金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

古家付現況渡しの土地  米泉2丁目

2018年11月11日

ハトマークサイトに米泉2丁目で古家(1963年7月築55年)付現況渡しの土地67.21㎡(20.33坪)350万円の物件が掲載されていました。情報公開日は 2018年08月23日になっています。
川の曲がり角の近くなので、河川の氾濫のリスクはありそうです。
道路に4.7m面していて奥行きが14.3mの細長い土地です。画像を見る限り建物は綺麗そうです。
上下水道完備でガスはプロパンです。バス停まで徒歩2分、北陸鉄道石川線の押野駅まで徒歩3分の立地です。
地図が正しければ路線価47Eなので316万円の土地です。地価公示価格では395万円です。
専属専任媒介になっていました。

AtHome(アットホーム)、不動産ジャパンでも掲載されていました。

2018年11月12日

米泉2丁目で古家(1963年7月築55年)付現況渡しの土地を見てきました。
川の堤防は、住宅地より2mほど高くなっていて、過去に川が氾濫したことが伺われます。かなり幅の大きな川でした。
家の前の駐車スペースは軽自動車がやっと停まれるような感じでした。
壁には大きな(幅の広い)亀裂がありました。
屋根の下の壁が、染みのように濃くなっているのが気になりました。外から雨がかかる位置ではないので雨漏りがあるのかもしれません。
悪い物件では無いのですが、仮に20%引きで買えるという前提で考えても、最初に購入する物件としてはちょっと敷居が高いです。



畝田東の物件

知り合いの不動産屋から畝田東の物件の紹介がありました。

公簿47.56㎡14.38坪で建物の延べ面積が47.08㎡(1F:K3、和6、トイレ 浴室 2F:和6、和4.5)で建築年1975年(昭和50)11月で430万円です。
上下水道が完備です。
貸家として使っていて2018年4月から空き家になっているそうです。
駐車場は無いようです。
路線価では54Eなので256万円の土地です。

この物件はハトマークサイト・不動産ジャパンで知ってはいたのですが、値段が高いし、正確な住所も画像も掲載されていなかったので関心が無かったのです。
でも、物件紹介には正確な住所も気合されていたので見に行ってきました。
住宅地図を見ると、普通の道路に面しているように見えますが、実際にはその家の前で道路は途切れていました。
私道だと思うのですが、その奥4軒目に位置して、行き止まりの道路の半分が駐車場として使われていいるようです。その駐車場が、その家の住民が使って良いのかは不明です。外から見た感じでは、建物はそれほど傷んでないように思います。

430万円の魅力は感じられませんでした。せいぜい250万円くらいが相場で無いかなと思いました。



古家付現況渡しの土地  有松2丁目

2018年11月8日

ハトマークサイトに有松2丁目に古家付現況渡しという物件300万円というのがありました。
77.84㎡(公簿)23.54坪です。再建築不可(法令制限等:道路位置指定の関係により再建築はできません。)という事です。地図が正確ならば、路線価は62Eなので480万円の土地です。2018年10月11日公開になっています。
専属専任媒介になっています。
詳しい住所も画像も掲載されていませんでした。
不動産ジャパンにも掲載されていました。不動産ジャパンには地図は無かったのですが、ハトマークサイトには地図がありました。
画像が無いのでどんな建物が建っているのか不明です。

2018年11月9日

有松2丁目の古家付現況渡しという売土地の物件を見に行きました。

ハトマークサイトの地図の場所には、そのような物件は無かったです。住所も画像も掲載してないので、地図の位置が間違っていたら、探しようがありません。
専属専任媒介なのに、そこまで物件を隠さないといけないのかなあと思います。空き家なので、売主が売りに出している事を隠したいという事は無さそうなので、不動産屋が売主からの仲介料と買主の仲介料の両獲りをしたいから情報を隠しているのでしょうけど、売主にとっては著しく不利な扱いです。
自分が売主なら、こんな業者を利用したくないと思います。
ちなみに米泉町の有限会社の不動産屋でした。



古家付現況渡しの土地  石引2丁目

2018年11月8日

売土地で古家付っていうのも意外と掘り出し物があるっていうのを思い出して、売土地も探してみました。

AtHome(アットホーム)に掲載されている石引2丁目に古家付現況渡しという物件に興味を持ちました。
98.13m²(公簿)29.68坪で300万円で1階部分が2台分の駐車場になっています。
上水道、下水道、プロパンガス、電気が付いていて、土砂災害警戒区域(レッドゾーン・イエローゾーン)になっています。
土砂災害警戒区域レッドゾーンとは建築物に損壊が生じ、住民に著しい危害が生じるおそれがある区域のことです。
路線価は43Hなので420万円の土地です。2018年10月6日公開になっています。
専任媒介になっています。
SUUMOにも掲載されていて、準防火地域、崖下につき建築制限有、敷地内段差有、接道と段差有になっていました。
不動産ジャパンにも掲載されていました。

安い物件だと建物の瑕疵で訴えられると元も子もないので、土地だけの売買にしておいて、建物には責任を負わないという事で売土地で古家付で売りに出しているという意味もあるのだと思いますが、再建築不可もしくは建築制限有の場合、建物を壊すと新たな建物を建てられないので、古家付現況渡しなのだと思います。

2018年11月9日

石引2丁目の古家付現況渡しという売土地の物件を見てきました。 住宅地図で感じるより、道も狭く途中急坂もありました。他の道からは自動車では行けそうもない奥まった特殊な立地でした。 外から見ただけでは、建物は、それほど酷くは無かったように思います。 積雪時には苦労しそうだし、住民に著しい危害が生じるおそれがある地域(該当の地域はかなり狭い範囲です)に借りて暮らそうと思う人がいるかは相当疑問に感じます。 そういう訳で断念しました。



少し気になる物件 粟ヶ崎2丁目

2018年11月4日

ちょっと高いけど、少しだけ気になる物件がありました。

AtHome(アットホーム)で金沢市粟ヶ崎2丁目の物件で土地100.79m²(公簿)、建物(4K 和 6・6・6 洋 6)67.89m²、1980年4月(築38年8ヶ月)で500万円です。

位置図面を見ると接道関係が特殊っぽいです。駐車場については記載されていませんが、ありそうな感じです。なんで駐車場の情報を明示しないのかなあ?

現在賃貸中で年間想定家賃収入が60万円で利回り12.00% ということのようです。

専任媒介になっていました。

室内の画像を見ると、中は綺麗そうですが、人が住んでいるので、中は見れないのだと思います。

これくらいの価格になると、結構物件があるようです。

不動産ジャパン、ラビーネットでも掲載されていました。

2018年11月5日

現場を見てきました。地図とは場所がずれていました。専任媒介なのにおかしいなあ。
私道の奥まったところに家が対面になっていて、奥のほうの道が半分ずつ駐車場になっていました。
売り家の掲示がされていました。
ネットでは賃貸中って掲載されていましたが、ダイヤル式の鍵が付いていました。
ダイヤル式の鍵って、暗証番号を聞いた人が誰でも入れるようにつけてあるのが普通なのに本当に人が住んでいるのかなあ?



興味ある物件が 南森本

2018年11月4日

ラビーネットに気になる物件がありました。
築年数1977年11月(築41年1ヶ月)で土地面積が公簿 89.81㎡、建物面積96.89㎡の5DK(和 8・6・6・6 洋 6)で350万円です。
南森本町で、森本駅から徒歩10分で、地図の位置が正確ならば、ちゃんとした道路に面しているようです。
鉄道からの距離が60mと近いので騒音はあると思います。
建物の中の画像(2018年11月1日撮影)を見ると、かなり綺麗そうです。風呂もそこそこの大きさだし、トイレも洋式です。
駐車場の有無は記載されていないし、写真を見てもはっきりしません。隣は空き地になっています。
路線価は28Fなので土地価は250万円程度です。一般的に路線価は公示価格の80%なので、公示価格だと314万円です。
建物の価値を50万円ほどみているのだと思います。

不動産屋は能登島の業者で一般媒介になっています。

11月2日に情報公開になっています。

AtHome(アットホーム)、不動産ジャパンにも掲載されていました。

2018年11月5日

現場を見てきました。道路に面して分かりやすい場所でした。
駐車場はありませんでした。隣は美容院の駐車場になっていました。
売り家の掲示がされていました。
写真でも壁の亀裂の修復跡が目立ちましたが、未修復の幅の広い大きな亀裂があってびっくりしました。
簡単なリフォームで対応できるようには思えませんでした。



手頃な物件を見つけた 百坂町

2018年11月1日

AtHome(アットホーム)を見てたら、百坂町で200万円という物件を見つけました。
間取り5DK(和 6・6・6・8 洋 6 DK 6)で1975年9月(築43年3ヵ月)建物99.99㎡土地365.55㎡ 
法光寺バス停(JRが1時間に2本、北鉄が1時間に1本 北鉄柳橋営業所まで徒歩5分)まで7分です。

駐車場も2台分あるようですし、外観は普通の2階建ての木造住宅です。
500mの距離にスーパーマーケットもありますし、郵便局まで368mです。

ラビーネットにも掲載されていました。

小松の不動産屋で専任媒介でした。

さっそく、不動産屋に電話しました。
シロアリ、雨漏りの有無を確認したのですが、詳細に調査しては無いけど大丈夫そうだということでした。
購入の意思を伝えたのですが、坂の傾斜もきついし、床の状況なども確認した方が良いですよと言われました。
詳しい住所が掲載されていなかったので、教えて欲しいと言うと、後程電話するということでした。

しばらくして、電話があり、現地確認に同行する事も可能だということでしたが、とりあえず、急坂の程度と外観の確認のため、明日に現地に確認に行くと伝えました。
住宅地図を確認したところ、サイトに掲載されていた地図の位置が正確でした。

現地に確認して問題が無ければ電話して、室内の確認をすることにしました。


路線価を調べると28Fになっていました。1㎡28000弱(奥行きが不明なので概算)ということになっています。365.55㎡なので7,840,000円です。場所的には1坪8万円もする場所とは思えないんですけど。
斜面で周りが気に覆われているのは気になります。木のせいで室内が暗くなっているように思えますが、木を伐採するのに費用がかなりかかるのかなあ?
建物は正面が南南西向きです。

2018年11月2日

朝のうちに現場を確認してきました。坂は確かに急なところもありました。外から見ると、なかなかしっかりとした建物でしたが、基礎に数ミリの太さの亀裂がありました。裏は竹林なので虫が入ってきそうです。
周りは思ったほど密林状態ではなかったです。外に程度の良いプレハブの物置が2つありました。
隣が空き地(後で調べると SUUMOで167.9m²50.78坪300万円で売りに出ていました)で売りに出されていました。

近所の人に話を聞けました。
家主は他にも建物を持っていて、別荘代わりに使っていたとの事なので、それほど使い込んでいないのではということでした。
積雪時の対応についても聞きましたが、みんなで団結して除雪しているので、幹線道路ががたがたでも、この辺りは除雪で綺麗になっているということです。

不動産会社に電話して、購入を前提として中を見たいと連絡しました。
午後に現地にて待ち合わせをしました。
現地は自動車で12分程度で着く位置になります。20分前と早めに行ったのですが、すでに不動産屋さんが来ていました。

中を見ると、仏壇やグランドピアノをはじめとして、すべての家財道具が置かれたままになっていました。エアコンは1室だけにあり、しかも30年以上も前のものと思われるほどの相当な骨とう品でした。

床は沈んでいるところが多くて、ひょっとしたらシロアリがいるかもしれないと言われました。柱にまでは被害にあってはいないようでした。
2階に上がると、天井に雨漏りの跡がありました。先日の大雨の時には雨漏りが無かったので、過去に修繕したのかもしれませんが持ち主が死亡したので詳細は不明という事でした。
引き戸も、重い感じでした。斜面なので建物が若干傾いているようだと言われました。
トイレは洋式トイレでしたが、風呂の浴槽が、とても小さくびっくりしました。
裏が竹林という事もあって、虫の死骸があちこちに落ちていました。

庭はそれなりに広いのですが、雑草が生えないように、しっかりとしたシートで覆ってありました。

改めて屋根を見ると、内側の板が破損していたし、樋も傷んでいました。

上水道の他に下水道も整備されているそうです。

しっかりした職業の方で、裕福で、他にも家を複数建てて持っていたということなので、貧相な造りの建物ではないようです。

床下を横から覗いたのですが暗くて見えませんでした。今度からはLED照明を持って行こうと思います。
傾斜を調べるためビー玉も持って行こうと思いました。

不動産屋さんに聞くと、持ち主が亡くなって相続がらみで弁護士が入っているそうです。最初250万円で売りに出そうと思ったけど、中の状態を見て200万円で売りに出すことにしたそうです。

この家を使わなくなって5年程度たつそうですが、売りに出したのは昨日が初めてだそうです。お子さんは金沢に住んでいないので相続がらみで早めに処分したいという事でした。
貸す目的で最低限のリフォームで済ます場合は80万円程度でできるのではないかと言われました。

不動産屋さんが作った購入提案書を見ると物件価格2,000,000円、所有権移転・保存登記(司法書士・家屋調査士)200,000円、印紙代5,000円、仲介手数料108,000円、火災保険料(年額)120,000円で総額2,433,000円です。その他に不動産取得税が3%かかります。

固定資産税は年間62,155円かかるということです。

帰りに、案内手数料をお渡ししようとしたのですが固辞されました。

かなり破格値で魅力的ですがリフォームが大変そうなのと、坂道がきつく、現在は住民の方が結束して積雪時にも対処できているけど、10年後に高齢化が進んで対応しきれなくなると思い、今回は見送る事にしました。
団地造成した地域なので、家を建てた時には同じような世代の方が住んでいたと思われます。建てた時に25歳以上だとすると現在は70歳くらいの世代だと思うんですよね。そう考えると10年後は80歳ですよねえ・・・

不動産屋さんは、親切な人だと思いました。

2018年11月3日

今朝、不動産ジャパンを見ると、この物件が掲載されていました。情報提供日は11月1日になっていましたが、不動産ジャパンでは掲載が遅れるのかもしれません。
何故か取引態様は仲介になっていました。不動産ジャパンの場合は、専任媒介でも仲介扱いになるのかもしれません。

ラビーネットでの掲載が無くなっていました。もう売れたのだと思います。
AtHome(アットホーム)では、まだ掲載されています。

15:00に確認したら、AtHome(アットホーム)でも掲載が消えていました。不動産ジャパンでは、まだ掲載されています。

19:00に確認したら、不動産ジャパンでも消されていました。
不動産ジャパンは反応が遅いようです。



不動産投資 成功の実践法則50 を読みました

不動産投資 成功の実践法則50 長嶋修・さくら事務所著 を読みました。
不動産投資の本として読もうと思っていた最後の本です。

不動産投資に関して幅広く、具体的に書かれているので、とても参考になります。
2017年1月に発刊された本なので、不動産投資の現状についても的確に書かれていて参考になります。
不動産投資に興味を持った人が最初に読むのに最適な本だと思います。

自治体の居住誘導地域を確認して地域を選ぶ

「HOME'Sプライスマップ」は理論上の「売買価格」「賃料」についての参考価格の参考になる

狭小物件はリスクが大きいので避ける。ワンルーム投資は危険。

良い工務店を選ぶ基準として、現場の整理整頓の具合と工事の品質は比例の関係
建設業免許を持っている工務店の財務面のチェックは都道府県庁でチェックできる

サブリースはリスクが大きい
賃貸業を行う大家は「事業者」とみなされ、消費者契約法の対象外

初心者は少額からスタートして、入居づけやリフォームなどを、ひととおり経験するのが良い

「不動産ジャパン」はREINS(レインズ)登録時に希望すれば、すぐに掲載されるので、掘り出し物が見つけやすい

ネガティブ施設
ゴミ焼却、下水処理場、火葬場、葬儀場、ガスタンク、火薬類貯蔵庫、危険物取扱施設、悪臭・騒音・振動のある工場、高圧線鉄塔、墓地、ガソリンスタンド、反社会的団体の施設、養豚場・養鶏場、線路、宗教施設、ゴミ屋敷、大気汚染・水質汚濁・土壌汚染の原因となる施設、風俗店、大型車両の出入が多い施設

不動産屋に地域の市場のニーズ、御社の管理物件の入居率、物件がいくらの家賃設定なら決まるか聞くのがお奨めで3軒程度の不動産屋から意見を聞くのが良い

マンションは修繕積立金・管理費の滞納をチェック、エントランスの清掃具合・掲示板の掲示物・駐輪場の整理・ゴミ置き場の整理整頓のチェックは重要


外観チェック
外壁のヒビ、塗装を触って粉がつかないか、タイルの目地のひび割れ、タイルの欠損、タイルの浮き、サイディングの間の目地のヒビ、窓と壁の間の隙間とヒビ割れ
屋根のチェック
はがれ・ひび割れ・破損、防水層のふくれ、ほとりのたまり、雑草、ドレーンの詰まり、コケ類
ふすまの枠の雨漏りの跡、天井と壁の間の雨漏りの跡、ベランダの下から見える雨漏り跡、壁紙のしみ、天井裏の雨漏りの跡
シロアリのチェック
室内の柱や床下の白蟻の通った後、室内にアリの死骸や羽、売主にシロアリの確認
カビのチェック
かび臭さ、壁や北側の押し入れ内のカビ、天井点検口でのカビ臭さ
水回りのチェック
在来工法の浴室は要注意、水槽に水をためて排水・吐水して詰まりのチェック、洗面台の下のS字間付近の水漏れ、洗面所・キッチン・浴室入口・トイレの床面の床材のふやけ
設備のチェック
電球がつくか、給湯器・ガスコンロの製造年、
基礎のチェック
基礎部分に目立つひび割れ、1階の廊下側の建物と通路が接する角のスペースのヒビや隙間、ドアや窓の開け閉め、ドアを開けた時に自然に閉まることはないか
天井裏のチェック
ひび割れ、雨漏りの跡、カビ臭さ

「不動産投資 成功の実践法則50」は中古物件のチェックの仕方が具体的で参考になります。ただし画像が白黒で小さいのが残念です。


中古物件の不具合状況の画像は、こちらのサイトが参考になります。



健美家を調べた

収益物件専門の健美家を検索してみました。
石川県という条件だけで調べたら67件でした。
ほとんどがマンションなので高額です。
宝町の3階建てのマンションの3階部分で築33年で120万円というのもありました。
6畳のワンルームで、多分エレベータ無しで、図面にはトイレが明記されていません。
さすがに時代遅れって感じです。
学生の4年間だけ住むために買うというのはありかなという感じです。卒業時にタダで売っても元がとれそうです。



激安物件を見てきました

どういった物件が、どういう価格で売られているかを知る事はお得な物件を買うためには重要という事で、見学してきました。
本当は、内部を見学できれば良いのですが、買う気がない物件を見るのに業者の手を煩わせる図々しさは持ち合わせていなので外部だけの見学です(苦笑!)。

押野1丁目 3,186,000円 築54年 土地105㎡ 建物82㎡ 
前面道路は建築基準法上の道路で無い。再建築不可。4月から売り出し  
SUUMO 正確な住所表示無し 
不動産ジャパン 正確な住所表示無し  
ハトマーク 地図あり

ハトマークの地図を基に住宅地図で場所を確認して行ったのですが見つかりませんでした。その周辺を歩いて探してみたのですが発見できませんでした。かなり、いいかげんだなあと思いました。
専任物件ではないので、正確な場所を隠しているのかもしれません。

野町3丁目 4,500,000円 築34年 土地53㎡ 建物63㎡
SUUMO 正確な住所表示有り 
atホーム 正確な住所表示有り  
不動産ジャパン 正確な住所表示無し  
ハトマーク 地図あり

途中の道が狭く対向車との交差が難しかったです。両隣とくっついているので再建築では、もっと狭い家しか建てられないようでした。建物はしっかりしているようでした、