激安物件を購入し、リフォームして使うというのは裕福でなくてもマイホームを持つ有効な手段なのですが、自分で住まなく、販売・賃貸して収益を得るというのも有効な手段です。
「空き家は使える！ 戸建て賃貸 テッパン投資法 サーファー薬剤師著」を読みました。
利回り１５％以上を目指すには、激安（３００万円程度）で戸建て住宅を購入し、リフォームも可能な限り自分で作業し安くあげるのが必須だということです。
筆者は購入した戸建て物件の価格は一戸当たり３１８万円（土地付き）という事です。
やっぱり自分でリフォームするというのがポイントのようです。
最低限のリフォーム（壁や床）だけしてリフォーム自由にして売るのも良い。
井戸は避けた方が無難。
場合によっては外壁塗装（２０年に１回は必要 ５０～８０万円）が必要。放置すると雨漏り・シロアリ。
外壁塗装するなら屋根の塗装（２０万円程度）も一緒にしたほうが良い。
雨漏りのチェックは室内の壁や天井のチェック。
トイレドア、浴室ドアのドア枠もチェック。
床鳴りもシロアリの可能性。 シロアリ駆除は１０万円程度
水準器で傾きのチェックも重要
いくらの家賃をいただけるかが基本で、物件をいくらで買うかの指標にする。
借金するなら担保なしでも２０００万円借りられる政策金融公庫。ただし日本政策金融公庫は融資期間が短い（長くても１０年、１５年）。
実質利回り１５％以上を目標。初期費用（仲介手数料・登記費用・固定資産税）で物件価格の１０％程度はかかる。
築２０年程度の物件がねらい目。
戸建ては、騒音などのクレーム、家賃滞納などのリスクが少なく長く住んでくれる。
戸建ての主な入居者はファミリーで入居期間の平均は６年。独身者の入居期間の平均は４年。戸建ては不良入居者が少ない。
エコキュートは１０年が寿命。プロパンに替えた方が無難。
トイレは下水・浄化槽を確認。汲み取り式は不可。
チッチンのリフォームは３０万円程度、浴槽のユニットバスは５０万円。
キッチンはカッティングシートを貼ったり棚の取っ手を変えるだけでも効果的。
浴室は浴槽塗装だけでも効果的。
お風呂場のアクセントシートも効果的。
ファミリー向けは３ＤＫ、３ＬＤＫのスペックが需要が多くリフォーム費用も安くつく。
国の補助「住宅セーフティネット整備推進事業（高齢者や障害者を優先）」はリフォームの３分の１（上限１００万円）の補助
滞納トラブルの対策は家賃保証会社（１か月の家賃の５０％程度の掛け金で２年間の保証） 物件の管理は不動産管理会社（家賃の５％）
ネットで長期間売りに出されている物件は大幅な指値が通る場合あり。
一般的には指値８％引き程度は通りやすい。
木材在来工法の戸建ては欠陥住宅を見分けやすく修理も比較的安く済む
登記費用は司法書士事務所によって２倍近く違う事もある。
地方は駐車場付き、もしくは駐車場が借りやすいというのは必須
アパートは近くにアパートが無いのは、需要が少ないからなのでデメリット、戸建ては近隣に賃貸物件が無いのはメリット
競売物件は内見できなく保証金も必要で、最近は個人での参加も増えてきて意外と安く買えない。仲介手数料や司法書士の手数料はかからない。
競売前の任意物件は安く買えるが債権者の承認に時間がかかる。１か月程度は最低かかる。
賃貸で売主に住み続けてもらう（リースバック）のもリフォーム料金がかからないので魅力
格安物件は買い付け競合が多く、電話（夜間ＦＡＸ）で買い付け
買い付けは取り消してもペナルティはないが、信用を無くすので、買う意思が強い場合のみ
検索で探す場合は戸建てだけでなく、土地でも探すと古家付の場合もある。
木造ならリフォームが可能。
賃貸物件のエリア選択要素は人口が増えている、空き室が多くない、家賃相場、浸水・冠水リスク、
内見して断られる事が続いた場合、理由を聞いて改善
火災保険と地震保険は重要。
古い建物は施設賠償責任保険は安くて安心（火災保険の特約）
家賃の値引き依頼に対しては、家賃を下げるより、一か月分の賃料無料の方が物件価値が下がらなく有利。
物件写真は、部屋の隅の低い位置から広角レンズで撮影、照明をつけて撮影、日中の一番明るい時間帯に自然光で撮影。
照明を明るめのものを使うのも綺麗に見えるので効果がある。
ペット可は入居者を探しやすいが、猫は建具をひっかくし、うさぎも室内放し飼いは噛みつきで絨毯や建具を傷める。
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