金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

みんなのリノベーションを読んだ

「みんなのリノベーション 中谷ノボル薯」を読みました。
10年以上前に書かれた本なので古さは感じますが、中古物件を探すところからリノベーションして税金がかかるところまで初歩的なところを幅広く判り易く書かれています。

もうちょっと物件選びと建物のリノベーションについて多く書かれていると良いのですが、参考になった部分も多かったです。
読む価値はあると思います。


内灘町 字千鳥台1丁目の物件

2018年12月21日

内灘町 字千鳥台1丁目に360万円の物件が掲載されていました。
85.61m²の土地で建物付きです。
建物の詳しいデータは掲載されていませんが、それほどボロ家ではなさそうです。
画像を見る限り駐車場がありません。この場所で駐車場が無いのは厳しいかなあ。
路線価は30Fなので256万円の土地です。ちょっと高いかな。

アットホーム、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

2019年1月11日

内灘町 字千鳥台1丁目の物件を見てきました。
正確な住所も掲載されていなくて、地図も位置がかなりずれていて、探すのに、かなり苦労しました。
専任媒介なのに、どうしてここまで隠さないといけないのかなあと、思いました。
この場所で、駐車場が無いってことないよなあと思っていたのですが、本当にありませんでした。近隣で駐車場の無い家は希少な存在です。
基礎は大丈夫そうでしたが、屋根の飛び出したところ(軒下)の裏の部分の破損が凄くて、雨漏りもあるんじゃないかと感じました。
団地内の近隣でも、最も狭い敷地なんじゃないかと思います。
この辺りは潮風が当たって建物も傷みやすいですし200万円でも高いんじゃないかと思いました。

橋場町の物件

2018年12月21日

橋場町の420万円の物件が新たに掲載されていました。
土地面積35.83㎡建物面積51.29㎡で築年月1951年1月でした。
住所も橋場町だけで地図でも、はっきり場所を特定していません。しかも写真もありません。
白山市の工務店ですが専属専任なのに、ここまで隠さないといけないのかなあ・・・
絶対に売り買い両方からの報酬を独占したいんだろうけど、あまりにも欲深いです。

ハトマークサイト・不動産ジャパンに掲載されていました。

2018年12月22日

ハトマークサイトで、もう消えていました。
不動産ジャパンでも消えていました。
売れたのかもしれません。

やっぱり不動産は場所ですね。今の時代、市街地でないと価値が無いのかもしれません。

2018年12月24日

ハトマークサイトと不動産ジャパンで復活していました。

2018年12月27日

不動産屋をしている知人に住所を調べてもらいました。
路線価64Eなので230万円の土地です。建築年は不明で風呂無しになっていました。
築70年近くの建物付き420万円は、強気な価格設定だと思います。
建ぺい率80%で容積率400%でした。公道で位置指定無しとなっていました。

2019年1月4日

現地を見てきました。
前後の道路が狭くて、敷地いっぱいに建てられているので将来的に不安を感じました。
浅野川の近くで以前も洪水があった地域なので水害のリスクはあると思います。
今回の物件は前後にある道路の幅が2.73mと2.57mで公道で位置指定無しっていう事でしたが、将来的にはセットバックの必要があるのではないかと思われます。
だとすれば路線価(64E)で200万円の土地という事になるのかな?
35.83㎡で建ぺい率80%・セットバック1.35mで計算すると将来的に25㎡の建物しか建てられないという事なのかなあ?
風呂は無いけど、現時点では徒歩圏に銭湯があります。将来的にどうかは予想できません。
この敷地で風呂付の家を建てるのは難しそうです。
ふらっとバス(100円バス)が近くを通っているので、自家用車が必要のない生活をしようということなら住みやすそうな場所でした。

2019年1月8日

不動産屋をしている知人に確認を取ったのですが、建て替えの場合は前後でセットバックが必要だということでした。
隣と接して建っている場合、建て替えの場合、隣家と50cm離して建てないといけないという法律があったと記憶していたのですが、この法律は建築基準法ではなくて民法の問題なんだそうです。
隣の許可さえとれれば、隣と接して建てても良いそうです。
隣と接して建っている場合、建物を壊す場合は、隣家の壁の再構築が必要なんだそうです。
どちらにせよ隣との人間関係は重要なようです。

横山町で築99年の家

2018年12月12日

今日、新着情報で、横山町で築99年の家が掲載されていました。

土地60㎡、駐車場無しで250万円です。
セットバック(道路が狭くて道路側の土地の部分は道路として没収されるので改築も新築もできない):要5.8m²、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地(横山家屋敷跡)ということです。
接道幅2.9mなのでセットバック5.8m²だと2m後退しないといけません。
埋蔵文化財包蔵地の場合、発掘調査の費用を負担しないといけません。
43Eの地点ならセットバック分を減らして路線価230万円です。さすがにこれほど古いと、この建物で住むことはできないと思われます。

相変わらず、正確な住所も地図も掲載されていません。でも横山家屋敷跡で検索して場所を特定できました。
掲載の画像は外観一枚だけです。
専任媒介なのに、そこまで場所を隠さないといけないのかなあ?
やっぱり両方からの報酬を独占したいんだろうなあ。売主にとっては不利な扱いだと思うんだけどなあ・・・

SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていましたが、SUUMOでは築年数99年でセットバックの記載がありましたが、不動産ジャパンとハトマークサイトでは築67年でセットバックの記載もありませんでした。

2018年12月14日

後学のため、物件を見に行きました。
横山家屋敷跡には、そのような物件はありませんでした。
埋蔵文化財包蔵地(横山家屋敷跡)の区域は、かなり広いのかもしれません。
かなりあちこち探して周りましたが見つかりませんでした。

2018年12月27日

不動産業をやっている知人に住所を調べてもらいました。。
送ってもらった資料を見てびっくりしました。物件に面した道路が、自動車が通れない道路だという事です。
路線価は50Eなので270万円程度の土地です。

相続した関東在住の人が売りに出しているので、売主側に住所を隠す事情は全く無いと思われます。
売主は住所を隠して売りに出されている事を知っているのかなあ?

せっかくなので実際に見てきました。
物件の古さは判っていたのですが、さすがに自動車が通れない道路に面しているというのは無理って感じです。
改築するにしても、自動車で入れないというのでは大変ですし、そもそも自動車の通れない道路に面しているっていうのは、その一軒がセットバックしても再建築に大きな支障があるんじゃないかと思います。

久しぶりに競売物件を調べました

2018年12月3日

久しぶりに不動産競売物件を調べました。最近は競売物件も、かなり高額に設定されているって感じます。
住所は通常の現住所ではなく地籍で表示されているのでちょっと判りにくいです。
中心街で売却基準価額302万円の建物が出ていました。
建って33年しかたっていないのに破損が大きく、建物内も所有物が散乱し、所有者が住んでいます。 路線価71Eで68㎡(路線価額で4,828,000円)の物件です。 売却基準価額の302万円でも割安感はありません。
入札締め切りは2018/12/12で、改札日が2018/12/19で、売却決定期日は2018/12/26です。

2018年12月27日

いくらで落札されたかなあと確認してみたのですが、番号をメモしてなかったので、落札金額を確認できませんでした。
会員になると調べる事はできるのですが不動産関連の業界は胡散臭いので、あまり登録したくないんです。

鳴和町の鉄骨平屋建て

2018年11月30日

AtHome(アットホーム)で鳴和町の鉄骨平屋建て230万円というのが掲載されていました。
土地面積143.10m²(公簿)築年月 1966年7月(築52年5ヶ月)で建物面積71.02m²で4DKです。
鹿嶋神社近くの奥まった場所で斜面に建っているようです。
浴室が1m×2mでかなり狭いです。
トイレは風呂の脱衣場を通らないと行けないのは不便そうです。
駐車場に関する記載はありませんでした。

路線価は30Eなので土地だけで420万円程度です。

風呂が狭いのと、鉄骨は10年に1度、屋根の高額メンテが必要だし、補修が必要な時には大規模(平屋なのでそうでもないかもしれません)になるので、パスしました。

不動産ジャパン、ラビーネットにも掲載されていました。

2018年12月3日


後学のため物件を見に行くことにしました。
坂の傾斜は、それほど急でなかったのですが、道が狭くて奥まっていたので、途中で行くのをやめました。
住宅地図を見ると団地になっていました。
斜面を造成した団地の資産価値って、積雪のある北陸ではほぼないんだなあと感じました。

天神町の古屋付土地

以前から、気になっていた天神町2丁目の古屋付土地を見てきました。
土地面積82.54m²24.96坪の土地で250万円です。
上水道、下水道が来ていて15m高度地区 になっていました。
つまり15mより低い建物は建てられないということです。
まちなか住宅奨励金区域だと掲載されていました。まちなか住宅奨励金区域だと自分で住むために改装した場合に50万円までの補助金が出るようです。

ハトマークサイトでは15m高度地区でまちなか住宅奨励金区域だと掲載されていました。
詳細地図はありませんでした。

AtHome(アットホーム)では住所は途中までしか掲載されていませんでしたが地図の場所は正確でした。旗竿地だとの説明がありました。
15m高度地区との掲載もありました。

HOME'Sでは最後まで住所が掲載されていましたが、架空の住所でした。旗竿地だとの説明がありました。
15m高度地区でまちなか住宅奨励金区域だと掲載されていました。

不動産ジャパンでは15m高度地区でまちなか住宅奨励金区域だと掲載されていました。
住所も途中までですし地図もありませんでした。

実際に見てきましたが、その建物だけ1mほど地面が高くなっていました。
旗竿地なので土地が道路から奥まったところにあって通路は狭いです。
通路は屋根付きの車庫になっていますが、狭いので、どの程度の自動車が駐車できるのか不明です。自動車を駐車すると、通るのも不自由な感じです。
玄関には階段を上ってから入ります。
裏は空き地になっていたので、段差はあるものの裏から玄関に入る事も可能のようです。

外から見た範囲では、それほど建物がひどい状態では無さそうですが、住宅地図を見ると作業所になっていたので、中はがらんどうで住むための施設はないのかもしれません。

路線価を見ると道路沿いで51Eです。旗竿地なので実際にはかなり安いと思われるので250万円でも高いんじゃないかと思います。

米泉2丁目 古家付現況渡しの土地

2018年11月11日

ハトマークサイトに米泉2丁目で古家(1963年7月築55年)付現況渡しの土地67.21㎡(20.33坪)350万円の物件が掲載されていました。情報公開日は 2018年08月23日になっています。
川の曲がり角の近くなので、河川の氾濫のリスクはありそうです。
道路に4.7m面していて奥行きが14.3mの細長い土地です。画像を見る限り建物は綺麗そうです。
上下水道完備でガスはプロパンです。バス停まで徒歩2分、北陸鉄道石川線の押野駅まで徒歩3分の立地です。
地図が正しければ路線価47Eなので316万円の土地です。地価公示価格では395万円です。
専属専任媒介になっていました。

AtHome(アットホーム)、不動産ジャパンでも掲載されていました。

2018年11月12日

米泉2丁目で古家(1963年7月築55年)付現況渡しの土地を見てきました。
川の堤防は、住宅地より2mほど高くなっていて、過去に川が氾濫したことが伺われます。かなり幅の大きな川でした。
家の前の駐車スペースは軽自動車がやっと停まれるような感じでした。
壁には大きな(幅の広い)亀裂がありました。
屋根の下の壁が、染みのように濃くなっているのが気になりました。外から雨がかかる位置ではないので雨漏りがあるのかもしれません。
悪い物件では無いのですが、仮に20%引きで買えるという前提で考えても、最初に購入する物件としてはちょっと敷居が高いです。

畝田東の物件

知り合いの不動産屋から畝田東の物件の紹介がありました。

公簿47.56㎡14.38坪で建物の延べ面積が47.08㎡(1F:K3、和6、トイレ 浴室 2F:和6、和4.5)で建築年1975年(昭和50)11月で430万円です。
上下水道が完備です。
貸家として使っていて2018年4月から空き家になっているそうです。
駐車場は無いようです。
路線価では54Eなので256万円の土地です。

この物件はハトマークサイト・不動産ジャパンで知ってはいたのですが、値段が高いし、正確な住所も画像も掲載されていなかったので関心が無かったのです。
でも、物件紹介には正確な住所も気合されていたので見に行ってきました。
住宅地図を見ると、普通の道路に面しているように見えますが、実際にはその家の前で道路は途切れていました。
私道だと思うのですが、その奥4軒目に位置して、行き止まりの道路の半分が駐車場として使われていいるようです。その駐車場が、その家の住民が使って良いのかは不明です。外から見た感じでは、建物はそれほど傷んでないように思います。

430万円の魅力は感じられませんでした。せいぜい250万円くらいが相場で無いかなと思いました。

有松2丁目 古家付現況渡しの土地

2018年11月8日

ハトマークサイトに有松2丁目に古家付現況渡しという物件300万円というのがありました。
77.84㎡(公簿)23.54坪です。再建築不可(法令制限等:道路位置指定の関係により再建築はできません。)という事です。地図が正確ならば、路線価は62Eなので480万円の土地です。2018年10月11日公開になっています。
専属専任媒介になっています。
詳しい住所も画像も掲載されていませんでした。
不動産ジャパンにも掲載されていました。不動産ジャパンには地図は無かったのですが、ハトマークサイトには地図がありました。
画像が無いのでどんな建物が建っているのか不明です。

2018年11月9日

有松2丁目の古家付現況渡しという売土地の物件を見に行きました。

ハトマークサイトの地図の場所には、そのような物件は無かったです。住所も画像も掲載してないので、地図の位置が間違っていたら、探しようがありません。
専属専任媒介なのに、そこまで物件を隠さないといけないのかなあと思います。空き家なので、売主が売りに出している事を隠したいという事は無さそうなので、不動産屋が売主からの仲介料と買主の仲介料の両獲りをしたいから情報を隠しているのでしょうけど、売主にとっては著しく不利な扱いです。
自分が売主なら、こんな業者を利用したくないと思います。
ちなみに米泉町の有限会社の不動産屋でした。

2018年12月22日

ハトマークサイトを見たら、消えていました。売れたのかもしれません。
不動産ジャパンには、まだ掲載されています。

2018年12月24日

ハトマークサイトを見たら、復活していました。

2019年1月14日

12月24日に住所を教えて欲しいと知人の不動産屋に依頼していたのですが、やっと今日になって返事が来ました。
専属専任媒介だからレインズに登録されているはずですが、レインズって住所まで載っていないのかなあ?
資料を見ると、住所は記入されていなく地番しか掲載されていませんでした。
一般の人は地番では場所がわからないよね(法務局で地番専用の住宅地図を見れば確認できる)。

売主側の業者が、どうしても他の業者に仲介して欲しくないんでしょうね。

2019年1月15日

合同庁舎に用事があったので、法務局で地籍地図を見てきました。

ついでに、現地を見てきました。
基礎に大きな亀裂が1か所あったものの、建物自体は外から見た範囲では、それほどボロでは無かったです。
地図では前後が道路になっていましたが、実際には後ろは人間が通れるだけの道で、前の道路は思ってたより広かったです。
道路位置指定の関係で再建築ができないということですが、袋地の私道なので少なくとも6m幅ないとダメなようです。
手前の家が角地でちゃんとした道路に面しているので、まずは袋地の道路の側をセットバックする事が考えられないので再建築ができないということなんだと思います。
駐車場は無かったのですが、裏が月極駐車場になっていました。駐車場は、いつ建物を建てられてしまうか判らないのでリスクには違いありません。
路線価は56Eなので436万円の土地です。
内部がどうなっているか判らないけど300万円は魅力的だと思います。
角地の人が買えば資産価値がかなり上がると思います。