金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

金沢市城南1丁目で250万円の物件

いつもは見ないのですが、気まぐれでSUUMOを覗いたら、金沢市城南1丁目で250万円の物件が掲載されていました。昨日から掲載されていたようです。
土地面積69.42㎡、建物面積62.8㎡です。容積率60%、建蔽率200%で商業地域です。どうしてあの場所が商業地域なのか不思議です。
路線価は56Eなので、388万円の土地です。
築年月1962年6月ですが、画像を見る限り、外観はそれほど傷んでいないようですし、内装もそれほど古さを感じません。燐家とつながっています。

正確な地図が掲載されています。犀川から100m以内と極めて近いし、昔から人気のない地域でもあります。

「城南1丁目」バス停から徒歩1分ということですが、そのバス停のバスは1日に7便しかありません。
   
トイレは1階と2階に2か所あり、洋式なのは良いのですが、1階のトイレは浴室、洗面所と一緒になっていて、脱衣場も無いです。風呂のタイルは傷んでいるし浴槽は金属製です。
洗濯機の場所が無さそうなのも気になります。

駐車場があるのは魅力的ですが、電柱があり駐車しにくそうです。

SUUMOだけに掲載されていますが、なんでSUUMOだけに掲載したのか不思議です。
通常は協会に入っているはずなので、ハトマークサイトかラビーネットに掲載した方が見る人も多いし費用もかからなくて良いと思うんですけど。

卯辰山工芸工房近くの100万円の物件

2020年8月8日

石川県金沢市卯辰町の100万円の物件が掲載されていました。
土地面積131.66㎡、建物面積91.95㎡、築年数1960年1月です。
路線価は19Eなので250万円の土地です。
詳しい住所も、正確な地図も掲載されていませんでしたが、Googlemapで場所を確定できました。
卯辰山工芸工房から近く、卯辰山工芸工房側からも行けますが、道が狭くて急坂です。
国道359号線からは、相当奥まっていて、道も狭く曲がりくねっていて急坂もあります。
冬に自動車で通うのは、かなりのストレスだと思えます。
土地は斜面になっていて角地です。
駐車場はあるようです。ちなみにサイトの詳細情報には駐車場の有無は掲載されていませんでした。
容積率40%というのはかなり特殊です。建蔽率は182%です。
建物は古いのですが、インスペクション実施済で、部屋も綺麗そうですし、洋式のトイレや風呂も綺麗です。
土地は斜面になっていて角地です。土砂災害地域とはギリギリずれています。
風呂がトイレの奥に位置しているのが、ちょっと気になります。
バス停まで徒歩で9分かかりますが、市街地で、すぐ住めそうで、駐車場付きで、100万円というのは魅力だと思います。

ハトマークサイトと不動産ジャパンで掲載されていました。

橋場町の物件

2020年7月12日

橋場町の350万円の物件が 2020年07月10日掲載されていました。
土地面積40.39㎡建物面積56.19㎡で商業地域で建ぺい率80%。容積率240%の土地です。
前後2方向に道路があり、いずれも4mより狭いので前後でセットバックが必要です。
前後にセットバックが必要なのに、どのサイトにも道路に面する長さが掲載されていないのは誠意が無いと思います。
路線価は64Eなので、258万円の土地です。実際には前後にセットバックが必要なので、それよりも安い評価になると思います。
風呂はありません。

ハトマークサイトとアットホームと不動産ジャパンに掲載されていましたが、掲載内容に、かなりの違いがあるのが興味深いです。

ハトマークサイトでは築年数1951年1月(但し築年数不詳 昭和37年現存)、アットホームでは1962年8月(築58年)、不動産ジャパンでは1962年8月と掲載されています。

ハトマークサイトでは北東 2.9m 公道 二方道路、アットホームでは北東 2.9m 公道 ・ 南西 2.7m 公道、不動産ジャパンでは北東:2.9m(公道)南西:2.7mと掲載されています。ハトマークサイトと不動産ジャパンでは詳細な住所も地図も掲載されていなくて、アットホームでは詳細な住所は掲載されていませんが、地図(但し燐家を示していた)が掲載されていました。

その他、ハトマークサイトのみ未登記部分有と掲載されています。

実は燐家(土地面積35.83㎡建物面積51.29㎡)が2018年12月21日に420万円で売りに出されていて、すぐに売れていました。現在はゲストハウスになっているようです。
その当時と路線価は変わっていません。
本当は、ゲストハウスの所有者が購入すれば一番有効だと思うのですが、新型コロナの影響で大変なのかもしれません。

錦町バス停 徒歩2分で150万円の古家付きの物件

2020年6月28日

久しぶりに、ハトマークサイトの売り土地を見てみたのですが、錦町バス停から停歩2分で150万円の物件が掲載されていました。5月17日から掲載されているようです。
土地が168.59㎡(50.99坪)で古家付きです。
辰巳用水の遊歩道に面していて、敷地内と後方に高低差がある斜面になります。斜面で後方が崖なので眺望が良いというのが不動産屋のセールスポイントです。
50cmのセットバックが必要です。あの道路は遊歩道なので自動車で入れないのではないかと思います。
建物を解体するのは、かなりの費用が必要になると思われます。

アットホームでの掲載を見ると、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)急傾斜地の崩壊、離隔指導の可能性ありと掲載されています。

画像を見ると、建物が植物に覆われていて、見るからに廃墟という感じですが、意外とリフォームして使えるのかもしれません。

この季節には、すぐ近くでホタルを見ることができるかもしれません。

2020年7月1日

ちょっと気になったので現場を見てきました。
その物件のところまでは自動車で入れるようでした。
建物は、さすがに傷みが激しくて、塀も傾いているようですし、建物の基礎や壁の崩れもあるようです。
道路から見ると平屋ですが、本当の土台は斜面の下にあり2階建てになっています。

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)急傾斜地の崩壊ということなので貸家としては使えないだろうし、購入価格より高く売れるとも思えないし、リフォームして自分で住むしか用途はなさそうです。
ただ、リフォームは普通の平地と較べるとかなり高くつくと思われます。

売り土地にも激安物件

2020年5月10日

久しぶりに、ハトマークサイトの売り土地を見てみたのですが、凄い激安物件がいくつか掲載されていました。

金沢市利屋町の237.34㎡(71.79坪)の物件が10万円です。調整区域なので建物は建てられないようです。

金沢市三口新町4丁目の132.00㎡(39.92坪)の物件が39万円です。坂の途中で前面道路および隣地と高低差があります。

石川県金沢市窪1丁目の302.96㎡(91.64坪)の物件が100万円です。坂の途中で前面道路および隣地と高低差があります。

2020年6月28日

石川県金沢市窪1丁目の302.96㎡(91.64坪)の物件の掲載が無くなっていました。売れたようです。

2020年7月25日

金沢市利屋町の237.34㎡(71.79坪)の10万円の物件や金沢市三口新町4丁目の132.00㎡(39.92坪)の39万円の物件は、まだ売れていません。無料でも欲しい人がいない土地ってあるんですね。

最近、アットホームでの掲載が激減している

最近、不動産の売却物件の掲載において、アットホームでの掲載が激減しているような気がします。
突如、アットホームの掲載だけ無くなる例も見られます。
以前はアットホームの掲載が一番多かったような気がするのですが、ここ1か月ほどで環境ががらっと変わっています。アットホームに何か起きているのかなあ。

不動産屋は高額な営業保証金を納めないといけません。
でも、不動産の協会に加入していて、弁済業務分担金を払えば高額な営業保証金を免除されるのです。
その額は10分の1以下ですみます。
そういう訳で、不動産屋のほとんどは不動産の協会に加入しています。

不動産の協会は、石川県の場合は、全国宅地建物取引業協会連合会(ハートマークサイト運営)、全日本不動産協会(ラビーネット運営)の2つしかありません。現実には全国宅地建物取引業協会連合会(ハートマークサイト運営)のほうが圧倒的に加盟店が多いようです。
おのおのの協会には、不動産物件検索サイト(ハートマークサイト、ラビーネット)を運営しているので、その2つの不動産物件検索サイトを見れば、ほぼすべての物件を検索する事が出来ます。

その他に不動産ジャパンという不動産物件検索サイトがあります。
不動産売買を専属専任媒介契約、専任媒介契約で売買する時にはレインズというネットワークに登録しないといけません。レインズに登録されると、どの不動産屋も情報を見ることができて、どの不動産屋も買い手を見つけて取引できるようになります。
レインズに登録すると不動産ジャパンに売買物件を無料で掲載できます。

つまり、不動産売買については、その3つの不動産物件検索サイトだけで、インターネット広告は事足りるのです。
逆に、購入する立場からしても、ハートマークサイト、ラビーネットを検索すれば、目的は達成できると考えても差し支えないと言えます。

なにも、それ以外の不動産物件検索サイトに掲載料を払ってまで掲載する必要は無かったはずなのです。
現実にSUUMOなどでは、売買物件がほとんど掲載されていません。
想像するに、アットホームはハートマークサイトやラビーネットが立ち上がる前からか稼働していたので掲載数が多かったのではないかと思われます。
賃貸とのからみで、つきあいとして掲載していた面もあるのかもしれません。

今後は、アットホームの売買物件の掲載は減っていくのかもしれません。
もしアットホームが生き残っていくとしたら、画像を自社で撮影するサービスや、地図や住所など正確な情報を掲載するとか、契約時に必ず掲載しなければいけない制限などの情報を必ず掲載するなど、購入者に支持されるような掲載をするなどしないと差別化を図れないのではないかと思います。

大樋町の10m道路に面した250万円の物件

2020年3月25日

今朝7:00に、大樋町の10mの道路に面した250万円の物件がハートマークサイトに掲載されていました。夜には掲載されていなかったと思うのですが、いつ掲載されたのかなあ。情報公開日は今日になっているので深夜に掲載したのかもしれません。

土地面積32.20㎡、建物3Kで50.46㎡とかなり狭いのですが、1985年12月の建物なので、それほど古くはないです。
路線価は55Eになっているので、180万円程度の土地です。
建蔽率は60%ですが、隣接地は駐車場になっているけど角地ではないと思うので、建蔽率オーバーじゃないかなと思います。でも何も記載されていません。

JRバス停1分で国道も200m位なので交通の便は良いです。
後ろに神社があって、道路をまたいで向こう側にはお寺があります。
駐車場は無いですが、近くに小さい月極駐車場は点在しています。空いているかは不明です。

見取り図を見ると、ユニットバスでトイレも一緒になっているのかもしれません。 

午後見ると、不動産ジャパン・SUUMOにも掲載されていました。

一般媒介になっています。

2020年3月31日

SUUMOの掲載が無くなっていました。

2020年4月10日

SUUMOの掲載が復活していました。
建物内の画像も少しだけ掲載されていました。素朴ですが綺麗な感じです。
平面図に、洗濯機の場所やトイレ、浴槽の位置も入っていました。
近くで駐車場を確保できれば魅力的な物件です。建蔽率オーバーが気になるところです。

石引2丁目の400万円の物件

随分前から掲載されていたのですが、石引2丁目の400万円の物件を見てきました。
土地面積99.47m²、建物面積105.77m²で築年月1960年1月(築60年3ヶ月)の物件です。建物は随分古さを感じました。
周りは狭い道でしかも奥まっています。南東 1.8m 公道 接面15.4m ・ 南西 1.6m 私道 接面6.0mで軽自動車は通行できますと掲載されていますが、少なくとも正面には直角のカーブもあるので軽自動車でもたどりつけないと思います。
軽自動車で通れると思われる道路からは段差があり通路がないようなので、あまり意味が無さそうです。
記載はされていませんが、当然にセットバックが必要で35m²程度削られます。そもそも重機が入れないので解体費用が高額になると思います。
路線価は49Eなので300万円程度の土地です。

半額でも安くないと思われます。

寺町4丁目の280万円の物件

2020年3月20日

寺町4丁目の280万円の物件が掲載されていました。
土地面積96.33㎡で建物面積109.87㎡、築年月1974年9月です。
角地ですが、道路幅が2.4mなので、7㎡のセットバックが必要です。
建ぺい率オーバー物件と掲載されていました。
正確な住所・地図は掲載されていませんでした。
画像がありますが、上下関係なく掲載されていて、とてもプロの仕事とは思えません。
ハートマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。
駐車場はありません。

一般媒介になっていました。

2020年3月23日

物件を外から見てきました。
見つけるのに苦労しました。
建物は、それほどボロという感じはしませんでした。
角地で道路幅が2.4mと記載されていましたが、もう一方の道路は2.4mよりもっと狭かったです。
2.4mの道路も電柱がかなり内側に建てられていたので自動車で通る場合は、かなりのストレスがあります。
セットバックは7㎡では済まないと思います。
あの地域にありがちな墓地に面しているということもありません。
ただ、かなりボッチイ集合住宅に隣接しています。

狭いほうの道路沿いに軽自動車を停めてある家もあったので、通れなくはないのかもしれません。
雪が降ったら、自動車ではまずたどりつけないと考えておいたほうが良いと思われます。

自家用車のない生活でも良くて、将来的な建て替え時に土地面積が削られても大丈夫と言う人には良い物件かもしれません。

路線価は66Eなのでセットバックを考慮したら500万円弱の土地だと思います。280万円なのでお得な物件だと思います。

2020年3月24日


SUUMOには正確な住所と、セットバック内容が詳しく掲載されていました。

北西2.4m幅(接道幅8.7m)、北東1.5m幅(接道幅10.1m)なので20㎡のセットバックが必要のようです。

2020年3月28日

ハートマークサイトに、同じ物件が他の不動産屋からも同時に掲載されていました。
一般媒介だと、どの不動産屋でも売主と直接取引ができるので、こういう事が起きるのでしょうね。

こちらは、分かりにくいけど地図も表示されているし、画像も綺麗なものが掲載されていました。
バス停は最初に掲載された不動産の情報では寺町3丁目徒歩5分でしたが、こちらは寺町5丁目徒歩5分になっていました。寺町3丁目のバス停と寺町5丁目のバス停とは違う路線のバス停ですが距離的には同じようです。
建物は最初に掲載された不動産の情報では6Kでしたが、こちらは5DKになっています。和室の食事所でもDKというのかは違和感を感じます。
道路は最初に掲載された不動産の情報では2.4m接面8.7mでした、こちらは2.6m接面8mになっています。同じ物件なのに、こうも違うのは不思議です。
最初に掲載された不動産の情報では、建ぺい率オーバー物件・セットバック有と掲載されていましたが、こちらは何も触れていませんでした。

トイレは洋式になっていました。他の画像を見ると、建物の中は結構綺麗です。やっぱり画像って大切です。

2020年4月7日

しばらく2軒の不動産屋から掲載されていましたが、1軒だけの掲載になりました。

2020年4月17日

掲載が無くなりました。低価格の物件が3軒同時に消えたのにはびっくりしました。

新保本5丁目の定期借地権の物件

2019年6月14日

新保本5丁目の築2000年8月と比較的新しい物件が400万円で掲載されていました。
土地面積175.49㎡建物面積126.00㎡4LDKの物件です。
相変わらず、場所がわかる地図は無いですし、正確な住所も掲載されていません。
駐車場は明記されていません。画像を見ると台所の床と壁が不自然に汚れていますが、お風呂も洋式トイレも、そんなに汚くはないので、それほど手を入れる必要は無さそう感じです。

安いなあと思って、よく見ると、一般定期借地権 借地期間200になっていました。
単位は掲載されていませんが、残りが200か月なのだと思います。
一般定期借地権(法22条)は50年以上の契約で無いといけないのに中途半端な期間です。築2000年8月なので最低でも2050年まで契約があるはずなんだけど。でも200年ってことはないですよね。
しかも、地代が明記されていないし、契約が切れた時に、建物はどうなるのかの説明もありません。
おまけに土地権利は所有権になっています。一般定期借地権で土地権利は所有権はないと思うんですけど。
この業界は、本当にルーズです。

物件を探してみました。おおまかに出ていた地図の中心とは全く別の方向で見つけました。
旗竿地になっていて、土地の多くは通路となっていました。
接面3.2mになっていましたが、そんなにあるような感じはしませんでした。通路はその建物だけのためのものなので、通路に駐車すれば4台くらいは駐車できるかもしれません。
外観は古さを感じませんでした。
屋根は瓦ではないので定期的なメンテナンスが必要かもしれません。

一般定期借地権というものをどう判断するかですけど、旗竿地で20年程度たった建物だけの価格が400万円というのはどうなのかなあ?地代も払い続けないといけないしね。
一般的には地代は公租公課(固定資産税・都市税)の3倍が相場だそうです。
公租公課(固定資産税・都市税)を他人が簡単に調べることはできないので、そういう場合は、路線価の2~5%で判断するようです。
路線価は58Eになっていますが、旗竿地という事を考えると土地の価値は500万円以下じゃないかと思います。そう考えると年額10万円から20万円かなと思います。借地代が1か月2万円じゃ話にならないよね。

不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。専属専任になっていました。

一般定期借地の残期間、地代、定期借地の期間終了後の建物の扱いについてどのような契約になっているかメールで問い合わせをしました。

2019年6月18日

結局、メールの返事は何も来ませんでした。
基本的な最も重要な事を問い合わせしたのですが・・・・

不動産の業界って凄いところだなあと思います。

2020年3月14日

888万円で掲載されていました。外装塗装工事代90万円込みということです。
今月、全室クロス張替えしたようです。

地代は2051年8月20日まで 一か月25,000円になっていました。
保証金356万円が必要のようです。2051年8月20日の明け渡し時に解体するための保証金なのかな?

そうすると、30年で地代が900万円、購入価格が諸経費を含めると約1300万円、その他に建物の固定資産税が毎年かかります。30年間は移転もできません。
利子を考慮しないで単純に30年×12か月で割っても6万円以上です。

2020年4月14日

外装塗装完了で760万円に値下げされていました。