金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

野町3丁目の違反物件

2019年6月22日

野町3丁目で、土地面積41.98m²、建物面積57.84m²で5K(K2.3、洋6.5、4.3、和8、4)、築年数不明(100年以上らしい)の物件が190万円で売りに出ていました。
地図と住所は、サイトによっては正確なものがありました。

平面図を見ると、それほど問題点は無いようですが、風呂の脱衣室と6帖の洋室の間には壁が記載されていません。単に書き忘れたのかもしれません。

築年数が不明な割には、外観は綺麗ですし、風呂も台所も綺麗な感じです。全体的にも大切に使われている感じがします。リフォームもしていると思われます。トイレは和式ですが段差のあるタイプです。5万円も出せばウォシュレットに変更できそうです。

裏が大きなお寺に面しているので、墓地があるかもしれません。

野町3丁目近辺は路線価50前後なので土地だけで200万円以上の土地です。

接道が南東 3.7mでセットバック要 0.64m²になっていました。道路ぎりぎりに建っているので、セットバックは大変そうです。両隣りが接している長屋型です。
増築未登記部分があって建ぺい率、容積率オーバー の法律違反物件です。
建ぺい率60%で容積率160%なので、土地面積(セットバック分をマイナスした面積)を41.38m²とすると、通常は1階が一番広いので24.83m²以下にしなくてはいけなく、建物の総面積は66.2m²以下にしないといけません。

2階建てで建物面積57.84m²なので1/2が28.92m²です。24.83m²より4.09m²大きいです。
1階のお風呂の部分が飛び出ていて、その他は2階も同じ広さなので、お風呂の増築分が違反のようです。
容積率オーバーというのが、なぜだか判りません。
建物面積57.84m²で66.2m²以下になっているんだけどなあ・・

建ぺい率・容積率オーバーというのは、銀行融資もできなく原則住宅ローンを利用することもできません。
耐震工事を行う場合にも支障があるようです。
名義が変わった際に、なんらかの対応を求められるかもしれません。

専任媒介になっていました。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

SUUMOには高度地区、準防火地域、伝統的建造物群保存地区と記載されていました。
ハトマークサイトと不動産ジャパンでは建ぺい率、容積率オーバーの記載がありませんでした。

昨日、掲載されたようです。

駐車場の確保は絶望的(自転車の置き場も難しい)ですが、法律違反物件でなければ、なかなか魅力的な物件だと思います。
すぐに売れるか興味があります。

2019年6月24日

現地を見てきました。すぐ裏が墓地になっていました。
これは無理かな?

2019年6月27日

アットホームでの掲載が無くなっていました。売れたようです。
他のサイトでの掲載は、まだ残っています。
アットホームは対応が速いです。



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