金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

涌波4丁目の物件

ハトマークサイトと不動産ジャパンに5月19日(日)から涌波4丁目の物件が掲載されています。
正確な住所も正確な地図も掲載されていません。しょうもない不動産屋だけど、最近ではそれに加えて画像すら掲載しない不動産屋も存在しているので、まだましなのかも。こういう不明瞭な欲たましい風潮はなんとかならないものかなあ?

280万円で土地面積 84.28㎡、建物面積83.76㎡ (公簿)で間取り4Kで1970年4月築です。接道関係には問題はありません。駐車場は明記されていません。 現状有姿渡し/水道管水漏れありということです。
図面を見ると、風呂の脱衣場が無くて、台所が脱衣場になっているようです。ちょっとそのまま住むのは無理っぽいです。
専属専任になっていました。

涌波4丁目は超要注意地域で、貸家としては致命的なので購入する気は無かったのですが、現場を見てくることにしました。

涌波4丁目をずっと周ったのですが、なかなか見つかりません。ひょっとしたらと思って、崖の下の端っこの方の道路を通ってみたら、写真通りの物件が見つかりました。
建物は、外観はそれなりに傷んでいましたが、土台の亀裂などはないようでした。
駐車は1台なら停まれそうな感じでした。
付近に空き家が目につきました。

物件は崖の下に位置しており、土砂災害警戒区域に指定されないか調べてみましたが、すぐ近くが土砂災害警戒区域に指定されていましたが、この場所は含まれていませんでした。

路線価は24Eなので土地の価格は200万円程度の土地です。

PHPの勉強で掲示板付きのページ

PHPの勉強で金沢近郊の激安の中古住宅を紹介するための掲示板付きのページを作ってみました。
データベースをふんだんに使ったページになっています。1ヶ月かかりました。
実際に使うかは分かりません。
PHPの勉強にはなりました。

https://kimassi.net/hudousan/hudousan.php

金沢市の住宅支援区域を拡大

金沢市の住宅取得に関する支援制度の対象区域が10月から拡大されるそうです。

山側環状線から海側のかなりの地域が含まれています。この区域は今後、拡大される事は無いように思います。
逆に、この区域に含まれない地域は、将来性が無いという事だと思います。
中古住宅を購入する場合も、この区域に含まれない地域は、避けたほうが良いという事のようです。

大桑町の物件

2019年3月26日

今日、大桑町の物件が掲載されていました。
3DK(和 6・6・6 DK 13)で土地面積137.91m²、建物面積95.96m²、築25年の建ぺい率40%でダイニングに雨漏り恐れありの物件が350万円です。
専任媒介になっていました。

場所が随分辺鄙なので購入する気は無かったのですが、築25年というのが気になって現場を見てきました。

安い物件の定番で、斜面に建てられている物件です。
急な坂道の途中でしかも坂からは崖と言ってもいいくらいな急な斜面に建てられていました。2階が入り口になっています。
よくこんな立地で家を建てることが出来たと驚かされました。
でも土砂災害警報には該当していないようです。
路線価26Eなので単純計算すると360万円くらいですが、土地の価値はゼロといっても良い感じです。
外観は、傷みが無いように見えましたがダイニングに雨漏り恐れありなので写真に写っていないところは傷んでいるのかもしれません。

ハトマークサイトと不動産ジャパンでの掲載です。

2019年3月28日

今日、大桑町の物件の掲載が無くなっていました。売れたのかなあ? 不思議です。

内灘町字大根布四丁目の競売物件

2019年3月19日

競売に内灘町字大根布四丁目の物件が出ていました。

売却基準価額521万円、 買受可能価額4,168,000円です。
平成30年(ケ)第109号 入札は2019/04/10 ~ 2019/4/17で、改札日が2019/4/24、売却決定期日は2019/5/8です。
特別売却期間というのが設定されていて、2019/4/25~4/26でした。

土地が宅地149.89㎡+畑282㎡で築年月日1993年4月で築25年です。まだ新しいです。
路線価は30Fなので宅地分だけで450万円程度の土地です。

畑の過半が土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)、畑の残りと宅地の過半が土砂災害特別警戒区域(イエローゾーン)です。
畑の部分の荒れようは半端ないようです。

自分で住むなら良いかなあと思うけど、貸家だと、かなりのハンディです。好き好んで土砂災害特別警戒区域に住む人はいないですよね。

2019年3月22日

現地を見てきました。付近全体が傾斜地になっていて建物の奥が下り斜面で他に使えるような土地ではありませんでした。
海が近くて地盤がゆるいことを考えると、ちょっと心配な立地だと思います。
建物はそれほど傷んでないように感じました。
買受可能価額の4,168,000円でも高いかなという印象です。

2019年3月27日

競売から内灘町字大根布四丁目の物件が削除されていました。
入札期間前とはいえ、こんなこともあるんですね。

長土塀二丁目の競売物件

2018年12月3日

久しぶりに不動産競売物件を調べました。最近は競売物件も、かなり高額に設定されているって感じます。
住所は通常の現住所ではなく地籍で表示されているのでちょっと判りにくいです。
中心街で売却基準価額302万円の建物が出ていました。
建って33年しかたっていないのに破損が大きく、建物内も所有物が散乱し、所有者が住んでいます。 路線価71Eで68㎡(路線価額で4,828,000円)の物件です。 売却基準価額の302万円でも割安感はありません。
入札締め切りは2018/12/12で、改札日が2018/12/19で、売却決定期日は2018/12/26です。

2018年12月27日

いくらで落札されたかなあと確認してみたのですが、番号をメモしてなかったので、落札金額を確認できませんでした。
会員になると調べる事はできるのですが不動産関連の業界は胡散臭いので、あまり登録したくないんです。

2019年3月7日

https://opendata-web.site/keibai/17/17201/ で落札価格が見つかりました。
863万円だったようです。入札数3で法人が落札したようです。
なんで、こんな高い価格で入札するのか不思議です。

2019年3月19日

何故か、同じ物件が、競売に出ていました。
多分、落札者が辞退したのだと思います。法人なのに何をやっているのかなあ?入札補償金の約60万円は没収です。
売却基準価額302万円、 買受可能価額2,416,000円は前回と同価格です。
平成30年(ケ)第76号 入札締め切りは2019/4/17で、改札日が2018/4/24で、売却決定期日は2019/5/8です。
特別売却期間というのが設定されていて、2019/4/25~4/26でした。入札が無かったら特別売却(つまり買受可能価額で先着順で買える)になるということです。それにしても2日間というのは短いです。

2019年5月2日

入札結果を見てみました。入札は個人の1件のみで4,080,000円でした。
その人が、もっと安く(例えば2,416,000円)入札すれば、もっと安く買えてた事になります。
こういう事もあるんですね。

ちなみに過去の入札結果を見てると、法人による異常な高値での落札が目立ちます。

2019年5月4日

さっそくアットホームで売りに出ていました。売却価格は6,800,000円でした。
情報公開日は2019/4/27になっていました。
空家として売りに出されていて、瑕疵保証(不動産会社独自)付、保証期間2年、セットバック要0.74㎡
リフォーム
■内装:2019年6月 壁・天井(クロス・塗装等)壁、天井の一部クロス張替、畳表替、ガラス、等
■外装:2019年6月 外壁、屋根 外壁塗装 玄関ポーチの壊れ修理、トタン一部
になっていました。

米泉3丁目の競売物件に入札した

2019年3月7日

久しぶりに競売物件をチェックしてたら、米泉3丁目の物件が出ていました。
入札期間は3月6日から3月13日で改札3月20日、売却決定が3月27日です。
裁判所:金沢地方裁判所本庁 事件番号:平成30年(ヌ)第44号
土地が105.87㎡で建物が木造2階建てで90.73㎡です。築52年です。所有者1人が居住中です。
雨漏りがあり、1階廊下と内壁クロスに損傷があって、10年前まで建物内で犬4匹猫1匹を飼っていたそうです。
トイレと風呂が別にあり、1階に和室2室、2階に和室2室と洋室1室あり、駐車場もあります。
トイレの写真は無いので洋式か和式かは不明です。
手入れの状態は悪いの評価になっていました。
北陸鉄道石川線の線路から150mの位置になるので騒音はあるかもしれません。
路線価は56Eなので、592万円の土地です。
基準価格378万円で、入札は3,024,000円から可能です。
入札には買受申出保証額 756,000円が必要です。
基準価格だと、まあまあのお買い得かなと思います。

https://opendata-web.site/keibai/17/17201/

最近、落札価格の高騰が顕著ですが、基準価格以下で個人が落札する例も少ないながらも出てきているようです。

競売物件を落札した場合に、居住者がいる場合は、出て行って貰わなければいけません。
すんなりと出て行ってくれれば良いのですが、そうすんなりいかない場合が多いようです。
裁判所による強制執行を利用すれば確実なのですが、費用が100万円以上かかる場合もあるようです。
その費用は最終的には居住者が支払わないといけないのですが、とりあえずは落札者が立て替えないといけないようです。立て替えた費用は必ずしも回収できるとは限らないのでリスクが大きいです。
しかも一気に明け渡しの強制執行を行う訳ではなく段階を踏んで2か月ほどかかるのが普通のようです。

居住者に自主的に退去して貰えば一番良いので、落札者が居住者に立ち退き料を支払うこともあるようです。

このあたりは交渉になるのですが、強制退去の場合、荷物は倉庫に有料で保管されるため、戻してもらう場合には保管料などの費用も払わないといけません。強制退去の費用も居住者の負債になります。
そういう不利さを理解していただいて、協力してもらうように交渉するのが良いようですが、必ずしもうまくいくとは限りません。

ちなみに立退料は数万円程度が相場のようですが、競売の場合は不動産業者への報酬も不要ですし、名義変更料も不要なので、ある意味では、立退料数万円程度で済めば御の字のようです。

2019年3月8日

米泉3丁目の競売物件を見てきました。外観は暗い感じで傷みもありました。
木がそれなりに大きく切れば少しは明るくなるかもしれませんし、自動車も駐車しやすくなるかもしれません。

どうしても欲しい物件でもなかったのですが、何事も経験という事で、基準価格よりかなり安く入札することにしました。当たれば儲けもんです。

裁判所に行ってきました。裁判所に入るのは初めてだったので緊張しました。
受付案内で不動産の競売関係はどこかと聞くと、正面入り口からすぐ近くにありました。競売物件の閲覧と、競売の手続き及び書類の配布は別の部屋でした。
せっかくなので、競売物件の書類の閲覧もしてきたのですが、ネットで公表されている内容と全く同じで新たな情報は得られませんでした。
競売の手続き関連の書類をお願いしたら、失敗すると困ると思うのでということで2冊渡してくれました。初めてですかと聞かれたので、そうですと答えると、説明の書類も渡されて、簡単な説明もしていただけました。
個人の場合は住民票も必要という事です。

住民票も取得しました。

月曜日に銀行から買受申出保証額 756,000円を振り込んで、入札の手続きをしようと思います。

2019年3月11日

振込先が北国銀行だったので、北国銀行から振り込みました。振込料は540円でした。ネット振り込みだと無料で済んだんですけど、仕方ありません。ほかに住民票の取得に300円かかるので入札にかかる費用は840円になります。
裁判所に入札の手続きに行ったのですが、金沢駅方面から行くと、どこかでUターンしないと入れないんですよね。右車線に入っていたので、仕方なく兼六園をぐるっと回って裁判所に入りました。
入札書と住民票を封筒に入れて、入札保証金振込証明書は別に手渡しで提出しました。
まず落札されることは無いと思います。

2019年3月20日

今日が開札日だったのですが、特に連絡もなく、どこで調べればよいのか分からないです。裁判所に行けば判るのでしょうが面倒です。
いろいろ検索して、
http://bit.sikkou.jp/app/result/pt002/h07
で確認できました。
入札が11件あって、7,966,000円で落札でした。落札者は個人でした。

2019年3月25日

今日、入札保証金が返金されていました。

2019年3月26日

今日、保管金振込通知書が届きました。
競売の結果などは一切書かれていませんでした。

増泉3丁目の物件

2019年3月4日

今日、築49年4か月、土地66.99㎡で380万円の増泉3丁目の物件が掲載されていました。
正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。
地域的には要注意地域なのですが、交通の便は悪くなく、市街地だけど静かな位置にあります。
北陸鉄道石川線西泉駅まで徒歩8分と書かれていました。
2階建て3DK(洋 6・6・7)で片方の側面が隣の家とくっついています。市街地にはよくある長屋形式の家です。
風呂とトイレは別になっていて、トイレは洋式です。浴槽もタイルのお風呂です。駐車スペースもあります。
路線価は5.0Eなので335万円の土地です。

アットホーム、ハトマークサイトに掲載されていました。
珍しく一般媒介になっていました。
写真は、どれも暗い感じでした。もうちょっと上手に撮ったらと思いました。

実際に外から見てきました。
2台分の駐車スペースがありました。近くの道路も狭くないです。ただし前の道路は行き止まり道路になっていて、行き止まり道路は35m以上の距離がある場合6m幅が必要なので再建築するにはセットバックが必要だと思われます。
外から見ると、基礎や屋根は、それほどの傷みは感じられませんでしたが、外装の劣化はありました。

不動産屋に電話してみましたが誰も出ないのでハトマークサイト経由でメールで問い合わせしておきました。実際に内覧したいというところにチェックマークをつけておきました。

ハトマークサイトには電話の登録はしなかったのですが、不動産屋さんから電話がありました。女性の方でした。
不動産屋のホームページもありますが、社長の名前が掲載されていなかったので、女性の人が1人でやっている会社なのかもしれません。有限会社になっていたので新しい会社ではないようです。
不在で電話に出ない場合、相手の電話番号が通知されるようです。

問い合わせ内容はメールでしておきましたというと、自分はまだ出先でメールの返事は明日になると言うので、その場で問い合わせ内容を伝えました。

増泉3丁目の380万円の物件について、道路は行き止まりになっているが、再建築時にはセットバックが必要かと聞くと、4m以上の位置指定道路なのでセットバックは不要だと言っていました。35m以上の距離の行き止まり道路は幅6m以上じゃなかったですかと聞くと、市役所行って調べますということでした。

雨漏りに関しては、見た感じだけですが無さそうということでした。

シロアリに関しては不明という事でした。床の沈むところはないですかと聞くと、床の沈むところはあるので、シロアリがいるかもしれないということでした。
現状売りなので、シロアリや雨漏りがあっても、売主は責任を負わないという事でした。

洗濯機の置く場所はあるのかと聞くと無いとの事でした。不動産屋の人も洗濯していなかったのか不思議ですと言っていました。(笑!)

空き家期間は去年の秋頃からということなので半年はたっていないそうです。

売却理由は使用しないからという事で、相続とかではないので売り急ぎはしていないようです。

魅力的な物件ではありますが、洗濯機の置く場所が無いというのは困ります。

2019年3月5日

不動産屋さんからメールで返事がありました。
道路について 現状4.6mあり 再建築の時もセットバック不要ということです。

行き止まりの道路について、政令によって
(6) 行き止まり道路
道路は、行き止まり道路としてはならない。ただし、次の場合は、行き止まり道路とすることができる。
ア 幅員4m以上の道路で延長が35m以内であるもの
イ 道路の幅員が4m以上6m未満であり、かつ、当該道路の終端に転回広場又は車返しを設けたもの
ウ 道路の幅員が6m以上のもの
という制約があるのですけど、そこらへんの関係はどうなっているのかなあ?

2019年3月7日

不動産屋さんから連絡がありました。
行き止まり道路について、既設の場合は道路幅4mあればセットバックは不要のようです。

洗濯機置き場は後ろの土間に新設すればとの提案がありました。給排水工事が必要だという事です。水回りの施設は前方に集中しているので給排水工事は大変そうです。

2019年3月8日

後ろの土間は床が土では無くてコンクリートになっているそうです。周りは薄い板状になっているようです。
給排水新設にかかる費用は不明だそうです。
床がコンクリートだと斫らないといけないので、費用がそれなりにかかりそうです。

石引2丁目の古屋付土地の物件

石引2丁目の古屋付土地86.56㎡260万円の物件が掲載されていて、ちょっと見てきました。
正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。

まさしく市街地なので、住環境としては良い地域です。
建物は、外から見た感じは、かなり古くてリフォームするには、高額になりそうですが駐車場があります。
傾斜地の下のほうに位置していて、建物は平地より1m程度高い状態で建てられていて土地の側面は石垣で補強されていたので地盤にはリスクがあると感じました。
小立野台地までの道路は狭くて急坂になっていて、しかも一方通行になっていますが、駐車場までは一方通行では無く、対向車とすれ違いができる道路で行けるので、出入りに不自由というほどでもありません。徒歩だとすぐに小立野台地に出られるので便利です。

路線価は5.8Eなので500万円ほどの土地です。
SUUMO、at home、不動産ジャパン、ハトマークで掲載されていましたが、不動産ジャパンとハトマークだけがセットバックが必要と明記されていました。
角地で西 4.4m 公道 ・ 南 2.3m 公道 になっていてセットバックは坂道(メインの道路)の方向です。建て直す場合は駐車場のあるところを1m弱削らないといけません。駐車場を確保しようとすると工事は大変そうです。
12月から掲載されているようです。専任媒介になっていました。

弥生1丁目の物件

2019年2月1日

今日、弥生2丁目の戸建ての物件350万円が掲載されていました。
新しい物件は金曜日に掲載される事が多いんです。
土地面積45.9㎡で築43年(1976年6月)、駐車場があって、トイレ・風呂が別にあって、公営水道、都市ガス、下水完備です。
路線価は57Eなので260万円の土地です。
狭いのと、向かって左側の壁が隣とくっついているのが難点です。
1981年(昭和56年)の新耐震設計基準前の建物です。
小学校と中学校がすぐ近くで、バス停も近く、片町は徒歩圏です。野町駅・泉野図書館も徒歩圏で、文教地区とはちょっとズレていますが場所的には文句なしです。

HOME'Sは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。
SUUMOは正確な住所も掲載されていませんし、地図も明確な場所を表示していませんでした。
at homeは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。

さっそく現場を見てきました。物件の前の道路も含めて大道路からの道路も広くてアクセスにストレスは感じない場所です。
基礎に大きめのヒビがありますが、建物はそれほど傷んでいないようです。
ただ、小学校と中学校にほぼ隣接しているので、静かな生活は望めないようです。

かなり気に入ったので、その物件の専任媒介である不動産屋に行ってきました。
賃貸が主な不動産屋で、物件購入の相談だと言うと、別のブースに案内されました。
ドリンクサービスが無料で、10種類以上の飲み物から選べます。ホットミルクココアを頼みました。美味しかったです。
ちょっと待って、その物件の担当者が来ました。結構若い男性で感じの良い担当者でした。
いろいろと話をしました。サイトでは浴室の画像は掲載されていませんでしたが、ちゃんと撮ってあって見る事ができました。
担当者が見た感じでは、雨漏りは無いようで、シロアリについては検査してないので不明だけど、床が沈む場所が一か所あるので可能性はあるということでした。
エアコンは古いので使い物にならないかもしれないということでした。
水道関係での漏れもあるかもしれないということでした。

現状有姿渡しなので、建物の不具合については責任は持てないということのようです。

この物件は高齢の住人が亡くなられて、相続人が他に住居を持っているので売りに出したということです。空き家状態は5カ月程度だということです。
周りに、迷惑な住民がいないか聞いたのですが、売主は住んでいないので詳しい事は分からないけど、そのような話は聞いていないということでした。つまり不明という事です。
賃貸に出すとしたら5、6万円程度ではないかということでした。
賃貸に出す場合、どの程度のリフォーム代がかかるか聞いたのですが、明確な返答はありませんでした。

値段が安いので、業者からも含めて、かなりの問い合わせがあったという事です。
購入を前提に、建物の内部を見学させて貰う事にしました。不動産屋に行ったのが夕方で、電気が入ってないので暗くて見えないということなので明日の午後に内覧する事になりました。
一番最初の内覧です。
内覧無しで買い付けを入れる人もいるので、その場合は、ご容赦願いますと言われました。

物件の資料をプリントして渡してくれました。
帰る時に、担当者が店舗を出て、自動車が出るのを頭を深々と下げて見送っていました。

2019年2月2日

今日、弥生2丁目の物件を見てきました。
約束の時間の15分前に着いたのですが、さすがに不動産屋さんも来ていました。
物件の前に駐車したのですが、駐車すると開けてあったドアが自動車に遮られて閉まらなくなりました。

築43年ともなると、さすがに古さを感じました。
電気は入ってないし、水道も止まっていました。 
トイレは新しいようで綺麗で、風呂も少し狭いのですが使えなくはないようです。追い炊きはできません。
階段を上がる手前の床は、確かに沈みを感じましたし、2階の畳の部屋も沈みを感じました。
屋根の瓦も、少し手を入れないといけないようです。
天井に雨漏りの跡は無かったのですが壁に雨漏りかもしれない形跡がありました。
でも全体としては、程度の良い物件だと感じました。
不動産屋さんが、賃貸の場合3万円から4万円(高くても4万5千円)程度が相場だと言っていました。隣と壁が共用の長屋タイプの物件は人気が無いそうです。

担当者に基礎のヒビは大丈夫か聞いたのですが、明確な返事はいただけませんでした。

リフォームに150万円で諸経費込みで550万円として、月額4万円で計算すると12年で償却ですから10%を完全に切ってしまいます。途中に修繕の可能性も多いので、ちょっと厳しいです。

もうほとんど購入するつもりで、隣の人に話を聞こうとお土産を購入してあったのですが、とりあえず検討しますということで切り上げました。

この後、別の人の内覧の予定が入っているそうです。担当者は、とても感じの良い人でした。

多分、もう売れていると思うのですが、まだ迷っています。

2019年2月3日

まだ売れ残っていたら購入しようと、念のためネットを調べたのですが、もう売れたようです。

HOME'S、SUUMO、at homeの掲載も無くなっていました。

2019年3月24日

担当者からメールでアパートの紹介がありました。広告前にお客に一斉に連絡しているようです。