金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

「有吉ゼミ ヒロミ リフォーム」は参考になります

リフォームに興味を持つようになって、テレビ番組の「有吉ゼミ ヒロミ リフォーム」は見るようにしています。
いろんな部位のリフォーム方法は本とか見て、ある程度は知っているのですが、やっぱり映像で見ると参考になります。
ただ、秘密兵器(高額な工具)がいろいろ出てくるので、そのままのやり方でリフォームできないのは難点です(笑!)
過去の放送も、まとめて見たいなあと思います。



不動産投資「実録ウラ話」を読んだ

だから、失敗する 不動産投資【実録ウラ話】 小嶌大介著を読みました。
特に新しい知識は得られませんが、いろんな本で得られる失敗要因を、まとめて読めるって感じです。
・業者の甘言に騙されない(無知ではダメ)
・買い急ぎは厳禁  良い物件を厳選(欲しい欲しいはダメ)
・最初は小さくリスクの少ない物件から
・競合が多すぎて賃貸料が下がっている地域は要注意
・そもそも賃貸需要の無い地域はダメ
・賃貸料は周りの相場や環境を把握して決める(外的要因の認識は重要)
・メンタルが重要(やる気がないと続かない 特にDIYは精神力が必要)
・資金は余裕をもって

まあ、当たり前の事を当たり前に書かれていますが、実例をもとに書かれているので理解しやすいと思います。



みんなのリノベーションを読んだ

「みんなのリノベーション 中谷ノボル薯」を読みました。
10年以上前に書かれた本なので古さは感じますが、中古物件を探すところからリノベーションして税金がかかるところまで初歩的なところを幅広く判り易く書かれています。

もうちょっと物件選びと建物のリノベーションについて多く書かれていると良いのですが、参考になった部分も多かったです。
読む価値はあると思います。




「ヤバイ家、修復します」は参考になりました

MROで放送されていた「ヤバイ家、修復します」という番組をビデオに録ってあったのを見ました。
元々はTBSで7月に放送されていたものを石川県では数日前に放送されたんです。

タレントと専門家が街を歩いて、修理が必要な家を見つけて、家主と交渉して修復するという内容の番組です。

壁や基礎のひび割れや亀裂、雨漏り、シロアリなど実際の状況と修復過程を映像で見られて、とても参考になりました。
基礎の亀裂を甘く見ていけないと思ったし、シロアリの怖さを実感しました。

以前、基礎に亀裂が1か所あり、雨漏り跡も1っか所あり、あ床があちこち沈みシロアリがいるかもと言われた、格安だけど意外とりっぱな物件を見て心が揺れましたが、買わないで良かったなあと思いました。

でも基礎に亀裂のある物件って、あちこちで見かけるけどなあ。

見る目をつけないといけないなあと思いました。



内灘町 字千鳥台1丁目の物件

2018年12月21日

内灘町 字千鳥台1丁目に360万円の物件が掲載されていました。
85.61m²の土地で建物付きです。
建物の詳しいデータは掲載されていませんが、それほどボロ家ではなさそうです。
画像を見る限り駐車場がありません。この場所で駐車場が無いのは厳しいかなあ。
路線価は30Fなので256万円の土地です。ちょっと高いかな。

アットホーム、SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていました。

2019年1月11日

内灘町 字千鳥台1丁目の物件を見てきました。
正確な住所も掲載されていなくて、地図も位置がかなりずれていて、探すのに、かなり苦労しました。
専任媒介なのに、どうしてここまで隠さないといけないのかなあと、思いました。
この場所で、駐車場が無いってことないよなあと思っていたのですが、本当にありませんでした。近隣で駐車場の無い家は希少な存在です。
基礎は大丈夫そうでしたが、屋根の飛び出したところ(軒下)の裏の部分の破損が凄くて、雨漏りもあるんじゃないかと感じました。
団地内の近隣でも、最も狭い敷地なんじゃないかと思います。
この辺りは潮風が当たって建物も傷みやすいですし200万円でも高いんじゃないかと思いました。



橋場町の物件

2018年12月21日

橋場町の420万円の物件が新たに掲載されていました。
土地面積35.83㎡建物面積51.29㎡で築年月1951年1月でした。
住所も橋場町だけで地図でも、はっきり場所を特定していません。しかも写真もありません。
白山市の工務店ですが専属専任なのに、ここまで隠さないといけないのかなあ・・・
絶対に売り買い両方からの報酬を独占したいんだろうけど、あまりにも欲深いです。

ハトマークサイト・不動産ジャパンに掲載されていました。

2018年12月22日

ハトマークサイトで、もう消えていました。
不動産ジャパンでも消えていました。
売れたのかもしれません。

やっぱり不動産は場所ですね。今の時代、市街地でないと価値が無いのかもしれません。

2018年12月24日

ハトマークサイトと不動産ジャパンで復活していました。

2018年12月27日

不動産屋をしている知人に住所を調べてもらいました。
路線価64Eなので230万円の土地です。建築年は不明で風呂無しになっていました。
築70年近くの建物付き420万円は、強気な価格設定だと思います。
建ぺい率80%で容積率400%でした。公道で位置指定無しとなっていました。

2019年1月4日

現地を見てきました。
前後の道路が狭くて、敷地いっぱいに建てられているので将来的に不安を感じました。
浅野川の近くで以前も洪水があった地域なので水害のリスクはあると思います。
今回の物件は前後にある道路の幅が2.73mと2.57mで公道で位置指定無しっていう事でしたが、将来的にはセットバックの必要があるのではないかと思われます。
だとすれば路線価(64E)で200万円の土地という事になるのかな?
35.83㎡で建ぺい率80%・セットバック1.35mで計算すると将来的に25㎡の建物しか建てられないという事なのかなあ?
風呂は無いけど、現時点では徒歩圏に銭湯があります。将来的にどうかは予想できません。
この敷地で風呂付の家を建てるのは難しそうです。
ふらっとバス(100円バス)が近くを通っているので、自家用車が必要のない生活をしようということなら住みやすそうな場所でした。

2019年1月8日

不動産屋をしている知人に確認を取ったのですが、建て替えの場合は前後でセットバックが必要だということでした。
隣と接して建っている場合、建て替えの場合、隣家と50cm離して建てないといけないという法律があったと記憶していたのですが、この法律は建築基準法ではなくて民法の問題なんだそうです。
隣の許可さえとれれば、隣と接して建てても良いそうです。
隣と接して建っている場合、建物を壊す場合は、隣家の壁の再構築が必要なんだそうです。
どちらにせよ隣との人間関係は重要なようです。



洗面台の洗面用2ハンドル混合水栓の水が止まらない

2018年12月16日

洗面台の洗面用2ハンドル混合水栓の水が蛇口からポトポト止まらなくなりました。
蛇口からポトポト水が落ちる場合は、コマパッキンを交換すれば治る事が多く、今回も交換したのですがダメでした。30年も使っていれば金属部分も劣化します。
いよいよ洗面用2ハンドル混合水栓を交換しないといけないかなと思ったのですが、とにかく外さないと互換性のある部品も見つけられません。
ネットで調べると、混合栓の裏側にナットで固定されているので、ナットを外して取り外すと説明されています。
ナットを外そうと思ったのですが、ナットがかなり狭いところの奥に位置しています。
手で触るのがやっとの位置で、とてもスパナやモンキーで操作できる位置ではありません。
改めてネットで調べると、混合水栓のナットを外すには専用の工具(3500円程度)が必要なようです。

互換性のある混合栓が入手できるかどうかも判らないのに、さすがに1度しか使わない工具を買う気になれず、なんとか他に手段はないか考えました。

お湯は風呂の電源を入れてないと使えないので、使うことなく元栓を止めてあったのです。
それでお湯のカランを使って、水のカランは元栓から閉めておくことにしました。
でも、お湯のカランは長い間動かしてなかったので、うんともすんとも動きませんでした。工具を使ってやっとカランを動かして、お湯の所の元栓を開けたのですが、蛇口から水がポトポト止まりません。
コマパッキンを交換したところ治りました。

混合栓のナットを動かせる専用工具が安く入手出来たら、混合栓を交換しようと思います。マルカリでたまに出品されるようです。

今日は、サーモシャワー混合栓 のシャワーホースも交換しました。
シャワーホースに穴が開いたのです。
シャワーホースは、サーモシャワー混合栓を取り外さないと交換できないのですが、サーモシャワー混合栓は以前、自分で交換したので、取り外しは慣れたものです。

2018年12月30日

TOTOの混合栓のナットを動かせる専用工具TZ33をメルカリで2500円で購入しました。

それほど安くは無かったのですが、メルカリで販売したポイントが余っていたので使う事にしました。

TOTOの混合栓のお湯のカランから水漏れがあることが判明し、対処を急いでいたのです。
なんで、混合栓のお湯の元栓を止めてあったのか不思議だったのですが、水漏れがあったからだったようです。

専用工具TZ33で混合栓を外して、どこから漏れているのか調べようと思います。途中の配管から漏れているのなら、その部品(パッキン?)だけ変えればよいし、混合栓がトラブルなら混合栓を交換しないといけません。混合栓が原因で下から水漏れが起きるなんて普通無いと思うんですけど。

混合栓はマルカリで安く出品されているので必要ならメルカリで購入しようと思っています。

2018年12月31日

専用工具TZ33が自分の家の混合栓の寸法に合いませんでした。TOTO製品は最近の混合栓と、昔の混合栓とでは配管の径が違うようです。自分の家のは随分古いものなので合わなかったのでした。やってしまいました。
仕方ないので、昔の径の工具も入手しようと思います。

2019年1月4日

TOTO ナット締付工具 TZ15Lをアマゾンで注文しました。1680円でした。
本当は送料込みでも楽天の方が安かったのですが、年末年始で発送が遅くなるし、アマゾンで他に欲しいものがあったけど2000円以下で送料がかかってしまう物があったので一緒に注文する事にしました。

2019年1月5日

注文した2品ともアマゾン在庫品なのに18:00現在、まだ発送手続きが行われていません。
ちょっと、がっかりしました。

2019年1月6日

朝になってやっとアマゾンから発送通知がきました。
到着は明日のようです。遅くても今日までに使いたかったのですが・・・・

2019年1月7日

今日、TOTO ナット締付工具 TZ15Lが届きました。
意外と難しそうだったので、とりあえず外す前に、どこから漏れているのか確認しようと途中にティッシュを何か所か巻いて固定しておきました。
床に水が溜まるような大量に水が漏れている形跡がないので、ひょっとして水の勢いが強すぎて、外から漏れた水が底にたまったのかもしれません。

2019年1月14日

水の出る強さを調節して、槽の外に水が出ないようにしておいたのですが、配管の途中のティシュが少し濡れます。
配管の途中から漏れている可能性が強いので、配管継ぎ手のパッキンを交換する事にしました。
ホームセンターで160円のパッキンセットを購入し、TOTO ナット締付工具 TZ15Lを使って交換しました。
漏れが完全に無くなったようなので、これで大丈夫だと思います。

以前、混合栓を交換しようと思っていた時に、TOTO ナット締付工具 TZ15Lで混合栓のナットを緩めてみようと思ったのですが、配管の曲管がじゃまになって作業しにくそうなのでやめました。配管の曲管を外してから作業すると簡単に作業できることに気づきました。
今度、混合栓を交換する必要が出てきた時には対応できると思います。



住宅メンテナンスのツボを読んだ

「住宅メンテナンスのツボ 玉水新吾・都甲栄充著」を読みました。
住宅メンテナンスの担当者向けなので、判らない専門用語が当たり前のように出てきますが、完全に判らないながらも、とても参考になります。

手抜き工事をされると、どういう状態になるかなども詳しく説明されています。
でも、建物には定期的なメンテナンスが必要である事がくどいほど説明されていて、建物の維持にはお金がかかるものだなあと気が重たくなっちゃいました。

自分の家を建てる前には、一度読んでおいた方が良いと思います。





ドリルドライバーを購入しました

ヤフオクで、日立12V用ドリルドライバー FDS12DVDの新品を送料込みを2360円で購入しました。
本体とケースだけです。充電池は4個持っているので、無くても問題ありません。
ケース付きというのはありがたいです。
穴あけや短いネジ、柔らかい材のネジ締めにはインパクトドライバーよりドリルドライバーのほうが向いているのです。

ドリルドライバーはリョービ製の7.2Vのを新品購入して、ほとんど使ってなかったのですが、充電池を取り付けても、なかなか動かない事が多いので新たに入手しました。
リョービ製の工具はダメです。
日立12Vの工具が、だいぶ揃ってきました。



横山町で築99年の家

2018年12月12日

今日、新着情報で、横山町で築99年の家が掲載されていました。

土地60㎡、駐車場無しで250万円です。
セットバック(道路が狭くて道路側の土地の部分は道路として没収されるので改築も新築もできない):要5.8m²、準防火地域、埋蔵文化財包蔵地(横山家屋敷跡)ということです。
接道幅2.9mなのでセットバック5.8m²だと2m後退しないといけません。
埋蔵文化財包蔵地の場合、発掘調査の費用を負担しないといけません。
43Eの地点ならセットバック分を減らして路線価230万円です。さすがにこれほど古いと、この建物で住むことはできないと思われます。

相変わらず、正確な住所も地図も掲載されていません。でも横山家屋敷跡で検索して場所を特定できました。
掲載の画像は外観一枚だけです。
専任媒介なのに、そこまで場所を隠さないといけないのかなあ?
やっぱり両方からの報酬を独占したいんだろうなあ。売主にとっては不利な扱いだと思うんだけどなあ・・・

SUUMO、不動産ジャパン、ハトマークサイトに掲載されていましたが、SUUMOでは築年数99年でセットバックの記載がありましたが、不動産ジャパンとハトマークサイトでは築67年でセットバックの記載もありませんでした。

2018年12月14日

後学のため、物件を見に行きました。
横山家屋敷跡には、そのような物件はありませんでした。
埋蔵文化財包蔵地(横山家屋敷跡)の区域は、かなり広いのかもしれません。
かなりあちこち探して周りましたが見つかりませんでした。

2018年12月27日

不動産業をやっている知人に住所を調べてもらいました。。
送ってもらった資料を見てびっくりしました。物件に面した道路が、自動車が通れない道路だという事です。
路線価は50Eなので270万円程度の土地です。

相続した関東在住の人が売りに出しているので、売主側に住所を隠す事情は全く無いと思われます。
売主は住所を隠して売りに出されている事を知っているのかなあ?

せっかくなので実際に見てきました。
物件の古さは判っていたのですが、さすがに自動車が通れない道路に面しているというのは無理って感じです。
改築するにしても、自動車で入れないというのでは大変ですし、そもそも自動車の通れない道路に面しているっていうのは、その一軒がセットバックしても再建築に大きな支障があるんじゃないかと思います。