金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

内灘町字大根布四丁目の競売物件

2019年3月19日

競売に内灘町字大根布四丁目の物件が出ていました。

売却基準価額521万円、 買受可能価額4,168,000円です。
平成30年(ケ)第109号 入札は2019/04/10 ~ 2019/4/17で、改札日が2019/4/24、売却決定期日は2019/5/8です。
特別売却期間というのが設定されていて、2019/4/25~4/26でした。

土地が宅地149.89㎡+畑282㎡で築年月日1993年4月で築25年です。まだ新しいです。
路線価は30Fなので宅地分だけで450万円程度の土地です。

畑の過半が土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)、畑の残りと宅地の過半が土砂災害特別警戒区域(イエローゾーン)です。
畑の部分の荒れようは半端ないようです。

自分で住むなら良いかなあと思うけど、貸家だと、かなりのハンディです。好き好んで土砂災害特別警戒区域に住む人はいないですよね。

2019年3月22日

現地を見てきました。付近全体が傾斜地になっていて建物の奥が下り斜面で他に使えるような土地ではありませんでした。
海が近くて地盤がゆるいことを考えると、ちょっと心配な立地だと思います。
建物はそれほど傷んでないように感じました。
買受可能価額の4,168,000円でも高いかなという印象です。



長土塀二丁目の競売物件

2018年12月3日

久しぶりに不動産競売物件を調べました。最近は競売物件も、かなり高額に設定されているって感じます。
住所は通常の現住所ではなく地籍で表示されているのでちょっと判りにくいです。
中心街で売却基準価額302万円の建物が出ていました。
建って33年しかたっていないのに破損が大きく、建物内も所有物が散乱し、所有者が住んでいます。 路線価71Eで68㎡(路線価額で4,828,000円)の物件です。 売却基準価額の302万円でも割安感はありません。
入札締め切りは2018/12/12で、改札日が2018/12/19で、売却決定期日は2018/12/26です。

2018年12月27日

いくらで落札されたかなあと確認してみたのですが、番号をメモしてなかったので、落札金額を確認できませんでした。
会員になると調べる事はできるのですが不動産関連の業界は胡散臭いので、あまり登録したくないんです。

2019年3月7日

https://opendata-web.site/keibai/17/17201/ で落札価格が見つかりました。
863万円だったようです。入札数3で法人が落札したようです。
なんで、こんな高い価格で入札するのか不思議です。

2019年3月19日

何故か、同じ物件が、競売に出ていました。
多分、落札者が辞退したのだと思います。法人なのに何をやっているのかなあ?入札補償金の約60万円は没収です。
売却基準価額302万円、 買受可能価額2,416,000円は前回と同価格です。
平成30年(ケ)第76号 入札締め切りは2019/4/17で、改札日が2018/4/24で、売却決定期日は2019/5/8です。
特別売却期間というのが設定されていて、2019/4/25~4/26でした。入札が無かったら特別売却(つまり買受可能価額で先着順で買える)になるということです。それにしても2日間というのは短いです。



18Vのインパクトドライバーを購入しました。

メルカリでマキタの18Vの充電式電動インパクトドライバーを8000円で購入しました。随分汚れていますが、1年も使っていないそうです。
今まで使っていた12Vの充電式電動インパクトドライバーは、タイヤ交換には、ちょっと力不足だったのです。



下水(排水)の枡のコンクリートが破損してた

家族が下水(排水)の枡の清掃をしてたら升と排水管の境目のコンクリートが破損して穴があいている状態で、排水が地面に染み込んでいるから修理してと言われました。

水が流れているところのコンクリートの補修なんか出来るはずないと思ったのですが、一応見てみました。
確かに3か所、穴があいていて、地面の中に染み込んでいるようです。

ダメ元でホームセンターに行ったら、1分で固まるというコンクリートが売られていたので、それを利用することにしました。穴の部分は柔らかい泥状になっていっていて、かなり深そうなので、全部をコンクリートで埋めると大変だということで、100円ショップで金魚の水槽に入れる粗目の石(1cm大くらい)を1袋買ってきて、穴を埋めた状態でコンクリートを表面だけに使う事にしました。

cemento.jpg

しばらく、排水が流れないように水道を全部止めて、作業しました。コンクリートは団子状にして粘土のように埋め込みました。
確かに、すぐに固まって、穴を全部埋めることができました。作戦成功です。

gesui.jpg



米泉3丁目の競売物件に入札した

2019年3月7日

久しぶりに競売物件をチェックしてたら、米泉3丁目の物件が出ていました。
入札期間は3月6日から3月13日で改札3月20日、売却決定が3月27日です。
裁判所:金沢地方裁判所本庁 事件番号:平成30年(ヌ)第44号
土地が105.87㎡で建物が木造2階建てで90.73㎡です。築52年です。所有者1人が居住中です。
雨漏りがあり、1階廊下と内壁クロスに損傷があって、10年前まで建物内で犬4匹猫1匹を飼っていたそうです。
トイレと風呂が別にあり、1階に和室2室、2階に和室2室と洋室1室あり、駐車場もあります。
トイレの写真は無いので洋式か和式かは不明です。
手入れの状態は悪いの評価になっていました。
北陸鉄道石川線の線路から150mの位置になるので騒音はあるかもしれません。
路線価は56Eなので、592万円の土地です。
基準価格378万円で、入札は3,024,000円から可能です。
入札には買受申出保証額 756,000円が必要です。
基準価格だと、まあまあのお買い得かなと思います。

https://opendata-web.site/keibai/17/17201/

最近、落札価格の高騰が顕著ですが、基準価格以下で個人が落札する例も少ないながらも出てきているようです。

競売物件を落札した場合に、居住者がいる場合は、出て行って貰わなければいけません。
すんなりと出て行ってくれれば良いのですが、そうすんなりいかない場合が多いようです。
裁判所による強制執行を利用すれば確実なのですが、費用が100万円以上かかる場合もあるようです。
その費用は最終的には居住者が支払わないといけないのですが、とりあえずは落札者が立て替えないといけないようです。立て替えた費用は必ずしも回収できるとは限らないのでリスクが大きいです。
しかも一気に明け渡しの強制執行を行う訳ではなく段階を踏んで2か月ほどかかるのが普通のようです。

居住者に自主的に退去して貰えば一番良いので、落札者が居住者に立ち退き料を支払うこともあるようです。

このあたりは交渉になるのですが、強制退去の場合、荷物は倉庫に有料で保管されるため、戻してもらう場合には保管料などの費用も払わないといけません。強制退去の費用も居住者の負債になります。
そういう不利さを理解していただいて、協力してもらうように交渉するのが良いようですが、必ずしもうまくいくとは限りません。

ちなみに立退料は数万円程度が相場のようですが、競売の場合は不動産業者への報酬も不要ですし、名義変更料も不要なので、ある意味では、立退料数万円程度で済めば御の字のようです。

2019年3月8日

米泉3丁目の競売物件を見てきました。外観は暗い感じで傷みもありました。
木がそれなりに大きく切れば少しは明るくなるかもしれませんし、自動車も駐車しやすくなるかもしれません。

どうしても欲しい物件でもなかったのですが、何事も経験という事で、基準価格よりかなり安く入札することにしました。当たれば儲けもんです。

裁判所に行ってきました。裁判所に入るのは初めてだったので緊張しました。
受付案内で不動産の競売関係はどこかと聞くと、正面入り口からすぐ近くにありました。競売物件の閲覧と、競売の手続き及び書類の配布は別の部屋でした。
せっかくなので、競売物件の書類の閲覧もしてきたのですが、ネットで公表されている内容と全く同じで新たな情報は得られませんでした。
競売の手続き関連の書類をお願いしたら、失敗すると困ると思うのでということで2冊渡してくれました。初めてですかと聞かれたので、そうですと答えると、説明の書類も渡されて、簡単な説明もしていただけました。
個人の場合は住民票も必要という事です。

住民票も取得しました。

月曜日に銀行から買受申出保証額 756,000円を振り込んで、入札の手続きをしようと思います。

2019年3月11日

振込先が北国銀行だったので、北国銀行から振り込みました。振込料は540円でした。ネット振り込みだと無料で済んだんですけど、仕方ありません。ほかに住民票の取得に300円かかるので入札にかかる費用は840円になります。
裁判所に入札の手続きに行ったのですが、金沢駅方面から行くと、どこかでUターンしないと入れないんですよね。右車線に入っていたので、仕方なく兼六園をぐるっと回って裁判所に入りました。
入札書と住民票を封筒に入れて、入札保証金振込証明書は別に手渡しで提出しました。
まず落札されることは無いと思います。

2019年3月20日

今日が開札日だったのですが、特に連絡もなく、どこで調べればよいのか分からないです。裁判所に行けば判るのでしょうが面倒です。
いろいろ検索して、
http://bit.sikkou.jp/app/result/pt002/h07
で確認できました。
入札が11件あって、7,966,000円で落札でした。落札者は個人でした。



増泉3丁目の物件

2019年3月4日

今日、築49年4か月、土地66.99㎡で380万円の増泉3丁目の物件が掲載されていました。
正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。
地域的には要注意地域なのですが、交通の便は悪くなく、市街地だけど静かな位置にあります。
北陸鉄道石川線西泉駅まで徒歩8分と書かれていました。
2階建て3DK(洋 6・6・7)で片方の側面が隣の家とくっついています。市街地にはよくある長屋形式の家です。
風呂とトイレは別になっていて、トイレは洋式です。浴槽もタイルのお風呂です。駐車スペースもあります。
路線価は5.0Eなので335万円の土地です。

アットホーム、ハトマークサイトに掲載されていました。
珍しく一般媒介になっていました。
写真は、どれも暗い感じでした。もうちょっと上手に撮ったらと思いました。

実際に外から見てきました。
2台分の駐車スペースがありました。近くの道路も狭くないです。ただし前の道路は行き止まり道路になっていて、行き止まり道路は35m以上の距離がある場合6m幅が必要なので再建築するにはセットバックが必要だと思われます。
外から見ると、基礎や屋根は、それほどの傷みは感じられませんでしたが、外装の劣化はありました。

不動産屋に電話してみましたが誰も出ないのでハトマークサイト経由でメールで問い合わせしておきました。実際に内覧したいというところにチェックマークをつけておきました。

ハトマークサイトには電話の登録はしなかったのですが、不動産屋さんから電話がありました。女性の方でした。
不動産屋のホームページもありますが、社長の名前が掲載されていなかったので、女性の人が1人でやっている会社なのかもしれません。有限会社になっていたので新しい会社ではないようです。
不在で電話に出ない場合、相手の電話番号が通知されるようです。

問い合わせ内容はメールでしておきましたというと、自分はまだ出先でメールの返事は明日になると言うので、その場で問い合わせ内容を伝えました。

増泉3丁目の380万円の物件について、道路は行き止まりになっているが、再建築時にはセットバックが必要かと聞くと、4m以上の位置指定道路なのでセットバックは不要だと言っていました。35m以上の距離の行き止まり道路は幅6m以上じゃなかったですかと聞くと、市役所行って調べますということでした。

雨漏りに関しては、見た感じだけですが無さそうということでした。

シロアリに関しては不明という事でした。床の沈むところはないですかと聞くと、床の沈むところはあるので、シロアリがいるかもしれないということでした。
現状売りなので、シロアリや雨漏りがあっても、売主は責任を負わないという事でした。

洗濯機の置く場所はあるのかと聞くと無いとの事でした。不動産屋の人も洗濯していなかったのか不思議ですと言っていました。(笑!)

空き家期間は去年の秋頃からということなので半年はたっていないそうです。

売却理由は使用しないからという事で、相続とかではないので売り急ぎはしていないようです。

魅力的な物件ではありますが、洗濯機の置く場所が無いというのは困ります。

2019年3月5日

不動産屋さんからメールで返事がありました。
道路について 現状4.6mあり 再建築の時もセットバック不要ということです。

行き止まりの道路について、政令によって
(6) 行き止まり道路
道路は、行き止まり道路としてはならない。ただし、次の場合は、行き止まり道路とすることができる。
ア 幅員4m以上の道路で延長が35m以内であるもの
イ 道路の幅員が4m以上6m未満であり、かつ、当該道路の終端に転回広場又は車返しを設けたもの
ウ 道路の幅員が6m以上のもの
という制約があるのですけど、そこらへんの関係はどうなっているのかなあ?

2019年3月7日

不動産屋さんから連絡がありました。
行き止まり道路について、既設の場合は道路幅4mあればセットバックは不要のようです。

洗濯機置き場は後ろの土間に新設すればとの提案がありました。給排水工事が必要だという事です。水回りの施設は前方に集中しているので給排水工事は大変そうです。

2019年3月8日

後ろの土間は床が土では無くてコンクリートになっているそうです。周りは薄い板状になっているようです。
給排水新設にかかる費用は不明だそうです。
床がコンクリートだと斫らないといけないので、費用がそれなりにかかりそうです。



充電式サンダーを購入しました。

メルカリでマキタ 18v ランダム オービットサンダBO180DZを9000円で購入しました。
専用ペーパーがたくさん付属していたので、すぐに使えます。
あまり使う事が無いかもしれないけど、手で磨くのって面倒臭そうなんで購入しました。



タイルが割れてしまった

2019年2月14日

玄関前の床にはタイルを敷いてあるのですが、自動車が上を通って割れてしまいました。なんでこんなところを通るのだろうと不思議に思うんですけど・・・・・

割れたタイルは15cm角で表面が滑らないようにザラついているんです。
最初、ホームセンターで調べたのですが、10cm角の壁用の表面がツルツルのタイルしか売っていませんでした。
金沢のタイル屋さんで検索したのですが、店頭売りのお店って無いんですよね。タイル工事のお店ばっかりです。

ネットで調べると、15cm角のタイルは1枚150円くらいで送料が800円程度かかるようです。最低6枚最高8枚欲しかったので、1枚300円くらいの金額です。

1枚300円程度なら、地元で買った方が良いかなと思い、金沢で一番大きなタイル屋さんに欲しいタイルを持って行ったのですが、在庫って全くなく、カタログを見せてもらえる訳でもなく、見本を置いて行ったら、後で見積もりをするって言うんです。
あまりに高額だった場合、また見本を引き取りに行くのが面倒なので、1枚300円くらいで購入できますか?と聞くと、とてもそんな値段ですまないと言われました。
結局、地元で購入するのを諦めました。

改めて、ネットで調べたのですが、15cm角のタイルって実際には144mm程度の大きさなんです。
今使っているタイルは15cmピッタリなので、6mmも小さいとその部分だけ目地が広くなって見栄えが悪くなるんです。
よく調べると30cmちょうどの寸法のタイプが意外と種類が多いので、それを4分割に切って貰えば大丈夫だと思いつきました。問い合わせすると、ワンカット300円でできるというので頼むことにしました。
ただ、切ると2mm程度幅が狭くなるので148mmから149mm程度になるということでした。
この程度なら、そんなに見栄えが悪くならないと思ったので注文する事にしました。
どのように注文すればよいか問い合わせしたら、注文時の備考に4分割希望と記入してくださいということでした。
切断費用の処理は後から連絡があるのかなあと思っていました。

7日に注文したのですが今日届きました。9枚入っていました。
多分45cm角のタイルがあったので、それを切断して送ってくれたのだと思います。
色がパソコンで見た色より薄かったし、厚さも今までのより少し薄かったのですが、まあいっか
本来は4カット分の工賃がかかると思うんだけど請求はありません。
タイル代金1300円、送料800円でした。
タイル接着がうまくできたら工賃の件を問い合わせしようと思います。

接着する部分の目地が残っている個所を全部除去して綺麗にしました。マイナスドライバーを当てて金槌でただくと簡単に除去できます。
コンクリートとタイル用の接着剤170mL432円を購入してあったのですが、6枚接着したら無くなってしまいました。
もう2枚接着しないといけないので、またコンクリートとタイル用の接着剤を購入しないといけません。

残りの2枚は台形のタイル(15cm角の一部を斜めに切断)なので、形に合わせて自分で切断しないといけません。
グラインダーで削れば簡単に切断できると思っていたのですが、うまくいきません。
ネットで調べると、風呂とか外壁のタイルはタイル表面にキズをつけて押し割ることができるのですが、床用のタイルはグラインダーにタイル切断用 ダイヤモンドカッターを取り付けて削らないといけないようです。
仕方ないので、楽天でタイル切断用 ダイヤモンドカッターを購入しました。
なんやかんやと費用がかかります、
タイル切断用 ダイヤモンドカッターは初回限定で送料込み1500円ですが75円OFFのクーポンがあって、しかも商品レビューを記入すれば、もう1枚サービスになっていました。ラッキーです。

2019年2月18日


本日、タイル切断用 ダイヤモンドカッターが届きました。でも1枚しか入っていませんでした。
さっそくタイルを切ってみました。楽々に切る事ができました。

2019年2月21日

タイルの接着が完了したので、補修したタイルとタイルの隙間に目地材を入れました。
目地材はチューブ入りもあるのですが、とてもチューブ1本で間に合いそうもないので、安くて量が多い粉のタイプを購入しました。
500gの目地材を全部使い切りました。
それほど綺麗にはできませんでしたが、まあいいです。
タイル間の距離や目地の深さを一定にする工具ってあるんだと思います。

tairu1.jpg

2019年2月25日

最後に高圧洗浄機でクリーニングをしました。これで完成です。
でも、高圧洗浄機って、あまり効果があるって気がしないんですよね。
毎回、こんな程度かとがっかりします。



充電式タッカを購入しました。

2019年2月13日

メルカリでマキタ18Vの充電式ピンタッカPT351DRFを購入しました。
電動で釘(太さ0.6mm長さ18,25,30,35mm)を打ち込む工具です。

充電器と充電池3.0Ahとケース付きで23000円でした。
おまけで針もつけてもらうようにしました。

ほとんど使う事が無いと思うけど、床や壁に板を固定するのに便利そうなので衝動買いしました。
まあ、いらなくなっても購入したより高く売れると思います。

2019年2月15日

今日、充電式ピンタッカPT351DRFが届きました。おまけに付けてもらった針は18mmでした。18mmって一番よく使う針だと思います。
木の角材に試し打ちしてみましたが、その迫力に感動しました。
これがあれば、隅の方の板の固定も簡単にできます。



石引2丁目の古屋付土地の物件

石引2丁目の古屋付土地86.56㎡260万円の物件が掲載されていて、ちょっと見てきました。
正確な住所は掲載されていませんでしたが、地図は正確でした。

まさしく市街地なので、住環境としては良い地域です。
建物は、外から見た感じは、かなり古くてリフォームするには、高額になりそうですが駐車場があります。
傾斜地の下のほうに位置していて、建物は平地より1m程度高い状態で建てられていて土地の側面は石垣で補強されていたので地盤にはリスクがあると感じました。
小立野台地までの道路は狭くて急坂になっていて、しかも一方通行になっていますが、駐車場までは一方通行では無く、対向車とすれ違いができる道路で行けるので、出入りに不自由というほどでもありません。徒歩だとすぐに小立野台地に出られるので便利です。

路線価は5.8Eなので500万円ほどの土地です。
SUUMO、at home、不動産ジャパン、ハトマークで掲載されていましたが、不動産ジャパンとハトマークだけがセットバックが必要と明記されていました。
角地で西 4.4m 公道 ・ 南 2.3m 公道 になっていてセットバックは坂道(メインの道路)の方向です。建て直す場合は駐車場のあるところを1m弱削らないといけません。駐車場を確保しようとすると工事は大変そうです。
12月から掲載されているようです。専任媒介になっていました。