金沢で空き家を買う

空き家を買ってリフォームして大家に お金持ちで無くても家を持てる そのためのヒントにと 実体験する企画です。 2018.10.14開設

「不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!」を読んだ

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!  中村一晴著」を読みました。

元不動産営業員の著者が不動産屋側の事情を書いてます。とても参考になるし一読する価値はあります。

とにかく貸して利益を出す事だけを求めるのではなく、最終的にどうするかの出口まで考えているところが秀逸です。

とにかく多くの売り情報の物件を見て、実際に現地で確認し、見る目を養う事が重要。

売り急ぎの客は不動産屋にとっては儲けるチャンス・・・・売る側からすれば入り急ぎは厳禁

仕入れた不動産にプラスアルファの価値(技術とアイデア)をつけて、相場より高い価値を付加

転売で確実に利益を出すためには3カ月で売却できる物件である事が必要

不動産は買いたい人がいる時に売ってしまうのが得策(最初からいくらなら売っても良いか決めておく)

加工された不動産には手を出すな(リフォームして、かなりの手間代が含まれている)。自分でリフォームしたほうが確実に安く入手できる。
自社物件は加工された物件で20~30%割高 仲介手数料がかからなく、実際にかかるリフォーム料が安くつく、すぐ使えるメリットがあっても結果的に高くつく

現状満室のアパートは一時的に満室を装っている(半年タダで貸すなど)物件もある

頼れる専門家(管理会社・建築会社・司法書士)は自分で探すか、複数の業者に聞く

住宅地は30~55坪が標準面積。東南角地は人気

隣接地の地主は高く買ってくれる可能性が高い。
中古住宅は土地値+1300万円以下の建物価が限度

新築のアパート・マンションはリスクが高い  今やアパート・マンションは供給過剰で競争が激しい  経営努力が必要
手持ちの土地を担保に中古アパート・マンションを購入した方が有利

デュープレックス(2戸1棟の2世帯住宅)で1戸に住み1戸を貸すのは有効(1戸は2LDK~3LDK)

地方でのファミリー対象は1世帯2台分の駐車場が必要

自宅を高く売る方法
1.いつでも内覧できる状態をつくる
2.雑草処理・クロスの汚れ・窓ガラスの汚れ・照明器具のホコリ・水回りの汚れやカビなどを綺麗にする
3.外観を綺麗にする(築15年以上なら外壁塗装・色のセンスが重要)
4.水回りは特にきれいいにする(トイレの黄ばみ・風呂のカビ・キッチンコンロと換気扇の汚れ)
5.部屋を明るくする
6.生活臭を消す
7.畳の部屋を減らす(簡易式のフローリングかカーペットでも可能)
8.風呂の追い炊き・カラーモニターホン
9.雨漏りをなくす
10.家具付きでコーディネート
11.明日から生活できるようにする
1~6は必須  半年でリフォーム工事費を回収できるのがポイント

物件資料・広告は自分で作る
入居者の選定は最終的には自分で

土日祝日に営業していない不動産業者は避ける

管理契約書の内容で注意する事
・期間契約は自動更新ではなく、何もなければ解約で1年ごとに契約する方式が望ましい
・管理料は入居している賃料を基の%で
・家賃の回収・送金は、早めに  滞納に対応しやすくする  最適はカード引き落とし
・契約してよい人の条件を明確に
・敷金は管理会社に預けない
・入居者とオーナーの負担する内容を記載
・リフォームはオーナーが自由に行える
・入居者募集は他の業者もできる契約に(契約書作成費は管理会社に1~2万円支払う)

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