「空き家を買って不動産投資で儲ける 三木章裕著」を読みました。
格安の空き家を購入してリニューアルして賃貸すれば、いかに資産を増やせるかという内容です。「金持ち父さん貧乏父さん」の日本版って感じです。
利回り１５％は確保して、老後までいっさい家賃に手をつけず、怠りなく不動産投資を続けていくことです。
木造住宅は法定耐用年数は２２年で、中古を買ってから４０年たっても貸し続けることのできる色あせない物件を購入する事です。
日本の在来工法の住宅は、定期的なメンテナンスさえすれば１００年以上もちます。
購入ポイント
・賃貸人口が増えているエリア
・周辺物件のまどりや家賃をちょうさしてそれ以上の優位性がある。たとえば、家賃、部屋の広さ、南向き、駅近など
・将来のリスク、近隣に新しい競合物件が増えないところ
・融資が受けられやすい担保（積算）価格が売却価格より高い物件
土地の積算評価の目安は路線価÷０.８
建物の建築単価（木造１６万円/㎡ 鉄骨１８万円/㎡ 鉄筋コンクリート２０万円/㎡）×面積×（法定耐用年数から築年数をひいた年数から法定態様年数を割る） 木造は２２年が法定耐用年数、鉄骨は３４年、鉄筋コンクリートは４７年
新築価格×残年数÷耐用年数分＝残存価格 その７０％程度で評価する金融機関が多い
自分の物件の差別化にかけるコストは手を抜いてはダメ（効果のある部分にコストをかける）
他の物件と変わらない家賃で少し質を上げるのが入居者を早く決めるのに有効
ホームアドパーク・ホームズで家賃相場情報が得られる
部屋の状態を中の上にして、家賃は中の下にする
節税対策について
・賃貸建物を法人に所有させる
・家族の会社に管理委託させる
・家族の会社に一括で借り上げさせる
空き室を案内される内見者のために「大家さん」の手紙を目立つところに貼っておくのは効果的
「ご内見ありがとうございます。このたびは***をご覧になっていただいたわけですが、いかがでしたでしょうか？
お客様のご要望は千差万別ですから、当然気に入っていただいた点、またご希望に沿わない点、いろいろあったことかと思います。
しかし、私どもでは、できるかぎりお客様のご要望を反映させて、より快適にお過ごしいただけるよう日々努力することを信条としています。
もし、ご入居の条件等ご要望がありましたら、お気軽にお問合せください
大家 ***」
コメントする