宅建のテキストを一通り読んでみると、範囲が広くて、覚える数字も多いので、テキストや問題集だけでは安心できないということで、仕事上、運転の時間が長いので、聞くだけ宅建ＣＤ（ 松田弘著「住宅新報社」）を購入することにしました。

一週間に運転する時間は１２時間はあるので、その時間を有効利用できるとずいぶん違うと思います。ただ、居眠りしないように気をつけないといけません。
本当は、最新のＣＤを購入しようと思ったのですが、今年のものはすでに売り切れていて購入できなかったので平成２４年版を購入しました。意外と新しめの中古が出回っていないんです。

法令上の制限（平成２７年版）１４５０円、宅建業法（平成２７年版）　１２４９円、権利関係（平成２７年版）２４９９円でした。

2016年6月22日

今日初めて聞くだけ宅建ＣＤ（ 松田弘著「住宅新報社」）を聞いてみたのですが、参考書を読むよりは理解度が相当高いです。どうして、こんな法律ができたとかいう思想みたいなものも理解できるので、ひねった問題とかに対する対応力もつくように思います。購入して良かったです。

消費税など、ちょっと現状と違っているところはありますが、あまり細かい数字は言っていないので、ほとんどは違和感なく利用できました。

2016年6月24日

聞くだけ宅建ＣＤでも、覚えないといけない数字があって、それは単語カードやメモで覚えるのが良いという事なので１００円ショップで単語カードを探してきました。
普通の単語カードもあったのですが、赤や青のマーカーペンで覚えておかないといけない部分にマークして着色したフイルムで透かすとマークした部分が黒くなって見えないというのもありました。テキストの覚えないといけない部分にマークしてフイルムで透かすと見えなくなるというマーカーペンとフイルムのセットも売っていたので買ってきました。
世の中、便利になりました。

2016年6月26日

パソコンで綺麗な単語カードが作れたら良いなあと思ってケーズデンキに探しに行ったのですが見つからず、ネットで調べました。

A-one 51163 (マルチカード 各種プリンタ兼用紙 白無地 A4判 30面 単語カードサイズ 穴あきタイプ/5シート(150枚))
というのを見つけて購入することにしました。５４０円と少し高いのですが・・・・・
実は、A-oneでは、マルチカードを印刷するためのソフトが無料でダウンロードできるようになっているんです。ある意味、そのソフトだけで登録したデータを使って、クイズとしても使えるんです。
ひょっとして、宅建用記憶カードを販売したら売れるんじゃないかという気がしています。宅建用記憶カードって購入しようと探しても売ってないんです。
データを入力してしまえば、プリントすれば、いくらでも簡単に作成できます。

2016年6月28日

不動産業と宅地建物取引士の資格の関係が、いまいちはっきりしないまま宅建の勉強を始めたのですが、宅建のテキストを読んでだんだん判ってきました。

まず、宅建の資格試験に合格すると、その合格資格というのは、原則として一生有効です。
基本的には、不動産業の実務経験が２年以上ないと宅地建物取引士になれないようですが、国土交通大臣の登録を受けた登録実技講習を受けると未経験者でも宅地建物取引士になれるようです。
都道府県知事に申請して欠格要件が無ければ、宅地建物取引士の登録ができて、宅地建物取引士証が交付されます。
不動産業（宅建業）をはじめる場合は、６０万円の保証金（弁済業務保証金）が必要です。
宅建業の事務所には、常勤の専任宅地建物取引士が必要ですが、自分が経営者か役員で宅地建物取引士の資格をもっていれば、それで要件を満たすという特例があるそうです。自分も含めて５人以下の従業員だと、宅地建物取引士を別に雇って常任さなくても良いです。
事務所は、ちゃんとした建物の中であれば問題ないようです。

不動産取引って地主と繋がりがないと成り立たないのかと思っていたのですが、不動産を借りたいとか買いたいという人さえ確保できれば、基本的に、どの物件であろうと媒介仲介ができるようです。不動産業の収入って基本的には売ったり貸したりする側の不動産屋と、買ったり借りたりする側の不動産屋と折半になるんです。

なんか副業として営業するのも可能なような気がしてきました。

2016年7月2日

今日、宅地建物取引士の受験の申し込みをしました。インターネット経由での申し込みで、写真も家族にデジカメで撮ってもらいました。
応募規格に切り取るソフトもあって、問題なく対応できました。
支払いはカードで、受験料７０００円の他に事務手数料２５７円がかかりました。

宅建の受験用記憶カードが完成しました。結構、良い出来だと思います。
ただ、用紙の上下左右端で文字が消えてたりしていたので対策が必要です。

2016年7月3日

宅建の受験用記憶カードのすべてのカードを、内容が間違ってないかネットでチェックしました。
入力ミスや法律が変わっていたとか、いろいろミスが見つかりました。
やっぱり古いテキストだと余計な手間が増えます。

ＣＤ１種類だけだと飽きるので、ユーキャン 平成２６年度 「スキマ時間で聴く なるほど ＣＤ」１６枚セットをヤフオクで購入しました。最新版ということです。
出品者のカルチャースクールで使用している、最新版（平成２７年度版）のテキストデータ と、平成１６年度から、平成２６年度までの過去１１年間の宅建本試験の過去問題集も付属していて総額４５５１円でした。

2016年7月4日

改めて単語カードをプリントしてみると、１か所だけ字が切れているところがありました。完璧なものを作成する見通しがついたので、宅建の受験用記憶カードをヤフオクで出品しました。クリックポストの送料込みで１５００円です。
原価はA-one 51163 が３７８円で、送料１６４円、リング２本が２０円程度とインク代です。
インク代は馬鹿にならないと思うので、それほど儲かるものではありません。

2016年7月7日

ユーキャン 平成２６年度 「スキマ時間で聴く なるほど ＣＤ」１６枚セットが届きました。
ちょっと聞いてみましたが、「聞くだけ宅建ＣＤ（ 松田弘著「住宅新報社」）」とポイントとしている点が違うので、新鮮に聞けますし、新たに理解が深まります。消費税が５％で講義されているので、実際には平成２６年度より古いものだと思われます。

２種類の違う種類のＣＤセットを利用するのは決して無駄になりません。価値は十分ありました。

2016年7月16日

宅建の受験用記憶カードが初めて売れました。

ついでに今年買った宅建のＣＤも１セット売れました。

2016年7月23日

数字など細かい部分の記憶は十分ではないのですが、理解度はかなり深まったので、平成９年からの過去問で模試を始めました。
まずは回答欄を作って、問題は http://ss-up.net/ 回答解説は http://e-takken.tv/ を利用しました。
本試験では５０問２時間ですが、よっぽど気合を入れてテキパキしないと時間内に全問回答することはできません。
正しいのはどれですかとか、誤っているのはどれですかという４拓の問題ですが、途中で正しいのと誤っているのがごっちゃになって、自分では分かっているのに間違った回答をする事が多いので、問題１つ１つに、正しい（T）誤り（A）不明（?）を記入して、最後に回答を決めるようにしました。そのようにしたら判ってて間違うというミスが少なくなり、時間も節約できて２時間以内にすべての問題に回答を記入できるようになりました。
ちなみに、正しいと思うけどはっきりとは分からない場合はT?、誤っていると思うけどはっきりしないはA?、全く判断できない場合は？と記入します。そうすれば、後で解説を読む時に、どの部分を集中的に読めばよいかの判断材料にもなります。
?のついた部分と、間違った部分は、必要と思うところは、コピー＆ペーストしてまとめておくと、弱いところを後から何度も読み返せます。こういうところはネットというのは楽で便利です。本だと改めて入力しないとできません。

http://e-takken.tv/では法改正されている部分は訂正してあるので助かるのですが、それでも統計や住宅金融公庫など現状では該当しない部分もあります。

過去問をすると、今まで勉強していない事も新たに知ることができて理解度が深まります。

2016年7月27日

過去問をしていますが、すでに合格圏を超えている年がほとんどですが、散々な年もあります。
とにかく単語カードで記憶が必要なものを完璧に記憶して、安定して合格圏に入るようにしなければいけません。

2016年8月6日

宅建受験の受付票が届きました。受験の申し込みが届きましたよという通知です。 受験票は、別途、後程届くようです。

「スキマ時間で聴く なるほど ＣＤ」「聞くだけ宅建ＣＤ（ 松田弘著「住宅新報社」）」を順番に聞き続けていますが、理解している部分が増えてくると、頭に入っていなかった部分には、より集中して聞けるので理解度が深まります。全体的に集中して聞いていたつもりですが、初めて聞くように感じる部分も結構多いです。最近、過去問と単語カードを集中してやっているので、テキストに書かれている基本的な事で、つい忘れてしまっている事もＣＤを聞くことで思い出すことも多いです。ＣＤを何度も繰り返し聞くって事は、とても有意義な事だと思います。

過去問をしていて、２時間で５０問というのは、時間的にギリギリです。最初の１０問ほど権利関係の問題が出るのですが、問題を理解するのにも時間がかかるし、考えるのも時間がかかるので、問題の半分くらいが終わった時には時間の２/３くらい過ぎてたりします。そうなると焦ってしまいます。最終的には、時間内に全部の問題の回答を記入できるのですが、もし時間切れになって分かっている問題なのに回答を記入できなくなることになると悲惨です。
こういう事態を回避するためには、時間がかからなくても解ける１１問以降から先にやってしまうのが良いと気づきました。

それと万が一、時間が余った時のために、後から再考したい問題には印をつけておくのが良いということが判りました。

2016年9月4日

出る順宅建ウォーク問過去問題集　２０１４年版(２) 宅建業法が終わりました。
こちらも、歯ごたえは無いのですが、理解しにくいポイントを理解しやすく整理してあるので重点を集中的に勉強するには良いです。

間違った問題や迷った問題は、メモしておこうと思いますが、量はかなり少ないので、それほど時間はかからないと思います。

宅建業を副業で行おうとする場合の要件って意外と厳しい事が判明しました。

宅建業の事務所は、「継続的に業務を行うことができる施設」である必要があり、かつ「他業者や個人の生活（居住）部分からの独立している」必要があります。つまり、他の法人や個人事務所と混在していたり、生活部分と混在している場合には免許を受けることができません。

代表者は事務所に常駐し、代表権行使のできる者です。代表者が事務所に常駐できなければ、政令で定める使用人を置く必要があります。

宅建業が主でない場合、全ての従業者を宅建業の従事者にする必要はありません。従事者に該当する方は、次の通りです。
代表者(非常勤でも該当)、専任の宅地建物取引士、政令２条２の使用人、宅建業に関わる役員、宅建業に関わる従業者
＊非常勤役員と監査役は該当しない。
＊宅建業が主でない場合、一般管理部門に従事する方は該当しない。

2016年9月9日

最近ちょっと忙しかったり眠かったりしてはかどらなくて、出る順宅建ウォーク問過去問題集　２０１４年版(２) の間違った問題や迷った問題のメモが終わりました。

出る順宅建ウォーク問過去問題集　２０１４年版(３) 法令上の制限・税・その他を始めました。

Ｙａｈｏｏ知恵袋に数件相談しましたが、世の中親切な人が多く、回答がない相談はありませんでした。
適切な回答で、目からウロコという時もあるのですが、もっともらしいけど間違った回答も多いです。そういう回答に対して、根拠を出して再質問すると、回答を削除されたりします。１週間で回答を求める期間が終わってしまうので、もっともらしいけど間違った回答に納得してそのままにしておくと、それが最終的な回答になって、それを見た人は、その回答が正しいと思ってしまいます。
まあボランティアで回答しているので、仕方ないですが、Ｙａｈｏｏ知恵袋の結論をまともに信じてはいけません。

2016年9月10日

出る順宅建ウォーク問過去問題集　２０１４年版(３) 法令上の制限・税・その他が終わりました。
こちらも、理解しにくいポイントを理解しやすく整理してあるので重点を集中的に勉強するには良いです。

2016年9月15日

最近ちょっと忙しかったり眠かったりしてはかどらなくて、出る順宅建ウォーク問過去問題集　２０１４年版(３) の間違った問題や迷った問題のメモが終わりました。

2016年9月16日

聞くだけ宅建ＣＤ３種がヤフオクで売れました。

2016年9月19日

過去問と問題集で間違った問題や迷った問題のメモが５４ページにもなったのですが、集中して復習しました。間違った部分や、日本語がおかしい部分も全部修正しました。これはこれで、とても良い勉強になりました。

2016年9月20日

問題集がすべて終わって、間違った問題や迷った問題のメモが終わりました。
宅建の試験まで１か月になったので基本に戻って「わかって合格る宅建基本テキスト」での復習を始めました。宅建業について広範囲に理解が深まっていると思いますが、基本中の基本の事を忘れているところもあると思うし、今まで重要視していなくて抜け落ちていた部分もあると思うので、そういうところをチェックできるのではないかと思います。

2016年9月23日

実際に「わかって合格る宅建基本テキスト」を読んでいると、理解しているところがほとんどなので、そういうところを読むのは、それほど時間がかかりません。赤線がついていなかったり、強調文字でない部分で、今まで気合を入れて見ていなかった部分でも、過去問を経験した今となっては、覚えておかないといけないと思える部分も新たにあって有意義です。特に図とかはあまり気合を入れて見ていなったのですが、改めて見ると役に立ちます。ほとんど記憶に残っていない部分もありました。

やっぱり基本はテキストです。良いテキストを選ぶということは重要だと思います。教材は中古で揃えたものを使ってきましたが、テキストだけは最新のものを購入するのが良いです。問題集やＣＤなどは、少しくらい古くても、ほとんど問題ないと思います。ただ、ネットでの過去問とその解説を参考にするのは絶対に外せません。

2016年9月24日

「スキマ時間で聴く なるほど ＣＤ」がヤフオクで売れました。これでＣＤは完売です。

ＣＤ全部売って６７４４円回収できました。

2016年10月8日

「わかって合格る宅建基本テキスト」に５０問形式の模試が付いていたので、やってみたらすごく緊張します。やっぱり、本番前にこの雰囲気に慣れておかないと安心できません。
模試といっても、ほとんどが過去問からの出題なので、間違えたのは数個でした。まあ、当たり前なんでしょうけど。

2016年10月14日

不動産業（宅建業）をはじめる場合は、宅地建物取引業保証協会に入会すると６０万円の保証金（弁済業務保証金）で開業できるのですが、ネットで調べると、宅地建物取引業保証協会に入会するのには入会金や会費などで、保証金の他に１００万円ほど払わないといけないようです。毎年の会費も１０万円以上するそうです。「わかって合格る宅建基本テキスト」の復習を一通り終えてから、今まで重要視していなくてなじみの薄い部分に印をつけて、その部分をワープロで打ち込んで印刷しました。
過去問や、覚えにくい部分をワープロでメモしてあったノートの記憶が曖昧な部分にも印をつけました。
明後日は試験なので、明日は、上記の復習を集中的にしようと思います。
単語カードの内容も覚えたし、満点を目指します。もちろん満点をとれるとは思っていないのですが、満点を目指すくらいに徹底的にやらないと１００％の確率で合格できないですから。　なんといっても１年に１回の試験なんですから、落ちたら取り返しがききません。

2016年10月16日

今日、宅地建物取引士資格試験に行ってきました。朝早く起きて、覚えきれていない部分（用途地域の制限、税金の軽減措置、３７条重要説明の項目）の最終チェックをしました。不必要な物は試験会場に持ち込めないって事だったので、参考書は持たず、単語カードから自信のない部分２０枚だけピックアップして持っていきました。
１０：３０に家を出て、頭の回転を良くするために、いつもなら金沢駅まで自転車で行くのですが、金沢駅まで歩いて行きました。ちなみに会場の金沢工業大学へは自動車で行くことも自動車で送迎する事も禁止されています。
金沢駅から、バスで行くのですが、宅地建物取引士資格試験用の臨時バスがいっぱい出ているので、それほど待たなくてもよく、しかも混雑することなくバスに乗れました。全員が楽に座れるような感じです。バスの中では、単語カードを何度も見て、記憶を確かなものにします。金沢工業大学には１１：３０に着きました。集合時間の１２：３０までには時間の余裕があるので食事をしました。付近のお店の駐車場では、宅地建物取引士資格試験の受験者が駐車しないように厳重に見張りをしていました。
試験会場には１２：００前に着きました。試験会場の入り口に、どこの部屋は何番から何番という掲示があったのですが、それを見ると受験者数は１４８０人ということのようです。仮に１５％合格すると２２２人宅地建物取引士が新たに誕生するって事です。ちょっと多すぎなんじゃないのって気がします。

試験会場では、参考書や電子機器などの持ち込みは自由になっていました。こんなんなら参考書も持ってきたら良かったかなあって思いました。１２：３０には勉強はやめて飴をなめながら、心安らかに待つことにしました。何故か、自分の周り（前後左右斜め）８席のうち４人が欠席になっていました。
試験前には、スマートフォンなど電子機器は、既定の紙袋に入れて、３人掛けの真ん中の席の机の上に置くことになっていました。筆記用具以外は、通路側の床に置くことになっていました。
１３：００から２時間の試験ですが、ギリギリに入室する人や遅刻してくる人もいました。試験が始まって３０分過ぎに遅刻してくる人もいました。所要時間から考えると、３０分遅れたらそれだけでアウトでしょう。
試験問題は、さすがに見慣れない問題も多く、過去問を完璧にやっていても出来ない問題も多いです。特に最初のほうは戸惑う問題が多かったように思います。やっぱり数字を覚える事は重要で、テキストの隅から隅まで覚えないと解けない問題も少なくは無かったです。
過去問をやっている時には、いつも時間ぎりぎりだったのですが、勉強のかいあって迷うような事は少なく、２０分前には全問解けて、残りの時間は余裕をもって、確認ができました。分かっているのにミスしている問題も２問ほど見つかって一安心です。

試験が終わると、受験者が一斉に帰るので、人数の多さに圧倒されます。やっぱり学生さんって感じの若い人が圧倒的に多いのですが、自分より年上の人もいました。
バス停には大勢の人が待っていましたが、すぐにバスが来て、次のバスを待つことなく乗ることができました。さあすがに、ぎゅうぎゅう詰めでした。

問題用紙は持ち帰りができるので、自分の回答を控えておきました。
夜には、ネットで解答速報（非公式）が掲載されていました。自分の点数は５０点中３９点でした。予想合格ラインは３４点ということなので合格は間違いなさそうです。ヤッター！

2016年12月1日

宅地建物取引士資格試験で５０点中３９点だったので合格は間違いないと思っていたので、もうすっかり過去の事になっていたのですが、１１月３０日の朝刊に宅地建物取引士資格試験の合格者が２９日に発表されたとの記事が出てて、宅地建物取引士資格試験を受験したことを思い出しました。
石川県内では１２０７人が受験し合格者は去年より２４人少ない１６７人合格率は１３．８％だったそうです。
２０１６年の宅建試験の合格点は３５点だったようで、全国の合格率は１５.４％だったようです。
万が一って事もあるので、３０日に県庁に合格者受験番号を見に行ってきました。間違いなく、自分の受験番号が掲載されていました。
それで、今日、合格証書在中の簡易書留が届きました。その中に、登録実務講習実施期間一覧も入っていました。２０の講習機関が掲載されていましたが、金沢の講習機関はありませんでした。まさか東京まで講習を受けに行かないといけないのかと思いましたが、ネットを調べると日建学院、ＴＡＣ、総合資格には金沢校があって、金沢でも講習が受けられることがわかりました。
すでに講習予定が発表されていました。複数回開催している講習機関もあるのですが、平日に行われる講習もありますし、土日に行われる講習もありました。講習は２万円程度です。
さすがに仕事を休んで行くのは都合が悪いので、土日に行われる講習がある講習機関を選びました。
１月２２日に３級のファイナンシャル・プランニング技能検定があり、旅行業務取扱管理者の資格試験は９月初めなので、スクリーニングが３月４日（土）、１１日（土）に行われるＴＡＣの登録実務講習を受けようと思います。
宅建士登録実務講習は、講習機関によっては教室講座やＤＶＤ講座、通信講座などを選べますが、２日間のスクリーニングは必ず講習の機関で受けないといけなくて、スクリーニングの後に試験があって８０点以上で宅建士登録実務講習に合格ということになるようです。ＴＡＣの登録実務講習は、ＷＥＢ講義とスクリーニングだけのようです。ＤＶＤ講座のほうが良いんですけど。
宅建の知識はすでに忘れてしまっているので、ちょっと不安です。
ネットで調べると、試験はテキスト持ち込み可で、試験に出るところは前もって重要個所として説明があるそうです。
ＴＡＣの登録実務講習は２万円です。

宅建士登録実務講習に合格して３７０００円の登録料を支払って、宅地建物取引士の資格を取得ということのようです。

2017年2月4日

今日、ＴＡＣの登録実務講習のテキストが届きました。

旅行業務取扱管理者の資格試験とファイナンシャル・プランニング２級の試験対策の勉強を並行してやっていたのですが、しばらくお休みして、登録実務講習の勉強を始めないといけません。とは言え、テキストを見ながらのテストなので、暗記の必要は無く、ある程度の理解だけで良いので、テキストと動画を一通り見て問題をすれば良いかなと思います。

実際の講習の第一回は３月４日なので１か月あります。

さっそく動画を見てみようかなと思ってＴＡＣのサイトに行ったら２月６日から配信でした。

2017年2月6日

宅建の登録実務講習の動画の配信が始まったので、さっそく見てみました。
２時間程度の講義が３本のようです。最初の１本だけ見てみましたが、どちらかというと復習のような感じでした。動画なのでわかりやすいです。
ネット環境以外で見たいことがあるかもしれないので、ダウンロードにトライしました。

なかなかダウンロードできなかったのですが、ファイルがFLASH形式だったので、動画ダウンロード無双というソフトでダウンロードしました。
動画ダウンロード無双は有料ソフトですが、３日間の使用期間があるので、３日内に３本の動画をダウンロードしてしまおうと思います。
とりあえずは１本だけダウンロードが完了しました。

ダウンロードファイルの保存場所が分からなくて、探すのに苦労しましたが、 ドキュメント — Apowersoft —– Video Download Capture 6 — Downroad にありました。F4Mという規格のファイルでした。

2017年2月8日

F4Mというファイルは動作が重く、動画の希望の位置から再生する事ができないので、VLCメディアプレイヤーでMP4のファイルに変換しました。
ちなみに、デフォルトの条件だと、VLCメディアプレイヤー以外のソフトだと音が出ません。
それだと都合が悪いので、設定を変更して、汎用性のあるファイルに変換できるようにします。
新しいプロファイルを作って変換します。カプセル化を MP4/MOV 、ビデオコーデックを H-264 でビトレートは未使用に設定します。オーディオコーデックを MPEG 4 Audio(AAC) Sample Rate 48000Hz に設定します。
ツール—設定—入力/コーデック—設定の表示—すべて—入力／コーデック—ビデオコーディック—FFmpeg—規格順守の制約— (-2に設定）
以上で設定は完了です。
この設置（プロファイル）を選択して、F4MのファイルをMP4のファイルに変換します。
ほとんどの動画再生ソフトで見れますし、軽いので、見たい位置への移動もスムーズにできます。タブレットＰＣでも問題なく見れました。

2017年2月12日

宅建の登録実務講習の動画を３本とも見終わりました。

2017年2月20日

登録実務講習　確認テキストの問題１００問をやってみました。８０％以上は正解でした。

動画を見るのは時間がかかるので、最初のスクリーニングがある３月４日までにテキストを１回読んでみようと思います。

2017年3月4日

昨年の宅建の試験に受かったのですが、不動産の業界に無関係だった人は、実務経験が無くても実務講習というのを受けると宅地建物取引士の資格がとれるのです。それで実務講習を受けてきました。
２日間の講習で、講習後に試験もあります。

受講者は１２人で定員の２０名には達しなかったようです。不動産屋で仕事している人は実務経験があるので実務講習は不要ですし、今回の講習は時期的に一番最後の講習であり唯一の平日ではない曜日（土曜日）の講習だったので、どういう人が受講するのか興味がありました。
最初に独力で合格した人はいますかと聞かれたので手を上げたら、自分だけだったようです。意外でした。
年齢は自分が最年長かと思っていたのですが、明らかに自分より年上の人が３人もいてビックリしました。中には３０年前に宅建の試験に合格して実務講習を受けにきた人もいました。若い女の子もいました。

実務講習の試験は、授業さえきちんと受けていれば、ほぼ１００％合格できるということなので安心しました。

不動産業界の雰囲気や仕事の仕方は地域によって、全然違うようです。実際の不動産取引の仕方も、宅建受験で勉強した内容とは全く違うとの事でした。

宅建業試験で今年受かった人は、いろんな面でラッキーだったという事です。近々、民法の大改正があって、今までの教材や過去問が役に立たなくなるそうです。
宅建業でも、現在は従業員の５人に１人以上は宅地建物取引士の資格が必要というふうになっていますが、近い将来、宅地建物取引士の資格が無い人以外は、不動産の売買に係る仕事はできなくなるそうです。
ただ、賃貸借に関しては別の簡単な２種類の資格を新設し、それをとれば賃貸借の取引だけができるようになるそうです。つまり現在、地元の大手の不動産業界がやっているような、資格を持たないカウンターレディが並んでやっているような営業形態はできなくなるそうです。

石川県は不動産業者が１５年前には１４００社あったのですが、現在は８００社に減っているそうです。その中で実働しているのは２２０社で、そのうち賃貸専門が２０社、積水ハウスのような建築が主なハウス会社６０社なので、石川県で、不動産売買を中心に営業しているのは１４０社ということです。
それで、不動産業の社長の平均年齢が７１歳で従業員の平均年齢が６０歳という業界だそうです。それでも取引額は増えているそうです。凄い業界です。
不動産業は、外資の参入や、県外からの参入は少なく、ある意味、競争が少ない業界だそうです。

不動産の売買は、ほとんどが専任媒介だそうです。ということは、現在売買されている不動産のほとんどは、指定流通機構（レインズ）への物件登録がなされるということです。つまり、ほとんどの売買物件の情報は共有化されているということです。

不動産業を営業するにあたり、今でも駅前で窓じゅうに物件紹介の紙を貼り付けるのが最も効果があるそうです。

現場での広告・案内は道路の電柱に表示板をくくりつけるのが最も効果があるけど、既存の公告が隠れるような取付はまずいということで、標識などに取り付けるのは検挙されるので絶対に避けたほうが良いとの事でした。

建物の評価額は、固定資産税評価額はかなり正しい評価がされているので、参考になるそうです。一般的に固定資産税評価額の１．２倍が実際の評価額ということです。

土地の評価額は、路線価が参考になるそうです。
土地の固定資産税評価額は、ある程度は参考になるけど、地域によって実情より安かったり高かったりするそうです。東京などは実際の流通価格の１/１０が固定資産評価額と異様に安く設定されているのですが、昔から住んでいる人が税金を払えなくて住むことができなくなるというような事も配慮されているようです。
金沢の場合は固定資産評価額の１.３から１.４倍が実際の流通価格で、逆に七尾は固定資産評価額は実際の流通価格の２倍だそうです。

実務講習では、金沢の状況を中心に、いろいろ興味深い話を聞くことができました。

日本の土地って、元々、天皇の持ち物だったそうです。
豊臣秀吉の時代に太閤検地があったのですが、その時に初めて、測量がされて土地を境界が定められたという事だそうです。
その時には公図も作られたのですが、田畑が広いと年貢がきついので民は狭くなるよう（縄に目印つけて測っていたので、縄を濡らしたり、乾かしたりしたりして）に測り、山は年貢がかからないので広くなるように測ったので、実情とは合わない物となったそうです。その公図が現在も生きていたりするので、実際に売買する時に混乱したりするそうです。
その時代でも日本の土地は天皇の物で、大名は、その地域を自由に統治してよいと天皇に許可されて、自分の好きなように統治していたということです。
国民が土地を持つことが許可されたのは明治時代になってからですが、一部の人間が広大な土地の所有をして、地主制度が起こったそうです。
戦後にGHQによって地主の土地を小作に安く分け与えるようにして現在に至っているようです。
そういう訳で明治のころから住まれている土地には権利書は存在しなかったりするそうです。
金沢は人口の多い地域では、唯一爆弾が落とされなかった地域で、土地の区画が整理されていなく、測量図の無い地域がとても多いそうです。能登などでは、測量図どころか明治以前から居住している地域は、土地の権利書・登記すら存在しないので土地の売買ができない事もあるそうです。
そういう訳で、土地の形状もいびつで、狭い道路も多いそうです。通常、道路は１.８ｍ以上ないと公道として認められないのですが、金沢では１ｍでも公道として認められていたりするそうです。金沢では階段の公道も存在するそうです。
金沢の道って、ほとんどが前田家のものだったそうですが、明治時代に金沢市に寄付したので市道が多いそうです。

金沢は町全体が遺跡のような地域で、土地の場合には相当な慎重さが求められるということです。
かつて金沢って、東京・大阪・京都と並んで日本で４大都市だったこともあるそうです。
ちなみに金沢でも森本から大量の不発弾が出てきたという事件があったそうです。爆撃されていないのに不思議なんですが、戦後に軍隊が野田から運んで埋めたということでした。

金沢では水道管が鉄管のものが多く残っていて、サビによる赤水が多いという問題もあるそうです。

金沢では景観がらみなどで、看板など、規制が多いので、建物を建てるのも調べないといけない事が多いそうです。看板などは後から条例を作ったのに、既存の看板を、持ち主の自腹で撤去させたりしているそうです。

金沢では擁壁の規制も厳しくて、窪町などがけ崩れが起きやすい地域は特に注意が必要という事でした。
暴力団関連や宗教関係で、新神田町・黒田町・昌永町・京町は土地が安い。駅西地区や小坂町近辺は、地下水が浅く地盤がゆるい。
などなど地域の特徴などの話もありました。

金沢ではラブホテルを作らせないという事に対して執念を持って取り組んでいるようです。最初は有人受付の無い宿泊施設はラブホテルとして判断し許可を出さないという条例があったそうですが、最近の若い人は受付があっても平気な人が多くなったので、現在は施設のダブルベット比率が多い施設はラブホテルとして判断して許可を出さないという条例になったそうです。
最近では若者はラブホテルを使わないため、営業をやめて売りに出されても、なかなか売れない状況が続いていたのですが、珍しいもの見たさの中国人に人気を集め、中国人に買われる例が多かったそうです。
ちなみに、金沢ではラブホテルが随分減ったのですが、不倫目的にテルメが利用されることが多いそうです。一緒に入っても言い訳もできるし、経費でも落とせるというのが人気なのだそうです。

北国新聞社の不動産広告（あの小さい広告）５４０００円、金沢情報の不動産広告（あの小さい広告）４３０００円。
北国新聞は田舎の人向き、金沢情報は若い人向けということです。最近の若い人は新聞を読まないからだそうです。

不動産を探す時に、特に子供のいる家庭は、その場所がどの校区に属するかということが重要になるのですが、石川県は校区で検索できる珍しい地域だそうです。校区（金沢では校下という）の意識が特別に強いんでしょうね。

９：３０から１７：５０まで１時間の昼休みと、１時間毎の１０分の休憩だけで、びっしりの講義でしたが、今回の講師は、不動産会社の経営や実務もして、大学での講義もやっている人だったので、面白くて眠くなることも無く、楽しめました。

不動産屋になるに当たっては、防火管理者甲種の資格をとると良いと言われました。防火管理者甲種の資格をとるには消防署で２日間講習を受けるともらえるそうです。受講費用は５０００円だそうです。基本的は５月と１１月の平日に実施されるそうです。
防火管理者甲種の講習は、５月に３回、１１月に３回、各回１００名定員で行われるようです。

2017年3月11日

今日も宅建の実務講習を受けてきました。今日の講義は比較的、実務講習の本道に近いものでした。
それでも興味深い話が多く有意義でした。

試験も無事クリアできたようで、安心しました。３月２１日に合格証が送られて県庁で手続きすれば、宅地建物取引士になれます。
実務講習が終了して試験に合格したら、修了証明書が発行されますが、修了証明書は１０年間は有効だそうです。つまり１０年以内だったら、いつでも登録可能だということです。登録手数料は３７０００円のようです。

宅建の試験に合格後1年以上経過している人は、宅地建物取引士証の交付を受けるためにその後さらに法定講習という別の講習を受けないといけないということなので、１年経過するギリギリの時に登録しようと思います。宅建の試験の合格日というのは発表のあった日（１１月２９日）なのかな？万が一という事もあるので１０月に手続きするのが良いかな。

ちなみに宅建協会に入会するには、石川県が日本一入会費が高く、３００万円程度必要だそうです。

宅建業協会は加入者１０万社で６００億円のプールがあり、利息や運用で毎年１０億円ほど運用益があり、その範囲なら、弁済金を負担しても宅建業者への負担はないそうです。過去２０年間は、１年で５～６億円の還付金で済んでいたのですが、去年は９８００００万円の還付金があり、将来的にはカット割負担が出る可能性があるということです。

不動産の売買契約はローンについての知識が重要だということです。一般的には、購入する不動産を売却するといくらになるかという事が前提で、それからの差額が確実に回収できるかどうかがローンの審査が通るかどうかになるそうです。「ローンをつけるから買って」とかいうのが有効なんだそうです。ローンアドバイザーの勉強をすると良いそうです。

個人から個人への不動産の売買には消費税がかかりませんが、不動産屋の持ち物物件の場合、建物には消費税がかかります。

不動産の売買では、土地と建物の金額別にしますが、購入側からすると建物は税金的に償却できるので、建物の比率を高くしたいというのが一般的で、売る側は建物が高いと税金が高くなるので、総額が一緒の場合、建物の比率を安く売りたがるそうです。

売主が不動産屋の場合、不動産屋の立場としては、瑕疵担保２年をつけることと、クーリングオフに注意する事が重要だということです。

売買契約書については空白の乱は、必ず斜め線を入れるか———–線で消しておくようにと言われました。

小切手を受け取る場合は右上に斜め線２本を入れて、銀行渡しにして、裏に会社名を記入すると、落として紛失しても、拾った人が換金する事はできないそうです。

金沢では賃貸の８割が５社で占められているそうです。賃貸の管理手数料は石川県では５％でアーバンホームだと１６０００室程度管理しているそうです。

借地借家法では、部屋を貸していて、賃料を滞納された時に、１年滞納されてやっと、信頼関係が損なわれたとして追い出しができるそうです。でも、なんやかんやで追い出せるのは１年半というのが一般的だそうです。その場合でも弁護士料とかかかって大変だそうです。
追い出し目的に鍵を取り換えたりすると、器物損壊罪に問われたりするそうです。
あまりにも家賃を滞納がひどいので、大家さんが怒ってドアを取り外したという事があったそうです。その住人が法学部の女学生で裁判沙汰になってそうです。その時には、大家が女学生に３００万円程度の賠償金を払う事で和解になったそうです。
鍵を渡してしまった時点で、借地借家法が適用になるので、貸すにあたって慎重に行わないといけないようです。

田上や旭町では高い木１本と低い木１本を必ず植えないといけないという条例があるそうです。

上安原は土壌汚染に注意が必要との事です。

金沢では街灯の上向はダメとかいう条例もあり、景観法の規制も多いそうです。金沢では津波災害区域もかなり広いそうです。

建物の解体は、普通２百万円から３百万円程度でできるそうですが、アスベストが使われていると１０倍かかったりするそうです。

もし開業するなら、早い方が良いと力説されていました。不動産業の社長の平均年齢は７０歳くらいで、不動産業者が段々減っているのに、不動産業の収益は上がっているので、最初はお客が来なくて苦しいかもしれないけど、夜にアルバイトをするなり、なんとか凌げば、きっとやっていけるということでした。

やっぱり最初は買い手の仲介から始めるのが良いそうです。

起業において若い人と、高年齢の人の場合の補助金の額が凄いそうです。女の子が起業する時、補助金が２千万円出て、それを元にして金融機関から２千万円融資されて、別のスポンサーから１千万円出資してもらい、無一文なのに５千万円で起業したなんて話もあるそうです。しかも会社として補助金が出て融資されているから、失敗しても借金が残ったりするリスクなく起業できているとのことです。補助金は要チェックですね。

最近は、雑誌や新聞の公告よりFacebookのほうが効果があるそうです。やっぱり人脈が重要ですね。

2017年3月21日

今日、宅建実務講習の終了証が届きました。
試験結果は１問１答、記述式ともに満点でした。
これで、手続きすれば、いつでも宅地建物取引士になれます。
１０月に手続きしようと思います。

2017年10月2日

宅地建物取引士の資格登録の手続きを始めました。宅建の試験に合格してから１年経過すると、講習を受けないと宅地建物取引士の資格登録の手続きができなくなるのです。

とりあえず、写真３枚はあったので、住民票と身分証明書（本籍の市町村が発行）と登記されてないことの証明書（法務局が発行。成年被後見人及び被保佐人ではないことを証明する）を入手しました。いずれも３００円で合計９００円です。

あとは県の土木部建築住宅課に登録手数料３７０００円の県証紙を添えて手続きに行くだけです。申請してから登録まで１か月程度かかるそうです。登録の有効期間は永久です。

登録が完了すると、宅地建物取引業協会で宅地建物取引士証の交付を受けないといけません。

2017年10月3日

県の土木部建築住宅課に登録手数料３７０００円の県証紙を添えて手続きに行きました。
直接の担当者が不在だったので、確認しなければいけない事があれば、連絡するということでした。
特に問題がなければ、１か月くらいで登録できるということでした。

2017年11月7日

県の土木部建築住宅課から登録完了の通知が来ました。
宅地建物取引士証の交付を受ける場合に、宅建の試験に合格してから１年経過すると講習を受けないといけないそうです。
登録の手続きの際に、宅建の試験に合格してから１年以内だと大丈夫だと勘違いしてました。危ない！危ない！
１１月３０日までに手続きしないと講習を受けないといけなくなります。

2017年11月10日

石川県宅地建物取引業協会に４５００円分の県の証紙を持って、宅地建物取引士証の交付申請に行ってきました。
２週間程度で、宅地建物取引士証ができるそうです。

2017年11月28日

石川県宅地建物取引業協会から宅地建物取引士証ができたとの連絡がありました。

2017年11月30日

石川県宅地建物取引業協会へ宅地建物取引士証を取りに行きました。
登録年月日は１１月２日で５年後の１１月１９日まで有効になっていました。
受け取る時にリストに捺印したのですが、昨日は２人、今日も２人になっていました。
この時期に受け取るという事は去年合格した人だと思いますが、宅建の試験に合格してから１年ギリギリに登録しようと考える人は結構いるんですね。

2020年9月3日

「読み上げ可能な単語帳・単語カードは便利」のcvsデータを公開しました