金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

笠舞3丁目の競売物件

久しぶりに競売物件を調べたら、手ごろな物件が3件ありました。

その内の一件が、笠舞3丁目の物件(令和01年(ケ)第45号 (物件番号1〜5))で築年数47年土地面積73.09㎡、床面積141㎡です。隣接する2軒の建物です。
売却基準価額4,260,000円、買受可能価額3,408,000円です。

住みやすい地域ではありますが、崖の下になっていて一部土砂災害警戒地域イエローゾーンに指定されています。
斜面緑地地域にも指定されているようです。
南西側間口が幅3mの市道でセットバックが必要で、南東側が幅2mの市道でセットバックが必要です。
つまり2方向がセットバックで地面を削られます。
建蔽率オーバーの可能性もあるそうです。

2世帯住宅として使われていたようです。部屋は多いですし、必要な設備は揃っているようです。
室内は、かなり散らかっていて整理にも苦労させられそうです。
雨漏りがあるそうです。

相続に関しての物納のようで立ち退きなどの心配は無いようです。

11月6日締め切りです。

内灘町字緑台一丁目の競売物件

久しぶりに競売物件を調べたら、手ごろな物件が3件ありました。

その内の一件が、内灘町字緑台一丁目の物件(金沢本庁H31ヌ9)で築年数35年、土地面積175.65m2、床面積144㎡です。

売却基準価額2,460,000円買受可能価額1,968,000円です。

11月6日締め切りです。2回目の競売なので前回より値下げしての再競売なのだと思います。

画像を見るとシャレた外観の建物です。
建物の1/4が妻の所有になっていて、今回の競売には含まれません。妻が住み続けているので、必ずしも、その建物を使うことができるとは限らないということです。

駐車場があり、2階建てで部屋も多く住みやすそうです。もともとモデルルームだったものを購入したそうなのでそのあたりは考えて造られているのだと思います。
お風呂に、福祉用具や設備が設定されているので、お年寄りか体の不自由な人が住んでいたようです。

内装外装に傷みがあり、ネコによるひっかき傷も目立つようです。雨漏りもあるようです。
海に近いので物が錆びやすいと思われます。

それにしても、建物の1/4の所有者が住み続けている場合、最終的にはどうなるのかなあ?
どうしても全部所有したくて、話し合いがつかない場合は共有物分割請求訴訟をしないといけないようです。


有松2丁目の競売物件

久しぶりに競売物件を調べたら、手ごろな物件が3件ありました。

その内の一件が、有松2丁目の物件(令和01年ケ第52号)で築年数53年土地面積78.21㎡、床面積62㎡で角地です。
売却基準価額3,160,000円買受可能価額2,528,000円です。

11月6日締め切りです。

場所は便利な地域で申し分ないと思います。

画像を見た限りでは、外観はそれほど傷んでないようです。
屋根付きの駐車場と倉庫があります。
倉庫には物が乱雑に置かれています。

ただ2階建ての住居部分は狭く1階に板の間1つ、台所、トイレがあり、2階に和室が1つだけです。
お風呂は無いようです。

費用はかかりますが、倉庫をリニューアルしてお風呂などを設置すれば住みやすくなると思います。
倉庫の隣がトイレなのでお風呂の設置もそれほど大変では無さそうです。

相続物件なので立ち退きに苦労することは無さそうです。

利屋町の100万円の物件

2019年10月5日

利屋町の100万円の物件が掲載されていました。

1980年2月(築39年9ヶ月) で、激安物件にしては、それほど古くはありません。画像を見ても、それほど酷くは無いです。
土地124.08m²(公簿)で建物が71.20m² 4DK(和 6・6 洋 6・7 DK 6)なのでそれなりの広さはあります。
駐車場についての記載はありませんが、画像を見ると2台駐車できそうな感じです。
建ぺい率60%  容積率200%です。
市街化調整区域なので再建築はできません。
利屋町は津幡町との境目付近です。

ラビーネット、アットホーム、不動産ジャパンに掲載されていましたが、正確な住所は記載されていなくて、ラビーネットのみ地図が掲載されていました。
やっぱり、斜面を造成した団地です。急坂と高齢者世帯が多い団地という事は想像されます。

崖で再建築できないというのは判るけど、団地で市街化調整区域というのは不思議です。

自分が元気なうちだけ住んでお金を貯めるのに購入するのは良いかもしれません。家賃より安くつくと思います。

2019年10月9日

利屋町の100万円の物件が興味深かったので、見に行きました。
利屋町に入ってから、地図を確認しようと思ったら、ラビーネットでの掲載が無くなっていました。
売れたようです。
アットホームの掲載も無くなっていましたが、不動産ジャパンの掲載は残っていました。不動産ジャパンの対応は遅いんです。

大野町4丁目の物件

2019年8月30日

大野町4丁目の物件が掲載されていました。
画像も無く、住所も大まかにしか掲載されていなくて地図の位置もはっきりしませんでした。
土地面積114.36㎡、建物面積176.42㎡で接道が南 8.3m 接面6.7mなので大通りに面していると考えられ広いのに300万円ということで興味を持ちました。
築年数は1966年10月になっていました。
建ぺい率が80%で容積率が200%なので、めいっぱいの広さで建てられていて駐車場もないようです。

大野町4丁目って、海沿いに位置しますが、範囲が凄く広くて入り組んでいます。

たまたま先日、他の物件で問い合わせした不動産屋だったので電話で問い合わせしました。
不動産屋さんが出先だったので正確な住所は聞くことができませんでしたが、大通りに面しているけど、トイレが汲み取り式で、水回りの改修費用が高額になるということでした。
倉庫に使うなら良いけど、住宅としては不向きという事でした。

七ツ屋の旗竿地の物件

2019年8月22日

七ツ屋町の物件が掲載されていました。
画像も無く、住所も大まかにしか掲載されていなくて地図の位置もはっきりしませんでした。
いつもなら、これだけでパスするのですが、金沢駅から徒歩15分で土地面積が141.01㎡で200万円というのに興味をそそられました。
建物面積が86.76㎡(壁芯)、築年月1956年7月、5K、接道については、8m幅の道路に接面2mということです。準工業地域になっています。

不動産屋さんに、電話で正確な住所を聞いて住宅地図を見ると、旗竿地のになっていました。川に近くで洪水のリスクがある地域です。
金沢駅から徒歩15分になっていますが、普通の歩き方をすれば金沢駅まで10分で行けそうな感じです。
接面2mの旗竿地なので自動車が入るのは無理です。
実際に現地を外から見てきました。
建物自体は、63年たっているので古さは感じますが、外観に傷みは感じられません。
川沿いに近いためか、周りに駐車場(空き地)がいっぱいありました。裏も駐車場になっていました。
旗竿地の通路は、舗装は無いですが砂利が敷いてあって綺麗な感じです。でも、かなり狭く、幅が2mもあるのかなあって印象でした。かなり深い旗竿地です。隣の手前の家の入り口が通路に面していました。
もし通路の土地が物件に含まれていなければ、将来的に建築不可物件になってしまうので不安を感じました。

隣の家とは壁は離れて(長屋風ではない)いました。

改めて不動産屋さんに電話して確認すると、通路の土地は物件に含まれているけど、昔からの事なので、隣の家に通路を通らないでと言う事はできませんと言われました。当然のことだと思います。
とりあえず、隣の家の都合で将来的に建築不可物件になってしまうという心配は無さそうです。

見取り図や画像はあるのか聞くと、実際に見て確認するほうが確実ですという事なので明朝に見に行くことになりました。

ハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていて専属専任になっていました。

2019年8月23日

今朝9:30に不動産屋さんと現地で待ち合わせしました。
不動産屋さんが先に来ていました。気の良さそうなおじさんです。
さっそく中を見せてもらいました。部屋は全部和室ですが、部屋の他に土間や収納スペースがかなり多く、どれだけでも荷物を置ける感じです。
2階で少し沈む感がある場所もありましたが、シロアリや雨漏りは無さそうな感じです。
お年寄りの夫婦が住んでいたのですが、去年病気で別々に亡くなって、娘さんが相続してやっと手続きが完了したということでした。
電気の契約もしたままですし、裏に借りている駐車場も借りたままという事でした。時々訪れて管理しているのかもしれません。
生活感があり、飯台の上に同窓会の資料が出されたままで、タンスや押し入れの中もそのままという感じでした。家具もそれほど悪い状態ではありません。
冷蔵庫は電気が入ったままでした。テレビやエアコンもそのままになっていて、そのままでもすぐに生活できそうな感じでした。
お風呂も、それほど汚くなく、トイレは洋式でした。
台所も結構広いです。ガスレンジも比較的綺麗にしてあります。
後から思い出して気になったのは、お風呂の脱衣場が無かったように思います。台所からトイレとお風呂に入るようになっているので、ちょっと都合が悪いかもしれません。
中のものは、処分していただけるのでしょうか?と聞くと全部は無理かもしれないけど・・・・と、ちょっと曖昧にされました。
でもこの立地で、この広さで、この安さで、それほど手を入れないでも住めるような気がしたので、不動産屋さんに「購入します」と伝えました。
そしたら、「前にも言ったけど(実際には聞いていません)、通路の幅が道路沿いは2mあるけど、中間は1.5mほどしかなく、以前はこれでも大丈夫だったのだけど今の制度では再建築できない」と言うのです。
ギャー、これは一大事です。
63年たっているので、大掛かりな改築が必要になるのは目に見えてるし、柱一本残せば、建替えも出来るという事ですが、今は大目に見てもらえても、その時に許可がでるかは判りません。
増築に増築を重ねたという事なので、建築確認をとってなく、建ぺい率違反になっている可能性も否定できません。
自動車の出入りが出来ない旗竿地なので、壊して駐車場にもできません。

貸家にするなら、リフォームに少しお金がかかっても、1か月5万円で貸したら5年で元がとれるとは言われたのですけど・・・・迷いました。
散々迷ったのですが結論は出せませんでした。

路線価は大通りが66ですが旗竿地なので半額の33と考えて、通路を省いた土地を100㎡として、再建築不可を考慮すると200万円の土地かなあと思います。土地の価格とすれば妥当な価格なんだと思います。
更地だと使い物にならない土地ですが、住める家が付いていると考えると使いみちがあれば安い買い物です。
両隣や裏の土地の所有者にとっては最高の格安物件だと思います。なんで買わないのだろう?

2019年8月24日

ずっと迷っていたのですが、再建築できないというのは致命的です。
解決できる問題での再建築不可物件ならまだしも、通路に面した両側の土地は大きな通りに面した一等地で安価で取得するのは絶望的なので、もし裏の土地を購入できればとにかく、そうでなければ永久に再建築不可物件のままです。
しかも建物を壊して駐車場にもできません。
将来的に使いみちが無くなって放置しなければいけなくなった場合でも、税金は払い続けなければいけません。
購入を断念しました。

2019年8月30日

買い手が決まったようです。

寺町5丁目の物件

2019年8月6日

寺町5丁目の物件が300万円で掲載されていました。
土地面積が33.42m²で建物面積が56.19m²、3K(和 6・8・3.5)、1970年4月(築49年5ヶ月)です。
住所も画像も掲載されていませんが、地図では大通り沿いでちょっと興味を持ちました。
立地が良いので貸家向きということでした。近隣商業地域という事です。
現地を通ったら、その場所は印鑑屋さんになっていました。ちょっと売りに出ているという雰囲気ではありませんでした。
不動産屋は現地の隣の隣です。あまり営業してる感はありません。専属専任になっていました。
ちなみに、この場所だと路線価73Dです。244万円の土地です。

詳細説明を読むと、築年月不明で1970年以前と掲載されていたました。チョンボっぽい掲載です。
アットホームとハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

2019年8月8日

今日、改めて見たら画像が1枚だけ掲載されていました。見取り図は掲載されていません。
やっぱり、地図にある印鑑屋さんではありませんでした。

2019年8月20日

今日、自動車で前を通ったら、印鑑屋さんの隣の建物が、該当の物件でした。
かなり古さを感じる建物です。片側は燐家と完全に面しています。
とにかく狭いです。
建ぺい率80%容積率300%ですが、建ぺい率80%をクリアしているかは不明です。
裏はお寺なので、墓場もあるかもしれません。
まあ大通りに面しているので、裏が墓場でも、それほど気にならないかもしれません。
でも裏が墓場だと最近流行りの宿には向かないです。
短時間でも前に駐車できないし、歩いている人はほとんど見かけないので商売には向かないと思われます。
土地が狭いので駐車スペースは確保できないし、近くに駐車場を借りることもできそうにないです。

東山2丁目の物件

2019年6月30日

東山2丁目の物件が掲載されています。
随分前から掲載されていたように思いますが、サイトによっては新着になっています。

土地面積が129.25m²、建物面積80.72m²、4SDK(DK6、和6×2、6×2、S3×2)、築年数1973年8月(築45年11ヶ月)で280万円の物件です。
街中にしては、建物に対して土地面積が妙に広いです。
サイト(アットホーム、HOME'S、SUUMO)によっては正確な場所が掲載されています。
路線価が41Eになっているので496万円の土地です。

道路は超狭く(1.4m)て行き止まりになっているので、自動車が入れませんし、当然に駐車もできません。道路が狭いので当然セットバック(8.15m²)が必要です。一軒だけセットバックしても、将来的に自動車が通れるようにはならないように思います。

隣が大きなお寺になっているので墓地に隣接しているかもしれません。

平面図を見るとお風呂が無いです。隣接している空きスペースも、この物件に含まれているので、増築の余地が充分あります。
「水道の引込は1筆に1か所あり(2筆上に建築する場合は、1か所撤去が必要です。)」 と回りくどい書き方の記載がありますが、風呂を増築する場合には支障があるということなのか、隣に空きスペースがあるけど新たに水道を引けませんということなのか、はっきりしません。
建物内部の画像を見ると古さを感じます。トイレは段差がある和式ですがウォシュレットになっています。

専任媒介になっています。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトで掲載されていました。

2019年7月1日

東山2丁目の物件を見てきました。
外見はそれほど傷みを感じませんでした。
やはり裏手に墓地がありました。

窪4丁目の古屋付の土地

2019年6月30日

窪4丁目の古屋付の土地241.24m² 300万円というのが掲載されていました。
6月の上旬から掲載されていたようです。
少し斜面になっていますが、山側環状線より内側なので、それほど急坂はないと思います。
ただ、袋地です。道路に5.1m接していて、その通路も自分の土地なので駐車には困らないように思いますが、何故か駐車スペース無になっています。自分の土地なのに、どうして駐車できないのかなあ? 写真を見ると、通路が庭みたいになっているからなのかもしれません。木を切れば簡単に駐車場になるような気がします。
建ぺい率60%で容積率100%なので、制限は多いです。
路線価41Eですが袋地なので安いのだと思いますが、それでも路線価の1/3の300万円は安いと思います。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

一般媒介になっていました。

2019年7月1日

窪4丁目の古屋付の土地を見てきました。
道路に5.1m接しているということですが、坂の途中なので1m以上の段差(道路のほうが高い)があります。建物へは狭い階段を下りて行きます。
道路に面した部分には古い小屋がありました。
この土地で駐車場を確保するには、かなり大掛かりな工事が必要になりそうです。

昌永町の違反物件

先週から昌永町の物件が掲載されています。
土地面積66.11m²、建物面積89.24m²、6DKで280万円の物件です。築年数は不明ですが119年(ハトマークサイトでは1951年1月)になっていました。画像は正面と周りの道路のみで、建物内部の画像はありません。相当古いのだと思います。
昌永町は宗教施設関連で暴落している地域です。住みやすい地域なのに惜しいです。
両隣りが接している長屋タイプの建物です。
接している道路が狭いのでセットバックが3.10m²必要です。
しかも未登記増築部分があって建蔽率オーバー で境界線も不明確です。準防火地域で高度地域になっていました。
建ぺい率60%容積率160%なのでセットバック分を引いた面積の60%である37.8m²の面積の建物しか建てられない場所です。2階建てですが2階は1階よりかなり狭いので1階は50m²程度ありそうです。30%以上の違反増築状態です。
ちょっとまずいです。

地図はサイト(HOME'S、SUUMO)によっては正確なものが掲載されていました。路線価54Eなので340万円の土地です。
専任媒介になっていました。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

ハトマークサイト、不動産ジャパンでは建蔽率オーバーの記載はありませんでした。