金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

内灘町向粟崎3丁目の物件

内灘町向粟崎3丁目の物件が掲載されていました。
土地面積166.59㎡、建物面積82.55㎡、築年月1968年2月で350万円です。
路線価は2.1Fなので350万円程度の土地です。
画像も間取図も正確な住所も掲載されていませんが、地図は掲載されいます。
接道状況、道路幅1mから2m、接面17.7mで駐車場はあるけど、軽自動車なら駐車可能という事です。当然、1m以上のセットバックが必要です。

近くに用事があったので見てきました。
住居に隣接して2台は楽に駐車できそうな屋根付きの駐車場がありますが、そこまでの道路が狭くて、軽自動車がやっと通れるかなという感じです。この物件はその狭い道路の行き止まりの最も奥のほうに位置して、自動車での方向転換も無理そうです。道路幅を測ってみたら1.9mでした。
屋根付き駐車場は、相当腐食しているように見えましたし、建物も外から見た限り築年数相当の古さを感じました。
住宅地図では土建業の家屋でした。

場所自体に魅力がないにもかわらず、画像も間取りも掲載しないで、どこに魅力を感じればよいのかって感じです。売る気があるのか疑問です。かなり、不熱心な不動産屋だと思います。

ハトマークサイトと不動産ジャパンで掲載されていました。


神田1丁目の競売物件

2021年6月1日

神田1丁目の物件が競売にかけられていました。
土地面積が76.94㎡で建物面積が72.36㎡です。
築45年の建物です。路線価は46Eなので354万円程度の土地です。
狭いけど、間取り図を見た限り、住みやすそうな感じです。
画像を見る限り建物内は綺麗な感じです。
洗濯機は台所に置くようになっています。
1階の廊下の床が沈むようです。
雨漏り跡はあるけど補修済みだそうです。

準工業地域で建ぺい率60%、容積率200%、都市ガスもきています。

あまり興味が無かったのですが、遠くもないし暇だったので現地を見てきました。
住宅密集地で奥まっています。
道路の幅4.6mですが、行き止まりの位置指定道路で、その一番奥に位置しています。道路の接面は2mなので法律上の要件ギリギリです。
全長の短い自動車なら1台は駐車可能なようです。但し、自分の敷地内ではドアを開いて出入りする事が困難です。隣の家が敷地ぎりぎりに塀を作ったら完全にアウトです。
それに自動車での方向転換はできないので、もし前進して入ると出る時にはバックして出ないといけないです。
直線で無い道を30mバックするのは、かなりストレスを感じるのではないかと思われます。
雪が降ると雪のやり場が無さそうです。
治安には不安の感じる地域なのもデメリットです。
建物は外から見ただけでは、それほど傷んでないような感じです。

バス停「増泉」 北方 約350m(徒歩約5分) バスの便は金沢駅方面1時間2本程度、香林坊方面1時間2本程度です。

売却基準価額114万円、買受可能価額91万2千円、買受保証額22万8千円です。
あまりにも安い価格設定なので、全く参考にはなりません。
売却基準価額114万円で購入できれば、超お得だとは思いますが、そんなことは、ありえないと思われます。

ちなみに、その道路の入り口の角地の物件(土地58.42㎡、建物71.80㎡、築45年2か月)が480万円で売りに出ています。利便性と土地の広さから考えると同じような価値の物件だと思われます。

入札期間が6月9日から16日で開札が23日です。

令和3年(ケ)第16号

2021年6月16日

売却基準価額の2倍以上の価格で入札しました。
でも落札できる可能性は5%もないと思います。

2021年6月23日

落札価格は3,058,400円でした。入札件数は13件で落札者は法人でした。順当な金額ではないかと思います。


津幡町能瀬の競売物件その2

2021年4月28日

競売物件を見たら、前回に続いて、津幡町能瀬の競売物件が掲載されていました。
能瀬団地って、あがた公園に隣接した団地ですが、競売が続いたり、他にも空き家があったり何かあるのかなあ? 住環境は良くないと想像されます。

近くの川の水面が、ほぼ現地と同じくらいというのは気になりました。

JR能瀬駅から450mで、能瀬団地口バス停まで270m、イオンかほくまで4km、PLANT3まで1.5kmなので自動車さえあれば便利に生活できます。ちなみにバスの便は1日に2本です。JRは朝の便は多いですが、基本的には1時間に1本しか運行していません。

土地面積が179.85㎡、建物面積が123.25㎡、築年数は平成8年11月 (1996年・築24年)です。
用途地域は非線引都市計画区域内無指定です。
土地の価格は25900円/㎡と書かれているので、計算すると465万円くらいになります。

1階に雨漏りの跡があるとのことです。

間取り図を見ると、普通に住みやすい感じです。駐車も少なくとも2台は大丈夫そうです。
若いうちは住むのには不便は無さそうです。

居住していると思われる所有者の陳述も得られていなく、臨場でも不在だったという事なので、物件の引き渡しには苦労が伴うと思われます。
強制執行の費用は総額100万円以上かかるようです。強制執行の費用は、法律上の規定で債務者の負担となっていますが、買受人は、一時的に立替払いをしなければいけないようです。まずは返ってこないと思われます。

入札期間 2021年5月12日(水)〜5月19日(水)、開札日2021年5月26日(水)、売却基準価額3,160,000円、買受可能価額2,528,000円で金沢地方裁判所本庁令和02年(ヌ)第31号です。

2021年5月7日

物件を見てきました。
建物は外から見た感じでは綺麗でした。
りっぱな大人数用の自動車が駐車されていました。
物件の前の道路は広かったのですが、周りには1台の自動車がやっと通れるような狭い道路がほとんどでした。使える道路は限られるようです。
周辺には、あがた公園と野瀬駅以外には徒歩圏として利用できる施設は何もありませんでした。
普通自動車だと2台しか駐車できないような感じです。
軽自動車なら工夫すれば4台駐車できそうな感じです。

2021年5月19日

売却基準価額よりかなり安値で入札しました。
まず落札する可能性はないと思います。
なんか850円(住民票と送金料)で宝くじを買っているような感覚です。

2021年5月26日

最高入札額は8,764,000円でした。びっくりです。
入札件数は13件で落札者は法人でした。


知人の相続物件の売却の相談

2021年4月13日

知人の母親が亡くなって、実家の相続をして処分するにあたって相談を受けました。
富樫小学校の近くで、平地で5mの道路に面しています。
100㎡の敷地で駐車場が無く、木造2階建ての古屋があります。
建物自体も60年以上たっていて、母親が施設に入ってから15年もたっているので、かなり傷んでいるそうです。
相続した不動産を売る場合の税金について「相続時の空き家3000万円特別控除」というのがあります。
通常、長期(5年超の所有)の場合は、譲渡益の20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)の譲渡所得税がかかります。
60年前に購入した物件だと、いくらで購入したかの記録が残っていない場合が多いので、その場合は譲渡価格の5%が購入価格として計算されます。

「相続時の空き家3000万円特別控除」令和5年12月31日までの間の特例で、平成31年4月より老人ホームに入居していた場合でも適用になっています。

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡した場合で、
建物が残っている場合は、耐震基準を満たしていないと適用にはなりません。耐震リフォームをしてから譲渡するか、その家や家を取り壊して譲渡しないといけません。
被相続人が最後に住んでいてから、貸付けの用又は居住の用に使用した場合は適用外です。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋である事も条件になっています。

今回の場合は、耐震リフォームをしてから譲渡するか、その家や家を取り壊して譲渡すると「相続時の空き家3000万円特別控除」の対象になります。

路線価は53Eなので、100(㎡)×53000×1.25  660万円 の土地です。

建物を壊さないで、そのままの価格660万円で売れるとすると、
不動産屋の売買手数料 税込283800円
印紙代5000円
税金が1273750円
かかります。500万円程度残ります。

建物を壊して、660万円で売れるとすると
不動産屋の売買手数料 税込283800円
印紙代5000円
取り壊し代 120万円程度?
税金 0円
かかります。510万円程度残ります。

どちらにせよ、手元に残るお金は似たような感じです。

ちなみに司法書士の費用は買主が負担が一般的なようです。

どちらかというと、建物を壊したほうが売れやすいようです。
建物の中のものは、可能な限り自分で処分した方が、取り壊し代が安くすむと伝えときました。

「相続時の空き家3000万円特別控除」を利用すると確定申告の時に手続きが必要になります。

2021年6月1日

最終的に、建物を壊したうえで、土地を売却する方向で話を進めることになりました。
建物の中の物は、障子や襖や家具も含めてすべて処分したそうです。
基本的には自分で処分して、処分場への輸送だけ知り合いにトラックを手配して手伝ってもらったそうです。
5万円程度でできたそうです。業者に全部頼むと50万円以上かかったと思います。
解体の見積をとったら140万円程度かかると言われたそうです。

トラックを提供できる知り合いがいること自体が普通じゃないので誰もができる訳ではないのですけどね。

2021年6月3日

不動産を処分するには、母親の名義の不動産を、知人の名義に書き換えるところから始めないといけません。
母親が亡くなって被相続人になります。知人と知人の弟が相続人です。
不動産は知人が相続します。

相続についての不動産の所有権移転登記は通常の所有権移転登記とは違い、少し簡略化されています。

作製が必要な書類は
・遺産分割協議書
・相続登記申請書
・相続関係説明図
・委任状
です。
ネットに見本があるので参考にすれば問題なく作成できると思います。

添付が必要な書類は
・固定資産価値通知書。無い場合は固定資産税課税明細書(金沢市税務課)
・登記事項証明書又は登記事項要約書(法務局)
・知人と知人の弟の印鑑証明書
・知人と知人の弟の住民票(マイナンバーの無いもの)
・知人と知人の弟の戸籍謄本
・母親の住民票、母親の原戸籍謄本(生まれてから結婚、こどもなど全部掲載されているもの)
・土地建物の所有権移転の登録免許税額相当のお金  固定資産価値通知書の価格の0.4%

過去に3件、遺産がらみで書類を作成したことがあり慣れているので、書類を作成してあげる事にしました。無償なら法律的にも問題はありません。


寺町3丁目の大通りに面した物件

2021年4月12日

寺町3丁目の大通りに面した物件が580万円で掲載されていました。
土地面積 33.81m²、建物面積 68.36m²、築年数1965年12月(築55年5ヶ月)です。
路線価は67Dですので単純計算すると226万円ですが、公示価格が283万円としても、もっと価値のある土地だと思います。
建ぺい率80%で容積率 300%、2階建ての売り店舗で道路の接面11.0mです。計算すると奥行きが3mです。
3mだと通りと垂直には軽自動車すら駐車できません。という事は1台の駐車がやっとという感じです。駐車場としても使えません。

現状規模での再建築不可と掲載されています。
明らかに建ぺい率違反です。
間取り図を見ると、1階の半分がガレージになっていて、残り半分は店舗になっています。2階の休憩室にトイレと小さな台所はありますが、残りは店舗になっています。

アットホームとSUUMOに掲載されていました。

2021年4月13日

現地を見てきました。やっぱり奥行きが狭いです。隣の建物とくっついています。
横が通路になっていて、裏は駐車場になっています。その後ろは大きなアパートになっています。裏の駐車場はアパート専用のものです。
この物件だけだと、使い道に悩みそうな物件ですが、裏の駐車場やアパートの所有者にしてみれば、凄く価値のある土地だと思います。
この物件を購入すれば、裏の駐車場やアパートの価値が飛躍的に上がると思います。なんで買わないのかなあと思います。


根上町の競売物件

2021年4月6日

競売物件をよく見たら根上町にも興味深い物件が出ていました。
土地面積201.19㎡ (60.9坪)、床面積127.52㎡ (38.6坪)、非線引都市計画区域で第一種低層住居専用地域 (低層住宅の専用地域)です。路線価は25Eなので、500万円程度の土地です。
建ぺい率50%、容積率80%、築年月平成9年4月 (1997年・築23年)です。

国道から町へのメインの道からそれほど奥まっていないし、町からもそれほど離れていません。スーパーからも400mほどです。近くにコンビニもあるし、PLANT3からも近いです。
1時間に1本程度ですが循環バスも運行しています。

間口は9.3m程度ありますので、駐車は3台程度可能なようです。
間取りを見ると、住みやすそうな感じです。

屋根が傷んでいる、外壁に傷みや剥がれがある、室内のクロスの傷みも散見、床の経たりもある、風で雨水が窓の隙間から吹き込むなどの記述があります。

売却基準価額4,330,000円、買受可能価額3,464,000円、買受申出保証額866,000円です。
売却基準価額で買えればお買い得だと思います。

入札期間2021年4月7日(水)〜4月14日(水)、開札日2021年4月21日(水)です。

金沢地方裁判所本庁  令和02年(ケ)第45号

2021年4月7日

物件を見てきました。
確かに屋根に損傷はあるようですが、綺麗な建物です。
屋根は瓦では無いので修繕費は高額になるかもしれません。
自動車は余裕で3台駐車できます。
すぐそこに公園もあるし、住むには良い環境です。
ここなら住んでも良いなあと思いました。
安く買えればお買い得です。

2021年4月21日

競売の最高価格は941万円でした。
11件の入札があって、落札者は法人でした。


御影町の再建築不可物件 400万円

2021年4月5日

アットホームに御影町の再建築不可物件が掲載されていました。
土地面積92.33m²、建物面積79.48m²、築年数1973年11月(築47年6ヶ月)で400万円です。
建ぺい率60%、容積率200%です。
便利な場所ですが治安に不安のある地域です。
接道状況5.8m公道と記載されていますが、その土地のみでは再建築不可と紛らわしい記載があります。
ほぼ正確と思われる地図が掲載されています。
ほぼ正確というのはGoogleMapに掲載されていない細い通路に面しているようで、その一番奥の方に建物があると思われるのでGoogleMapでは現地を確認できないのです。
こういう場合、接道状況5.8m公道と記載するのは法律違反じゃないかと思われます。その細い通路に面する建物を全て買収しないと再建築不可なのだと思います。
自動車が通れる道が無いので、当然駐車場も無いです。
建物の内部は綺麗そうですが、間取り図を見ると台所が脱衣場と兼ねているので都合悪そうです。
5.8mの行動に面している場所の路線価は58Eですが、この物件には該当しないと思われます。

2021年4月7日

物件を見てきました。
4軒が繋がっています。敷地ぎりぎりで建っているので、もし建ぺい率60%を満たしているとすると、前の通路が道路では無くて敷地の中に含まれるのだと思います。
そうだとすると、他の3軒も前の通路は道路では無くて敷地の一部なので、道路側の一軒が通路を塞ぐように建物を改築したら、奥の3軒は建物にたどり着けなくなります。実際には、そういう事は起きないと思いますけど・・・
少なくとも奥の3軒は道路に面していないので、4軒分の物件を全て取得しないと増改築もできないということになるのだと思います。
かなりの割高物件だと思います。

2021年5月3日

もう掲載されていませんでした。


立て看板の重りを入手した

ジモティで立て看板の重りが出品されていたので、申し込みしました。
無料だったこともあり複数の申し込みがあったようですが、幸い一番先に申し込めたようで入手できる事になりました。
樹脂製で、中に水や砂を入れて使うようです。
4個一緒に使う事もあり4個一括での受け渡しが希望だったので4個いただきました。
ビルの入り口に置いてあり、シャッターを開けておくので勝手に持って行ってほしいという事でした。
出品者が幼い子供のママという事もあったので、お菓子を2袋置いておきました。
使わない時には水を抜いて軽くなるので片付けるのに便利です。

omori.jpg


津幡町能瀬の競売物件

2021年3月24日

久しぶりに競売物件を見たら、津幡町能瀬の競売物件が掲載されていました。
あがた公園に隣接した団地です。
JR能瀬駅から750mで、能瀬団地口バス停まで450m、イオンかほくまで4km、PLANT3まで1.5kmなので自動車さえあれば便利に生活できます。ちなみにバスの便は1日に3本です。JRは朝の便は多いですが、基本的には1時間に1本しか運行していません。
土地面積が165.33㎡、建物面積が91.08㎡、築年数は昭和62年7月です。
土地の価格は26200円/㎡と書かれているので、計算すると430万円くらいになります。
10年前に外装塗装したそうです。
敷地に12.42㎡の物置があります。
2階に雨漏りがあり、室内でペットを飼っていた事もあり、傷は多いようです。
所有者が住んでいるのに、風呂やトイレは長らく使用していないとの事ですが、どうやって生活しているのか不思議です。風呂は床タイルの損傷があって使えないそうです。湿気が多いとの事です。
下水道は通っているけど、接続はされていないようです。下水道の接続には、30万円以上かかるようです。
間取り図を見ると、普通に住みやすい感じです。
若いうちは住むのには不便は無さそうです。
安く買えれば、将来的に家を建てる前の仮住まいにするのにも良いかもしれません。借家を借りるより安くつくかもしれません。

入札期間 2021年4月7日(水)〜4月14日(水)、開札日2021年4月21日(水)、売却基準価額2,310,000円、買受可能価額1,848,000円で金沢地方裁判所本庁令和02年(ケ)第65号です。

2021年3月26日

現場を見てきました。駐車は2台できそうです。植木を伐採したら、もう1台は駐車できそうです。
外から見ると、基礎などに大きなダメージはないようです。
説明書にも記載されていましたが、玄関のドアは半端なく腐食していました。
居住感は全く感じませんでした。誰も住んでいないのだと思います。
隣の家も空き家になって長い期間経過してるようです。

河北潟干拓地の詳しい範囲は知らないけど、河北潟干拓地の区域なのかもしれません。

2021年4月14日

売却基準価額よりかなり安値で入札しました。
まず落札する可能性はないと思います。

2021年4月21日

入札最高価格は350万円でした。
入札が5件あって落札は個人でした。


金沢市佐奇森町の建築確認の無い物件

2021年3月23日

金沢市佐奇森町の土地面積108.04㎡、建物面積87.03㎡、築年月1987年7月の物件が400万円で掲載されていました。
これだけ見ると、なかなか魅力的な物件です。
工業地域で建蔽率60%容積率200%です。
駐車場は1台分はあるようです。
接道が道路幅3.4m なのでセットバックが必要ですが、明記されていません。
間取り図も建物内の画像も掲載されていません。
不動産屋が怠慢なのだと思います。
詳しい地図は掲載されています。
健民プールからすぐそこです。
向かいは畑になっています。
場所は川のすぐ近くで、海からも近いです。洪水のリスクは大きいのではないかと思われます。
隣地が雑木林で、建物の一部が覆われています。虫がたくさん入ってきそうです。
道路は交差が難しい感じです。道路は行き止まりになっているようです。

実は、この物件には大きな問題があります。
なんと建築確認のない建物ということです。それほど古い建物ではないので、建築時には違法で無かったけど、その後違法状態になったということでは無く、最初から違反建築物だったのではないかと思われます。建蔽率60%に違反しているのかもしれません。
建築確認をとっていない建物は、改築もできないそうです。

路線価は18Eなので194万円の土地です。
建築確認をとっていなくて、セットバックが必要で、洪水のリスクがある事を考えると、400万円はかなり割高のように思います。

ハートマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

2021年3月24日

現場を見てきました。
GoogleMapでは向かい側が畑になっていましたが、実際は建物が建っていました。
道路幅3.4mmもあるようには見えませんでした。
向かいの家の塀が道路ギリギリに建てられていたので、60cmのセットバック義務が、この物件にあるのかもしれません。

外から見た限りは、建物にそれほどの傷みは無いようです。
建物が、敷地ぎりぎりに建っているようなので、建蔽率60%に違反している可能性が大きいです。
空家と掲載されていましたが、居住感がありました。

2021年4月19日

掲載が無くなっていました。
売れたのかなあ? ちょっと不思議です。