金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

内灘町字緑台一丁目の競売物件に入札した

2019年10月18日

久しぶりに競売物件を調べたら、手ごろな物件が3件ありました。

その内の一件が、内灘町字緑台一丁目の物件(金沢本庁H31ヌ9)で築年数35年、土地面積175.65㎡、床面積144㎡です。

売却基準価額2,460,000円、買受可能価額1,968,000円です。

売却対象外の共有持ち分あり

路線価は35Fなので600万円程度の土地です。

11月6日締め切りです。
2回目の競売になっています。前回の競売は9月だったようです。
2回目の競売は、入札が無くて前回より値下げしての再競売の場合と、落札人がなんらかの利用で購入をやめて代金を支払わなかった場合に行われるようで、値下げマークが付いていなかったので落札人が辞退した可能性が大きいと思います。
居住人と会ってみて、話し合いで解決できそうもなく断念した可能性もあります。

改札日は2019/11/13で特別売却期間は2019/11/14 ~ 2019/11/15です。

画像を見るとシャレた外観の建物です。
建物の1/4が妻の所有になっていて、今回の競売には含まれません。妻(および家族?)が住み続けているので、必ずしも、その建物を使うことができるとは限らないということです。
建物1/4の価値は土地利用権も含めて27万円ということです。ちなみに建物自体の価格は全部で2万円の評価になっています。

シャレた外観の建物で、2階建てで部屋も多く住みやすそうです。もともとモデルルームだったものを購入したそうなのでそのあたりは考えて造られているのだと思います。
お風呂に、福祉用具や設備が設置されているので、お年寄りか体の不自由な人も住んでいたようです。駐車場もあります。

内装外装にかなりの傷みがあり、ネコによるひっかき傷も目立つようです。雨漏りもあるようです。
水が出ない水栓もあるそうです。
海に近いので物が錆びやすいと思われます。

ネコによるひっかき傷の深いものは、下地用パテで、爪とぎされた部分の凹凸をなくし、サンドペーパーでかたちを整え、木材を薄くカットして、柱に貼り付けて補修すれば大丈夫のようです。

それにしても、建物の1/4の所有者が住み続けている場合、最終的にはどうなるのかなあ?
一般的には、住んでいる人に買ってもらう、住んでいる人に売ってもらうという選択がありますが、競売に出すくらいだから、住んでいる人に買ってもらうというのは不可能だと思います。
住んでいる人に売ってもらうというのは、売るという了解を得ないといけないし、強制的に追い出すことはできません。居住人にしても建物の1/4だけを他の人に売ろうとしても売れるわけがないので落札者に売るのが合理的なのですが、建物1/4の価値は土地利用権も含めて27万円なので、その程度の価格で納得して、その家を出て行ってくれるかというのが一番の問題です。

自分も一緒に住むことは相手の了解なしに可能なようです。その場合は、建物の3/4を使えますし、土地は自分のものなので賃貸料を請求することも可能なようです。

全部を所有したいという希望があって、どうしても話し合いがつかない場合は、共有物分割請求訴訟をしないといけないようです。

共有物分割請求訴訟の裁判費用は不動産の固定資産税評価額をもとに算出するようで、自分の持ち分の固定資産税評価額の3分の1(土地は1/2)を基に算定されるようです。だいたい100分の1程度が裁判費用のようです。
おおまかに計算すると4万円程度の費用のようです。
実際には裁判に入る前に調停があるようです。だいたいは調停の段階で解決するようです。

最終的に不動産全体を競売にかける判決が出た場合、不動産鑑定士による不動産評価等競売手続きに必要な経費などのため60万円(固定資産税評価額2000万円未満の場合)かかるそうです。今回の場合は、競売物件で不動産評価が行われているため、それほどの高額にはならないのかもしれません。
それとは別に差し押さえ費用もかかるそうです。

普通の素人が手を出す事は無さそうですし、これだけ安い物件に多大な手間をかける業者がいるのか興味深いところです。

2019年10月21日

ちょっと興味があったので現場を見てきました。
あまり奥まっていないのでアクセス的には便利です。

駐車場は幅3.3m程度あったのでゆったり駐車できますが1台分だけです。
壁が白色なので、汚れは目立ちますし、亀裂もかなりありました。
屋根がサイジングなのですが、かなり傷んでいるように感じました。

画像で見た以上に修理費用がかかりそうです。

植物がいろいろと植えられていました。
しっかりした木や大きな庭石が置かれていました。
それらと入口の塀を撤去したら、もう1台駐車できるかもしれません。

2019年10月23日

一部の所有権しかない競売ってどういう事なのか興味があって、裁判所に行ってきました。

まず、2回目の競売になっているけど、入札者が無かったのか、それとも落札者が辞退したのか教えて欲しいと言うと、教える事はできないと言われました。

競売になった経緯をおおまかでよいので教えて欲しいと言うと、それは答えられないと言われました。

現在、その物件に何人の人が住んでいるのか教えて欲しいと言うと、それほ答えられないと言われました。

つまり、公開されている書類以外の事は教える事は出来ないという事でした。

予想はしてたけどねえ

2019年10月29日

夜20:00に現地を見てきました。
1階の洋室のみ電気がついていました。
駐車場に自動車はありませんでした。

ネットで調べると、20年ほど前に成人式を迎えた娘さんがいたそうです。

2019年10月31日

近くを通った時に、なるべく現地付近を周っているのですが
偶然、隣の住人が家の前に出ていたので、話を聞きました。
隣人とはいえ、あまり詳しい事を知らないという感じでしたが、奥さんが1人で住んでいるという事でした。
貴重な情報です。

2019年11月1日

今日、裁判所に入札に行ってきました。

買受可能価額にちょっと上乗せした金額で入札しました。

間違いが無いかチェックはしてくれましたが、受け取りの確認書みたいなものは、何も無かったです。


入札の結果は裁判所の売却場もしくは「BIT」のホームページで知ることができます。
「BIT」のホームページだと15:00前後になるようです。

今回の競売に含まれない建物の1/4が、住み続けている妻の所有になっているので、そのままではこの物件を使えないので、普通の素人が手を出す事は無さそうですし、これだけ安い物件に多大な手間をかける業者がいるとも思えないので、落札の可能性は大きいと思われます。

開札の1週間後に「売却許可決定」が発行されるそうです。「売却許可決定」の書類は郵送でなく裁判所に取りに行く必要があるそうです。
その時に、債権者から裁判所へ競売申請の申出から今までに至るまでの事件記録が閲覧できるようになるそうです。

売却許可決定から1週間後に入札書に記載した住所に代金納付の通知が届く。1か月以内に代金を振込み、必要な書類を準備して裁判所へ提出しないといけません。

支払金額は売却価額から買受申出の保証金を差し引いた残額と登録免許税です。
中古住宅などの所有権移転登記は固定資産税評価額の2.0%です。
振り込んだ後に保管金提出書を裁判所に提出しないといけません。
その他に必要な書類を揃えて提出しないといけません。

①代金納付期限通知書
②振込した代金振込依頼書の控え
③住民票(個人の場合)
④固定資産税評価証明書   市役所の固定資産税課  
裁判所から送付された、書類を証拠に競売物件の手続きのために必要ですと申告
⑤登記簿謄本  法務局
⑥登録免許税、郵便切手

固定資産税評価証明書と登記簿謄本を購入者が用意しないといけないのは不思議です。

通常の取引に必要な不動産屋の手数料5%や名義変更にかかる司法書士の金額(5万円程度)がかからないので、15万円程度の節約になります。

2019年11月13日

今日の10:00から開札なのですが、15:30時点で、まだインターネット上では「該当データがありません」という事で、結果を表示できませんでした。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

16:15に調べたら結果が掲載されていました。
競売物件検索では無くて、新着情報の売却結果情報の欄の該当裁判所を見ると結果が見れるようです。
売却価額5780000円でした。予想外の高値でした。入札数7で法人の落札でした。

上記サイトで、前回の9月18日の売却結果情報を見ると、この物件は開札結果が変更になっていました。
物件に関する情報に訂正があった場合に、変更扱いで再入札になるようです。

ちなみに、今回の競売の落札者はすべて法人でした。



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