2019年6月14日
新保本５丁目の築2000年8月と比較的新しい物件が400万円で掲載されていました。
土地面積175.49㎡建物面積126.00㎡4LDKの物件です。
相変わらず、場所がわかる地図は無いですし、正確な住所も掲載されていません。
駐車場は明記されていません。画像を見ると台所の床と壁が不自然に汚れていますが、お風呂も洋式トイレも、そんなに汚くはないので、それほど手を入れる必要は無さそう感じです。
安いなあと思って、よく見ると、一般定期借地権 借地期間２００になっていました。
単位は掲載されていませんが、残りが２００か月なのだと思います。
一般定期借地権（法２２条）は５０年以上の契約で無いといけないのに中途半端な期間です。築2000年8月なので最低でも2050年まで契約があるはずなんだけど。でも200年ってことはないですよね。
しかも、地代が明記されていないし、契約が切れた時に、建物はどうなるのかの説明もありません。
おまけに土地権利は所有権になっています。一般定期借地権で土地権利は所有権はないと思うんですけど。
この業界は、本当にルーズです。
物件を探してみました。おおまかに出ていた地図の中心とは全く別の方向で見つけました。
旗竿地になっていて、土地の多くは通路となっていました。
接面3.2ｍになっていましたが、そんなにあるような感じはしませんでした。通路はその建物だけのためのものなので、通路に駐車すれば4台くらいは駐車できるかもしれません。
外観は古さを感じませんでした。
屋根は瓦ではないので定期的なメンテナンスが必要かもしれません。
一般定期借地権というものをどう判断するかですけど、旗竿地で20年程度たった建物だけの価格が400万円というのはどうなのかなあ？地代も払い続けないといけないしね。
一般的には地代は公租公課（固定資産税・都市税）の３倍が相場だそうです。
公租公課（固定資産税・都市税）を他人が簡単に調べることはできないので、そういう場合は、路線価の２～５％で判断するようです。
路線価は58Eになっていますが、旗竿地という事を考えると土地の価値は500万円以下じゃないかと思います。そう考えると年額１０万円から２０万円かなと思います。借地代が１か月２万円じゃ話にならないよね。
不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。専属専任になっていました。
一般定期借地の残期間、地代、定期借地の期間終了後の建物の扱いについてどのような契約になっているかメールで問い合わせをしました。
2019年6月18日
結局、メールの返事は何も来ませんでした。
基本的な最も重要な事を問い合わせしたのですが・・・・
不動産の業界って凄いところだなあと思います。
2020年3月14日
888万円で掲載されていました。外装塗装工事代90万円込みということです。
今月、全室クロス張替えしたようです。
地代は2051年8月20日まで 一か月25,000円になっていました。
保証金３５６万円が必要のようです。2051年８月20日の明け渡し時に解体するための保証金なのかな？
そうすると、３０年で地代が９００万円、購入価格が諸経費を含めると約１３００万円、その他に建物の固定資産税が毎年かかります。３０年間は移転もできません。
利子を考慮しないで単純に３０年×１２か月で割っても６万円以上です。
2020年4月14日
外装塗装完了で760万円に値下げされていました。
コメントする