金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス 印南和行著

プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス 印南和行著 を購入しました。

建設会社の現場監督と一級建築事務所、不動産投資会社を経験した筆者が、建物を長く使う上で必要なメンテナンスをテーマにした本です。
全体的に定期的なメンテナンスやインスペクション(建物アドバイザー)が大切ですよという内容で、自社の宣伝的な意味合いもある本ですが、シロアリや雨漏りについて参考になる点も多かったです。
こういう本を見て思うのですが、写真が白黒なんですよねえ。
ちょっとピンとこないところもあります、
掲載の写真のカラーをネットで見れるような配慮が欲しいところです。

「不動産凍死しないための大家の投資の教科書」を読んだ

「不動産凍死しないための大家の投資の教科書を読んだ 安藤しげき著」を読みました。
2018年6月に発刊された元不動産会社員が書いた本です。

さすがに新しい本なので、最近の不動産業界の事などにも触れられていて参考になります。
ただ、関東圏についての具体的な情報についての内容や都会の人が地方の物件を購入する時に気をつけないといけない事など、関東圏で新たに不動産投資を始める人へのアドバイス的な色彩が濃いです。

全体的に、銀行や不動産会社などとの関係を良好にする方法というのがポイントで、他の本には触れられていなかった内容もあるので参考になりました。
その他、想定外に費用がかかる事例の紹介なども参考になりました。

短期売買は銀行との関係を悪くするとか、不動産業界やその他の業者に対して、管理費・工事費など値切ると結果的に良い結果を得られない。
将来的に売る事を目的にする場合と、ずっと保有する目的の場合では家賃の設定の対応に違いがある。

不動産投資には運も重要。
不動産投資には時期も重要で、安く買える時期に購入し、高く売れる時に売ると成功するが、その例を参考に同じことをしようとして、時期が合わないと失敗する。

DIYは最初の一回は、勉強になるというメリットはあるが、それ以外は費用対効果の問題もあり、メリットは多くない。

土地の実勢価格は「土地総合情報システム」「スーモ」「アットホーム」で調べる事ができる。

不動産を購入する時にお金を借りる場合の団体信用生命保険は、鬱病の診断をされた人は使えないというのは知りませんでした。鬱病の診断書を提出する場合にはリスクがあるということのようです。

我が家を簡単リフォーム ・ 我が家を速攻メンテナンス

「我が家を簡単リフォーム 」と「我が家を速攻メンテナンス」の学研ムックの2冊をメルカリで購入しました。

我が家を速攻メンテナンス」は壁・床・建具・窓まわり・水まわり・設備・家具・エクステリアのちょっとしたトラブルを修理するのに役立つテクニックが紹介されています。

知っていることも多かったのですが、範囲が広いので、なるほどと納得することも多々あって参考になりました。
あまり自分で修理することが無く、すぐに業者に頼んでしまう人は、1冊持っておくと役立つこと満載だと思います。

我が家を簡単リフォーム」は、「我が家を速攻メンテナンス 」と同じシリーズなので内容が重複している箇所も多いのですが、大規模な修理でも意外と費用をかけないで出来るって気になります。
説明がおおざっぱなので、詳しい事は他の本やネットで調べる必要があるようですが、どんなことが比較的簡単にできるのか知ることができます。

塗装に使った道具はすぐに洗わず水を張ったバケツに1番浸けて、その後中性洗剤で洗えばよいというのは初めて知りました。

不動産投資「実録ウラ話」を読んだ

だから、失敗する 不動産投資【実録ウラ話】 小嶌大介著を読みました。
特に新しい知識は得られませんが、いろんな本で得られる失敗要因を、まとめて読めるって感じです。
・業者の甘言に騙されない(無知ではダメ)
・買い急ぎは厳禁  良い物件を厳選(欲しい欲しいはダメ)
・最初は小さくリスクの少ない物件から
・競合が多すぎて賃貸料が下がっている地域は要注意
・そもそも賃貸需要の無い地域はダメ
・賃貸料は周りの相場や環境を把握して決める(外的要因の認識は重要)
・メンタルが重要(やる気がないと続かない 特にDIYは精神力が必要)
・資金は余裕をもって

まあ、当たり前の事を当たり前に書かれていますが、実例をもとに書かれているので理解しやすいと思います。

みんなのリノベーションを読んだ

「みんなのリノベーション 中谷ノボル薯」を読みました。
10年以上前に書かれた本なので古さは感じますが、中古物件を探すところからリノベーションして税金がかかるところまで初歩的なところを幅広く判り易く書かれています。

もうちょっと物件選びと建物のリノベーションについて多く書かれていると良いのですが、参考になった部分も多かったです。
読む価値はあると思います。


住宅メンテナンスのツボを読んだ

「住宅メンテナンスのツボ 玉水新吾・都甲栄充著」を読みました。
住宅メンテナンスの担当者向けなので、判らない専門用語が当たり前のように出てきますが、完全に判らないながらも、とても参考になります。

手抜き工事をされると、どういう状態になるかなども詳しく説明されています。
でも、建物には定期的なメンテナンスが必要である事がくどいほど説明されていて、建物の維持にはお金がかかるものだなあと気が重たくなっちゃいました。

自分の家を建てる前には、一度読んでおいた方が良いと思います。



不動産投資 成功の実践法則50 を読みました

不動産投資 成功の実践法則50 長嶋修・さくら事務所著 を読みました。
不動産投資の本として読もうと思っていた最後の本です。

不動産投資に関して幅広く、具体的に書かれているので、とても参考になります。
2017年1月に発刊された本なので、不動産投資の現状についても的確に書かれていて参考になります。
不動産投資に興味を持った人が最初に読むのに最適な本だと思います。

自治体の居住誘導地域を確認して地域を選ぶ

「HOME'Sプライスマップ」は理論上の「売買価格」「賃料」についての参考価格の参考になる

狭小物件はリスクが大きいので避ける。ワンルーム投資は危険。

良い工務店を選ぶ基準として、現場の整理整頓の具合と工事の品質は比例の関係
建設業免許を持っている工務店の財務面のチェックは都道府県庁でチェックできる

サブリースはリスクが大きい
賃貸業を行う大家は「事業者」とみなされ、消費者契約法の対象外

初心者は少額からスタートして、入居づけやリフォームなどを、ひととおり経験するのが良い

「不動産ジャパン」はREINS(レインズ)登録時に希望すれば、すぐに掲載されるので、掘り出し物が見つけやすい

ネガティブ施設
ゴミ焼却、下水処理場、火葬場、葬儀場、ガスタンク、火薬類貯蔵庫、危険物取扱施設、悪臭・騒音・振動のある工場、高圧線鉄塔、墓地、ガソリンスタンド、反社会的団体の施設、養豚場・養鶏場、線路、宗教施設、ゴミ屋敷、大気汚染・水質汚濁・土壌汚染の原因となる施設、風俗店、大型車両の出入が多い施設

不動産屋に地域の市場のニーズ、御社の管理物件の入居率、物件がいくらの家賃設定なら決まるか聞くのがお奨めで3軒程度の不動産屋から意見を聞くのが良い

マンションは修繕積立金・管理費の滞納をチェック、エントランスの清掃具合・掲示板の掲示物・駐輪場の整理・ゴミ置き場の整理整頓のチェックは重要


外観チェック
外壁のヒビ、塗装を触って粉がつかないか、タイルの目地のひび割れ、タイルの欠損、タイルの浮き、サイディングの間の目地のヒビ、窓と壁の間の隙間とヒビ割れ
屋根のチェック
はがれ・ひび割れ・破損、防水層のふくれ、ほとりのたまり、雑草、ドレーンの詰まり、コケ類
ふすまの枠の雨漏りの跡、天井と壁の間の雨漏りの跡、ベランダの下から見える雨漏り跡、壁紙のしみ、天井裏の雨漏りの跡
シロアリのチェック
室内の柱や床下の白蟻の通った後、室内にアリの死骸や羽、売主にシロアリの確認
カビのチェック
かび臭さ、壁や北側の押し入れ内のカビ、天井点検口でのカビ臭さ
水回りのチェック
在来工法の浴室は要注意、水槽に水をためて排水・吐水して詰まりのチェック、洗面台の下のS字間付近の水漏れ、洗面所・キッチン・浴室入口・トイレの床面の床材のふやけ
設備のチェック
電球がつくか、給湯器・ガスコンロの製造年、
基礎のチェック
基礎部分に目立つひび割れ、1階の廊下側の建物と通路が接する角のスペースのヒビや隙間、ドアや窓の開け閉め、ドアを開けた時に自然に閉まることはないか
天井裏のチェック
ひび割れ、雨漏りの跡、カビ臭さ

「不動産投資 成功の実践法則50」は中古物件のチェックの仕方が具体的で参考になります。ただし画像が白黒で小さいのが残念です。


中古物件の不具合状況の画像は、こちらのサイトが参考になります。

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法  黒崎 裕之著を読みました。
2018年6月発刊で、不動産会社でいろんな部門を経験したうえで、自分で不動産投資をした経験に基づいて書かれているので、とても参考になります。
細かい実例を含めて説明しているので、すぐにでも役立つ情報が満載って感じです。
筆者は金沢出身で、とにかく安い戸建て物件を購入して経験することを薦めています。

現在は融資環境が厳しきなっているが、まだまだサラリ-マンの不動産投資家が多いので物件の高値水準は続くので物件選びは慎重さが大事

不動産業者を安易に信用してはいけない。態度が良くて礼儀正しい営業マンほど注意が必要。
小さな安い物件は、儲からなく割に合わないので、騙す不動産業者や営業員も少ない。
実際に不動産の収益物件を持っていない営業員のいう事は聞くに値しない。

2019年は不動産投資で失敗する人が大量に顕在化する。

そのエリアに入居者はいるか、次に買ってくれる人がいるかが重要。そのエリアの賃貸物件の数や相場を調べることも重要。賃料が暴落(例えば1ルーム1万円台)しているエリアは避ける。

割安で購入すれば、地域の最安値で貸せる。
リフォームは最低限で良いが、入居ターゲットに合わせて、必要なリフォームは行う

地方は駐車場があるかは、最重要。
清潔感は重要。外観より建物内部の綺麗さが重要。

ビニールクロスは掃除で汚れが落ちる場合が多い。
排水管や蛇口は真鍮たわしで清掃
蛇口の交換、洗面台や台所の扉面のカッテンングシート、トイレのペーパーホルダは交換、シャワーヘッドは交換、換気扇の交換(同じ型番が交換が楽)、ふすまやキッチンの取っ手も交換、風呂場の鏡は交換、クロス専用の接着剤で補修も有効、床材はクッションフロアが安値(段ボールで型紙を作ってから切り取る)、ふすまの張替えは自分では難しいのでネットで申し込み、畳の代わりに、ござやカーペット、エアコンの交換で中古でもOK、郵便受けはステンレス、洗面台交換の場合はシャワー水洗、ウォシュレットは脱臭機能付き、水道のカラン交換の場合はシングルレバー水洗、天井はシーリングライト、風呂場のカラン帰る場合はサーモスタット付き水栓、スイッチプレートの交換、姿見設置

その他、不動産屋との、付き合い方のテクニックなどの情報も豊富です

「99万円以下」の資金で儲ける「ボロ物件投資」術!

「99万円以下」の資金で儲ける「ボロ物件投資」術!/脇田雄太を読みました。
2018年9月発刊なので、発売ほやほやの本です。
長崎の戸建て物件を購入しリニューアルして貸すという手法ですが、内容が具体的で有意義です。全ページが参考になる良書です。

柱(シロアリ)や天井など躯体を直すのは高額の費用がかかる
下水道・水道に接続済みか、水洗トイレかは重要
床下と基礎のチェックは重要
(外部からの目視でひび割れや損傷がないか、室内で点検口から床下や屋根裏を点検、屋根に上り瓦や雨どいなど屋根周りの確認)
(床に近い部分の柱にシロアリの被害が無いか、シロアリ予防駆除の施行跡がないか)
(筋交いが途中で切断されたり梁の欠損がないかの確認)
(居室・玄関・階段・押し入れの室内側から見て雨染みがないか確認)
再建築可能な土地かの確認

水洗金具・温水便座の交換、洗濯機置き場・給湯・シャンプードレッサーかどうかは重要
シャンプードレッサーのお奨め パナソニック23000円程度
浴室のシャワーはサーモスタット付き混合水洗
便座やトイレットペーパーホルダー、タオル掛けは交換
火災報知器・テレビカラーモニターホン、玄関に姿見、台所にワンレバー水洗金具

ボロ物件を探す方法は「売り戸建て」「売り土地(古屋付きの場合もある)」で検索しやすい順から機械的に電話で問い合わせ 
「売主の情報」「売りに出してからどの程度経過しているか」「どの程度まで指値ができそうか」を聞く
気になった物件は手土産をもって現地で確認し担当者と話し

空き家の多いエリアでポスティング、近所の人に聞く、謄本を取得して所有者に連絡などの方法もあり

賃貸需要のあるエリアの物件を選ぶ

火災保険、地震保険、施設賠償責任保険は必須

その他に、自分の貸家を選んで貰う方法など有意義な情報が満載です。

専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法

専業主婦が年収1億のカリスマ大家さんに変わる方法/鈴木ゆり子を読みました。
この著者の本は1冊目です。話がリアルで具体的なので読んでて面白いし参考になります。
ぽろっと不動産業の裏側的な話題もでてきます。

全体的に参考になりますが、
不動産屋は信用できない(笑!)が情報収集には役立つ。
ハウスクリーニングの会社で経験を積むのも有効
1つずつ直していけば、大きなリフォームも自前でできる
雨漏り・シロアリ・水回りに問題のある物件はダメ