金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

金沢市城南1丁目で250万円の物件

いつもは見ないのですが、気まぐれでSUUMOを覗いたら、金沢市城南1丁目で250万円の物件が掲載されていました。昨日から掲載されていたようです。
土地面積69.42㎡、建物面積62.8㎡です。容積率60%、建蔽率200%で商業地域です。どうしてあの場所が商業地域なのか不思議です。
路線価は56Eなので、388万円の土地です。
築年月1962年6月ですが、画像を見る限り、外観はそれほど傷んでいないようですし、内装もそれほど古さを感じません。燐家とつながっています。

正確な地図が掲載されています。犀川から100m以内と極めて近いし、昔から人気のない地域でもあります。

「城南1丁目」バス停から徒歩1分ということですが、そのバス停のバスは1日に7便しかありません。
   
トイレは1階と2階に2か所あり、洋式なのは良いのですが、1階のトイレは浴室、洗面所と一緒になっていて、脱衣場も無いです。風呂のタイルは傷んでいるし浴槽は金属製です。
洗濯機の場所が無さそうなのも気になります。

駐車場があるのは魅力的ですが、電柱があり駐車しにくそうです。

SUUMOだけに掲載されていますが、なんでSUUMOだけに掲載したのか不思議です。
通常は協会に入っているはずなので、ハトマークサイトかラビーネットに掲載した方が見る人も多いし費用もかからなくて良いと思うんですけど。




卯辰山工芸工房近くの100万円の物件

2020年8月8日

石川県金沢市卯辰町の100万円の物件が掲載されていました。
土地面積131.66㎡、建物面積91.95㎡、築年数1960年1月です。
路線価は19Eなので250万円の土地です。
詳しい住所も、正確な地図も掲載されていませんでしたが、Googlemapで場所を確定できました。
卯辰山工芸工房から近く、卯辰山工芸工房側からも行けますが、道が狭くて急坂です。
国道359号線からは、相当奥まっていて、道も狭く曲がりくねっていて急坂もあります。
冬に自動車で通うのは、かなりのストレスだと思えます。
土地は斜面になっていて角地です。
駐車場はあるようです。ちなみにサイトの詳細情報には駐車場の有無は掲載されていませんでした。
容積率40%というのはかなり特殊です。建蔽率は182%です。
建物は古いのですが、インスペクション実施済で、部屋も綺麗そうですし、洋式のトイレや風呂も綺麗です。
土地は斜面になっていて角地です。土砂災害地域とはギリギリずれています。
風呂がトイレの奥に位置しているのが、ちょっと気になります。
バス停まで徒歩で9分かかりますが、市街地で、すぐ住めそうで、駐車場付きで、100万円というのは魅力だと思います。

ハトマークサイトと不動産ジャパンで掲載されていました。




家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本 を読んだ

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本 を読みました。公認会計士である千日太郎氏の書いた本です。
家を買う際に知っておいた方が良い知識を幅広く判りやすく書かれています。
内容をピックアップすると、以下のような感じです。

物件選びと同じくらい重要な「取引相手」の選び方
不動産に掘り出し物はありません 「賃貸か持ち家か?」問題は貸借対照表で考えてみる
「家賃程度の支払いで新築マンションが手に入る」のウソ
「無理なく完済できる住宅ローン」の4つのルール
住宅ローンのボーナス払いはメリットがまったくない
「退職金で完済する」は老後破産の危険大
価値の下がらない物件の選び方と営業マンとの交渉術
土地の資産価値がわかる「立地的成果計画」とは
「新築マンション」のモデルルーム見学で注意すべきこと
「中古住宅」を購入するときの注意点
「リノベーション」向き中古マンションの選び方
「注文住宅」を建てるときの業者選びの心構え
金利動向に左右されない住宅ローンの組み方
変動金利の上昇リスクに備える
固定金利は結果的に「割安」になる
当初固定金利は一定期間後、少し高めの変動金利になる
「元利均等返済」と「元金均等返済」ではどっちが得か
「ペアローン」と「収入合算」のメリットとデメリット
万が一に備えるための保険に何を求めるか
住宅ローンで加入が強制となる「団体信用生命保険」について
「地震保険」は必ず入るべき
「住宅ローン控除」は利息を国が肩代わりしてくれるお得な制度
住宅ローン控除を受けられる間は繰り上げ返済はしない
親からの資金援助を利用して賢く家を買う方法
「フラット35」の金利引き下げ制度を利用して固定金利を大幅に引き下げる
知らなければ、申請しなければもらえない「すまい給付金」「自治体の補助金」

「ペアローンと収入合算」と、財形貯蓄については、もう少し詳しく書かれていると良かったのにと思いました。
相続時精算課税について、触れられていなかったのも惜しいなあと感じました。
全体的に、それほど深いことまでは書かれていないので、詳しく調べたい部分はネットで検索すれば良いと思います。

筆者は、ブログ「住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、無料相談に応じているようなので利用するのも良いかと思います。




橋場町の物件

2020年7月12日

橋場町の350万円の物件が 2020年07月10日掲載されていました。
土地面積40.39㎡建物面積56.19㎡で商業地域で建ぺい率80%。容積率240%の土地です。
前後2方向に道路があり、いずれも4mより狭いので前後でセットバックが必要です。
前後にセットバックが必要なのに、どのサイトにも道路に面する長さが掲載されていないのは誠意が無いと思います。
路線価は64Eなので、258万円の土地です。実際には前後にセットバックが必要なので、それよりも安い評価になると思います。
風呂はありません。

ハトマークサイトとアットホームと不動産ジャパンに掲載されていましたが、掲載内容に、かなりの違いがあるのが興味深いです。

ハトマークサイトでは築年数1951年1月(但し築年数不詳 昭和37年現存)、アットホームでは1962年8月(築58年)、不動産ジャパンでは1962年8月と掲載されています。

ハトマークサイトでは北東 2.9m 公道 二方道路、アットホームでは北東 2.9m 公道 ・ 南西 2.7m 公道、不動産ジャパンでは北東:2.9m(公道)南西:2.7mと掲載されています。ハトマークサイトと不動産ジャパンでは詳細な住所も地図も掲載されていなくて、アットホームでは詳細な住所は掲載されていませんが、地図(但し燐家を示していた)が掲載されていました。

その他、ハトマークサイトのみ未登記部分有と掲載されています。

実は燐家(土地面積35.83㎡建物面積51.29㎡)が2018年12月21日に420万円で売りに出されていて、すぐに売れていました。現在はゲストハウスになっているようです。
その当時と路線価は変わっていません。
本当は、ゲストハウスの所有者が購入すれば一番有効だと思うのですが、新型コロナの影響で大変なのかもしれません。




錦町バス停 徒歩2分で150万円の古家付きの物件

2020年6月28日

久しぶりに、ハトマークサイトの売り土地を見てみたのですが、錦町バス停から停歩2分で150万円の物件が掲載されていました。5月17日から掲載されているようです。
土地が168.59㎡(50.99坪)で古家付きです。
辰巳用水の遊歩道に面していて、敷地内と後方に高低差がある斜面になります。斜面で後方が崖なので眺望が良いというのが不動産屋のセールスポイントです。
50cmのセットバックが必要です。あの道路は遊歩道なので自動車で入れないのではないかと思います。
建物を解体するのは、かなりの費用が必要になると思われます。

アットホームでの掲載を見ると、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)急傾斜地の崩壊、離隔指導の可能性ありと掲載されています。

画像を見ると、建物が植物に覆われていて、見るからに廃墟という感じですが、意外とリフォームして使えるのかもしれません。

この季節には、すぐ近くでホタルを見ることができるかもしれません。

2020年7月1日

ちょっと気になったので現場を見てきました。
その物件のところまでは自動車で入れるようでした。
建物は、さすがに傷みが激しくて、塀も傾いているようですし、建物の基礎や壁の崩れもあるようです。
道路から見ると平屋ですが、本当の土台は斜面の下にあり2階建てになっています。

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)急傾斜地の崩壊ということなので貸家としては使えないだろうし、購入価格より高く売れるとも思えないし、リフォームして自分で住むしか用途はなさそうです。
ただ、リフォームは普通の平地と較べるとかなり高くつくと思われます。




MAKITAバッテリー用12V変換器とLED作業照明灯を購入した

2020年6月28日

MAKITAのバッテリーが増えてきたので、何か有効利用する方法は無いかと考えていたのですが、メルカリでMAKITAバッテリー18Vや14.4Vを自動車のバッテリーの標準規格12Vに変換出力するアダプタを入手しました。
12Vで動作する機器は、いろいろあるので、いろんな用途で使えます
そのアダプタはUSB出力2個も付いているので、充電用バッテリーとしても使えます。
おまけに、そのアダプタで使えるシガーソケットと60WのLED作業照明灯も付いていて5000円でした。
60WのLED作業照明灯は、とても明るいので、暗い場所での作業もこれ1個でできるし、撮影用の補助光としても使えます。

12Vled.jpg

2020年7月3日

60WのLED作業照明灯を試してみました。凄く明るくて、これ1個で1つの部屋は充分明るくなります。

直接にはカメラの三脚に接続できないけど、手持ちの部品で接続できることを確認しました。

ただ照明を直接見ると眩しすぎるので、撮影用の補助光として使うには、フィルターをつけて光量を減らすか、間接照明にするか工夫しないといけません。

2020年7月7日

シガーソケットの12VからAC100V出力のコンセントをとれるコンバーターをメルカリで2999円で購入しました。
400Wまで使える優れものです。
これでMAKITAのバッテリーでAC100Vの電化製品を使えます。

400Vconv.jpg

2020年7月12日

今日、届いて、さっそく使ってみました。
MAKITAバッテリー14.4Vに、12Vに変換出力するアダプタを接続し、そのシガーソケットからAC100V出力へのコンバーターを接続し家電が動作するか確認しました。
扇風機やマッサージ機は正常に動作しましたが、ドライヤーはヒーター無しの送風だけでしたが、エラー音が鳴り使えなかったです。電圧が低かったという表示です。
ドライヤーは1200W(DRY - TURBO ON)なので送風だけでも400Wを超えているのかもしれません。
MAKITAバッテリーは14.4Vはあるはずなので、12Vに変換出力するアダプタに原因があるのかもしれません。
とりあえず14.4VのMAKITAバッテリーを改めて充電してみましたが、結果は変わりませんでした。
18Vのバッテリーでも、結果は変わりませんでした。

2020年7月13日

自動車のシガーソケットにAC100V出力へのコンバーターを接続し、ドライヤーの送風だけを試してみましたが、正常に動作しました。
MAKITAバッテリー18Vや14.4Vに自動車のバッテリーの標準規格12Vに変換出力するアダプタを接続しても、自動車のバッテリー並みの出力は得られないようです。

MAKITAバッテリー18Vや14.4Vで結構強力な工具を動作させることができるのにね。




Makitaの14.4Vのバッテリーと充電装置を購入した

2020年6月27日

ジモティーでMakitaの14.4V3.0AhのバッテリーBL1430を2個と急速充電器DC18RCを5000円で購入しました。
ほとんど使っていない美品でした。
凄いお買い得でした。
でも、良く調べたら持っているMakitaの工具は全部18Vでした。
まあ出力が弱いけど18Vの工具を14.4Vのバッテリーで使えなくはないし、最悪転売してもマイナスにはならないんで良いです。
14.4Vのマキタの工具を購入するかもしれないですし。

144V.jpg

2020年7月1日

購入したバッテリーBL1430の内、1個が充電不良でした。ある程度の電圧まで充電出来て、その後エラーになるようです。
1度エラーが出ると、充電器に接続してもすぐにエラーになります。持っている3つの充電器で試したけど同様です。
Makitaの14.4V3.0AhのバッテリーBL1430を1個と急速充電器DC18RCで5000円でも安いので仕方ないかなあ・・・・

ちなみにMakitaのバッテリーは修理できないようです。

2020年7月3日

不具合のBL1430ですが、電圧は出ているようです。回路関係の不具合のように思います。

Makitaのバッテリーは安全性の為と言う名目で充電を500回すると強制的に充電出来なくなるようにICチップが入っているようなので、電池セルが寿命になったBL1430を入手して回路を交換してもダメみたいです。

充電保護ボード リチウム電池 BL1430 BL1440 BL1450適用というのがamazonで送料込860円で売られています。
中国から送られてくるようで、納期が2か月程度かかるようです。

BL1430は、どうしても必要なものではないのですが好奇心に勝てず充電保護ボード 送料込860円を購入してしまいました。
うまくいったら、将来18Vで使えなくなったものが出たら18V用の充電保護ボードを購入し修理して使おうと思います。

お届け予定日は8月26日という事です。

2020年7月20日

リチウム電池 BL1430用の充電保護ボード が届きました。

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分解は星形のレンチT10というものが必要です。星形のレンチは2種類持っていたのですが、サイズが合わないため工具を購入しました。一番安い工具(312円)を購入しました。

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早速分解したのですが、基盤の形状が全く違います。

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時代によって使われている基盤が違うようです。
内部が錆びでぐちゃぐちゃになっていたので、どちらにしても修理できなかったかもしれません。

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外側は綺麗だったので想定外の事態です。

諦めるのは惜しいので、よく調べたら腐食して断線状態になっている箇所があったので補修したのですが、やっぱり充電時エラーになりました。

随分、無駄遣いをしちゃいました。仕方ないです。こういう事もあります。




18V充電式小型集じん機(マキタVC350D)を購入しました。

メルカリで充電式小型集じん機(マキタVC350D)を購入しました。
送料込みで2880円です。超安値です。集じんの袋など集じんの部品は付いていませんが、ブロワーとして使用するのが目的なので大丈夫です。
電源を入れてみましたが、想像以上の風力です。
墓地の松葉を集めたり、自動車の洗車後の水滴を吹き飛ばすのに役立ちそうです。
集じん機として使いたい時には、ホース(ø28mm x 2.5m)A-51306とダストバックA-51312が必要です。付属品は決して安くはないです。

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売り土地にも激安物件

2020年5月10日

久しぶりに、ハトマークサイトの売り土地を見てみたのですが、凄い激安物件がいくつか掲載されていました。

金沢市利屋町の237.34㎡(71.79坪)の物件が10万円です。調整区域なので建物は建てられないようです。

金沢市三口新町4丁目の132.00㎡(39.92坪)の物件が39万円です。坂の途中で前面道路および隣地と高低差があります。

石川県金沢市窪1丁目の302.96㎡(91.64坪)の物件が100万円です。坂の途中で前面道路および隣地と高低差があります。

2020年6月28日

石川県金沢市窪1丁目の302.96㎡(91.64坪)の物件の掲載が無くなっていました。売れたようです。

2020年7月25日

金沢市利屋町の237.34㎡(71.79坪)の10万円の物件や金沢市三口新町4丁目の132.00㎡(39.92坪)の39万円の物件は、まだ売れていません。無料でも欲しい人がいない土地ってあるんですね。




最近、アットホームでの掲載が激減している

最近、不動産の売却物件の掲載において、アットホームでの掲載が激減しているような気がします。
突如、アットホームの掲載だけ無くなる例も見られます。
以前はアットホームの掲載が一番多かったような気がするのですが、ここ1か月ほどで環境ががらっと変わっています。アットホームに何か起きているのかなあ。

不動産屋は高額な営業保証金を納めないといけません。
でも、不動産の協会に加入していて、弁済業務分担金を払えば高額な営業保証金を免除されるのです。
その額は10分の1以下ですみます。
そういう訳で、不動産屋のほとんどは不動産の協会に加入しています。

不動産の協会は、石川県の場合は、全国宅地建物取引業協会連合会(ハートマークサイト運営)、全日本不動産協会(ラビーネット運営)の2つしかありません。現実には全国宅地建物取引業協会連合会(ハートマークサイト運営)のほうが圧倒的に加盟店が多いようです。
おのおのの協会には、不動産物件検索サイト(ハートマークサイト、ラビーネット)を運営しているので、その2つの不動産物件検索サイトを見れば、ほぼすべての物件を検索する事が出来ます。

その他に不動産ジャパンという不動産物件検索サイトがあります。
不動産売買を専属専任媒介契約、専任媒介契約で売買する時にはレインズというネットワークに登録しないといけません。レインズに登録されると、どの不動産屋も情報を見ることができて、どの不動産屋も買い手を見つけて取引できるようになります。
レインズに登録すると不動産ジャパンに売買物件を無料で掲載できます。

つまり、不動産売買については、その3つの不動産物件検索サイトだけで、インターネット広告は事足りるのです。
逆に、購入する立場からしても、ハートマークサイト、ラビーネットを検索すれば、目的は達成できると考えても差し支えないと言えます。

なにも、それ以外の不動産物件検索サイトに掲載料を払ってまで掲載する必要は無かったはずなのです。
現実にSUUMOなどでは、売買物件がほとんど掲載されていません。
想像するに、アットホームはハートマークサイトやラビーネットが立ち上がる前からか稼働していたので掲載数が多かったのではないかと思われます。
賃貸とのからみで、つきあいとして掲載していた面もあるのかもしれません。

今後は、アットホームの売買物件の掲載は減っていくのかもしれません。
もしアットホームが生き残っていくとしたら、画像を自社で撮影するサービスや、地図や住所など正確な情報を掲載するとか、契約時に必ず掲載しなければいけない制限などの情報を必ず掲載するなど、購入者に支持されるような掲載をするなどしないと差別化を図れないのではないかと思います。