金沢で空き家を買う

お金の大学という本を見ていたら、賃貸料を節約する方法っていうのがあって、

1.賃貸契約時に、複数の仲介業者に見積もりを取る。
2.相見積もりを参考に適正料金で契約するよう交渉する。

というのがありました。

仲介手数料は上限は原則家賃の0.5か月と法律で決められているのに上乗せする業者が多い。
実際に、宅建業法では不動産業者が受け取れる手数料は、貸し手側から５％、借り手側から５％が上限で、特別に了解が得られた場合のみ借り手側から１０％を上限に手数料を受け取れるということになっています。
金沢では、そういう説明なしに、当たり前のように借り手に１０％の手数料を請求している事例が多いようですが、これは違法です。
石川県にも確認しましたが、黒に近いグレイだと言っていました。

火災保険は不動産業者が保険会社を指定する場合も多いようですが、マージンをとるためのぼったくり保険が多い（保証が薄くて価格が高い）
火災保険によっては、引っ越し時に壁に物をぶつけた傷や、子供が落書きした、うっかり物を落として洗面台を壊してしまったというような場合にも対応できる（借家人賠償の不測かつ突発的な事故による破損・汚損）場合があるので、よく検討して選ぶのが良いです。

退去費用も、クロス、床、ダボ、洗面台、諸経費など経年劣化まで請求される場合があるので、要注意です。

引っ越し業者は大手引越会社は割高

など納得できる記述がありました。

あなたの持ち家が危ない　山下隆盛著　を読みました。
リフォーム関連の業者の本なので、家を手入れすれば長持ちしますという内容です。
基本は外壁と屋根がポイントとういことです。

サイディングの外壁は触ってみて白い粉がつくようなら、かなりの劣化なので塗り替えが必要。
基本的には１０年。窯業系サイディングは３０年間塗り替え不要。
基材が水を吸ったサイディングは水分を吸ってしまうと塗り替えしてもすぐに剥がれ落ちる。

２０００年以前にサイディングを使った家は「直張り工法」で施行されている場合が多いので「外壁通気構法」に張替えが適切。

屋根はｓレートぶきは１０～１５年で塗り替え、金属板ぶき１５年前後が塗り替え、粘土瓦ぶきは３５年で張り替え、アスファルトシングルぶきは３０年で張り替えが必要。

家の３０年の主なメンテナンスプラン
５年
　シロアリ対策（合成殺虫剤防蟻１５～２０万円　　ホウ酸防蟻なら２５～３０万円）
１０年
　屋根（ストレート）表面塗装　４０～５０万円
　畳表替え　５～６万円
　外壁（モルタル）表面塗装　８０～１００万円
　外壁（サイディング）表面塗装　８０～１００万円
　外壁（シーリング）打ち替え　１５～２０万円
　ベランダ防水　１０～１５万円
　雨どい（表面塗装）　１０万円～
　シロアリ対策（合成殺虫剤防蟻１５～２０万円　　ホウ酸防蟻なら不要）
１５年
　屋根（ストレート）表面塗装　４０～５０万円
　お風呂交換　１００～１５０万円
　トイレ交換　１５～２０万円
　キッチン交換　５０～１００万円
　洗面台交換　１０～２０万円
　給湯器交換　１５万円～
　ガスコンロ　１０万円～
　シロアリ対策（合成殺虫剤防蟻１５～２０万円　　ホウ酸防蟻なら不要）
２０年
　屋根（ストレート）表面塗装　４０～５０万円
　畳表替え　５～６万円
　外壁（モルタル）表面塗装　８０～１００万円
　外壁（サイディング）表面塗装　８０～１００万円
　外壁（シーリング）打ち替え　１５～２０万円
　ベランダ防水　１０～１５万円
　雨どい（表面塗装）　１０万円～
　シロアリ対策（合成殺虫剤防蟻１５～２０万円　　ホウ酸防蟻なら不要）
２５年
　屋根のすべての素材の点検
　シロアリ対策（合成殺虫剤防蟻１５～２０万円　　ホウ酸防蟻なら不要）
３０年
　すべての屋根のふき替え　２５０万円
　外壁（モルタル）表面塗装　８０～１００万円
　外壁（サイディング）張替え　３００万円
　外壁（シーリング）打ち替え　１５～２０万円
　ベランダ防水（重ね塗り）　２５万円
　お風呂交換　１００～１５０万円 　
　トイレ交換　１５～２０万円
　キッチン交換　５０～１００万円
　洗面台交換　１０～２０万円
　給湯器交換　１５万円～
　ガスコンロ交換　１０万円～
　クロス全面張り替え　１３０万円
　ドア交換　１００万円
　フローリング交換　３２０万円
　畳交換　１０万円
　シロアリ対策（合成殺虫剤防蟻１５～２０万円　　ホウ酸防蟻なら点検）

なんか、ため息が出ます。建物を維持するのはとてもお金がかかるということです。
おおざっぱに２５年住んで、その間のフルリフォーム代が１９００万円とのことです。
１か月６３,３３３円です。
それに加えて、住宅ローンの負担が加わります。
しかも３０年目に、高額な費用負担が待っています。
借りるのと、どっちが得だということになります。この本では、持ち家で、きちんとメンテナンスして住んだ方が有利だと主張しています。

一般社団法人住宅リフォーム推進協議会の「地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト」でリフォームに関する補助金を検索できる。

訪問販売の業者は避けた方が良い
見積もりに、詳細を明記しなく一式で金額を記載する業者は避けた方が良い
外壁の工事なら、シーリングの打ち直し（取り換え）も入っているのか、何回塗るのですかくらいは最低限確認の必要あり（シーリングは不可欠、外壁は下塗り・中塗り・上塗りの３回塗るのが基本）
屋根については足場を組んで施工するか、えん切りは何で行うか、ふき替えの場合は防水紙の写真を撮ってくれるかの確認が必要
施工中の家を見せてもらって、ゴミが散らかっていないか、職人がきびきびと動いているか、見学するのが有効

家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本　を読みました。公認会計士である千日太郎氏の書いた本です。
家を買う際に知っておいた方が良い知識を幅広く判りやすく書かれています。
内容をピックアップすると、以下のような感じです。

物件選びと同じくらい重要な「取引相手」の選び方
不動産に掘り出し物はありません 「賃貸か持ち家か？」問題は貸借対照表で考えてみる
「家賃程度の支払いで新築マンションが手に入る」のウソ
「無理なく完済できる住宅ローン」の４つのルール
住宅ローンのボーナス払いはメリットがまったくない
「退職金で完済する」は老後破産の危険大
価値の下がらない物件の選び方と営業マンとの交渉術
土地の資産価値がわかる「立地的成果計画」とは
「新築マンション」のモデルルーム見学で注意すべきこと
「中古住宅」を購入するときの注意点
「リノベーション」向き中古マンションの選び方
「注文住宅」を建てるときの業者選びの心構え
金利動向に左右されない住宅ローンの組み方
変動金利の上昇リスクに備える
固定金利は結果的に「割安」になる
当初固定金利は一定期間後、少し高めの変動金利になる
「元利均等返済」と「元金均等返済」ではどっちが得か
「ペアローン」と「収入合算」のメリットとデメリット
万が一に備えるための保険に何を求めるか
住宅ローンで加入が強制となる「団体信用生命保険」について
「地震保険」は必ず入るべき
「住宅ローン控除」は利息を国が肩代わりしてくれるお得な制度
住宅ローン控除を受けられる間は繰り上げ返済はしない
親からの資金援助を利用して賢く家を買う方法
「フラット３５」の金利引き下げ制度を利用して固定金利を大幅に引き下げる
知らなければ、申請しなければもらえない「すまい給付金」「自治体の補助金」

「ペアローンと収入合算」と、財形貯蓄については、もう少し詳しく書かれていると良かったのにと思いました。
相続時精算課税について、触れられていなかったのも惜しいなあと感じました。
全体的に、それほど深いことまでは書かれていないので、詳しく調べたい部分はネットで検索すれば良いと思います。

筆者は、ブログ「住宅ローン無料相談ドットコム」を運営しており、無料相談に応じているようなので利用するのも良いかと思います。

プロが教える資産価値を上げる住まいのメンテナンス　印南和行著　を購入しました。

建設会社の現場監督と一級建築事務所、不動産投資会社を経験した筆者が、建物を長く使う上で必要なメンテナンスをテーマにした本です。
全体的に定期的なメンテナンスやインスペクション（建物アドバイザー）が大切ですよという内容で、自社の宣伝的な意味合いもある本ですが、シロアリや雨漏りについて参考になる点も多かったです。
こういう本を見て思うのですが、写真が白黒なんですよねえ。
ちょっとピンとこないところもあります、
掲載の写真のカラーをネットで見れるような配慮が欲しいところです。

「不動産凍死しないための大家の投資の教科書を読んだ　安藤しげき著」を読みました。
２０１８年６月に発刊された元不動産会社員が書いた本です。

さすがに新しい本なので、最近の不動産業界の事などにも触れられていて参考になります。
ただ、関東圏についての具体的な情報についての内容や都会の人が地方の物件を購入する時に気をつけないといけない事など、関東圏で新たに不動産投資を始める人へのアドバイス的な色彩が濃いです。

全体的に、銀行や不動産会社などとの関係を良好にする方法というのがポイントで、他の本には触れられていなかった内容もあるので参考になりました。
その他、想定外に費用がかかる事例の紹介なども参考になりました。

短期売買は銀行との関係を悪くするとか、不動産業界やその他の業者に対して、管理費・工事費など値切ると結果的に良い結果を得られない。
将来的に売る事を目的にする場合と、ずっと保有する目的の場合では家賃の設定の対応に違いがある。

不動産投資には運も重要。
不動産投資には時期も重要で、安く買える時期に購入し、高く売れる時に売ると成功するが、その例を参考に同じことをしようとして、時期が合わないと失敗する。

DIYは最初の一回は、勉強になるというメリットはあるが、それ以外は費用対効果の問題もあり、メリットは多くない。

土地の実勢価格は「土地総合情報システム」「スーモ」「アットホーム」で調べる事ができる。

不動産を購入する時にお金を借りる場合の団体信用生命保険は、鬱病の診断をされた人は使えないというのは知りませんでした。鬱病の診断書を提出する場合にはリスクがあるということのようです。

「我が家を簡単リフォーム 」と「我が家を速攻メンテナンス」の学研ムックの２冊をメルカリで購入しました。

「我が家を速攻メンテナンス」は壁・床・建具・窓まわり・水まわり・設備・家具・エクステリアのちょっとしたトラブルを修理するのに役立つテクニックが紹介されています。

知っていることも多かったのですが、範囲が広いので、なるほどと納得することも多々あって参考になりました。
あまり自分で修理することが無く、すぐに業者に頼んでしまう人は、１冊持っておくと役立つこと満載だと思います。

「我が家を簡単リフォーム」は、「我が家を速攻メンテナンス 」と同じシリーズなので内容が重複している箇所も多いのですが、大規模な修理でも意外と費用をかけないで出来るって気になります。
説明がおおざっぱなので、詳しい事は他の本やネットで調べる必要があるようですが、どんなことが比較的簡単にできるのか知ることができます。

塗装に使った道具はすぐに洗わず水を張ったバケツに１番浸けて、その後中性洗剤で洗えばよいというのは初めて知りました。

だから、失敗する　不動産投資【実録ウラ話】　小嶌大介著を読みました。
特に新しい知識は得られませんが、いろんな本で得られる失敗要因を、まとめて読めるって感じです。
・業者の甘言に騙されない（無知ではダメ）
・買い急ぎは厳禁　　良い物件を厳選（欲しい欲しいはダメ）
・最初は小さくリスクの少ない物件から
・競合が多すぎて賃貸料が下がっている地域は要注意
・そもそも賃貸需要の無い地域はダメ
・賃貸料は周りの相場や環境を把握して決める（外的要因の認識は重要）
・メンタルが重要（やる気がないと続かない　特にＤＩＹは精神力が必要）
・資金は余裕をもって

まあ、当たり前の事を当たり前に書かれていますが、実例をもとに書かれているので理解しやすいと思います。

「みんなのリノベーション　中谷ノボル薯」を読みました。
10年以上前に書かれた本なので古さは感じますが、中古物件を探すところからリノベーションして税金がかかるところまで初歩的なところを幅広く判り易く書かれています。

もうちょっと物件選びと建物のリノベーションについて多く書かれていると良いのですが、参考になった部分も多かったです。
読む価値はあると思います。

「住宅メンテナンスのツボ 玉水新吾・都甲栄充著」を読みました。
住宅メンテナンスの担当者向けなので、判らない専門用語が当たり前のように出てきますが、完全に判らないながらも、とても参考になります。

手抜き工事をされると、どういう状態になるかなども詳しく説明されています。
でも、建物には定期的なメンテナンスが必要である事がくどいほど説明されていて、建物の維持にはお金がかかるものだなあと気が重たくなっちゃいました。

自分の家を建てる前には、一度読んでおいた方が良いと思います。

不動産投資 成功の実践法則50　長嶋修・さくら事務所著　を読みました。
不動産投資の本として読もうと思っていた最後の本です。

不動産投資に関して幅広く、具体的に書かれているので、とても参考になります。
2017年1月に発刊された本なので、不動産投資の現状についても的確に書かれていて参考になります。
不動産投資に興味を持った人が最初に読むのに最適な本だと思います。

自治体の居住誘導地域を確認して地域を選ぶ

「HOME'Sプライスマップ」は理論上の「売買価格」「賃料」についての参考価格の参考になる

狭小物件はリスクが大きいので避ける。ワンルーム投資は危険。

良い工務店を選ぶ基準として、現場の整理整頓の具合と工事の品質は比例の関係
建設業免許を持っている工務店の財務面のチェックは都道府県庁でチェックできる

サブリースはリスクが大きい
賃貸業を行う大家は「事業者」とみなされ、消費者契約法の対象外

初心者は少額からスタートして、入居づけやリフォームなどを、ひととおり経験するのが良い

「不動産ジャパン」はREINS（レインズ）登録時に希望すれば、すぐに掲載されるので、掘り出し物が見つけやすい

ネガティブ施設
ゴミ焼却、下水処理場、火葬場、葬儀場、ガスタンク、火薬類貯蔵庫、危険物取扱施設、悪臭・騒音・振動のある工場、高圧線鉄塔、墓地、ガソリンスタンド、反社会的団体の施設、養豚場・養鶏場、線路、宗教施設、ゴミ屋敷、大気汚染・水質汚濁・土壌汚染の原因となる施設、風俗店、大型車両の出入が多い施設

不動産屋に地域の市場のニーズ、御社の管理物件の入居率、物件がいくらの家賃設定なら決まるか聞くのがお奨めで3軒程度の不動産屋から意見を聞くのが良い

マンションは修繕積立金・管理費の滞納をチェック、エントランスの清掃具合・掲示板の掲示物・駐輪場の整理・ゴミ置き場の整理整頓のチェックは重要


外観チェック
外壁のヒビ、塗装を触って粉がつかないか、タイルの目地のひび割れ、タイルの欠損、タイルの浮き、サイディングの間の目地のヒビ、窓と壁の間の隙間とヒビ割れ
屋根のチェック
はがれ・ひび割れ・破損、防水層のふくれ、ほとりのたまり、雑草、ドレーンの詰まり、コケ類
ふすまの枠の雨漏りの跡、天井と壁の間の雨漏りの跡、ベランダの下から見える雨漏り跡、壁紙のしみ、天井裏の雨漏りの跡
シロアリのチェック
室内の柱や床下の白蟻の通った後、室内にアリの死骸や羽、売主にシロアリの確認
カビのチェック
かび臭さ、壁や北側の押し入れ内のカビ、天井点検口でのカビ臭さ
水回りのチェック
在来工法の浴室は要注意、水槽に水をためて排水・吐水して詰まりのチェック、洗面台の下のS字間付近の水漏れ、洗面所・キッチン・浴室入口・トイレの床面の床材のふやけ
設備のチェック
電球がつくか、給湯器・ガスコンロの製造年、
基礎のチェック
基礎部分に目立つひび割れ、1階の廊下側の建物と通路が接する角のスペースのヒビや隙間、ドアや窓の開け閉め、ドアを開けた時に自然に閉まることはないか
天井裏のチェック
ひび割れ、雨漏りの跡、カビ臭さ

「不動産投資 成功の実践法則50」は中古物件のチェックの仕方が具体的で参考になります。ただし画像が白黒で小さいのが残念です。

中古物件の不具合状況の画像は、こちらのサイトが参考になります。