2021年4月13日
知人の母親が亡くなって、実家の相続をして処分するにあたって相談を受けました。
富樫小学校の近くで、平地で５ｍの道路に面しています。
１００㎡の敷地で駐車場が無く、木造２階建ての古屋があります。
建物自体も６０年以上たっていて、母親が施設に入ってから１５年もたっているので、かなり傷んでいるそうです。
相続した不動産を売る場合の税金について「相続時の空き家３０００万円特別控除」というのがあります。
通常、長期（５年超の所有）の場合は、譲渡益の20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）の譲渡所得税がかかります。
６０年前に購入した物件だと、いくらで購入したかの記録が残っていない場合が多いので、その場合は譲渡価格の５％が購入価格として計算されます。
「相続時の空き家３０００万円特別控除」令和5年12月31日までの間の特例で、平成３１年４月より老人ホームに入居していた場合でも適用になっています。
相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した場合で、
建物が残っている場合は、耐震基準を満たしていないと適用にはなりません。耐震リフォームをしてから譲渡するか、その家や家を取り壊して譲渡しないといけません。
被相続人が最後に住んでいてから、貸付けの用又は居住の用に使用した場合は適用外です。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋である事も条件になっています。
今回の場合は、耐震リフォームをしてから譲渡するか、その家や家を取り壊して譲渡すると「相続時の空き家３０００万円特別控除」の対象になります。
路線価は５３Eなので、100(㎡)×53000×1.25 660万円 の土地です。
建物を壊さないで、そのままの価格660万円で売れるとすると、
不動産屋の売買手数料 税込２８３８００円
印紙代５０００円
税金が１２７３７５０円
かかります。５００万円程度残ります。
建物を壊して、660万円で売れるとすると
不動産屋の売買手数料 税込２８３８００円
印紙代５０００円
取り壊し代 １２０万円程度？
税金 0円
かかります。５１０万円程度残ります。
どちらにせよ、手元に残るお金は似たような感じです。
ちなみに司法書士の費用は買主が負担が一般的なようです。
どちらかというと、建物を壊したほうが売れやすいようです。
建物の中のものは、可能な限り自分で処分した方が、取り壊し代が安くすむと伝えときました。
「相続時の空き家３０００万円特別控除」を利用すると確定申告の時に手続きが必要になります。
2021年6月1日
最終的に、建物を壊したうえで、土地を売却する方向で話を進めることになりました。
建物の中の物は、障子や襖や家具も含めてすべて処分したそうです。
基本的には自分で処分して、処分場への輸送だけ知り合いにトラックを手配して手伝ってもらったそうです。
５万円程度でできたそうです。業者に全部頼むと５０万円以上かかったと思います。
解体の見積をとったら１４０万円程度かかると言われたそうです。
トラックを提供できる知り合いがいること自体が普通じゃないので誰もができる訳ではないのですけどね。
2021年6月3日
不動産を処分するには、母親の名義の不動産を、知人の名義に書き換えるところから始めないといけません。
母親が亡くなって被相続人になります。知人と知人の弟が相続人です。
不動産は知人が相続します。
相続についての不動産の所有権移転登記は通常の所有権移転登記とは違い、少し簡略化されています。
作製が必要な書類は
・遺産分割協議書
・相続登記申請書
・相続関係説明図
・委任状
です。
ネットに見本があるので参考にすれば問題なく作成できると思います。
添付が必要な書類は
・固定資産価値通知書。無い場合は固定資産税課税明細書（金沢市税務課）
・登記事項証明書又は登記事項要約書（法務局）
・知人と知人の弟の印鑑証明書
・知人と知人の弟の住民票（マイナンバーの無いもの）
・知人と知人の弟の戸籍謄本
・母親の住民票、母親の原戸籍謄本（生まれてから結婚、こどもなど全部掲載されているもの）
・土地建物の所有権移転の登録免許税額相当のお金 固定資産価値通知書の価格の０．４％
過去に３件、遺産がらみで書類を作成したことがあり慣れているので、書類を作成してあげる事にしました。無償なら法律的にも問題はありません。
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