金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

鳴和町の200万円の物件

鳴和町の200万円の物件が掲載されていました。
最近、このあたりの激安物件の掲載が続いています。
土地面積99.17㎡、建物面積51.23㎡、築年月1964年6月です。
路線価は22Eなので、218万円程度の土地です。
このあたりに行くには、細い坂道もあるので、自動車で行くにはストレスを感じると思います。
現地は斜面になっていて、入り口や駐車場が2階部分で、駐車場の下にも離れになっている部屋があります。

見取図が大雑把で分かりにくいのですが、風呂は狭そうですし、脱衣場は独立していないようですし、洗濯機の置く位置も不明です。
正確な地図は掲載されていますが、建物内部の画像はありません。
道幅が狭そうなのに、セットバックについてはなんの記載もありません。

アットホーム、ハートマークサイトに掲載されていました。


米泉2丁目 390万円の物件

米泉2丁目の390万円の物件が掲載されていました。
土地面積72.93㎡、建物面積77.54㎡、1962年10月です。
正確な地図も住所も掲載されていませんが、GoogleMapで現地を確認しました。
路線価47Eなので、342万円程度の土地です。
片側が隣家と接しています。
見取図を見ると、風呂の脱衣場は廊下兼用になっていています。但しその廊下へは和室の中を通らないと行けません。浴槽以外に水栓カランなどは無いのかもしれません。お風呂はオートバスとのことです。
洗濯機の置く場所が不明ですが、脱衣場兼用になっている廊下に置けるのかもしれません。
駐車場はあります。
画像を見る限りでは、建物はそれほど傷んでいないようです。

高橋川に近く、堤防は、住宅地より2mほど高くなっていて、過去に氾濫したことが伺われます。
しかも川が直角に近いカーブになっている外周側に位置するので、氾濫のリスクが気になります。
氾濫の心配が無ければ魅力的な物件です。

2年ほど前に売りに出ていた、古家(1963年7月築55年)付現況渡しの土地67.21㎡(20.33坪)350万円の物件の並びに位置する物件です。

ハートマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていました。

不動産屋は東京の業者で専任媒介です。


鳴和町の250万円の物件

鳴和町の250万円の物件が掲載されていました。
土地面積99.17㎡、建物面積74.37㎡、築年月1965年1月です。
正確な地図が掲載されています。
接道にも問題なく、駐車場もあるし、温水洗浄便座のトイレがあります。
見取り図を見ると風呂に脱衣場がなく台所で着替えしないといけないというのは気になるし、洗濯機の置く場所が不明というのも気になります。
家はリフォームが必要ですと掲載されています。確かに風呂のリニューアルは必要だけど、そんなに酷い状態ではないように感じます。
路線価は29Eなので290万円程度の土地です。
国道359号線から近く、生活にはそれほど不便な場所ではないのですが、自動車で到達するには、道路が狭いのに直角に曲がらないといけない箇所もあるし、急坂もあるので、半端なくストレスに感じると思います。
すぐ近くに位置する物件が、随分前から230万円で掲載されているのですが、道路環境の悪さにより途中で行くのを断念したことがあります。

SUUMO、アットホームに掲載されています。


常盤町の再建築不可物件

随分前から350万円で掲載されていたのですが常盤町の再建築不可物件が値下げして250万円になっていました。正確な地図が掲載されていました。
土地面積191.99㎡で建物面積92.20㎡で築年月1977年5月の4DKです。
現地には急で狭い坂道を通らないといけなくて、しかも奥まっています。
路線価の設定は無く、少し離れたメイン道路でも23Fです。

建ぺい率40%で容積率100%なので制限が大きい地域です。
それに加えて3mの道路なのでセットバックが必要です。
しかも調整区域で土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)で傾斜地で再建築不可と悪い条件がオンパレードの物件です。なおかつ居住の際はリフォーム必須ということです。画像を見た感じは、それほど酷いような感じはしないのですが、風呂やトイレや台所の画像が無いので、そのあたりでリフォーム必須なのかもしれません。

なんか、売れる要素は見当たらないって感じです。100万円でもきついかなあというのが正直な印象です。

ハートマークサイト、不動産ジャパン、アットホームに掲載されていました。


あなたの持ち家が危ない

あなたの持ち家が危ない 山下隆盛著 を読みました。
リフォーム関連の業者の本なので、家を手入れすれば長持ちしますという内容です。
基本は外壁と屋根がポイントとういことです。

サイディングの外壁は触ってみて白い粉がつくようなら、かなりの劣化なので塗り替えが必要。
基本的には10年。窯業系サイディングは30年間塗り替え不要。
基材が水を吸ったサイディングは水分を吸ってしまうと塗り替えしてもすぐに剥がれ落ちる。

2000年以前にサイディングを使った家は「直張り工法」で施行されている場合が多いので「外壁通気構法」に張替えが適切。

屋根はsレートぶきは10~15年で塗り替え、金属板ぶき15年前後が塗り替え、粘土瓦ぶきは35年で張り替え、アスファルトシングルぶきは30年で張り替えが必要。

家の30年の主なメンテナンスプラン
5年
 シロアリ対策(合成殺虫剤防蟻15~20万円  ホウ酸防蟻なら25~30万円)
10年
 屋根(ストレート)表面塗装 40~50万円
 畳表替え 5~6万円
 外壁(モルタル)表面塗装 80~100万円
 外壁(サイディング)表面塗装 80~100万円
 外壁(シーリング)打ち替え 15~20万円
 ベランダ防水 10~15万円
 雨どい(表面塗装) 10万円~
 シロアリ対策(合成殺虫剤防蟻15~20万円  ホウ酸防蟻なら不要)
15年
 屋根(ストレート)表面塗装 40~50万円
 お風呂交換 100~150万円
 トイレ交換 15~20万円
 キッチン交換 50~100万円
 洗面台交換 10~20万円
 給湯器交換 15万円~
 ガスコンロ 10万円~
 シロアリ対策(合成殺虫剤防蟻15~20万円  ホウ酸防蟻なら不要)
20年
 屋根(ストレート)表面塗装 40~50万円
 畳表替え 5~6万円
 外壁(モルタル)表面塗装 80~100万円
 外壁(サイディング)表面塗装 80~100万円
 外壁(シーリング)打ち替え 15~20万円
 ベランダ防水 10~15万円
 雨どい(表面塗装) 10万円~
 シロアリ対策(合成殺虫剤防蟻15~20万円  ホウ酸防蟻なら不要)
25年
 屋根のすべての素材の点検
 シロアリ対策(合成殺虫剤防蟻15~20万円  ホウ酸防蟻なら不要)
30年
 すべての屋根のふき替え 250万円
 外壁(モルタル)表面塗装 80~100万円
 外壁(サイディング)張替え 300万円
 外壁(シーリング)打ち替え 15~20万円
 ベランダ防水(重ね塗り) 25万円
 お風呂交換 100~150万円  
 トイレ交換 15~20万円
 キッチン交換 50~100万円
 洗面台交換 10~20万円
 給湯器交換 15万円~
 ガスコンロ交換 10万円~
 クロス全面張り替え 130万円
 ドア交換 100万円
 フローリング交換 320万円
 畳交換 10万円
 シロアリ対策(合成殺虫剤防蟻15~20万円  ホウ酸防蟻なら点検)

なんか、ため息が出ます。建物を維持するのはとてもお金がかかるということです。
おおざっぱに25年住んで、その間のフルリフォーム代が1900万円とのことです。
1か月63,333円です。
それに加えて、住宅ローンの負担が加わります。
しかも30年目に、高額な費用負担が待っています。
借りるのと、どっちが得だということになります。この本では、持ち家で、きちんとメンテナンスして住んだ方が有利だと主張しています。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」でリフォームに関する補助金を検索できる。

訪問販売の業者は避けた方が良い
見積もりに、詳細を明記しなく一式で金額を記載する業者は避けた方が良い
外壁の工事なら、シーリングの打ち直し(取り換え)も入っているのか、何回塗るのですかくらいは最低限確認の必要あり(シーリングは不可欠、外壁は下塗り・中塗り・上塗りの3回塗るのが基本)
屋根については足場を組んで施工するか、えん切りは何で行うか、ふき替えの場合は防水紙の写真を撮ってくれるかの確認が必要
施工中の家を見せてもらって、ゴミが散らかっていないか、職人がきびきびと動いているか、見学するのが有効


鱗町の480万円の物件

鱗町の480万円の物件がSUUMOに掲載されていました。まさしく街中です。
土地面積58.34㎡、建物面積60.02㎡ですが道路幅が1.6mなので、かなりのセットバックが求められます。そもそも道路というより通路のようで、自動車は通れないのだと思います。
路線価は60Eですがセットバックが必要なので290万円程度の土地です。
建蔽率が80%で容積率が300%です。

築年数は1970年4月です。
お風呂は無く、シャワー室になっています。洗濯機の置く場所が不明です。
お寺に隣接しています。


岩出町の再建築不可物件

岩出町の 1982年4月建築で350万円の物件が掲載されていました。
詳細な地図と正確な住所が掲載されています。
土地面積254.89㎡、建物面積149.58㎡で森本駅まで徒歩14分です。
バス停も「塚崎町」歩5分と掲載されていますが、バス便は良くなさそうです。
森本ICから近いので自動車での移動は便利なようです。
間取りを見ても特に不都合な点は無いのですが、再建築不可の物件のようです。
線引き後に宅地、接道義務を満たしていないため再建築不可ということです。
画像を見ると、普通に道路に面しているように見えますが、建物は奥まっているので道路に面している土地は別の人の所有なのかもしれません。
市街化調整区域です。そういう意味でも再建築に制限があります。市街化調整区域で線引き後に建てた建物は特に厳しい制限があるようです。
Googlemapを見た限りは坂は無いようですが、川には近いようです。
路線価は該当するデータはありません。
再建築に制限が無ければ、住んでもいいかなと感じました。

SUUMOとアットホームに掲載されていました。


内灘町字向粟崎5丁目の物件

2020年9月16日

珍しく、ラビーネットに物件が掲載されていました。
2020/09/15に掲載されています。

内灘町字向粟崎5丁目の物件で、1982年3月(築38年7ヶ月)で430万円です。
土地面積92.72㎡、建物面積66.45㎡で駐車2台分あります。
内灘駅から徒歩13分です。
正確な地図が掲載されていました。ちょっ入り込んでいますが5.1mの道路なので不便ではなさそうです。
建物内の画像を見ると、築38年7ヶ月相応の状態のようです。
間取り図を見ると、よく考えられた住みやすい配置になっています。

GoogleMapを見ると軽い斜面のようです。
路線価は26Fになっているので、240万円の土地です。
安くは無いけど、妥当な価格なんだと思います。
350万円なら買おうか迷うところです。

2020年9月23日

近くに行ったので、見てきました。
どこから行くにも、坂があります。地図で見る距離以上に奥まった感があります。
建物の外壁に、つたと思われる植物が覆っていました。
びっくりしたことに、墓地に面していました。
300万円くらいが妥当な金額だと感じました。

2020年10月17日

390万円に値下げになっていました


松任駅徒歩8分の物件

松任市辰巳町の物件が掲載されていました。
松任駅から徒歩8分で、中心街に位置しています。
住むには、それほど不便ではない場所です。隣が飲み屋なのはちょっと気になります。
土地面積が36.76㎡で建物の面積が57.99㎡で3Kで430万円です。
路線価が46Eなので土地としては169万円の土地です。

築年数は1970年3月ですが、過去にリニューアルしたようで、内装は綺麗です。外観も悪くは無いです。
そのまますぐに住めそうです。
築年数は1970年3月なのに建築年月日は不詳ですと書かれていますが、意味がわかりません。
風呂やトイレなど、部屋の配置も使いやすそうですが、洗濯機の置く場所が無さそうな感じです。
駐車場はないのですが、すぐ近くに5,500円/月の貸し駐車場があるようです。
建ぺい率が80%で容積率が400%ですが、同等の大きさでの再建築は不可ということです。建ぺい率が80%で違反しているものと考えられます。ただでさえ狭いのに、ちょっと辛いところです。
角地です。

ハトマークサイトとSUUMOと不動産ジャパンに掲載されていました。
SUUMOには詳しい地図が掲載されています。


高尾南の築36年の物件

2020年8月13日

SUUMOを見てたら高尾南1丁目で480万円の物件が掲載されていました。他のサイトには掲載されていなかった物件です。8月12日からの掲載のようです。
土地面積104.04㎡、建物面積61.67㎡で築年数1984年5月です。3DKなので狭さは感じます。
2台分の駐車場があります。風呂も洋式トイレも綺麗で、外観も傷んでいないようなので、それほど手を入れなくても入居できそうです。
正確な住所や地図が無かったので、GoogleMapで調べてみました。探すのは、かなり苦労しました。
場所は、丘陵地のかなり端の方で高い位置になります。積雪の多い地域ですので冬は大変だと思われます。
バス停まで徒歩3分ということです。
路線価は26Eなので、270万円の土地です。

2020年8月15日

近くに用事があったので見てきました。道はそれほど狭くもなく、急坂でも無かったのですが、丘陵の傾斜地である事には違いありません。
建物は、外から見た範囲では、それほど古さを感じません。
バス停の時刻表を調べたのですが、郊外にしては、便数は多いです。ただしバス賃は390円です。