金沢で空き家を買う

「山田式元祖勝ち組大家術　山田里志著」を読みました。

利回り１８％以上、稼働率８０％以上、築１０年以内（木造１０年、鉄骨・ＲＣ１５年）を目安に物件を探す
投資先の地域を分けてリスクヘッジ（起業の倒産・移転・縮小による派遣切り、凶悪犯罪の現場等、天災、災害）

銀行評価の計算実例
・建物の建築単価（木造１５万円/㎡）×面積×（法定耐用年数から築年数をひいた年数から法定態様年数を割る）　　木造は２２年が法定耐用年数、
新築価格×残年数÷耐用年数分＝残存価格　その７０％程度で評価する金融機関が多い

事業性からの可能性
・家賃×空き室率（０.６～０．７）＞支払いローン

解体費用　　ＲＣ等で坪１０万円　木造で坪５万円

エレベーターのメンテナンス費用は１部屋分の賃料程度かかる

管理会社の委託料が５％以内で信頼できる業者を選ぶ（遠距離の賃貸物件は管理会社の選択が重要）

初めての物件で融資が通らない場合は日本政策金融公庫

防犯対策で人気　　ディンプルキー・センサーライト・防犯砂利・モニターフォン

銀行との交渉は、だましが多いので、FAXで証拠を残すなどの対処が必要

融資のOKを貰ってから価格交渉

不動産屋への顔出しとお土産の持参で情報収集。成約時の担当者へのお礼を提案すると効果てきめん

この部屋なら自分が住んでみたいと思う部屋を提供

成功した大家さんの実例がいろいろ掲載されていますが、なんせ資金の無い人が激安の物件に投資して大家になったという本は、だいたいが１０年以上の発刊なので、今の時代でもどうなんかなあと思い、ブログなどチェックしてみました。

著者の山田里志氏のブログは大家関連のブログは２０１３年４月で更新が止まっていて、その後政治っぽいブログを運営していましたが２０１６年８月で更新が止まっています。

カリスマ大家たちの集まりのＲＩＧというのは完全な法人になっていてコンサルタントっぽい業務をしているようです。

その他の大家さんのブログをチェックしてみましたが、ほとんど生き残っていて発展中のようです。

http://kashiya.blog.jp/ がリフォーム修繕などの説明があって特に気に入りました。