金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

津幡の商店街の格安競売物件

競売物件を見ていいたら、津幡町の銀座商店街の物件が売却基準価額92万円の格安で掲載されていました。買受最低価額は736,000円です。

土地151.5㎡、建物が鉄骨3階建てで延べ面積232.56㎡、建蔽率80%容積率300%です。
築年月 1977年12月なので、めちゃくちゃ古いという訳ではありません。

バス停まで徒歩1分でかつては津幡町で最も栄えていた銀座商店街に位置していて、便利な立地です。以前は薬屋さんだったようです。但しシャッター商店街なので商業地としての価値は無いと思われます。
1階がお店と事務所で2階と3階が住居になっていて間取りを見ると住みやすそうな感じです。
トイレは和式との事です
裏側の商店街専用駐車場の1部も敷地になっているので複数の駐車が可能のようです。

路線価35Eなので515万円の土地です。

こんな物件が、どうして格安かと言うと、アスベストが使われているということと、隣地との境界線についての問題がある(建物の基礎が燐家の土地上にあると主張されている)からという事のようです。解体するのは高額になるので安く設定してあるようです。

最終的にいくらで落札されるのか興味深いです。

金沢地方裁判所本庁令和02年(ケ)第55号

横山町の300万円の物件

2021年1月27日

横山町の300万円の物件が掲載されていました。
土地面積99.03㎡、建物面積48.33㎡、築年数1972年6月(築48年8ヶ月)です。
正確な地図と、外観の画像はありますが、間取り図やその他の画像は何も無いので、どういった物件なのか全く不明です。

街中で交通量の多いバス停から3分で、そういう意味では便利なのですが、2項道路で東2.1m 公道 接面2.1mなのでセットバックが必要ですし駐車場もありません。
道路が手前の家で行き止まりになっているので、セットバックが必要と言うより、自分で道路を造らないといけないのではないかと思われます。家の前までは自動車は通れないような感じです。ちなみにその行き止まりの道路は隣家の駐車場になっています。
建ぺい率60%、容積率160%、上水道・下水道・都市バスが通っています。
水回り配管の交換が必要で、床も怪しいようです。

明らかにセットバックが必要なのに、セットバックについては何も記載されていなくて、みなし4m接道扱いで金沢市建築指導課に確認と紛らわしい記載になっています。

このあたりは由緒のある地域なので発掘にかかるリスクがあります。
道路が路線価の対象になっていないけど道路に面している隣家は44Eになっています。

アットホームとラビーネットに掲載されていました。

2021年1月28日

ちょっと気になったので現場を見てきました。
GoogleMapや住宅地図を見ても、2項道路の部分がいまいちはっきりしなかったのですが、やっぱり直接見ると感じが全然違います。

2項道路の部分は道路と思えないほど短かかったです。
2項道路の部分は燐家が自分の土地のように駐車場代わりに使っているし、燐家がこの物件の敷地に自動車が入れないようにギリギリまで塀を設置してあり入口を狭めています。これでは、どのように対処しても駐車場は設置できません。
近所付き合いには苦労させられそうな感じです。
幸い、付近には空き地がいっぱいあり、駐車場を借りるには苦労しなくてもよさそうです。

外から見た感じでは、建物はそれほど古さは感じられませんでした。

大通りから入るには対面できない道路を通らないといけないのは、ちょっと気になりました。

増泉の築80年430万円の物件

増泉の築80年6か月430万円の物件が掲載されていました。
珍しくSUUMOとアットマークのみの掲載でした。
土地面積103.53㎡、建物面積160.23㎡、建蔽率80%、容積率300%です。
道路2.2m幅、接道幅5.6mなのでセットバックが必要です。
路線価50Eです。セットバックを考慮すると実質土地面積が98.49㎡なので492万円の土地です。
大手の眼鏡店の駐車場の裏に位置しており、駐車場の部分は道路が広めになっていて、そこから道路が急に狭くなっていて、自動車では入れなくなっています。道路が狭くなってからは2軒目であり、同じ側の1軒目はセットバックが完了しているので、自分のところをセットバックすると自分のところまでは自動車で入ることも可能になります。大通りから、それほど奥まっていないので便利な場所ではあります。
但し、治安は悪そうな地域です。
間取り図を見るとトイレが4個並んでいて、狭い和室が多い(7室)ので女性が待機する料亭かなにかに使われていたのかもしれません。

気になったので見てきました。前の道路は飲み屋横丁の通路って感じでした。市街地の道路はすっかり雪が消えているのに、その通路は雪がたんまり残っていました。ほとんど通る人もいないのかもしれません。
隣家とは繋がっていなくて独立しています。
自分の分の0.9mセットバックして、前方を駐車場分を空けても、駐車のテクニックは要求されると思います。

建物内の写真は無いですが、基本的には解体して新築するのが正解だと思います。
立地が良いので、お金をたくさんかけて内装を綺麗にするとゲストハウスにも使えそうな感じです。
シェアハウスにも使えるかもしれません。

山の上町 231万円の物件

2週間前から山の上町の231万円の物件が掲載されていました。
土地面積161.23㎡で建物面積91.89㎡で堀込式車庫(傾斜のある土地で傾斜の地中部分が車庫)になっています。築年数が1979年6月です。路線価は28Eなので450万円の土地です。
ハトマークサイトには正式な住所も掲載されています。
間取り図を見ると、とても住みやすそうです。電気、上水道、下水道が完備です。
雨漏りがあるそうです。
宅地造成等工事規制区域になっています。
大通りにあるバス停から徒歩6分です。
なかなか興味深い物件ですが、卯辰山山麓で大通りから奥まっていて道路幅も狭いです。高台傾斜地になります。
通常でも自動車で行くのにストレスを感じそうですが、積雪時にはたどり着くのは不可能と思われます。生活には不便な場所だと思います。

ハトマークサイト、アットホーム、不動産ジャパンに掲載されています。

末町の競売物件

2020年11月22日

久しぶりに競売情報を見たら、末町の競売物件が掲載されていました。
積雪が多い地域です。
道路から近くて比較的自動車の出入りが楽そうな感じです。
土地面積は100.09㎡、建物面積は99.36㎡で築年月は平成9年(1997年)9月です。
比較的新しい建物です。
15年前に外壁上張り工事をしたようで、その影響で湿気が多いとの事です。
玄関などで湿気によるカビなどの汚れが、かなりあるようです。
猫を4匹飼っているので、壁の傷や穴がかなりあるようです。階段のところの側板の穴はかなり大きいです。
間取り図を見る限りは、特に問題なく住みやすそうな感じです。
下水道は通っているけど接続していないようです。下水道への接続工事は30万円前後かかるようです。
駐車は2台分あるようです。
最寄バス停「末」北西方 約120m(徒歩約2分)でバス便は多いです。でも買い物や医療関係など生活に必要な施設は遠いので、決して便利な地域ではありません。年取ってから住むのはきつい感じです。

売却基準価額は297万円、買受可能価額は2,376,000円です。
路線価は29Eなので290万円程度の土地です。

入札期間は12月2日から12月9日までです。 金沢本庁R02ケ34

2020年11月23日

興味があったので、物件を見てきました。
末町って、かなり山側で市街地からは離れています。
近くにコンビニや郵便局や交番はあったけど、大学や高校が近い事もあり、意外に田舎感はないですが、買い物に不便な地域です。
建物は、基礎部分の底が、地面より高い位置にあるようで、不安に感じました。
基礎って普通は、少し掘って、その上に作るのだと思っていたけど・・・・

2020年12月7日

入札しました。
どうしても欲しいという事では無かったので、買受可能価額より少し上乗せした価格で入札しました。
かかった費用は住民票200円と送金料550円です。
開札は12月16日です。

2020年12月16日

今日が開札日でした。

データを探すのに苦労しました。また忘れないようにメモしておきます。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
で売却結果----石川県----金沢地方裁判所本庁----開札日入力----一覧表示

入札者が17で売却価額は737万円でした。
落札者は法人でした。なんでそんな高い値がつくのか不思議です。

末町350万円の物件

末町350万円の物件が掲載されていました。
土地面積80.44㎡、建物面積71.21㎡、築年月1985年1月です。
詳しい住所も地図も掲載されていませんが永安町バス停から徒歩8分(約640m)です。決して便利な場所では無さそうです。積雪が多い地域なので冬は大変そうです。
末町は範囲が広くGooglemapで探しましたが見つかりませんでした。なんで場所を隠すのかなあ?
よっぽど辺鄙な位置にあるのだと思います。
間取り図を見ると、特に問題になる事はなく、住みやすい感じです。トイレやお風呂の画像はありません。
駐車も複数台出来そうな感じですが何の記載もありません。
なんか、やる気のない業者だなあって感じです。専任媒介です。
詳しい場所は判らないですが、この辺りの路線価は20から30Eくらいなので200万円程度の土地だと思います。

ハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

山の上町 98万円の物件

2020年11月10日

金沢市山の上町の98万円の物件が掲載されていました。
土地面積112.62m²、建物面積48.85m²で平屋2Kで1956年7月(築64年5ヶ月)です。2K(K3、洋8、和6)です。
土砂災害警戒区域(イエローゾーン)なので再建築不可です。
大通から100mほど奥まっている突き当りに位置します。
接道は東 3.9m 私道 位置指定有 接面2.4mになっていますが、そこまでに辿り着く道路が半端なく狭くて、しかも曲がりくねっているので、自動車でたどり着けません。自転車でやっとという感じのように思います。
大通り側は駐車場になっているので、駐車場の地主さんの許可があれば、荷物は近くまで運べるようです。
セットバック後の有効面積は112.5㎡と掲載されています。

お寺に、ほぼ隣接しているので、墓地にも近そうな感じです。

路線価は21Eなので230万円程度の土地です。

一応、市街地ですし、公共交通機関の便も良く、生活環境も良いです。
外観は見るからに古い建物って感じです。
でも平屋なのでDIYでリフォームするのも簡単そうです。2部屋( しかないですが、風呂に脱衣場もあるし、トイレが2つあるので、他の人が入浴中でもトイレを使えます。洗濯機の置く場所も確保してあります。間取り図を見る限り住みやすそうです。
しかもトイレとお風呂は綺麗です。
リフォームが必要と書かれていますが、そのままでも住めそうな感じです。

近くに空駐車場がないということなので、自家用車での生活が不要で1人か2人で住むには凄く魅力的な物件だと思います。

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)と掲載されていますが、土砂災害警戒区域マップを見る限りは、範囲が広く、現地が特別危ないと言う感じではなさそうに感じます。

アットホームとSUUMOに掲載されていました。

2020年11月11日

現地を見に行ったのですが、時間に余裕が無かった事もありますが、たどり着けませんでした。
それらしい建物は横から見えたのですが、どこから行けば正面に行けるのか判りませんでした。
通常の通路からは行けないのかもしれません。
接道は東 3.9m 私道 位置指定有 接面2.4mとはなっていますが、接道条件を全く満たしていないのかもしれません。

2020年11月12日

どうしても気になったので、改めて見てきました。
詳しい住所は掲載されていましたが、住宅地図の住所とは違っていました。
再建築不可は接道関連のようです。明らかに道路で無いような区域を通って奥のほうに行かないとたどり着けません。セットバックで解決するような問題では全く無いです。
建物は、外観が相当傷んでいます。壁も相当傷んでいるし、重要な柱が広範囲にシロアリにやられているのがはっきりと見えます。
DIYで解決できるようなものではありません。

内灘町向粟崎町1丁目の400万円の賃貸中物件

2020年10月25日

内灘町向粟崎町1丁目の400万円の賃貸物件が掲載しているのに気づきました。
1か月以上前から掲載されているようです。
掲載時期が同じなので、粟崎町2丁目の500万円の賃貸物件と売り主が同じかもしれません。
土地面積90.37㎡、建物面積66.00㎡、築年月 1976年5月です。
路線価は29Fなので262万円程度の土地です。
詳しい地図が掲載されています。
賃貸中で年間想定家賃収入48万円ということです。
正確な地図が掲載されています。大野川に近くて洪水の心配はありますが、流れは緩いところです。
大きな橋(一方通行の車線が2本の橋で分かれています)の近くで、交通のアクセスは良さそうです。
屋根付きの駐車場がありますが、1台しか駐車できません。車庫を壊して木を伐採すれば2台駐車する事も可能なようです。
間取り図を見ると、風呂の脱衣場がなく、しかも車庫の一部に風呂があるような感じになっています。ちょっと住みにくそうです。惜しいです。

賃貸中なので、室内の画像はほとんどありません。

ラビーネット、不動産ジャパンで掲載されていました

2020年10月26日

現場を見てきました。
ラブホテルに隣接していました。その他にも騒々しそうな要因がありそうな環境です。
川との高低差が少なく洪水のリスクはありそうです。
車庫は軽自動車がやっと駐車できるって感じです。
現在の借主が転居したら、新しい借り手を探すのは難しそうです。
賃貸中でなかったら300万円でもきついかなあって感想です。

粟崎町2丁目の500万円の賃貸中物件

2020年10月24日

粟崎町2丁目の500万円の賃貸物件が掲載しているのに気づきました。
1か月以上前から掲載されているようです。
土地面積100.79㎡、建物面積67.89㎡、築年月1980年4月です。
賃貸中で年間想定家賃収入60万円ということです。
正確な地図が掲載されています。海に近いので錆びなどの腐食のリスクはあります。
大きめの道路の路肩のような一方通行の道路から、一本入った行き止まりの道の一番奥に位置します。アクセスは不便です。
何故か一番奥の道路部分の敷地は、道路にはなっていなく、その物件と向かいの物件の土地になっています。道路が4mなければ接道2mの条件にひっかかりそうな感じですが、特に記載はありません。

駐車場については明記されていませんが、前の道路が自分の敷地なので、駐車は可能のように思います。

賃貸中なので、室内の画像はほとんどありません。
間取り図を見ると、特に問題になるところは無さそうです。
路線価は38Fなので383万円程度の土地です。
10年程度で元が取れるとすれば面白い物件です。

ラビーネット、アットマーク、不動産ジャパンで掲載されていました

2020年10月26日

現場を見てきました。
道路幅は4mは無さそうです。つきあたりなのでセットバックには関係ないのかもしれませんが、ちょっと気になります。
自動車は2台駐車できそうです。
激安ドラッグのコスモスに近いので便利です。
400万円なら買いたいかなと感じました。

2020年11月21日

不動産ジャパンだけに掲載されているのに気づいたのですが、接道で位置指定無と書かれていました。
道路として認められていないという事のようです。
つまり再建築に制限があるという事のようです。

ネットで調べても、はっきりと説明されていなくて、宅建の過去問に次のような記載がありました。

問題
宅地建物取引業者が、建築基準法第42条に規定する道路に適法に接していない土地に建てられている中古住宅を販売する際、新聞折込ビラに「道路位置指定無」と表示すれば、「再建築不可」と表示しなくても、不当表示となるおそれはない。

回答 誤り
建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「再建築不可」又は「建築不可」と明示する必要がある(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則8条2号)。

つまり不当表示の掲載という事です。
ラビーネット、アットマークでは、位置指定に関する記述すらありません。これってもっと罪が大きいような気がします。

鳴和町の200万円の物件

鳴和町の200万円の物件が掲載されていました。
最近、このあたりの激安物件の掲載が続いています。
土地面積99.17㎡、建物面積51.23㎡、築年月1964年6月です。
路線価は22Eなので、218万円程度の土地です。
このあたりに行くには、細い坂道もあるので、自動車で行くにはストレスを感じると思います。
現地は斜面になっていて、入り口や駐車場が2階部分で、駐車場の下にも離れになっている部屋があります。

間取り図が大雑把で分かりにくいのですが、風呂は狭そうですし、脱衣場は独立していないようですし、洗濯機の置く位置も不明です。
正確な地図は掲載されていますが、建物内部の画像はありません。
道幅が狭そうなのに、セットバックについてはなんの記載もありません。

アットホーム、ハートマークサイトに掲載されていました。