「不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる！ 中村一晴著」を読みました。
元不動産営業員の著者が不動産屋側の事情を書いてます。とても参考になるし一読する価値はあります。
とにかく貸して利益を出す事だけを求めるのではなく、最終的にどうするかの出口まで考えているところが秀逸です。
とにかく多くの売り情報の物件を見て、実際に現地で確認し、見る目を養う事が重要。
売り急ぎの客は不動産屋にとっては儲けるチャンス・・・・売る側からすれば入り急ぎは厳禁
仕入れた不動産にプラスアルファの価値（技術とアイデア）をつけて、相場より高い価値を付加
転売で確実に利益を出すためには３カ月で売却できる物件である事が必要
不動産は買いたい人がいる時に売ってしまうのが得策（最初からいくらなら売っても良いか決めておく）
加工された不動産には手を出すな（リフォームして、かなりの手間代が含まれている）。自分でリフォームしたほうが確実に安く入手できる。
自社物件は加工された物件で２０～３０％割高 仲介手数料がかからなく、実際にかかるリフォーム料が安くつく、すぐ使えるメリットがあっても結果的に高くつく
現状満室のアパートは一時的に満室を装っている（半年タダで貸すなど）物件もある
頼れる専門家（管理会社・建築会社・司法書士）は自分で探すか、複数の業者に聞く
住宅地は３０～５５坪が標準面積。東南角地は人気
隣接地の地主は高く買ってくれる可能性が高い。
中古住宅は土地値+１３００万円以下の建物価が限度
新築のアパート・マンションはリスクが高い 今やアパート・マンションは供給過剰で競争が激しい 経営努力が必要
手持ちの土地を担保に中古アパート・マンションを購入した方が有利
デュープレックス（２戸１棟の２世帯住宅）で１戸に住み１戸を貸すのは有効（１戸は２ＬＤＫ～３ＬＤＫ）
地方でのファミリー対象は１世帯２台分の駐車場が必要
自宅を高く売る方法
1.いつでも内覧できる状態をつくる
2.雑草処理・クロスの汚れ・窓ガラスの汚れ・照明器具のホコリ・水回りの汚れやカビなどを綺麗にする
3.外観を綺麗にする（築１５年以上なら外壁塗装・色のセンスが重要）
4.水回りは特にきれいいにする（トイレの黄ばみ・風呂のカビ・キッチンコンロと換気扇の汚れ）
5.部屋を明るくする
6.生活臭を消す
7.畳の部屋を減らす（簡易式のフローリングかカーペットでも可能）
8.風呂の追い炊き・カラーモニターホン
9.雨漏りをなくす
10.家具付きでコーディネート
11.明日から生活できるようにする
１～６は必須 半年でリフォーム工事費を回収できるのがポイント
物件資料・広告は自分で作る
入居者の選定は最終的には自分で
土日祝日に営業していない不動産業者は避ける
管理契約書の内容で注意する事
・期間契約は自動更新ではなく、何もなければ解約で１年ごとに契約する方式が望ましい
・管理料は入居している賃料を基の％で
・家賃の回収・送金は、早めに 滞納に対応しやすくする 最適はカード引き落とし
・契約してよい人の条件を明確に
・敷金は管理会社に預けない
・入居者とオーナーの負担する内容を記載
・リフォームはオーナーが自由に行える
・入居者募集は他の業者もできる契約に（契約書作成費は管理会社に１～２万円支払う）
コメントする