金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

涌波4丁目の物件

ハトマークサイトと不動産ジャパンに5月19日(日)から涌波4丁目の物件が掲載されています。
正確な住所も正確な地図も掲載されていません。しょうもない不動産屋だけど、最近ではそれに加えて画像すら掲載しない不動産屋も存在しているので、まだましなのかも。こういう不明瞭な欲たましい風潮はなんとかならないものかなあ?

280万円で土地面積 84.28㎡、建物面積83.76㎡ (公簿)で間取り4Kで1970年4月築です。接道関係には問題はありません。駐車場は明記されていません。 現状有姿渡し/水道管水漏れありということです。
図面を見ると、風呂の脱衣場が無くて、台所が脱衣場になっているようです。ちょっとそのまま住むのは無理っぽいです。
専属専任になっていました。

涌波4丁目は超要注意地域で、貸家としては致命的なので購入する気は無かったのですが、現場を見てくることにしました。

涌波4丁目をずっと周ったのですが、なかなか見つかりません。ひょっとしたらと思って、崖の下の端っこの方の道路を通ってみたら、写真通りの物件が見つかりました。
建物は、外観はそれなりに傷んでいましたが、土台の亀裂などはないようでした。
駐車は1台なら停まれそうな感じでした。
付近に空き家が目につきました。

物件は崖の下に位置しており、土砂災害警戒区域に指定されないか調べてみましたが、すぐ近くが土砂災害警戒区域に指定されていましたが、この場所は含まれていませんでした。

路線価は24Eなので土地の価格は200万円程度の土地です。



PHPの勉強で掲示板付きのページ

PHPの勉強で金沢近郊の激安の中古住宅を紹介するための掲示板付きのページを作ってみました。
データベースをふんだんに使ったページになっています。1ヶ月かかりました。
実際に使うかは分かりません。
PHPの勉強にはなりました。

https://kimassi.net/hudousan/hudousan.php



浴槽のカランから水漏れが

2019年4月14日

浴槽のカランから水漏れがするようになって、修理する事にしました。
カランからの水漏れは、なんども修理しているので、軽い気持ちで取り掛かったのですが、苦戦しました。
ごく普通の、お湯と水と2つのハンドルがある単純なカランのはずだったのですが、30年以上たっているのでハンドルすらなかなか外れませんでした。
なんとかハンドルを外して分解していったのですが、途中で分解を断念しました。
コマの部分を取り出すために外さないといけない部分が、全く動きません。
水とお湯のカランの両方を試してみたのですが、両方とも動きません。
これ以上、無理に力を加えると破損しそうな感じだったので、途中であきらめてTOTOに電話しました。
浴槽やカランを見ても、浴槽にTOTOのマークしかなく規格がわからないので、新築時の設計図を見て浴槽の型番を調べると、KBM1616になっていました。
最初にパーツセンターに電話したら、取り換え方法などはお客様相談室に電話した方が良いということなので、お客様相談室に電話しなおしました。
でも浴槽の型番を言っても、内容が伝わらず、口で説明しても、正確な状況を説明できなく、改めて型番を調べて連絡する事にしました。ただ、お客様相談室に相談しても、お客様が自分で修理する事はお奨めできなく、業者が修理するのが基本なので、修理方法などはお伝えできないかもしれないと言われました。
仕方が無いので、カランは元に戻しました。
そしたら、水漏れが無くなりました。不思議です。
誰か修理方法を知っている人がいらっしゃれば教えてください。

TOTOのお客様相談室においてメールでも問い合わせできるので、画像を添えて問い合わせしました。

yokusou.jpg

2019年4月15日

TOTOのお客様相談室より返事がありました。
画像では製品番号が分からないため、お答えできませんという事でした。
それで製品番号が記入されている場所を示すページのアドレスが記載されていました。
その場所にはTOTOのマークはついているけど製品番号は記入されていませんでした。
これ以上分かりやすいものはないような画像を送っているのに、マニュアル通りの返答でがっかりしました。

2019年4月20日

予想はしていたのですが、再び水漏れがおきています。
画像を増やして、ブログで経過を公開している旨を添えて、改めてTOTOのお客様相談室にメールで問い合わせしました。

2019年4月22日

TOTOのお客様相談室から返事がきました。

「関連部門を通じて確認させていただいております。大変申し訳ございませんが、少々お時間をいただければ幸甚でございます。」

という事でした。やっとちゃんとした返事をいただけそうです。
製品番号がついていないのは、客側の過失じゃ無いですものね。

2019年4月23日

TOTOのお客様相談室から回答がきました。

水栓金具品番は、恐らくTGB51AA型じゃないかという事です。

写真の部品は、スピンドル部というもので、外し方は、ナット部分にスパナを挟み込み左回しに回して外すという事です。

品番がわかっただけで大きな前進ですし、普通にナット部分にスパナを挟み込み左回しに回せば良いということで、安心して作業できます。
全く動こうとしないので破損するのではと思い、気合が入らなかったのですが、大きなスパナでパイプをつけて大きな力を加えようと思います。ナットをつぶしたら具合悪いので、モンキーは使わないでおこうと思います。

2019年4月24日

かなり気合を入れて回してみましたが全く動く気配はありませんでした。

2019年4月25日

ネットでTGB51AAで検索すると、カランの分解図が見つかりました。構造がわかれば、怖い事はありません。
ナットが15mm幅だったので、柄の部分をパイプに入れられる片口のスパナを探しました。15mmのスパナというのは、マイナーな規格らしく片口のスパナは存在しないようです。
工具屋を探すと、コンビネーションスパナが反対側が最も細くてパイプに入りそうなので購入しました。1111円でした。
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水道の元栓を閉めて、小さめのマイナスドライバーでキャップを外し、キャップを外すとハンドルを固定しているプラスボルトが見えるようになるのでプラスドライバーで外し、ハンドルは少しずつ動かして、抜いていきます。
これでやっとスピンドルが見えるようになります。
直径25mm1m超のパイプがあったので、それをコンビネーションスパナにかぶせてテコの原理でやっとこスピンドル部が動き出しました。固いのは最初だけではなく、最後までパイプ無しでは回りませんでした。
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何度もスパナの角度を変えながら、なんとかスピンドルを外すことができました。
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コマを取り出しましたが、一般的な水道カランのコマとは違っていました。
近くにTOTO専門の会社があったので、見本を持っていったら、THY222-3静音型こまという商品でした。1個500円くらいだったので2個購入しました。
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コマが入っているパイプに水が溜まっていたのでスポイドで吸い取り、新しいコマを入れてスピンドル部を取り付けようとしましたが、なかなかネジ部が入っていきません。
コマを外して取り付けると大丈夫だし古いコマを取り付けて組み立てると大丈夫なんです。
古いコマと新しいコマを比べても、それほど寸法が違う感じでもないんです。
ゴミでも入っているのかなと、いろいろなことろを綺麗にしたり、水をもっと吸い取ったりしてると、なんとか組み立てることができるようになりました。
後から思うに、カランが閉めた状態だから取付がしにくなったのだと思います。カランが空いた状態だと、もっと簡単に組み立てられたのではないかと思います。

今回は、とりあえずお湯のカランのコマだけを交換して様子を見る事にしました。

いまのところ、水漏れは解消しています。



金沢市で耐震改修に200万円まで補助

金沢市で1981年(昭和56年)以前に建てられた戸建ての木造住宅を対象に耐震改修にかかった費用を200万円まで全額補助するように制度を拡充しました。
通常、一般的な住宅を耐震改修する際の費用は200万円台が多いそうです。



ウォシュレットを修理した

ウォシュレット(Panasonic DL-ED*10)が調子悪いので修理しました。
トイレは、もともと便座が温かくなるウォームレットだったのを、便座だけ交換してウォシュレットにしたものです。
最初、東芝のを購入したのですが、1年ちょっとで壊れてしまい、Panasonic のを購入したのです。Panasonic のウォシュレットは、かなり長い間使えていたのですが、、去年、洗浄水が止まらなくなって、分解してスイッチを交換しています。

今回は、突然便座が暖かくならなかったり、便座が最も高温のまま調整できなかったりするようになったのです。
これもスイッチのせいかもしれないと思って、再び分解することにしました。
前回、スイッチをパーツ屋さんで探したら互換性がありそうなスイッチ(10個入り200円程度)が見つかったので購入したのです。その時には、おしり噴水停止・おしり噴水開始・ムーブの3個しか使わなかったので、まだ7個残っていたのです。それにしても1個20円とは嘘みたいに安いスイッチです。

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まずは、止水栓をマイナスドライバーで閉めます。
洗浄水のタンクを空にするために、洗浄水の噴出が止まるまで洗浄を続けます。これを怠ると、ウォシュレットを逆さまにすると回路も含めて内部が水浸しになります。

ウォシュレットのコンセントを抜いて、水の配管を外します。水の配管は、外しやすい場所ならどこで外しても良いです。
手で回せる樹脂製のナットを2カ所まわしてナットを外すと、便座部分が簡単に外れます。

表側に1個、裏側に3個、大きな+ボルトを外します。(?の場所は違うかもしれません。)

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便座のカバーは4個の爪で固定されているので、マイナスドライバー
でカバーを外側にこじ開けると外れます。

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カバーを外すと、基盤が見えます。
9個の+ボルトを外すと、基盤が取り出せます。配線のコネクタ2個を爪によるロックを解除して外します。

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これで、スイッチを交換できるようになります。
スイッチは基盤に2本の足で半田付けされています。まず、基盤の裏側を網状のハンダ吸い取り線で半田を吸い取ります。完全には吸い取れないと思うので、スイッチと基盤の間に小さいマイナスドライバを優しく差し入れて、基盤の裏側から半田ごてで半田を溶かしながら足を1本ずつ抜き取ります。

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スイッチを確認すると、洗浄水の噴出の弱のスイッチが完全に壊れていました。そのスイッチと便座の温度の調節するスイッチの2個交換すれば治ると思ったのですが、どうせ壊れる時は同じだと思い、洗浄水の噴出の強・ヒダ・ノズル洗浄・洗浄水の温度の調整のスイッチも交換しました。
念のためスイッチを1個だけ使わないで残しておきました。

後は、分解した順序と逆の順序で組み立てれば修理完成です。
完全に復活しました。



金沢市の住宅支援区域を拡大

金沢市の住宅取得に関する支援制度の対象区域が10月から拡大されるそうです。

山側環状線から海側のかなりの地域が含まれています。この区域は今後、拡大される事は無いように思います。
逆に、この区域に含まれない地域は、将来性が無いという事だと思います。
中古住宅を購入する場合も、この区域に含まれない地域は、避けたほうが良いという事のようです。



大桑町の物件

2019年3月26日

今日、大桑町の物件が掲載されていました。
3DK(和 6・6・6 DK 13)で土地面積137.91m²、建物面積95.96m²、築25年の建ぺい率40%でダイニングに雨漏り恐れありの物件が350万円です。
専任媒介になっていました。

場所が随分辺鄙なので購入する気は無かったのですが、築25年というのが気になって現場を見てきました。

安い物件の定番で、斜面に建てられている物件です。
急な坂道の途中でしかも坂からは崖と言ってもいいくらいな急な斜面に建てられていました。2階が入り口になっています。
よくこんな立地で家を建てることが出来たと驚かされました。
でも土砂災害警報には該当していないようです。
路線価26Eなので単純計算すると360万円くらいですが、土地の価値はゼロといっても良い感じです。
外観は、傷みが無いように見えましたがダイニングに雨漏り恐れありなので写真に写っていないところは傷んでいるのかもしれません。

ハトマークサイトと不動産ジャパンでの掲載です。

2019年3月28日

今日、大桑町の物件の掲載が無くなっていました。売れたのかなあ? 不思議です。



内灘町字大根布四丁目の競売物件

2019年3月19日

競売に内灘町字大根布四丁目の物件が出ていました。

売却基準価額521万円、 買受可能価額4,168,000円です。
平成30年(ケ)第109号 入札は2019/04/10 ~ 2019/4/17で、改札日が2019/4/24、売却決定期日は2019/5/8です。
特別売却期間というのが設定されていて、2019/4/25~4/26でした。

土地が宅地149.89㎡+畑282㎡で築年月日1993年4月で築25年です。まだ新しいです。
路線価は30Fなので宅地分だけで450万円程度の土地です。

畑の過半が土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)、畑の残りと宅地の過半が土砂災害特別警戒区域(イエローゾーン)です。
畑の部分の荒れようは半端ないようです。

自分で住むなら良いかなあと思うけど、貸家だと、かなりのハンディです。好き好んで土砂災害特別警戒区域に住む人はいないですよね。

2019年3月22日

現地を見てきました。付近全体が傾斜地になっていて建物の奥が下り斜面で他に使えるような土地ではありませんでした。
海が近くて地盤がゆるいことを考えると、ちょっと心配な立地だと思います。
建物はそれほど傷んでないように感じました。
買受可能価額の4,168,000円でも高いかなという印象です。

2019年3月27日

競売から内灘町字大根布四丁目の物件が削除されていました。
入札期間前とはいえ、こんなこともあるんですね。



長土塀二丁目の競売物件

2018年12月3日

久しぶりに不動産競売物件を調べました。最近は競売物件も、かなり高額に設定されているって感じます。
住所は通常の現住所ではなく地籍で表示されているのでちょっと判りにくいです。
中心街で売却基準価額302万円の建物が出ていました。
建って33年しかたっていないのに破損が大きく、建物内も所有物が散乱し、所有者が住んでいます。 路線価71Eで68㎡(路線価額で4,828,000円)の物件です。 売却基準価額の302万円でも割安感はありません。
入札締め切りは2018/12/12で、改札日が2018/12/19で、売却決定期日は2018/12/26です。

2018年12月27日

いくらで落札されたかなあと確認してみたのですが、番号をメモしてなかったので、落札金額を確認できませんでした。
会員になると調べる事はできるのですが不動産関連の業界は胡散臭いので、あまり登録したくないんです。

2019年3月7日

https://opendata-web.site/keibai/17/17201/ で落札価格が見つかりました。
863万円だったようです。入札数3で法人が落札したようです。
なんで、こんな高い価格で入札するのか不思議です。

2019年3月19日

何故か、同じ物件が、競売に出ていました。
多分、落札者が辞退したのだと思います。法人なのに何をやっているのかなあ?入札補償金の約60万円は没収です。
売却基準価額302万円、 買受可能価額2,416,000円は前回と同価格です。
平成30年(ケ)第76号 入札締め切りは2019/4/17で、改札日が2018/4/24で、売却決定期日は2019/5/8です。
特別売却期間というのが設定されていて、2019/4/25~4/26でした。入札が無かったら特別売却(つまり買受可能価額で先着順で買える)になるということです。それにしても2日間というのは短いです。

2019年5月2日

入札結果を見てみました。入札は個人の1件のみで4,080,000円でした。
その人が、もっと安く(例えば2,416,000円)入札すれば、もっと安く買えてた事になります。
こういう事もあるんですね。

ちなみに過去の入札結果を見てると、法人による異常な高値での落札が目立ちます。

2019年5月4日

さっそくアットホームで売りに出ていました。売却価格は6,800,000円でした。
情報公開日は2019/4/27になっていました。
空家として売りに出されていて、瑕疵保証(不動産会社独自)付、保証期間2年、セットバック要0.74㎡
リフォーム
■内装:2019年6月 壁・天井(クロス・塗装等)壁、天井の一部クロス張替、畳表替、ガラス、等
■外装:2019年6月 外壁、屋根 外壁塗装 玄関ポーチの壊れ修理、トタン一部
になっていました。



18Vのインパクトドライバーを購入しました。

2019年3月16日

メルカリでマキタの18Vの充電式電動インパクトドライバーを8000円で購入しました。随分汚れていますが、1年も使っていないそうです。
今まで使っていた12Vの充電式電動インパクトドライバーは、タイヤ交換には、ちょっと力不足だったのです。

2019年4月15日

タイヤの交換に初めて使ってみました。
最初、トルク(出力)が弱くてがっかりしました。
途中でトルク(出力)の設定ができることに気づいて、最強にすると使えるようになりました。
でも、どうしても、外せないナットもあって、それは手動で外しました。異様にきつく締められていたので仕方ないかなと思いました。

2019年4月19日

家族のタイヤの交換に使いました。やっぱりきつく締まっているナットは外れないし、締まり方も緩めです。
充電式電動インパクトドライバーでは、これが限界なのかもしれません。