「ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 加藤ひろゆき著」を読みました。加藤ひろゆき著の本では３冊目です。
加藤ひろゆき著の最初の著書でもありますが、加藤ひろゆき著の本の中では、一番参考になりました。
物件を選ぶ基準
・現金で決済できる範囲
・古い物件でも現状が満室、あるいは満室に近い
・目標利回り３０％以上、もしくはその利回りまで値引き可能
・あと１０年くらいはしっかり建っていそう
・１部屋当たりのリフォーム代が家賃の半年以下
・引き渡し時に満室だと購入直後のリフォーム代がほとんどかからない
・手入れがされている
・購入後のリフォーム費用が推定５０万円以下で稼働
・値引き交渉が出来る事
水回りのチェック
・蛇口という蛇口はすべて開ける
・上水道・下水道の稼働の確認
・電気・ボイラーの稼働確認
５００万円から１０００万円の物件で利回り３０％以上がお奨め
・頑張れば現金決済
・諸費用が安い
・固定資産税が安い
・仲介手数料が安い
・ロットが小さく業者があまり参入しない
・もし失敗してもなんとか回復できる
・いざという時、売却しやすい
・小規模物件なので自分で管理ができる
訳アリ物件
・旗竿地・再建築不可・傾斜地・田舎・駐車場無し・古い・残置物あり・ボロい・汚い・クサい・汲取り式トイレ・住人が変
半径５０ｋｍなら自分での管理も可
畳をめくって、床を確認すると、ブスブスと足が沈んでいくような物件は不可
不動産屋への質問のポイント
・なぜ売りに出ているのか（売却を急いでいるか）
・売主さんはどんな人
・物件の手入れ
・過去の入居率
・近所の環境
・冬季間の雪の状況
・土地の価格と過去の変動
・値引きは可能か
・外壁の状態
・室内の状態
・いくらで貸せるか
近所の住民からの情報は重要
ケルヒャーの高圧洗浄機（２.３０）は便利・インバクトドラバー（１２V)も便利・
電球は明るいのに変える（トイレ、風呂以外）
リフォーム費用
・便座をウォシュレットに約３万円・フロリング１部屋に６万円から１２万円・セキュリティライトの設置は１基２９８０円・敷地に砕石は１平米３０００円から１万円・シーリングライト４０００円より・電球を１００ワットに１個１３０円・芳香剤を置く・入浴剤とシャンプーとせっけんとヒゲソリなどの備品を複数で設置、カップラーメン・カップ茶漬けなどをサービスで設置
ナラ材のフローリングは明るくてお奨め
寒冷地の内装は暖色系（淡い黄色など）
ウォシュレットの台座だけ交換（新品のシールは貼ったまま）
室内は水性ペンキ
敷金ゼロキャンペーン実施中の広告
前入居者が残していった机・イス・冷蔵庫・電子レンジのプレゼント
不動産屋へのご祝儀は効果的
・鬼のような指値が通った時には２～３万円
・入居者が決まった場合には１～２万円
・業者の車で物件を一緒に見学したが購入しなかった場合２千円
・入居者が直前でキャンセルになった場合１０００円
物件の空き部屋には内覧者のために「レジャーロック」で合鍵を用意
賃貸物件の写真や図面を用意して不動産屋に営業
戸建てのメリット
・大幅な値引きが出来る可能性がある
・市場での需要が高い
・やや立地条件が悪くても入居者が決まる
・入居者に物件を管理してもらえる
・いつか売却しなければいけない時でも、自分で住み人も購入するので市場が広い
戸建てのデメリット
・古い物件であれば修繕費がかかるが、家賃に対しての修繕費の比率が高い場合がある
コメントする