金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

エアコンの室内機から水漏れ

2019年9月12日

富士通のエアコンAS-J40W-Wの室内機から水漏れがするようになりました。
富士通のエアコンは暖房能力が強力ということで選んだのですが、冷房時の室内機から水漏れというのは富士通のエアコンでは頻発するトラブルのようで、保証期間の内に、何度も修理してもらっていました。
5年保証が切れる前に、とても大きな部品を交換してもらって、それからは今までのトラブルは何だったのかと思うほど調子が良かったのですが、今年の夏の終盤に、また水漏れが始まりました。

もうそろそろ9年になろうとしていて、保証期間もとうに過ぎているので、買い替えも考えないといけないかなと思ったのですが、なんとか自分で出来ることはやってみようと調べてみました。

室内機から水漏れの原因の80%はドレーン抜きホースの詰まりということで、ドレーンホースの出口(室外)から業務用強力掃除機で吸引してみました。
心なしか水分が少なくなったし、冷房も効くようになったような気がしますが完璧ではないようです。

ネットで調べると、エアコンのドレーンホース専用の吸引ポンプというものが存在することを知って購入することにしました。
イチネンTASCO TA918SS サクションパイプクリーナー【洗面・台所・トイレ・ドレーンホースのつまり用】がamazonで2533円でした。
こちらは吸引・加圧が手動でできるので吸引だけより効果があるかもしれません。
ドレーンホースのつまり専用のものあるのですが、せっかくなら洗面・台所・トイレでも使えた方が良いですよね。

2019年9月14日

TASCO TA918SS サクションパイプクリーナーが届きました。
ドレーンホースの穴の開いているところを切断して、吸引をしてみましたが、全く抵抗がなくスカスカ状態でした。

室外のドレーンホースの出口に水受けの容器を置いてみましたが、ちゃんと水が溜まっています。
ドレーンホースの詰まりではなさそうです。

ドレーンホースの室外部がボロボロなので、ドレーンホースの室内部に穴が開いている可能性もあります。



大野町4丁目の物件

2019年8月30日

大野町4丁目の物件が掲載されていました。
画像も無く、住所も大まかにしか掲載されていなくて地図の位置もはっきりしませんでした。
土地面積114.36㎡、建物面積176.42㎡で接道が南 8.3m 接面6.7mなので大通りに面していると考えられ広いのに300万円ということで興味を持ちました。
築年数は1966年10月になっていました。
建ぺい率が80%で容積率が200%なので、めいっぱいの広さで建てられていて駐車場もないようです。

大野町4丁目って、海沿いに位置しますが、範囲が凄く広くて入り組んでいます。

たまたま先日、他の物件で問い合わせした不動産屋だったので電話で問い合わせしました。
不動産屋さんが出先だったので正確な住所は聞くことができませんでしたが、大通りに面しているけど、トイレが汲み取り式で、水回りの改修費用が高額になるということでした。
倉庫に使うなら良いけど、住宅としては不向きという事でした。



七ツ屋の旗竿地の物件

2019年8月22日

七ツ屋町の物件が掲載されていました。
画像も無く、住所も大まかにしか掲載されていなくて地図の位置もはっきりしませんでした。
いつもなら、これだけでパスするのですが、金沢駅から徒歩15分で土地面積が141.01㎡で200万円というのに興味をそそられました。
建物面積が86.76㎡(壁芯)、築年月1956年7月、5K、接道については、8m幅の道路に接面2mということです。準工業地域になっています。

不動産屋さんに、電話で正確な住所を聞いて住宅地図を見ると、旗竿地のになっていました。川に近くで洪水のリスクがある地域です。
金沢駅から徒歩15分になっていますが、普通の歩き方をすれば金沢駅まで10分で行けそうな感じです。
接面2mの旗竿地なので自動車が入るのは無理です。
実際に現地を外から見てきました。
建物自体は、63年たっているので古さは感じますが、外観に傷みは感じられません。
川沿いに近いためか、周りに駐車場(空き地)がいっぱいありました。裏も駐車場になっていました。
旗竿地の通路は、舗装は無いですが砂利が敷いてあって綺麗な感じです。でも、かなり狭く、幅が2mもあるのかなあって印象でした。かなり深い旗竿地です。隣の手前の家の入り口が通路に面していました。
もし通路の土地が物件に含まれていなければ、将来的に建築不可物件になってしまうので不安を感じました。

隣の家とは壁は離れて(長屋風ではない)いました。

改めて不動産屋さんに電話して確認すると、通路の土地は物件に含まれているけど、昔からの事なので、隣の家に通路を通らないでと言う事はできませんと言われました。当然のことだと思います。
とりあえず、隣の家の都合で将来的に建築不可物件になってしまうという心配は無さそうです。

見取り図や画像はあるのか聞くと、実際に見て確認するほうが確実ですという事なので明朝に見に行くことになりました。

ハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていて専属専任になっていました。

2019年8月23日

今朝9:30に不動産屋さんと現地で待ち合わせしました。
不動産屋さんが先に来ていました。気の良さそうなおじさんです。
さっそく中を見せてもらいました。部屋は全部和室ですが、部屋の他に土間や収納スペースがかなり多く、どれだけでも荷物を置ける感じです。
2階で少し沈む感がある場所もありましたが、シロアリや雨漏りは無さそうな感じです。
お年寄りの夫婦が住んでいたのですが、去年病気で別々に亡くなって、娘さんが相続してやっと手続きが完了したということでした。
電気の契約もしたままですし、裏に借りている駐車場も借りたままという事でした。時々訪れて管理しているのかもしれません。
生活感があり、飯台の上に同窓会の資料が出されたままで、タンスや押し入れの中もそのままという感じでした。家具もそれほど悪い状態ではありません。
冷蔵庫は電気が入ったままでした。テレビやエアコンもそのままになっていて、そのままでもすぐに生活できそうな感じでした。
お風呂も、それほど汚くなく、トイレは洋式でした。
台所も結構広いです。ガスレンジも比較的綺麗にしてあります。
後から思い出して気になったのは、お風呂の脱衣場が無かったように思います。台所からトイレとお風呂に入るようになっているので、ちょっと都合が悪いかもしれません。
中のものは、処分していただけるのでしょうか?と聞くと全部は無理かもしれないけど・・・・と、ちょっと曖昧にされました。
でもこの立地で、この広さで、この安さで、それほど手を入れないでも住めるような気がしたので、不動産屋さんに「購入します」と伝えました。
そしたら、「前にも言ったけど(実際には聞いていません)、通路の幅が道路沿いは2mあるけど、中間は1.5mほどしかなく、以前はこれでも大丈夫だったのだけど今の制度では再建築できない」と言うのです。
ギャー、これは一大事です。
63年たっているので、大掛かりな改築が必要になるのは目に見えてるし、柱一本残せば、建替えも出来るという事ですが、今は大目に見てもらえても、その時に許可がでるかは判りません。
増築に増築を重ねたという事なので、建築確認をとってなく、建ぺい率違反になっている可能性も否定できません。
自動車の出入りが出来ない旗竿地なので、壊して駐車場にもできません。

貸家にするなら、リフォームに少しお金がかかっても、1か月5万円で貸したら5年で元がとれるとは言われたのですけど・・・・迷いました。
散々迷ったのですが結論は出せませんでした。

路線価は大通りが66ですが旗竿地なので半額の33と考えて、通路を省いた土地を100㎡として、再建築不可を考慮すると200万円の土地かなあと思います。土地の価格とすれば妥当な価格なんだと思います。
更地だと使い物にならない土地ですが、住める家が付いていると考えると使いみちがあれば安い買い物です。
両隣や裏の土地の所有者にとっては最高の格安物件だと思います。なんで買わないのだろう?

2019年8月24日

ずっと迷っていたのですが、再建築できないというのは致命的です。
解決できる問題での再建築不可物件ならまだしも、通路に面した両側の土地は大きな通りに面した一等地で安価で取得するのは絶望的なので、もし裏の土地を購入できればとにかく、そうでなければ永久に再建築不可物件のままです。
しかも建物を壊して駐車場にもできません。
将来的に使いみちが無くなって放置しなければいけなくなった場合でも、税金は払い続けなければいけません。
購入を断念しました。

2019年8月30日

買い手が決まったようです。



寺町5丁目の物件

2019年8月6日

寺町5丁目の物件が300万円で掲載されていました。
土地面積が33.42m²で建物面積が56.19m²、3K(和 6・8・3.5)、1970年4月(築49年5ヶ月)です。
住所も画像も掲載されていませんが、地図では大通り沿いでちょっと興味を持ちました。
立地が良いので貸家向きということでした。近隣商業地域という事です。
現地を通ったら、その場所は印鑑屋さんになっていました。ちょっと売りに出ているという雰囲気ではありませんでした。
不動産屋は現地の隣の隣です。あまり営業してる感はありません。専属専任になっていました。
ちなみに、この場所だと路線価73Dです。244万円の土地です。

詳細説明を読むと、築年月不明で1970年以前と掲載されていたました。チョンボっぽい掲載です。
アットホームとハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

2019年8月8日

今日、改めて見たら画像が1枚だけ掲載されていました。見取り図は掲載されていません。
やっぱり、地図にある印鑑屋さんではありませんでした。

2019年8月20日

今日、自動車で前を通ったら、印鑑屋さんの隣の建物が、該当の物件でした。
かなり古さを感じる建物です。片側は燐家と完全に面しています。
とにかく狭いです。
建ぺい率80%容積率300%ですが、建ぺい率80%をクリアしているかは不明です。
裏はお寺なので、墓場もあるかもしれません。
まあ大通りに面しているので、裏が墓場でも、それほど気にならないかもしれません。
でも裏が墓場だと最近流行りの宿には向かないです。
短時間でも前に駐車できないし、歩いている人はほとんど見かけないので商売には向かないと思われます。
土地が狭いので駐車スペースは確保できないし、近くに駐車場を借りることもできそうにないです。



賃貸住宅の仲介手数料は原則0.5カ月分 判決

毎日新聞の記事によると、賃貸住宅を借りた際に、家賃1カ月分の仲介手数料を支払った借り主の男性が「原則は賃料0・5カ月分だ」として、仲介業者に手数料の一部返還を求めた訴訟で、東京地裁は「業者が男性から承諾を得ていなかった」として男性の請求を認めた。

住宅の賃貸物件の手数料は国の告示で原則0・5カ月、上限1カ月分と定められているが、金沢でも、当然のように借主から1カ月分の手数料を請求する業者が多いです。

本来は、不動産屋は、手数料を、借主と貸主から賃料0・5カ月分ずつ貰うのが原則で、借主から1カ月分受け取る場合は、手数料は原則賃料0・5カ月だけど、特別に1か月分の手数料を受け取る事について借主の承諾を得る必要があるのです。
これは手数料が原則として賃料0・5カ月であるという説明が必須という事です。

これは、娘がアーバンホームと交わした借家の契約書を見て不可解に思って、宅建の手続きをしに行ったついでに、石川県の土木部建築住宅課に問い合わせした事があるのですが、グレイなんだけどと口を濁していました。実情を知ってて放置している石川県の土木部建築住宅課には責任ないのかなあ?
監督不行き届きで石川県の土木部建築住宅課を訴えるっていうのも面白いかも。

時効の3年以内に賃貸契約を結んだ人は、不動産屋に要求すれば0・5カ月分の賃貸料が返還されるかもしれません。

ちなみに娘の契約を見ると、家賃の他に管理費まで請求されていました。
管理費って、元々は大家が管理すべきところを、他の業者に委託するのだから、本来は大家が負担するものではないのかなあと思います。




東山2丁目の物件

2019年6月30日

東山2丁目の物件が掲載されています。
随分前から掲載されていたように思いますが、サイトによっては新着になっています。

土地面積が129.25m²、建物面積80.72m²、4SDK(DK6、和6×2、6×2、S3×2)、築年数1973年8月(築45年11ヶ月)で280万円の物件です。
街中にしては、建物に対して土地面積が妙に広いです。
サイト(アットホーム、HOME'S、SUUMO)によっては正確な場所が掲載されています。
路線価が41Eになっているので496万円の土地です。

道路は超狭く(1.4m)て行き止まりになっているので、自動車が入れませんし、当然に駐車もできません。道路が狭いので当然セットバック(8.15m²)が必要です。一軒だけセットバックしても、将来的に自動車が通れるようにはならないように思います。

隣が大きなお寺になっているので墓地に隣接しているかもしれません。

平面図を見るとお風呂が無いです。隣接している空きスペースも、この物件に含まれているので、増築の余地が充分あります。
「水道の引込は1筆に1か所あり(2筆上に建築する場合は、1か所撤去が必要です。)」 と回りくどい書き方の記載がありますが、風呂を増築する場合には支障があるということなのか、隣に空きスペースがあるけど新たに水道を引けませんということなのか、はっきりしません。
建物内部の画像を見ると古さを感じます。トイレは段差がある和式ですがウォシュレットになっています。

専任媒介になっています。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトで掲載されていました。

2019年7月1日

東山2丁目の物件を見てきました。
外見はそれほど傷みを感じませんでした。
やはり裏手に墓地がありました。



窪4丁目の古屋付の土地

2019年6月30日

窪4丁目の古屋付の土地241.24m² 300万円というのが掲載されていました。
6月の上旬から掲載されていたようです。
少し斜面になっていますが、山側環状線より内側なので、それほど急坂はないと思います。
ただ、袋地です。道路に5.1m接していて、その通路も自分の土地なので駐車には困らないように思いますが、何故か駐車スペース無になっています。自分の土地なのに、どうして駐車できないのかなあ? 写真を見ると、通路が庭みたいになっているからなのかもしれません。木を切れば簡単に駐車場になるような気がします。
建ぺい率60%で容積率100%なので、制限は多いです。
路線価41Eですが袋地なので安いのだと思いますが、それでも路線価の1/3の300万円は安いと思います。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

一般媒介になっていました。

2019年7月1日

窪4丁目の古屋付の土地を見てきました。
道路に5.1m接しているということですが、坂の途中なので1m以上の段差(道路のほうが高い)があります。建物へは狭い階段を下りて行きます。
道路に面した部分には古い小屋がありました。
この土地で駐車場を確保するには、かなり大掛かりな工事が必要になりそうです。



プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス 印南和行著

プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス 印南和行著 を購入しました。

建設会社の現場監督と一級建築事務所、不動産投資会社を経験した筆者が、建物を長く使う上で必要なメンテナンスをテーマにした本です。
全体的に定期的なメンテナンスやインスペクション(建物アドバイザー)が大切ですよという内容で、自社の宣伝的な意味合いもある本ですが、シロアリや雨漏りについて参考になる点も多かったです。
こういう本を見て思うのですが、写真が白黒なんですよねえ。
ちょっとピンとこないところもあります、
掲載の写真のカラーをネットで見れるような配慮が欲しいところです。



昌永町の違反物件

先週から昌永町の物件が掲載されています。
土地面積66.11m²、建物面積89.24m²、6DKで280万円の物件です。築年数は不明ですが119年(ハトマークサイトでは1951年1月)になっていました。画像は正面と周りの道路のみで、建物内部の画像はありません。相当古いのだと思います。
昌永町は宗教施設関連で暴落している地域です。住みやすい地域なのに惜しいです。
両隣りが接している長屋タイプの建物です。
接している道路が狭いのでセットバックが3.10m²必要です。
しかも未登記増築部分があって建蔽率オーバー で境界線も不明確です。準防火地域で高度地域になっていました。
建ぺい率60%容積率160%なのでセットバック分を引いた面積の60%である37.8m²の面積の建物しか建てられない場所です。2階建てですが2階は1階よりかなり狭いので1階は50m²程度ありそうです。30%以上の違反増築状態です。
ちょっとまずいです。

地図はサイト(HOME'S、SUUMO)によっては正確なものが掲載されていました。路線価54Eなので340万円の土地です。
専任媒介になっていました。

アットホーム、HOME'S、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

ハトマークサイト、不動産ジャパンでは建蔽率オーバーの記載はありませんでした。



寺町4丁目の物件

2019年6月23日

だいぶ前(4月中旬)から売りに出されていて、駐車場が無いので検討外だったのですが寺町4丁目の物件が330万円で売りに出されています。
土地面積59.58㎡で建物面積が70.24㎡で築60年(1959年4月)の物件です。4Kで4部屋全部が和室です。
セットバックが必要で、面積1.61m²削られるようです。道路沿いは塀なので、それほどの影響はないと思われます。
隣の建物とは接していません。
賃貸中で想定家賃収入が432,000円だそうです。月額36000円の家賃です。
利回りが13.09%だそうです。長期間借りてくれれば儲けものという感じです。
路線価62Eなので360万円の土地です。
お寺のすぐ後ろなので墓地があるのかもしれません。

トイレは洋式で、風呂は1.3m×1.3mくらいでちょっと狭そうですが綺麗そうです。脱衣場が無いようですが隣が長めの廊下なので、どうにでもなりそうです。

ハトマークサイト、不動産ジャパンに掲載されています。仲介としか掲載されていないので、専任ではないようです。

2019年6月24日

現地を見てきました。写真よりは古さを感じました。
裏が墓地になっていました。これは賃貸としては致命傷です。