「不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ 広瀬智也著」を読みました。
この本は他の一連の大家さん物とはポイントが違っていて、大家ににおける経済学みたいな感じです。
ちょっと難しい部分もありますが、大家さんという経営について知っておいたほうが良い事を幅広く掲載しています。
大家さんというものを、あくまでも経営として見ているので物件の自主管理には否定的です。
著者は、最終的には、手持ちの物件をどう始末するか、キャッシュフローを回して、お金を借りやすくするにはどうすれば良いかと、そいうような事を重要視しています。
他の本でも、よく触れられているのですが、不動産経営はチームが大切なので、良い専門家（仲介業者・管理会社・弁護士・司法書士・税理士・リフォーム会社・建築士・コンサアルタント・銀行員・保険）とのつながりは重要。
正しいキャッシュフロー
課税所得額＝（家賃収入－経費－ローン返済利息－税金（固定資産税）－減価償却費）
年間に残るお金＝課税所得額－税金－返済元金＋減価償却費 ・・・・最大にする事が重要
投資効率（ROI) 投下資本利益率・・・最初に投入した自己資本を１年でどれだけ取り戻せるか？
年間キャッシュフロー÷自己資金×１００
物件を売却して残る資金の計算例
手元に残るお金＝売却価格－ローン残高－諸費用－税金
手元に残るお金－最初の自己資金＝実際の売却益
銀行の木造建築に対する評価は低く、ＲＣに対しては高く評価
コンテナ（貸倉庫）は土地の固定資産税は更地と同じで高い
空いている土地を活用する場合、一番よくないのはハウスメーカーや銀行などの営業マンの言いなりになること。
サブリースは途中で家賃保証金額を下げられる可能性が高い
クレーム対応など、お金を出すことが必要なときには、惜しまず迷わず、パッと払ってしまったほうがいい
仲介に弱い不動産会社に頼む時には、広くほかの業者にも情報を流してくれるように、しっかりと交渉する事が必要
合鍵を大量に作ってマイソクの見本と一緒に仲介業者に渡していくと他の仲介業者も紹介しやすい
中古の鉄骨造りの物件（特に１９７０年から９０年）はアスベストに要注意
鉄筋はヒビ、シミだけでなく雨の降った翌日の赤さびも要チェック
滞納にたいする対応は１か月以内に必ず処理
原状回復とトラブルをめぐるガイドライン
貸主負担
フローリングの色落ち、家具の設置による床カーペットのへこみ設置跡、壁紙の画鋲・ピンなどの穴、クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニ、網入りガラスの亀裂、浴槽風呂釜などの取り換え、トイレや台所の消毒、全体のクリーニング、冷蔵庫後部の黒ずみ、フローリングのワックスがけ、借主設置のエアコンによる壁のビス穴、壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの畳やクロスの変色
借主負担
借り主の不注意で雨が吹き込んでのフローリングの色落ち、カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ・カビ、壁などのくぎ穴・ネジ穴、クリーニングで除去できないタバコのヤニ、通常を超える台所の油汚れ、清掃を怠った風呂・トイレ・洗面台の水垢カビ等、天井に直接付けた照明器具の跡、引っ越し作業で生じたひっかき傷、飼育ペットによる柱などのキズ、タボコの畳の焼け焦げ
滞納トラブル対処
ハウスコム（入居者が支払い） 保証人が無い場合
管理手数料 大家がどちらが支払いするかを決める
マンション建築で建築費の消費税を還付するには建築中の工事現場にジュースの自動販売機を置いて消費税の課税事業者（課税事業者選択届出書）になる。但しマンションの建築の年に非課税の売上が大きいと還付される比率は下がります。
相続対策 アパートやマンションなどの賃貸物件は物納できないので、売却用の物件とか物納できる土地の確保が必要。 大きい土地の場合、相続税として物納できる土地を残して建築する
角地は評価額が高いので、角地と角地でない土地に分割し２棟建てると片方の土地は評価を下げられる
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