２０１７年１０月１０日

スピードスタディの音源は自動車の中で何回か聞いてみたのですが、今回初めて動画を見ました。

最初は応用編で年金の計算です。

今までバラバラで覚えていて、相互の関係がいまいちすっきりしてなかった点が整理できました。

国民年金は老齢基礎年金だけですが、厚生年金は老齢基礎年金・老齢基礎年金（報酬比例部分）・老齢厚生年金（経過的加算）・老齢厚生年金（加給年金）がある。
経過的加算は２０歳未満と６０歳超７０歳までの厚生年金の保険料を反映させるためのもの。

そのあたりが判ると、いろいろ疑問がわいてきたのでネットで調べてみました。

厚生年金の保険料は収入に応じて金額が決まるが、それは２０歳未満と６０歳超７０歳までも負担率は変わらない。２０歳以上６０歳以下の４０年は、厚生年金の保険料の中に国民年金の保険料も含まれる。なお、保険料の負担は会社と本人が半分ずつの負担で、その他に国の負担（国民年金の基礎年金の国庫負担割合が1/2）が上乗せされる。
厚生年金対象者の扶養妻は年金保険料の負担は必要ない。

６０歳以降、国民年金の払い込み期間が４０年未満の人について、国民年金だけの人は任意で延長払い込みができるが、厚生年金対象者については、任意でも延長払い込みはできません。
６０歳以降も収入に対しての保険料払い込み率は変わらないのに、国民年金の保険料負担は全く含まれません。

老齢基礎年金の報酬比例部分は、本人負担と会社負担だけで賄われていて国庫負担はありません。

２０１７年１０月１２日

第２は応用編で「金融資産運用、タックスプランニング」です。

金融資産運用の最初は財務諸表で

損益計算書から営業利益、経常利益、当期純利益、売上高営業利益率、売上高経常利益率、売上高純利益率、総資産経常利益率、使用総資本回転率を求めるというものです。

自己資本の求め方が大切

自己資本比率、財務レバレッジ、仕様総資本事業利益率（ＲＯＡ）、自己資本利益率、配当性向、サスティナブル成長率、営業キャッシュ・フロー対有利子負債比率、配当利回りも大切。

インタレスト・カバレッジ・レシオ、事業利益、金融費用

金融資産運用の次は投資信託で個別元本と収益分配金　　２０.３１３％

タックスプランニングの最初は法人税で略式別表４から
会計上の損益と税務上の損益の違い　　損金不算入
法人税、住民税、事業税、前期、中間、未払、利子の源泉徴収税
役員給与の損金不算入
交際費の損金不算入　資本金１億円　　５０％　　８００万円　　５０００円以下
減価償却の償却超過額と減価償却不足額

法人税は１０００円未満は切り捨て

２０１７年１０月１５日

第３は応用編で「不動産、相続・事業承継」です。

不動産は建ぺい率、容積率、土地の譲渡に係る税金
容積率を求めるにあたり道路幅１２ｍ未満の未満を忘れるといけない。特定道路における容積率の緩和も試験範囲内です。延長７０ｍ以内に幅員１５ｍ以上の道路があると、１２ｍと７０ｍを使った計算式が重要。
土地の譲渡に係る税金は短期（３９.６３％）と長期（２０.３１５％）の５年と１月１日がポイント。
居住用財産の１月１日１０年超では１４.２１％
居住用財産の買換え特例

事業承継は取引相場の無い株式の評価
類似業種比準方式による
斟酌率は記憶　大会社は１００人以上で０.７　中会社は０.６　　計算の順序が重要（分数の通分とかしない　各要素別比準割合、比準割合で小数点以下第２位未満を切捨ての記載あり　類似業種比準価額で１０銭未満切捨ての記載あり　）　類似株価は亡くなった３か月の各月の平均、前年の平均、２年間の平均の最も低い価格を使う
純資産価額方式による
法人税相当額　総資産の評価額と帳簿額のプラスの差額×３７％
類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式　　Lの値　　中会社の大　０.９　　中会社の中　０.７５　　中会社の小　０６
配当還元方式による１株当たりの株価　　計算式と１０％を覚える

宅建業にとってもファイナンシャルプランナーにとっても、住宅ローンというのは重要な事なので勉強してみる事にしました。

最初に読んだのは住宅ローン　借り方・返し方　得なのはどっち？ 平井 美穂 です。
・大手銀行では年収の８倍が借入可能額の目安としてますが、５倍程度にとどめるのが理想
・住宅の購入にはロ－ン返済以外に固定資産税・都市計画税・修繕維持費がかかりマンション購入には管理費・修繕積立金・駐車場代・共益費がかかる。
・一般的に無理のない返済負担率は２０～２５％までと言われているけど２０％以内が理想
・定年退職時のローン残高を確認し退職金で返せるか、返済後の老後の生活は大丈夫かシミュレーションが必要
・退職金が期待できない場合は定年までに完済
・どうせいつか買うなら貯まるのを待つより早めに買って早めに返済を終えるほうが得策
・住宅ローンでは自己資本比率は審査の可否と金利に影響がある。購入時の自己資金は大切。
・有利な金利を得るには自己資金は１０％以上、せめて１００万円は用意。
・諸費用も住宅ローンで借りると借換えができなくなる事あり
・諸費用を別に借りると金利は高いが、住宅ロ－ンと別にして繰り上げ返済で早めに返すのが無難
・住宅ローン控除は５０㎡以上（マンションは内法面積でパンフレットの面積とは違う）
・中古住宅は担保価値が低い（木造１０年で担保価値ゼロの場合もあり）
・新築戸建より新築マンションのほうが担保価値は高め
・住宅の諸費用（申込証拠金、契約手付金、収入印紙代、仲介手数料、登録費用、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、融資事務手数料、融資金利選択手数料、融資保証金、融資団体信用生命保険料、火災保険料、地震保険料、登記費用、抵当権設定登記、つなぎ融資諸費用、適合証明書取得費用）
・諸費用は新築マンションは４％程度、中古マンションは７～１０％、戸建（建売）４％、戸建（新築）１０％
・マンションの修繕積立金は５年ごとに見直され高くなる。５倍になる場合もある。
・木造戸建で３０年でかかる維持費は約６９０万円。
・借地での住宅ローンは借換えが難しい。
・住宅ローン申し込みの際には当初借入時の金利だけでなく店頭金利、最終返済日までの金利優遇も確認。
・現在は金利が安いので固定金利がお得
・金利は固定金利の方が先に上がるので、金利が上がってから固定金利に借り換えるのでは遅い。
・一括返済が可能な人や、１０年程度で転売予定の人は変動金利が有利な場合も多い。
・住宅ローンは団体信用生命保険に入っているので、名義人が死亡したら借入金はゼロになる。
・インターネット銀行は借入金利が安いが手続きに時間がかかる。
・変動金利は５年に１回金利が見直される。多くの銀行では直前の返済額（金利ではない）より１２５％までしか増額できないルール採用。
・金利固定期間終了後の金利優遇も大切。
・フラット３５は審査がゆるい
・住宅ローンは各社比較して決めるのが好ましい。まずは不動産屋の提携ローンの金融会社で事前審査を受け、融資してもらえる金融会社を確保し、そのうえで自分で金融機関での条件を比べるのがベスト。
・不動産屋の住宅ローンは融資基準が緩和されているので審査は通りやすいが斡旋手数料が含まれる場合もある。
・一般的な銀行の住宅ローンでは保証会社との保証委託契約が必須。保証委託契約が不要な金融機関は事務手数料が同程度かかる。
・保証委託契約は途中で完済すれば、一部が戻ってくるが事務手数料は戻らない。
・住宅ローンの特定疾病保障特約は癌、脳血管、心疾患が対処だが脳血管、心疾患でもらえる対象はハードルが高いので非現実的
・火災保険は住宅ローンも金融会社で申し込むと団体割引で安くなる場合が多いがパッケージ型なのでカスタマイズはできない。
・夫婦で住宅ローンで借入する場合はペアローンも可能ですが、夫が死亡しても妻の部分のローンは残る。
・夫婦で協力して住宅ローンを借りるが、債務者は夫だけにする「単独借入の収入合算」もある。その場合はローン控除も夫だけ。フラット３５は夫婦ともにローン控除可能。
・フラット３５では夫婦で団体信用生命保険（夫婦連生団信　通称デュエット）はどちらか一方が死亡・高度障害でも借入金がゼロ。でも保険料は１.５６倍。
・親子リレー返済は所有権を親１人にすると贈与税がかかる可能性あり。
・フラット３５の親子リレー返済では団体信用生命保険は１人だけが加入で死亡時には借入金ゼロ。８０歳完済まで設定可能。
・都市銀行の親子リレー返済では親だけが団体信用生命保険に加入は不可。
・住宅ローンはメインバンクの場合、預貯金残高が多いと有利。住宅ローンがメインバンクだと振込料無料などの特典がある場合もあり。
・クレジットカードの過去の実績（残高不足で引き落としがされず延滞した等）は住宅ローンの審査に影響。
・カードのキャッシングは実際に借りている金額では無く借入限度額が借入額と計算して審査する場合が多い。
・スマートフォンの分割払いも借金として計算される。
・住宅ローンの借換えについて、クレジットカード、税金などの返済日の遅れなどあると審査は通らない。
・パート従業員、個人事業者、アルバイトは住宅ローンの審査が通りにくく、フラット３５なら通りやすい。フラット３５は前年の年収で審査。フラット３５は決算書の提出も不要。
・都市銀行などでは契約社員・派遣社員は３年以上の勤務が審査の基準。
・住宅ローンの返済は返済総額を少しでも減らしたい場合は、元利均等返済を選び、早めに繰り上げ返済がお奨め。
・繰上げ返済で無理をすると、資金繰りに困り、金利の高い借金をしなければいけなくなる事もあるので、貯蓄も余裕をもってしておく必要がある。
・住宅ローンは１％前後だが教育ローンは４％程度で、住宅ローンの金利は低いので無理に繰り上げ返済をしない。住宅ローンは団体信用生命保険で死亡時ゼロになることも考慮。
・繰り上げ返済や借換えは手数料がかかる。繰上げ手数料は金融機関によって違い、無料のネットバンクもある。
・繰り上げ返済は借入れ当初に行った方ほうが効果は大きい。
・借換え（借換えとは、金利の高い時期に借りた住宅ローンを全部返済して、他の金融機関の安い金利の住宅ローンに借り換える事です）が増えているので、他銀行にお客を奪われる事を避けたいと思う金融機関は金利引き下げに応じる場合もある。

次に読んだのは住宅ローンはこうして借りなさい　深田晶恵です。

・頭金はせめて１割は用意する事。
・ローンの返済額が年収の２５％以内なら安心と言われるが２５％はかなり厳しい。
・住居費にはローン返済の他に管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料がかかる。
・当初は変動金利を使って、金利が上がる前に固定金利に借り換えるのは実際には無理。
・モデルルームでのＦＰによる無料相談は不動産屋に有利なアドバイス。
・６０歳時の残高の計算は必須。退職金で残高を一括返済は老後の生活が破綻。返済計画は６５歳までにする。
・転勤時に貸して家賃を返済に充てるのは無理。固定資産税や管理費・修繕積立金などがかかるし、それだけの家賃で借りたい人はいない。ローン控除もきかない。
・消費税１０％前に購入はナンセンス。優遇税制もあるし、土地分は非課税なので建物分だけ消費税。
・低金利の現在において、金利割引が大きい１０年固定金利がお得。
・金利や期間が違うミックス返済を利用して繰り上げ返済で片方だけを先に完済して全期間固定金利のローンを残すと安心。
・現在の年間家賃＋現在の年間貯蓄額－ローン以外の年間住居費（５０万円程度）－購入後の年間貯蓄額（少なくとも５０万円）＝無理のない年間返済額
・貯蓄は少なくとも２００万円は残しておく。
・物件価格の１０％ほどは諸費用として必要。新築購入なら５～７％、中古物件は１０％程度。
・火災保険・住宅ローンは自分で決めて続きするのがお得。
・住宅の諸費用（契約書の収入印紙代、登録費用、マンションの修繕積立金、中古物件だと仲介手数料、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、火災保険料、地震保険料、ローン事務手数料、ローン取扱手数料、ローン保証料、融資団体信用生命保険料、つなぎ融資諸費用）
・キャンセルすると申込金は返金されるけど手付金は戻って来ない。
・結婚後すぐのマイホームはお奨めしない。子供の費用や出産後の妻の収入減が実感できない。
・共働き夫婦のローンはペアローンがお奨め。
・固定金利終了後の金利は２.５％～３％に仮置きして計算。
・当初は６５歳完済で組んで６０歳時残高の目安は３０代で借りて７００万円、４０代で借りて５００万円、５０代で借りて３００万円以下で計算すると繰り上げ返済で６０歳完済が可能。
・６０歳で住宅ローンを返済しても貯蓄ゼロはＮＧ。
・親からの住宅資金贈与には税制上の特例を有効に使う。
・同じフラット３５でも金融機関によって金利、ローン事務手数料、繰り上げ返済の最低金額が違う。
・１０年固定金利は固定期間が終わった場合の金利割引率は金融機関によって違うので確認。
・繰上げ返済の手数料は金融機関によって違うので確認。
・住宅ローンの特定疾病保障特約は癌、脳血管、心疾患が対処だが脳血管、心疾患でもらえる対象はハードルが高いので非現実的
・特定疾病保障が必要と思う場合、ローン返済とは別に月払いにした方が安いし途中で解約の可能。
・住宅ローンは比較して選ぶ。
・「つなぎ融資」が必要な場合には、店舗のある銀行のローンが安心。
・銀行ローンもフラット３５も住宅ローンが実行される月の金利が適用ですが、財形住宅融資はローン申込み時点での金利が適用。
・売買契約から引渡しまでの期間が長い場合は、返済額を試算する場合は現在の金利プラス０.２～０.５％で計算。
・金利の低い現在は「元金均等」より「元利均等」返済を活用して「元金均等」初期の返済額を続ける方が短気で返済できる。
・ボーナス返済をアテにした返済計画は破綻のリスクが大きい。
・シングル女性は繰り上げ返済無しで６０歳で完済できるプランにし、貸したり売ったりすることも想定し物件を選ぶ。
・個人事業主や中所企業の経営者はメインバンク以外の融資は難しい。
・固定金利型２・３・５・１０年と変動金利型で借りてる人で、借換え先の１０年固定金利と「０．５％以上の金利差」がある人は借り換えが有利。
・変動金利型で１％で借りている人も将来の金利上昇が予想されるため借り換えが有利。借り換えした場合は期間短縮を選択。
・借り換えには諸費用が数十万円（保証料が高額）。
・繰り上げ返済後の最低限残すべき貯蓄額　３０代は３００万円＋教育費、４０代は５００万円＋教育費、５０代は７００万円＋教育費

住宅ローンは底が深いです。ファイナンシャルプランナーにとっても、宅地建物取引士にとっても必須の知識です。住宅ローンの勉強をすればファイナンシャルプランナーのライフプランの理解力が格段に深まります。
住宅ローンを借りる人は上記の本を読むことをお奨めします。