金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14

弥生1丁目の物件

2019年2月1日

今日、弥生2丁目の戸建ての物件350万円が掲載されていました。
新しい物件は金曜日に掲載される事が多いんです。
土地面積45.9㎡で築43年(1976年6月)、駐車場があって、トイレ・風呂が別にあって、公営水道、都市ガス、下水完備です。
路線価は57Eなので260万円の土地です。
狭いのと、向かって左側の壁が隣とくっついているのが難点です。
1981年(昭和56年)の新耐震設計基準前の建物です。
小学校と中学校がすぐ近くで、バス停も近く、片町は徒歩圏です。野町駅・泉野図書館も徒歩圏で、文教地区とはちょっとズレていますが場所的には文句なしです。

HOME'Sは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。
SUUMOは正確な住所も掲載されていませんし、地図も明確な場所を表示していませんでした。
at homeは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。

さっそく現場を見てきました。物件の前の道路も含めて大道路からの道路も広くてアクセスにストレスは感じない場所です。
基礎に大きめのヒビがありますが、建物はそれほど傷んでいないようです。
ただ、小学校と中学校にほぼ隣接しているので、静かな生活は望めないようです。

かなり気に入ったので、その物件の専任媒介である不動産屋に行ってきました。
賃貸が主な不動産屋で、物件購入の相談だと言うと、別のブースに案内されました。
ドリンクサービスが無料で、10種類以上の飲み物から選べます。ホットミルクココアを頼みました。美味しかったです。
ちょっと待って、その物件の担当者が来ました。結構若い男性で感じの良い担当者でした。
いろいろと話をしました。サイトでは浴室の画像は掲載されていませんでしたが、ちゃんと撮ってあって見る事ができました。
担当者が見た感じでは、雨漏りは無いようで、シロアリについては検査してないので不明だけど、床が沈む場所が一か所あるので可能性はあるということでした。
エアコンは古いので使い物にならないかもしれないということでした。
水道関係での漏れもあるかもしれないということでした。

現状有姿渡しなので、建物の不具合については責任は持てないということのようです。

この物件は高齢の住人が亡くなられて、相続人が他に住居を持っているので売りに出したということです。空き家状態は5カ月程度だということです。
周りに、迷惑な住民がいないか聞いたのですが、売主は住んでいないので詳しい事は分からないけど、そのような話は聞いていないということでした。つまり不明という事です。
賃貸に出すとしたら5、6万円程度ではないかということでした。
賃貸に出す場合、どの程度のリフォーム代がかかるか聞いたのですが、明確な返答はありませんでした。

値段が安いので、業者からも含めて、かなりの問い合わせがあったという事です。
購入を前提に、建物の内部を見学させて貰う事にしました。不動産屋に行ったのが夕方で、電気が入ってないので暗くて見えないということなので明日の午後に内覧する事になりました。
一番最初の内覧です。
内覧無しで買い付けを入れる人もいるので、その場合は、ご容赦願いますと言われました。

物件の資料をプリントして渡してくれました。
帰る時に、担当者が店舗を出て、自動車が出るのを頭を深々と下げて見送っていました。

2019年2月2日

今日、弥生2丁目の物件を見てきました。
約束の時間の15分前に着いたのですが、さすがに不動産屋さんも来ていました。
物件の前に駐車したのですが、駐車すると開けてあったドアが自動車に遮られて閉まらなくなりました。

築43年ともなると、さすがに古さを感じました。
電気は入ってないし、水道も止まっていました。 
トイレは新しいようで綺麗で、風呂も少し狭いのですが使えなくはないようです。追い炊きはできません。
階段を上がる手前の床は、確かに沈みを感じましたし、2階の畳の部屋も沈みを感じました。
屋根の瓦も、少し手を入れないといけないようです。
天井に雨漏りの跡は無かったのですが壁に雨漏りかもしれない形跡がありました。
でも全体としては、程度の良い物件だと感じました。
不動産屋さんが、賃貸の場合3万円から4万円(高くても4万5千円)程度が相場だと言っていました。隣と壁が共用の長屋タイプの物件は人気が無いそうです。

担当者に基礎のヒビは大丈夫か聞いたのですが、明確な返事はいただけませんでした。

リフォームに150万円で諸経費込みで550万円として、月額4万円で計算すると12年で償却ですから10%を完全に切ってしまいます。途中に修繕の可能性も多いので、ちょっと厳しいです。

もうほとんど購入するつもりで、隣の人に話を聞こうとお土産を購入してあったのですが、とりあえず検討しますということで切り上げました。

この後、別の人の内覧の予定が入っているそうです。担当者は、とても感じの良い人でした。

多分、もう売れていると思うのですが、まだ迷っています。

2019年2月3日

まだ売れ残っていたら購入しようと、念のためネットを調べたのですが、もう売れたようです。

HOME'S、SUUMO、at homeの掲載も無くなっていました。

不動産屋の設備の規制

今やっている仕事を続けながら同じ場所で別法人の不動産屋をする場合の設備的な規制について、石川県土木部建築住宅課に問い合わせに行ってきました。
思っていたほど厳しい制限ではなく、身長より高いパーテーションで囲ってあり、この部分が不動産会社だとの区切りがあれば良いとの事でした。
パーテーションにキャスターが付いていて簡単に移動できるものだとダメだけど、キャスターではなく足が付いたパーテーションなら大丈夫だということです。
不動産会社の広さの規定は無いので、不動産会社の区域は応接セットとパソコンがあるだけで、残りは共用スペースでも大丈夫ということでした。
これなら問題なくできるかな

「85歳、おばあちゃんでも年商5億円」を読みました

和田京子氏の「85歳、おばあちゃんでも年商5億円」という本を読みました。
ごくごく普通の専業主婦だった筆者が専門学校に入って79歳に宅建の資格をとって、80歳で不動産業を起業したという話です。
不動産屋って信用できない業者が多いって感じるとともに、やる気になれば、人はいくつになっても新しい事を始められるって 勇気づけられれる本でした。
とは言え、最初2年間は全く収入が無かったという事なので、起業に対する意思が重要なんだと思います。
賃貸は扱わず、年中無休で24時間営業でやっていいるということなので驚きです。
まあ最終的にはテレビの取材があって、それだけの実績を残せたみたいです。

不動産屋が自宅を事務所にするときには、事務所専用の出入り口を設けないといけなく、完全に独立したスペースでないといけない。

購入側の仲介手数料無料(売主と直接やりとりをする物件のみ  他社との専属媒介物件や専属専任媒介物件は一律50万円)、手続き代行無料、お見積り診断無料(他社の見積内容のチェック)、契約時の顧問弁護士立会無料

銀行ローンは利用者本位で紹介(繰り上げ返済手数料、他の手数料も含めて情報提供)

クオカード付きのお客専用の名刺  捨てられない名刺

悪徳不動産業者には顧問弁護士で対応

物件は内覧で確認 周辺環境状況も確認
 床の沈み具合・傾き(靴下だけ履いて確認)、廊下の幅(将来のバリアフリー)、携帯電話の電波状況、襖や引き戸が抵抗なく開くか、音漏れ、天井のシミ、台所の水回り排水、

「選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋」を読んだ

選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋  行動する大家さんの会編 を読みました。

大家さんにとって良い不動産屋という意味でも参考になりますが、空き室を避けるために大家さんがする事という面でも、とても参考になる良書です。

大家業も昔ほど楽では無くて工夫が必要という事と、ひどい不動産屋も多いんだなあと思いました。

入居者さんの事を一番に考える不動産屋が大家さんにとっても良い不動産屋

トラブルが起こった時の作業手順書(マニュアル)を作っておく 修理業者の連絡先とか

エアコンは備品でなく大家からのプレゼント扱いにし長期保証に入っていて故障時は入居者からサポートセンターに連絡してもらう方法もあり

大家さんとって重要なのは不動産屋や入居者とのコミュニケーション

内見時のドレスアップ、ウェルカムバスケットが入居者に決めてもらうのに効果的  実費は大家さんに負担してもらう

賃貸経営は快適な住空間を提供するビジネス(植栽の飾りつけ、プランターに季節の花、清掃)

インターネット広告は写真・コピーライティングのテクニックが重要

入居者や内見者の感想を聞き参考にする

女性に嫌われる部屋は決まらない

DIY可能物件・ペット可物件・バイクガレージ付き物件・家具家電付き物件など特徴のある物件もメリット

根拠のある提案をする不動産屋は大家さんに歓迎される

滞納分の家賃は入金が無くても税金的には収入として扱われる・元金の返済は経費にならない・所得税や住民税は経費にならない
元本返済額が減価償却費より大きくなると、税金が増えて苦しくなる

大家さんが経済的に苦しい時に考える対策の順番 1.空室を埋めるにはどうするか 2.経費税金などの支出を減らすにはどうするか 3.将来性を検討 4.売却

「不動産屋が儲かる本当の理由としくみ」を読みました。

斎藤智明氏の「不動産屋が儲かる本当の理由としくみ」を読みました。2017年7月に出版された新しい本です。
以前、斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」という本を読みましたが、斎藤智明氏と斎藤孝雄氏は同一人物なので、その改正版という感じです。
実務的な内容はありますせんが、不動産屋としての心得などソフト的な面で参考になり役立つ本です。

資金計画について、30代サラリーマンの平均年収が400万円とすれば、年間返済額がその20%から25%である80万円から100万円になります。それを月額で計算すると6万6千円4から8万3千円の支払いが可能ということのようです。

「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ」を読みました

「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」を読みました。
「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」で大まかに説明してあった調査方法や取引の流れ、融資など具体的に詳しく説明されているので、不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては、痛いところに手が届くような本です。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」と並んで必携の本だと思います。

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不動産の基本を学ぶ 2時間で丸わかり [ 畑中学 ]
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「不動産屋が儲かる本当の理由」を読みました

斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を読みました。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが先に出版されたのですが、内容的には「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが具体的で、不動産屋を始める場合に必要な事はだいたい掲載されています。不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては必携のバイブルのような本です。


「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を持っていれば、「不動産屋が儲かる本当の理由」は不要だと思います。
両方の本を読んで参考になったところを列記すれば

宅建業の協会に入ると、契約書・重要事項説明書・媒介契約書の雛形がダウンロードできて、不動産屋の多くが使っている。

家賃管理と建物管理(共用部分の電球交換など)で月額3%から5%の手数料を大家さんから貰える

開業当初は他社の物件に買主を紹介するところから始める
最初は、自社の空き物件がないので、他社に広告・募集の承認貰って営業
不動産屋の前に出ている広告物件の多くは他社物件の不動産である

賃貸住宅情報誌の★マークがついていない物件は他の不動産屋の客付けに応じないので媒介の対象外

建築士・建設業者・測量士・司法書士・税理士との関係も重要

本当に良い物件(すぐに売れる不動産)はレインズに出さない一般媒介契約で販売する場合が多い

不動産の開業は自宅と違う出入口が必要

不動産屋開業時に必要なもの  電話(少人数は転送電話)、コピー・FAX、パソコン、デジタルカメラ、事務所(不動産屋は無店舗営業は認められない)、営業車(チャイルドシート)、印鑑、名刺、地図(住宅地図)

半径2キロが商圏の目安

空き物件の探し方 ベランダに物干し竿がない、カーテンが無い  
電気メーター・水道メーター・ポストにチラシ

複数の不動産屋の看板がある不動産物件は一般媒介である

賃貸はレインズを使う事は少ない

大家の見込み客名簿に情報を記載して大家さんとの対応に利用

不動産の広告費は5000円で1物件、インターネットだと月額数万円で25件(更新可)

問い合わせの入居希望者からは最初はFAX番号を聞いて、その後電話番号を聞くのが良い
FAX後にしばらくしてから物件の案内のアポイントをとるのが良い

不動産屋の仕事は土日・または夜が中心になる

案内の前日には確認、スリッパ5足程度は用意

賃貸物件の費用  前家賃・日割家賃、礼金、敷金、仲介手数料(消費税も)、保険料、鍵交換代

入居審査は慎重に  連帯保証人は必須(同棲、婚約、ルームシェアは全員から)

不動産賃貸契約に必要な書類
契約書3通、清算書、重要事項説明書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明、住民票 
鍵は書類が全部そろってから 慎重に

賃貸物件の2年後の更新手数料は5000円程度 準備は3から4か月前から

賃貸物件の更新の必要書類
更新契約書3通、清算書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明

解約の連絡後1か月は家賃が発生するとの契約書が一般的

タバコの畳の焼け焦げ、借主が結露を放置したため拡大したシミ・カビ、ペットによる柱やクロスの傷は借主負担
家具によるカーペットのへこみ、畳やクロスの変色、網戸の張替え、壁紙の画鋲跡、エアコン設置の壁の穴、冷蔵庫の裏の黒ずみ、は大家負担

入居率の高い物件
バス・トイレは別、ウォシュレット・浴室乾燥機、2口ガスコンロ、防犯対策(オートロック、防犯カメラ)、防音対策、
収納は大きめ、エアコンや照明付き、バス・トイレに窓、給湯器は大きめ

不動産の売買はチラシが有効  但し1から2万枚配って1件の反響があるかどうか

広告したい物件は元付の不動産屋に承諾をとらないといけない。
物件を見に行くにも不動産屋の承諾が必要

売主を探すのには査定無料が有効。

査定はレインズの成約情報を参考。実際に物件を見た方が正確な査定が出来るとと伝えてアポイント
財団法人不動産流通近代化センターが不動産の物件の査定マニュアル

権利関係の確認
登記事項証明書(仮登記があるのは論外)、権利証、固定資産税の納税通知書、マンションは敷地権

内部調査は家具などがあるため撮影は慎重に
前面道路の幅、水道・下水道、ガス種類、電気容量、排水、私道の有無、セットバックの有無

役所での物件調査の方法
都市計画課  都市計画区域内外、用途地域、建ぺい率、容積率、道路計画、地域地区の有無、土地区画整理法、国土利用計画法の制限など
建築指導課  道路の種類、道路幅員による容積率制限、壁面後退距離、壁面線の指定、斜線制限、日影規制、地方公共団体の制限、道路位置指定、接道義務、私道に関する制限、その他制限
道路課    前面道路が公道か私道か、道路越境についての確認
水道課・下水道課  上水道・汚水・雑排水・雨水の処理状況と設備状況
 
諸費用の目安
仲介手数料・建物代金消費税・固定資産税・登記費用・不動産取得税・ローン手数料・火災保険料  全体で売買価格の10%が目安

などです。

「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか」を読みました

宅地建物取引士の試験に受かってから、不動産屋の仕事に興味がわいてきて、「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか/牧野知弘著」を読んでみました。

土地って、決して無くなる事や劣化する事が無く、なおかつ収益をもたらすことができる唯一最強な資産という事のようです。
地価は高くなったり安くなったりする事はあるけれど、売ることを前提に考えなければ、決して裏切られることが無い資産だという事です。長期的に見れば最高のリスクヘッジ商品という事です。
確かに、土地を有効利用して貸したりして収益を上げれば、地価は安い方が固定資産税が安くて助かります。

バブルがはじけた時、倒産したりした不動産業者が多かったようですが、それらの業者は過度に儲けようと、借金して不動産を購入して値上げを見込んだり、建物を建ててより多くの利益を得ようとして、銀行の資金回収にあってたちいかなくなったという事のようです。
昔から土地を購入して地主になり、その土地を売ることなく運用収益をあげているところで倒産したところは無いという事です。

不動産の売買仲介は1000件の売買案件を取り扱って、やっと3件くらいの成約があるというのが普通ですが1件あたりの収益が大きいので、1年に4、5件も取れればなんとか生活できたりするそうです。

ひとりで不動産屋をやっている人は、不動産の売買仲介を中心にやっているので、有益な情報を得るため、不動産屋同士や地主とかのコミュニケーションを重要視して、あちこちで雑談し、日々の交流を深めるのが重要な仕事となるようです。

社員を雇っている小さな不動産屋の業務って、町内にあるマンションやアパート、駐車場の管理が主な仕事で、機器の故障などの設備のチェックから給水タンクなどの清掃、住民間のトラブル処理など結構あるそうで大変なようです。一般期には自分で対処するわけではなく、専門業者に対応させる事が多いそうです。
その他には、テナントや借家人からの契約の更新の手続き代行があり、通常の更新料である家賃1か月分の内、半分が収入になるようです。契約の更新は通常2年程度で発生するそうです。
そのような事が業務の中心になるので、小さな不動産屋はかなり地味な仕事だという事です。
たまに不動産の売買仲介に係ることができれば儲けものという感じだそうです。

どちらにせよ、お客が店舗にぶらりと入ってくることは、実際にはあまり無いのが普通だそうです。

不動産屋は、基本的には地域の人脈が重要なので、町内会、ロータリー、ライオンズクラブのお世話が基本中の基本で、花火大会への協賛や、市会議員選挙などのお手伝いとかで大勢の人と知り合いになる活動が重要だということです。

その他には、相続の発生は、土地の売却やマンションやアパートへの有効活用の話がでる可能性が大きいそうです。事業継続問題でも土地が動く出すことが多いそうです。

サラリーマン大家の話も出ていましたが、空調は住宅で6・7年、オフィスでも15年で更新が必要になるそうです。トレや給湯器の水回りの機能は、特に女性には判断基準の重要点なので、入れ替わりにはリニューアルが必要なようです。

不動産業って副業でできるのかなあ

不動産業と宅地建物取引士の資格の関係が、いまいちはっきりしないまま宅建の勉強を始めたのですが、宅建のテキストを読んでだんだん判ってきました。

まず、宅建の資格試験に合格すると、その合格資格というのは、原則として一生有効です。
基本的には、不動産業の実務経験が2年以上ないと宅地建物取引士になれないようですが、国土交通大臣の登録を受けた登録実技講習を受けると未経験者でも宅地建物取引士になれるようです。
都道府県知事に申請して欠格要件が無ければ、宅地建物取引士の登録ができて、宅地建物取引士証が交付されます。
不動産業(宅建業)をはじめる場合は、60万円の保証金(弁済業務保証金)が必要です。
宅建業の事務所には、常勤の専任宅地建物取引士が必要ですが、自分が経営者か役員で宅地建物取引士の資格をもっていれば、それで要件を満たすという特例があるそうです。自分も含めて5人以下の従業員だと、宅地建物取引士を別に雇って常任さなくても良いです。
事務所は、ちゃんとした建物の中であれば問題ないようです。

不動産取引って地主と繋がりがないと成り立たないのかと思っていたのですが、不動産を借りたいとか買いたいという人さえ確保できれば、基本的に、どの物件であろうと媒介仲介ができるようです。不動産業の収入って基本的には売ったり貸したりする側の不動産屋と、買ったり借りたりする側の不動産屋と折半になるんです。

宅建業の事務所は、「継続的に業務を行うことができる施設」である必要があり、かつ「他業者や個人の生活(居住)部分からの独立している」必要があります。つまり、他の法人や個人事務所と混在していたり、生活部分と混在している場合には免許を受けることができません。

代表者は事務所に常駐し、代表権行使のできる者です。代表者が事務所に常駐できなければ、政令で定める使用人を置く必要があります。

宅建業が主でない場合、全ての従業者を宅建業の従事者にする必要はありません。従事者に該当する方は、次の通りです。
代表者(非常勤でも該当)、専任の宅地建物取引士、政令2条2の使用人、宅建業に関わる役員、宅建業に関わる従業者
*非常勤役員と監査役は該当しない。
*宅建業が主でない場合、一般管理部門に従事する方は該当しない。

不動産業(宅建業)をはじめる場合は、宅地建物取引業保証協会に入会すると60万円の保証金(弁済業務保証金)で開業できるのですが、ネットで調べると、宅地建物取引業保証協会に入会するのには入会金や会費などで、保証金の他に100万円ほど払わないといけないようです。毎年の会費も10万円以上するそうです。