金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

寺町5丁目の物件

2019年8月6日

寺町5丁目の物件が300万円で掲載されていました。
土地面積が33.42m²で建物面積が56.19m²、3K(和 6・8・3.5)、1970年4月(築49年5ヶ月)です。
住所も画像も掲載されていませんが、地図では大通り沿いでちょっと興味を持ちました。
立地が良いので貸家向きということでした。近隣商業地域という事です。
現地を通ったら、その場所は印鑑屋さんになっていました。ちょっと売りに出ているという雰囲気ではありませんでした。
不動産屋は現地の隣の隣です。あまり営業してる感はありません。専属専任になっていました。
ちなみに、この場所だと路線価73Dです。244万円の土地です。

詳細説明を読むと、築年月不明で1970年以前と掲載されていたました。チョンボっぽい掲載です。
アットホームとハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

2019年8月8日

今日、改めて見たら画像が1枚だけ掲載されていました。見取り図は掲載されていません。
やっぱり、地図にある印鑑屋さんではありませんでした。酷いなあ。

東山2丁目の物件

2019年6月30日

東山2丁目の物件が掲載されています。
随分前から掲載されていたように思いますが、サイトによっては新着になっています。

土地面積が129.25m²、建物面積80.72m²、4SDK(DK6、和6×2、6×2、S3×2)、築年数1973年8月(築45年11ヶ月)で280万円の物件です。
街中にしては、建物に対して土地面積が妙に広いです。
サイト(アットホーム、HOME'S、SUUMO)によっては正確な場所が掲載されています。
路線価が41Eになっているので496万円の土地です。

道路は超狭く(1.4m)て行き止まりになっているので、自動車が入れませんし、当然に駐車もできません。道路が狭いので当然セットバック(8.15m²)が必要です。一軒だけセットバックしても、将来的に自動車が通れるようにはならないように思います。

隣が大きなお寺になっているので墓地に隣接しているかもしれません。

平面図を見るとお風呂が無いです。隣接している空きスペースも、この物件に含まれているので、増築の余地が充分あります。
「水道の引込は1筆に1か所あり(2筆上に建築する場合は、1か所撤去が必要です。)」 と回りくどい書き方の記載がありますが、風呂を増築する場合には支障があるということなのか、隣に空きスペースがあるけど新たに水道を引けませんということなのか、はっきりしません。
建物内部の画像を見ると古さを感じます。トイレは段差がある和式ですがウォシュレットになっています。

専任媒介になっています。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトで掲載されていました。

2019年7月1日

東山2丁目の物件を見てきました。
外見はそれほど傷みを感じませんでした。
やはり裏手に墓地がありました。

窪4丁目の古屋付の土地

2019年6月30日

窪4丁目の古屋付の土地241.24m² 300万円というのが掲載されていました。
6月の上旬から掲載されていたようです。
少し斜面になっていますが、山側環状線より内側なので、それほど急坂はないと思います。
ただ、袋地です。道路に5.1m接していて、その通路も自分の土地なので駐車には困らないように思いますが、何故か駐車スペース無になっています。自分の土地なのに、どうして駐車できないのかなあ? 写真を見ると、通路が庭みたいになっているからなのかもしれません。木を切れば簡単に駐車場になるような気がします。
建ぺい率60%で容積率100%なので、制限は多いです。
路線価41Eですが袋地なので安いのだと思いますが、それでも路線価の1/3の300万円は安いと思います。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

一般媒介になっていました。

2019年7月1日

窪4丁目の古屋付の土地を見てきました。
道路に5.1m接しているということですが、坂の途中なので1m以上の段差(道路のほうが高い)があります。建物へは狭い階段を下りて行きます。
道路に面した部分には古い小屋がありました。
この土地で駐車場を確保するには、かなり大掛かりな工事が必要になりそうです。

昌永町の違反物件

先週から昌永町の物件が掲載されています。
土地面積66.11m²、建物面積89.24m²、6DKで280万円の物件です。築年数は不明ですが119年(ハトマークサイトでは1951年1月)になっていました。画像は正面と周りの道路のみで、建物内部の画像はありません。相当古いのだと思います。
昌永町は宗教施設関連で暴落している地域です。住みやすい地域なのに惜しいです。
両隣りが接している長屋タイプの建物です。
接している道路が狭いのでセットバックが3.10m²必要です。
しかも未登記増築部分があって建蔽率オーバー で境界線も不明確です。準防火地域で高度地域になっていました。
建ぺい率60%容積率160%なのでセットバック分を引いた面積の60%である37.8m²の面積の建物しか建てられない場所です。2階建てですが2階は1階よりかなり狭いので1階は50m²程度ありそうです。30%以上の違反増築状態です。
ちょっとまずいです。

地図はサイト(HOME'S、SUUMO)によっては正確なものが掲載されていました。路線価54Eなので340万円の土地です。
専任媒介になっていました。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

ハトマークサイト、不動産ジャパンでは建蔽率オーバーの記載はありませんでした。

寺町4丁目の物件

2019年6月23日

だいぶ前(4月中旬)から売りに出されていて、駐車場が無いので検討外だったのですが寺町4丁目の物件が330万円で売りに出されています。
土地面積59.58㎡で建物面積が70.24㎡で築60年(1959年4月)の物件です。4Kで4部屋全部が和室です。
セットバックが必要で、面積1.61m²削られるようです。道路沿いは塀なので、それほどの影響はないと思われます。
隣の建物とは接していません。
賃貸中で想定家賃収入が432,000円だそうです。月額36000円の家賃です。
利回りが13.09%だそうです。長期間借りてくれれば儲けものという感じです。
路線価62Eなので360万円の土地です。
お寺のすぐ後ろなので墓地があるのかもしれません。

トイレは洋式で、風呂は1.3m×1.3mくらいでちょっと狭そうですが綺麗そうです。脱衣場が無いようですが隣が長めの廊下なので、どうにでもなりそうです。

ハトマークサイト、不動産ジャパンに掲載されています。仲介としか掲載されていないので、専任ではないようです。

2019年6月24日

現地を見てきました。写真よりは古さを感じました。
裏が墓地になっていました。これは賃貸としては致命傷です。

野町3丁目の違反物件

2019年6月22日

野町3丁目で、土地面積41.98m²、建物面積57.84m²で5K(K2.3、洋6.5、4.3、和8、4)、築年数不明(100年以上らしい)の物件が190万円で売りに出ていました。
地図と住所は、サイトによっては正確なものがありました。

平面図を見ると、それほど問題点は無いようですが、風呂の脱衣室と6帖の洋室の間には壁が記載されていません。単に書き忘れたのかもしれません。

築年数が不明な割には、外観は綺麗ですし、風呂も台所も綺麗な感じです。全体的にも大切に使われている感じがします。リフォームもしていると思われます。トイレは和式ですが段差のあるタイプです。5万円も出せばウォシュレットに変更できそうです。

裏が大きなお寺に面しているので、墓地があるかもしれません。

野町3丁目近辺は路線価50前後なので土地だけで200万円以上の土地です。

接道が南東 3.7mでセットバック要 0.64m²になっていました。道路ぎりぎりに建っているので、セットバックは大変そうです。両隣りが接している長屋型です。
増築未登記部分があって建ぺい率、容積率オーバー の法律違反物件です。
建ぺい率60%で容積率160%なので、土地面積(セットバック分をマイナスした面積)を41.38m²とすると、通常は1階が一番広いので24.83m²以下にしなくてはいけなく、建物の総面積は66.2m²以下にしないといけません。

2階建てで建物面積57.84m²なので1/2が28.92m²です。24.83m²より4.09m²大きいです。
1階のお風呂の部分が飛び出ていて、その他は2階も同じ広さなので、お風呂の増築分が違反のようです。
容積率オーバーというのが、なぜだか判りません。
建物面積57.84m²で66.2m²以下になっているんだけどなあ・・

建ぺい率・容積率オーバーというのは、銀行融資もできなく原則住宅ローンを利用することもできません。
耐震工事を行う場合にも支障があるようです。
名義が変わった際に、なんらかの対応を求められるかもしれません。

専任媒介になっていました。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

SUUMOには高度地区、準防火地域、伝統的建造物群保存地区と記載されていました。
ハトマークサイトと不動産ジャパンでは建ぺい率、容積率オーバーの記載がありませんでした。

昨日、掲載されたようです。

駐車場の確保は絶望的(自転車の置き場も難しい)ですが、法律違反物件でなければ、なかなか魅力的な物件だと思います。
すぐに売れるか興味があります。

2019年6月24日

現地を見てきました。すぐ裏が墓地になっていました。
これは無理かな?

2019年6月27日

アットホームでの掲載が無くなっていました。売れたようです。
他のサイトでの掲載は、まだ残っています。
アットホームは対応が速いです。

新保本5丁目の定期借地権の物件

2019年6月14日

新保本5丁目の築2000年8月と比較的新しい物件が400万円で掲載されていました。
土地面積175.49㎡建物面積126.00㎡4LDKの物件です。
相変わらず、場所がわかる地図は無いですし、正確な住所も掲載されていません。
駐車場は明記されていません。画像を見ると台所の床と壁が不自然に汚れていますが、お風呂も洋式トイレも、そんなに汚くはないので、それほど手を入れる必要は無さそう感じです。

安いなあと思って、よく見ると、一般定期借地権 借地期間200になっていました。
単位は掲載されていませんが、残りが200か月なのだと思います。
一般定期借地権(法22条)は50年以上の契約で無いといけないのに中途半端な期間です。築2000年8月なので最低でも2050年まで契約があるはずなんだけど。でも200年ってことはないですよね。
しかも、地代が明記されていないし、契約が切れた時に、建物はどうなるのかの説明もありません。
おまけに土地権利は所有権になっています。一般定期借地権で土地権利は所有権はないと思うんですけど。
この業界は、本当にルーズです。

物件を探してみました。おおまかに出ていた地図の中心とは全く別の方向で見つけました。
袋地になっていて、土地の多くは通路となっていました。
接面3.2mになっていましたが、そんなにあるような感じはしませんでした。通路はその建物だけのためのものなので、通路に駐車すれば4台くらいは駐車できるかもしれません。
外観は古さを感じませんでした。
屋根は瓦ではないので定期的なメンテナンスが必要かもしれません。

一般定期借地権というものをどう判断するかですけど、袋地で20年程度たった建物だけの価格が400万円というのはどうなのかなあ?地代も払い続けないといけないしね。
一般的には地代は公租公課(固定資産税・都市税)の3倍が相場だそうです。
公租公課(固定資産税・都市税)を他人が簡単に調べることはできないので、そういう場合は、路線価の2~5%で判断するようです。
路線価は58Eになっていますが、袋地という事を考えると土地の価値は500万円以下じゃないかと思います。そう考えると年額10万円から20万円かなと思います。借地代が1か月2万円じゃ話にならないよね。

不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。専属専任になっていました。

一般定期借地の残期間、地代、定期借地の期間終了後の建物の扱いについてどのような契約になっているかメールで問い合わせをしました。

2019年6月18日

結局、メールの返事は何も来ませんでした。
基本的な最も重要な事を問い合わせしたのですが・・・・

不動産の業界って凄いところだなあと思います。

ヴィラ千里浜ガーデンが30万円で出品

2019年6月7日

ジモティにマンション ヴィラ千里浜ガーデンが30万円で出品されていました。
老後に住み予定で購入したけど、2年後に解体するという話が出たので引っ越しして売りに出したという事です。
解体予定は2年後なので2年間は住めるという事ですが、解体反対意見が多く、解体の話は進んでいないということです。
解体になった場合は、解体費用が60万円程かかるそうです。

2DK、8畳1室、6畳2室、キッチン・トイレ付で、駐車場が無料で、共益費・修繕費13400円/月だそうです。
お風呂はなさそうですが300m離れて銭湯があります。

ネットで調べると築1977年7月で13階地下1階建で総戸数164戸になっています。

事務手数料は出品者が負担だそうです。

最初、個人売りで考えていたそうですが、問い合わせが多かったので不動産屋を間に入れることにしたそうです。
仲介手数料は出品者が負担するそうです。30万円だと不動産屋の仲介料は最大30000円。引き受けてもらえるんだろうか?

今年の固定資産税は支払い済みとの事です。

なんかマンションの将来の末路が見えますね。取り壊しは4/5の賛成がないとできないので、反対意見が多いと絶対に実現しません。
場所が良ければ、建替えという選択もあるかもしれないけど、あの場所では大金を負担して建て替えは難しいと思います。

でも築42年で、なんで解体なんでしょうね?

千里浜カントリークラブの一角みたいな場所だけど、今更ゴルフ場の整備は考えにくいし・・・・

2019年6月30日

25万円に値下げしていました。

寺町5丁目の物件

2019年6月4日

寺町5丁目の物件450万円というのが出ていました。
1973年11月(築45年8ヶ月)築で、土地面積67.55m²、建物面積61.82m²、3K(K4、和6、6×2)です。
駐車場は有りですが、北東 2.4m 公道 接面8.4m ・ 南東 1.9m 公道 接面7.5mで前面道路は1.8m~2mで車は入れなく、軽4小型車だと、なんとか通行可能ということです。
境界未確定です。
2方向の道路が幅2.4m、幅1.9mなので両方でセットバックが必要で16.05m²減ります。つまり駐車場も確保できなくなります。
つまり実質は51.5m²で路線価53Eなので273万円の土地です。かなり割高な価格設定です。
寺町寺院群に近いので観光目的のゲストハウス・民泊などの需要が考えられるので強気の価格設定にしたのだと思います。

平面図を見ると、洗濯機を置くスペースがありません。

アットホーム、HOME'S、不動産ジャパン、ハトマークサイト、SUUMOに掲載されていましたが、高度地区、準防火地域、伝統的建造物群保存地区のすべての要件が掲載されていたのは、SUUMOのみでした。

専任媒介でした。

2019年6月28日

久しぶりにチェックしたらまだ売れ残っていました。

涌波4丁目の物件

2019年5月22日

ハトマークサイトと不動産ジャパンに5月19日(日)から涌波4丁目の物件が掲載されています。
正確な住所も正確な地図も掲載されていません。しょうもない不動産屋だけど、最近ではそれに加えて画像すら掲載しない不動産屋も存在しているので、まだましなのかも。こういう不明瞭な欲たましい風潮はなんとかならないものかなあ?

280万円で土地面積 84.28㎡、建物面積83.76㎡ (公簿)で間取り4Kで1970年4月築です。接道関係には問題はありません。駐車場は明記されていません。 現状有姿渡し/水道管水漏れありということです。
図面を見ると、風呂の脱衣場が無くて、台所が脱衣場になっているようです。ちょっとそのまま住むのは無理っぽいです。
専属専任になっていました。

涌波4丁目は超要注意地域で、貸家としては致命的なので購入する気は無かったのですが、現場を見てくることにしました。

涌波4丁目をずっと周ったのですが、なかなか見つかりません。ひょっとしたらと思って、崖の下の端っこの方の道路を通ってみたら、写真通りの物件が見つかりました。
建物は、外観はそれなりに傷んでいましたが、土台の亀裂などはないようでした。
駐車は1台なら停まれそうな感じでした。
付近に空き家が目につきました。

物件は崖の下に位置しており、土砂災害警戒区域に指定されないか調べてみましたが、すぐ近くが土砂災害警戒区域に指定されていましたが、この場所は含まれていませんでした。

路線価は24Eなので土地の価格は200万円程度の土地です。

2019年6月28日

久しぶりにチェックしたら、まだ売れ残っていました。