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相続関係の民法の大改正



相続関係に関する民法の大改正について、国会で成立したようです。2022年にも施行されるそうです。

・配偶者居住権が新設されるようです。配偶者居住権は現在住んでいる家に、配偶者がそのまま住み続けられる権利です。相続した現在居住の家を配偶者居住権と所有権に分けることによって、配偶者は一生住み続ける事もでき、家以外の現金も従来より多く相続でき、生活資金も確保できるというものです。
配偶者居住権と所有権の配分比率は固定ではないようです。
配偶者居住権は譲渡できなく、配偶者が亡くなると消滅します。

・被相続人の遺産は、遺産分割協議成立前に被相続人(故人)の預貯金を引き出すことはできませんでしたが、生活資金や葬儀代などを被相続人の預貯金から引き出すことが可能になりました。

・結婚期間が20年以上の夫婦に限定して、配偶者間で住居を生前贈与したり、遺贈したりしても特別受益と評価されず遺産分割の計算対象から外れるようになりました。

・相続人ではない親族(例えば息子の妻など)も、被相続人の介護や看病に貢献した場合は金銭請求できるようになりました。ただし、親族が対象で、家政婦などは含まれません。

・ 作成した自筆証書遺言を法務局で保管してもらえるようになったそうです。

・自筆証書遺言が見つかった場合、今までは相続人全員が立ち会いのもと家庭裁判所で検認という手続きが必要でしたが、検認の手続きは不要になったそうです。

・自筆証書遺言は手書きで作成しなくてはならないため、財産目録についても手書きの必要がありましたが、財産目録の部分のみパソコンなどで作成できるようになりました。

金沢市の介護保険サービスの利用者負担が変わる



2018年8月1日から、金沢市での介護保険サービスの利用者負担が変更になり、本人の合計所得金額220万円以上が3割負担になります。
合計所得金額とは、総合課税分(年金や給与、配当、譲渡など)と申告分離課税分(株式の譲渡所得、土地建物等の譲渡所得など)等の所得の合計金額で、扶養控除や医療費控除などの所得控除を引く前の金額です。収入から必要経費等を控除した額になります。

160万円以上220万円未満は2割、160万円未満は1割負担です。

川北町って住民負担が少なく住みやすいですね



ここのところ数年間は読書や資格取得でサイト更新を怠っていたのですが、3月下旬から少しずつ更新をしています。

GoogleMapのアドレスも不適切な部分の変更と、モバイル対応の改造が主だった目的だったのですが、ホームページのデータ自体が古くなっていて実情と合わない部分も多くて、愕然としています。

2001年にきまっし金沢を作り始めて、さすがに17年もたっていれば情報も古くなりますよね。
ホームページは新しいページを作るのは楽しいのですが、更新って面倒なんです。
しかも1000ページ以上あるので、とても完璧には更新しきれません。

でも、すべてのページを更新する事にしました。
GoogleMapのアドレスも不適切な部分の変更と、モバイル対応の改造だけなら10分程度でできるので、半年くらいでできるのではないかなあと思っています。

最近、金沢の暮らし関連のページを更新していたのですが、その中で、金沢近郊の市町村の住みやすさ比較というページの更新をしました。
以前は、金沢市、白山市、野々市市、津幡町、内灘町だけとの比較しか調べていなかったのですが、今回、川北町と能美市も比較の対象に加えました。

国民健康保険に加入している、年収入400万円、39歳以下の夫婦と2人の子供(3歳保育と1歳保育)の世帯で、課税標準額400万円の不動産を所持している世帯をモデルファミリーとして、健康保険料、ゴミ収集、保育料、上下水道料、固定資産税を比較して、地域によって、どれだけ住民負担が違うのかを調べたのです。

それで改めて、川北町の住民負担の少なさを再確認し唖然としました。

住民負担の少ない川北町と住民負担の大きい津幡町では年額で33万円以上の差がある事が判りました。ちょっと酷すぎます。
まあ金沢市と川北町でも22万円以上の差があるんですけど。

小規模な宅地を相続する際の評価額80%減額の特例の見直し



今年(2018年)4月から、小規模な宅地を相続する際の評価額80%減額の特例が見直されました。

相続者自身が持ち家を持っていなくても、相続開始前3年以内に、相続者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある人は80%減額の対象にならなくなりました。

従来は相続人夫婦に持ち家が無ければ、80%減額の対象になっていました。

例えば遺言状で相続人を孫にした場合、被相続人の孫が被相続人の子(孫の親)の持ち家に住んでいても、孫(孫に配偶者がいる場合は孫の配偶者も含めて)に持ち家が無ければ、80%減額の対象になっていました。
改正では、被相続人の子供夫婦が持ち家ありで、被相続人の子供夫婦の持ち家に孫が3年以内に住んでいた場合には、孫に相続させた場合でも、80%減額の対象にならなくなりました。

自分が経営している会社(法人)が所有している家に住んでいる場合も対象になりません。

親が家を購入し、子供に住ませた場合も、子供は80%減額の対象になりません。

相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者も80%減額の対象になりません。
昔は自分が持っていた家の所有が他の人になって、今はその家に借りて住んでいても80%減額の対象になりません。

・既に家を購入した子供が、相続前にその家を孫に贈与する
・既に家を購入した子供が、相続前にその家を親に買い取らせる
・既に家を購入した子供が、相続前にその家を家族で経営する会社に買い取らせる

以上は、すべて80%減額の対象になりません。

平成30年3月31日までに従来の特例の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続に限り、80%減額の対象になるという経過措置があります

家賃を下げる交渉術



家賃を2割下げる方法 日向咲嗣著を読みました。

土地の価格が長期的に下がり続けているという事は、よく聞く事ですが、その割には家賃って変わっていないですよね。

それでもテナントなどは家賃が下がっていて、6か月無料なんて物件も随分あったりするそうです。
それほど下がっていない状況が続いた住宅の賃貸物件も、リーマンショック・東北地震などがあり、人口の減少も顕著になった今、シングルルームを中心に、賃貸が安くなった物件が増えてきているようです。

でも家賃が安くなっているのは、新たに賃貸する場合に限られていて、従来から住み続けている人は昔のままの家賃というのが多いようです。

大家にとっては、空き室になる事が一番困る事なので、値引き交渉すればむげに断る事もないようです。
ただ根拠無しに値段を下げて欲しいというのは効果が薄いようです。まずは自分が住んでいる部屋と同等な物件の家賃はいくらくらいか調べることが重要です。

家賃の調査は、今ではインターネットの賃貸住宅専門の検索サイトで楽に調べることができます。

場合によっては自分の住んでいる建物の他の部屋の家賃まで引っかかる事もあります。その場合は、その部屋に引っ越すという方法もあります。最近では敷金礼金が無料という物件も増えているので、意外に移転費用がからない場合も多いようです。

検索の場合は、あまり条件を絞らないほうが良い物件を探せるので、最初は地域と広さだけから検索するのが良いようです。最初は検索にひっかかる物件が多くて見るのが大変ですが、次回からは公開してからの日数で検索すると新しい情報だけが得られます。

不動産屋に行って調べるより、ネットで自分の希望する条件に合致した物件を探して案内してもらうほうが、わざと条件に合わない物件に案内されることが無く効率よく物件を選べます。

検索サイトで、同じ値段なのに。飛びぬけて新しかったり格安だったり、広かったりする物件はオトリの可能性もあり、同じ物件が複数のサイトから出ていない場合はオトリの可能性があるそうです。

敷金や管理費・更新料・清掃費など条件が違う物件を比較する場合は4年間借りた場合に支払う総額で比較すると良いです。

契約あっても、不増額の特約が無い場合は中途での値下げ要求の権利は法律(借地借家法第32条1項)で保証されている。やだし、近隣にある同じような建物の家賃に比較して不相当に高いなどの状況がある場合に限られます。

値引き交渉において交渉決裂になって困るのは空き室になってしまう大家のほうです。
ただ引っ越しには、敷金・礼金・不動産仲介手数料・引越費用がかかるので、このまま住んだほうが良いか引越したほうが良いかは2年間にかかる住居費総額(今まで住んでいた物件の24か月分の家賃+更新料)で比較すると良いです。

契約更新の案内が来た時に、文書で家賃減額請求の用件を書いた手紙を送るのが、最も有効な値引き交渉のようです。その場合、近隣同種の物件の家賃を根拠に希望額を明記する事が重要のようです。同じ建物内の物件の家賃の値引き交渉の場合は、はっきりとした事例をあげて交渉するのが良いですが、近隣同種の物件のデータで交渉する場合は、言い逃れされる可能性が多いため、はっきりとした事例を出さないのが鉄則だそうです。

交渉に対して、大家側からの返答がなかったり、ゼロ回答の場合は裁判所に家賃減額請求の調停申し込みをする方法があります。申し立て手続きは簡単で費用も安い(数千円)そうです。
調停に持ち込む前に、調停の申し立てをする旨を通告するのが良いです。その時点で解決することも多い。

大家側が裁判所の調停に出てこない場合は、更新の契約書に印を押さないで、家賃だけ払えば自動更新になり、更新料は払わなくても良いです。それ以降は期限の定めの無い契約となるので今後は更新料は払う必要が無くなります。
契約書に印を押さない場合は、出て行かなければいけないと不安を感じるかもしれませんが、そういう事は全くありません。
ただし、期限の定めの無い契約になると、借主が引越する場合には、3か月前からの通知が必要になります。
ちなみに、更新料は大家のためではなく不動産屋の収入という面が大きいようです。
でも、賃貸物件の供給が需要を上回っている現状からすると、将来的には更新料は無くなる運命にあるようです。

結論として、根拠のない家賃の値引き交渉は効果が小さく、長く住み続けて客観的に家賃が高い場合には値引き交渉は有効ですよという事です。

2006年から2007年にはミニバブルが起きて、都市部では賃貸住宅の家賃・不動産価格ともに急上昇しましたが2008年のリーマンショックで吹っ飛びました。
ボロ物件を購入して不動産収入を得るという本は2008年からのものが多いのはリーマンショックで物件が暴落して安く買えて、金利が安かった事も大きなポイントだったのでしょうね。

中古物件を購入しようとする場合は、売り出してからどれくらいの期間が経過しているかで高いか安いか決まると言っても良く、気になる物件をウォッチリストに登録して経過を見ると、どういう物件がどのような価格が適正であるか、判断する目が養われるようです。

「家賃を2割下げる方法 日向咲嗣著」は読む価値のある本だと思いました。