金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

七ツ屋の旗竿地の物件

2019年8月22日

七ツ屋町の物件が掲載されていました。
画像も無く、住所も大まかにしか掲載されていなくて地図の位置もはっきりしませんでした。
いつもなら、これだけでパスするのですが、金沢駅から徒歩15分で土地面積が141.01㎡で200万円というのに興味をそそられました。
建物面積が86.76㎡(壁芯)、築年月1956年7月、5K、接道については、8m幅の道路に接面2mということです。準工業地域になっています。

不動産屋さんに、電話で正確な住所を聞いて住宅地図を見ると、旗竿地のになっていました。川に近くで洪水のリスクがある地域です。
金沢駅から徒歩15分になっていますが、普通の歩き方をすれば金沢駅まで10分で行けそうな感じです。
接面2mの旗竿地なので自動車が入るのは無理です。
実際に現地を外から見てきました。
建物自体は、63年たっているので古さは感じますが、外観に傷みは感じられません。
川沿いに近いためか、周りに駐車場(空き地)がいっぱいありました。裏も駐車場になっていました。
旗竿地の通路は、舗装は無いですが砂利が敷いてあって綺麗な感じです。でも、かなり狭く、幅が2mもあるのかなあって印象でした。かなり深い旗竿地です。隣の手前の家の入り口が通路に面していました。
もし通路の土地が物件に含まれていなければ、将来的に建築不可物件になってしまうので不安を感じました。

隣の家とは壁は離れて(長屋風ではない)いました。

改めて不動産屋さんに電話して確認すると、通路の土地は物件に含まれているけど、昔からの事なので、隣の家に通路を通らないでと言う事はできませんと言われました。当然のことだと思います。
とりあえず、隣の家の都合で将来的に建築不可物件になってしまうという心配は無さそうです。

見取り図や画像はあるのか聞くと、実際に見て確認するほうが確実ですという事なので明朝に見に行くことになりました。

ハトマークサイトと不動産ジャパンに掲載されていて専属専任になっていました。

2019年8月23日

今朝9:30に不動産屋さんと現地で待ち合わせしました。
不動産屋さんが先に来ていました。気の良さそうなおじさんです。
さっそく中を見せてもらいました。部屋は全部和室ですが、部屋の他に土間や収納スペースがかなり多く、どれだけでも荷物を置ける感じです。
2階で少し沈む感がある場所もありましたが、シロアリや雨漏りは無さそうな感じです。
お年寄りの夫婦が住んでいたのですが、去年病気で別々に亡くなって、娘さんが相続してやっと手続きが完了したということでした。
電気の契約もしたままですし、裏に借りている駐車場も借りたままという事でした。時々訪れて管理しているのかもしれません。
生活感があり、飯台の上に同窓会の資料が出されたままで、タンスや押し入れの中もそのままという感じでした。家具もそれほど悪い状態ではありません。
冷蔵庫は電気が入ったままでした。テレビやエアコンもそのままになっていて、そのままでもすぐに生活できそうな感じでした。
お風呂も、それほど汚くなく、トイレは洋式でした。
台所も結構広いです。ガスレンジも比較的綺麗にしてあります。
後から思い出して気になったのは、お風呂の脱衣場が無かったように思います。台所からトイレとお風呂に入るようになっているので、ちょっと都合が悪いかもしれません。
中のものは、処分していただけるのでしょうか?と聞くと全部は無理かもしれないけど・・・・と、ちょっと曖昧にされました。
でもこの立地で、この広さで、この安さで、それほど手を入れないでも住めるような気がしたので、不動産屋さんに「購入します」と伝えました。
そしたら、「前にも言ったけど(実際には聞いていません)、通路の幅が道路沿いは2mあるけど、中間は1.5mほどしかなく、以前はこれでも大丈夫だったのだけど今の制度では再建築できない」と言うのです。
ギャー、これは一大事です。
63年たっているので、大掛かりな改築が必要になるのは目に見えてるし、柱一本残せば、建替えも出来るという事ですが、今は大目に見てもらえても、その時に許可がでるかは判りません。
増築に増築を重ねたという事なので、建築確認をとってなく、建ぺい率違反になっている可能性も否定できません。
自動車の出入りが出来ない旗竿地なので、壊して駐車場にもできません。

貸家にするなら、リフォームに少しお金がかかっても、1か月5万円で貸したら5年で元がとれるとは言われたのですけど・・・・迷いました。
散々迷ったのですが結論は出せませんでした。

路線価は大通りが66ですが旗竿地なので半額の33と考えて、通路を省いた土地を100㎡として、再建築不可を考慮すると200万円の土地かなあと思います。土地の価格とすれば妥当な価格なんだと思います。
更地だと使い物にならない土地ですが、住める家が付いていると考えると使いみちがあれば安い買い物です。
両隣や裏の土地の所有者にとっては最高の格安物件だと思います。なんで買わないのだろう?

2019年8月24日

ずっと迷っていたのですが、再建築できないというのは致命的です。
解決できる問題での再建築不可物件ならまだしも、通路に面した両側の土地は大きな通りに面した一等地で安価で取得するのは絶望的なので、もし裏の土地を購入できればとにかく、そうでなければ永久に再建築不可物件のままです。
しかも建物を壊して駐車場にもできません。
将来的に使いみちが無くなって放置しなければいけなくなった場合でも、税金は払い続けなければいけません。
購入を断念しました。

2019年8月30日

買い手が決まったようです。



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