金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

御影町の再建築不可物件 400万円

2021年4月5日

アットホームに御影町の再建築不可物件が掲載されていました。
土地面積92.33m²、建物面積79.48m²、築年数1973年11月(築47年6ヶ月)で400万円です。
建ぺい率60%、容積率200%です。
便利な場所ですが治安に不安のある地域です。
接道状況5.8m公道と記載されていますが、その土地のみでは再建築不可と紛らわしい記載があります。
ほぼ正確と思われる地図が掲載されています。
ほぼ正確というのはGoogleMapに掲載されていない細い通路に面しているようで、その一番奥の方に建物があると思われるのでGoogleMapでは現地を確認できないのです。
こういう場合、接道状況5.8m公道と記載するのは法律違反じゃないかと思われます。その細い通路に面する建物を全て買収しないと再建築不可なのだと思います。
自動車が通れる道が無いので、当然駐車場も無いです。
建物の内部は綺麗そうですが、間取り図を見ると台所が脱衣場と兼ねているので都合悪そうです。
5.8mの行動に面している場所の路線価は58Eですが、この物件には該当しないと思われます。

2021年4月7日

物件を見てきました。
4軒が繋がっています。敷地ぎりぎりで建っているので、もし建ぺい率60%を満たしているとすると、前の通路が道路では無くて敷地の中に含まれるのだと思います。
そうだとすると、他の3軒も前の通路は道路では無くて敷地の一部なので、道路側の一軒が通路を塞ぐように建物を改築したら、奥の3軒は建物にたどり着けなくなります。実際には、そういう事は起きないと思いますけど・・・
少なくとも奥の3軒は道路に面していないので、4軒分の物件を全て取得しないと増改築もできないということになるのだと思います。
かなりの割高物件だと思います。

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