「マイホーム値引き交渉術　松村保誠著」という本を見つけて読んでみました。
マイホームの購入価格を安くするのは、全体からすると割合的には多くなく、その他の費用（住宅ローン、火災・地震保険、リフォーム費用）を安くするのを含めての話です。
ちょっと疑問に感じる箇所もありますが、参考にはなりました。

まず、売りに出ている価格は、あくまでも、この価格で売れれば良いなという価格に値引き予定分を加えた価格なので、５％程度は普通に値引きできるということです。ただ、値引き交渉する時には、個人的事情でも、客観的な根拠でも良いのですが、理由を添えて交渉するのが有利に交渉を進める方法だということです。なお、不動産について勉強して知識があると相手に思わせる事も交渉を有利に進める事が出来る要素になります。
路線価を調べて、建物の新築時の価格を想定して２５年で減価償却する仮定で計算して、おおまかの適正価を判断するのも１つの方法です。
価格の交渉をする場合は購入申し込みする時にするのが一般的だということです。不動産屋にどれくらいまでなら安くできそうか聞くのもありですが、過信することなくあくまでも参考程度にしておくのが良いようです。購入申し込みには希望購入価格を記入します。希望購入価格を記入する場合は、実際に購入した価格より安く書くのが鉄則です。

「マイホーム値引き交渉術」の著者は、購入したい物件に目星をつけた場合、不動産屋に接触するのは得策ではないと主張しています。不動産屋と接触して、名刺を渡したり、名前や連絡先を教えたらアウトです。できれば顔も合わせないようにすることを奨めています。
なぜって、所有者本人と値段の交渉をしたり、格安で仲介して貰える不動産屋を利用するためです。

なんで、不動産屋に接触するのは得策ではないかを知るためには、不動産を不動産屋が仲介して売買する場合の仲介料がどういう仕組みになっているかを知らないといけません。
不動産の仲介料は売却価格もしくは賃貸料によって上限が決まっています。その仲介料を、地主から委託された不動産屋、お客に情報提供したり購入を決意させた不動産屋で分配します。
地主から委託された不動産屋とお客に紹介した不動産屋が同一ならば仲介料のすべてを一社で独占できます。
地主と地主から委託された不動産屋が、仲介契約をする場合には、誰もが地主とお客の間に入って仲介できる一般契約と、地主と契約した不動産屋が必ず間に入らなくてはいけない契約（専属専任媒介契約）があります。厳密にはその中間の契約もありますが大差ありません。実際にはほとんどが専属専任媒介契約を採用しています。

問題は、専属専任媒介契約です。この場合は、必ず地主と契約した不動産屋への仲介料がかかります。この場合、地主から委託された不動産屋とお客に紹介した不動産屋側の仲介料がすべて行きます。
なんでこんな手段を「マイホーム値引き交渉術」の著者が奨めるのか疑問に感じていましたが、ふと気づきました。専属専任媒介契約は３カ月が限度で、地主側から契約の更新を希望しないと更新できません。つまり、更新期間が終わった時点で、地主が更新しない場合には、地主側と直接交渉すれば、仲介料がからないのです。

でも、不動産屋に仲介してもらう事が、お金の無駄かというと、必ずそうとも言えません。不動産を売買する時には、不動産屋は重要事項説明書を作成し、説明する義務があります。不動産に瑕疵や不具合がある場合は必ず、お客に説明しないといけないので、安心です。
不動産屋を通さないで購入すると、不具合に気づかないで購入する事になったりします。

不動産屋と地主が専属専任媒介契約を結ぶ場合は、不動産屋は１週間以内にレインズという不動産屋なら誰もが利用できる情報ネットワークに登録することが義務になっています。
つまり基本的には、どの物件も、どの不動産屋もお客に紹介して媒介できるのです。もちろん、地主側の不動産屋も必ずかかわるので、仲介料は地主側の不動産屋とお客側の不動産屋と分け合う事になります。
つまり、仲介料を安くしてくれる不動産屋に相談して購入・賃貸すれば、仲介料の一部が安くなる可能性がある訳です。

そうことがあるので、無警戒に不動産屋とかかわりを持つと、契約時に、自分も紹介したんだと会っただけの不動産屋が間に入ってきて仲介料の分配を求めるなんて事もありますので注意が必要です。

未完成の戸建て物件は、へたに厳しい値段交渉をすると、工事が雑になったり、安い建材を使われたりするので、注意が必要だとか、中古物件はリフォーム前のを購入して自分でリフォームするのがお奨めだと説明していました。
リフォームは自分で手配した方が安くつくとか、リフォームで雨漏りを隠されたりするというのが理由です。

住宅ローンは不動産屋が奨めるところを無条件には頼まず、そちらは保険として確保しておき、自分でもっと良い条件の住宅ローンを探すのが絶対にお得です。ただ、むやみに何軒もの住宅ローンの金融機関に見積もりを依頼すると、その人は他の金融機関に断られていろんな金融機関に見積もりを頼んでいると判断されて融資を断わられる場合もあるそうです。金融機関の情報共有は結構あるのです。

リフォームが必要な場合は、不動産屋の紹介する業者に無条件に頼むのは得策ではないようです。大抵は仲介料を抜かれるので、高くつく場合が多いようです。自分でインターネットなどで調べて複数の会社から見積もりをとって、頼む業者を決めましょう。見積もりを頼む場合は他の業者にも見積もりを依頼することを言っておくのが安くしてもらえるコツだそうです。ただ安く見積もりしても追加料金をたくさんとられて結果的に高くつくなんてこともあるので、明細書を書いてもらい、どういう場合にどれくらい追加料金がかかるか確認して頼むのが大切です。

不動産屋は他に保険やインターネットの回線の加入を奨めたりする事も多いようです。

不動産屋はいろんな情報をもっていて、いろんな相談をして情報収集するには良いのですが、不動産以外の事を頼むと、ほぼ仲介料を抜かれますので必要以上に利用するのはお得では無いようです。
まあこれは、不動産屋ががめつくて、悪徳だという事では無く、法律で決められた報酬体系からすれば仕方のない面もあります。どれだけ誠実に、お客のために尽力しても、成約しなければ１円も入ってこないんです。しかも広告や看板など諸経費は不動産屋がもたないといけないのが一般的です。
動いた分だけ少しでも報酬があるという事では無く、成約する事が全てなので、どうしても強引になります。
それだけに成約した時に最大限の利益を確保しないと経営がなりたたないという事もあるようです。
不動産屋には、気分を害させることなく、なおかつ必要な事だけでつきあうのが鉄則のようです。

２０１８年２月３日

これから人口も減少し、空き家が増える事が確実なので、空き家について考えてみました。宅建の勉強をする前に、妻の実家が空き家になった時に、居住３年以内３０００万円の控除を受けるために、時間の猶予が無く、まんまと不動産屋の餌食になった事があるので、もともと関心があったのです。

関連の本を探すと「あなたの空き家問題　上田真一著」という本が見つかったので読んでみました。

２０１３年の調査で、全国に空き家が８２０万軒あったそうで、２０３３年には空き家は２０００万軒を超えると予想されているそうです。なんと３戸に１戸が空き家になるという事です。不動産の価格が下がっていくのは必然ですね。
まあ人口が減少しているっていうのも空き家が増える原因でもあるけれど、こういう状況なのに新築住宅が増え続けているのが大きな要因のようです。短期的な景気回復のために、新築住宅をどんどん建てさせる制度を採用しているって面も大きいようです。
それとは別に、相続された不動産を有効利用できない、高齢者が施設に入って持ち家が放置されているという例も多いようです。

空き家は、閉めっきりにしていると湿気が貯まるので老朽化が進み、シロアリが発生しやすくなります。樹木の繁茂を放置しておくと、落葉が雨どいを塞ぎ、雨漏れの原因になります。建材の飛散、不法投棄の増加、やぶ蚊の大量発生、ネズミの被害、放火、不審者の侵入なども起きやすいです。
１か月も放置すると、室内の空気はどんよりしていて、庭の雑草がひどく、やぶ蚊が増えて、ゴキブリの糞や死骸やクモの巣があちこちで見られたりします。夏などは１か月で雑草が人の背丈ほどになる事もあるそうです。

空き家を管理しようとしても、離れている場合は交通費がかかるし、誰かに管理を頼むと毎月の費用がかかります。
使わなくても水道料・下水道料・電気料がかかります。固定資産税・都市計画税もかかります。
最近では、全国の市町村で空き家等対策特別措置法が制定されて、近所から市町村に苦情があった場合に、適正管理を促す助言、次に指示、次に勧告・命令とエスカレートし、罰金や氏名・住所が公表され、最終的に行政代執行が行われます。
ここまで行くと大変な事になります。

空き家を貸そうとすると、そのままでは借り手が付かず、お金を使ってのリフォームが必要になり、それでも借り手が見つかる保証がありません。借り手が見つかっても、給湯器が壊れれば貸主が費用を負担して交換しなければいけませんし、雨漏りがすると高額の修理費がかかる場合もあります。古い家だから、その分安くしているなんて言い訳は通用しません。場合によっては赤字になる事もあります。
空き家を店舗として使われると、固定資産税が高くなります。

空き家を解体しようとすると、解体費用が、一般的な木造住宅の場合でも百万前後の費用がかかります。
地価の安い地域だと解体費用が売却価格より高くなってしまう場合もあります。
空き家を解体して更地にすると固定資産税は６倍になりますし、解体してしまうと、いざ建物を新築しようとすると建築許可が下りなくて建物を建てられないという土地もあります。

空き家を処分しようと思っても、持ち主が認知症になるような事にでもなれば、もうお手上げです。売る事すらできなくなります。

踏んだり蹴ったりです。

どう考えても不動産価格は下がる運命になります。使う予定の無く需要があるか判らないような住宅は、売れるうちにさっさと処分するのが賢明です。

価値が安い不動産は、諸経費を考えると、不動産屋にとっても、赤字になってしまうので扱いを避けたがります。

そういう物件のために、自治体が空き家バンクという制度を実施しています。安くしか売却できませんが経費をかけて持ち続けるよりはましです。

そういう意味では格安で住宅を入手したい人は、空き家バンクに登録されてる物件から良い物件を見つけてリフォームして住むという選択はあるのかもしれません。ただし将来、処分するのに苦労するかもしれません。

２０１８年２月１７日

「空き家管理がビジネスがわかる本　中山聡著」を読みました。

空き家管理は月額ン千円と儲からない。

一軒の空き家管理　毎月１回訪問で外部観察・写真撮影（１５分）、室内状況確認・写真撮影（３０分）、報告書作成（１５分）で５０００円程度

外部観察は屋根・壁・庭など　　　（庭木の折れ・鳥の巣・軒裏の雨シミ・瓦のずれ・ゴミの有無・動物の侵入跡・外壁の傷み・石はね・釘浮き・基礎のひび割れ・換気口の割れ・配管のサビ・配管の水漏れ）
内部監察は床・天井・水回り・雨漏り・湿気・臭気　　（上を見て雨漏りの跡・下を見て床の浮き腐り・侵入の有無）

オプションで郵便物の整理転送・チラシ処分・緊急時巡回・室内状況確認・室内清掃・排水臭気止め通水・窓開け通風・簡単な修理・住宅設備点検・近隣への挨拶・墓参代行

紛失などでもめないよう家財道具は持ち出してもらう・最初に全方向の撮影

湿気は大敵　１階の畳は全部上げる・換気口を塞いで除湿器

有効な広告　　成年後見人の講習会に参加し人脈・市役所の市民課の窓口・民生委員・地域包括支援センター・病院の社会福祉士・介護福祉士・福祉施設の支配人会・病院の事務長会・ホームページ・市役所の空き家対策担当課・自治会長・定期的な相談会開催

付随するキャッシュポイント　　清掃・草刈り・庭木の剪定・除雪・修繕・建築工事・建物解体・不動産仲介

５００万円未満の住宅リフォームは許可・届出不要

建物解体費用　　木造１万１千円/㎡　　鉄骨　１万３千万/㎡　　　鉄筋コンクリート１万７千円/㎡

２０１８年４月２日

「空き家管理マニュアル　大阪府不動産コンサルティング協会」を読みました。

空き家管理の業務についてのマニュアルにふさわしく作業の方法とか、書類の見本とかも掲載されていて参考になります。

２０１８年４月６日

「実家の相続で困らないために今すぐできる空き家対策　　日野智志著」を読みました。

実家の相続に対する問題を幅広く整理して掲載されているので読みやすいです。

空家等対策の推進に関する特別措置法により、立ち入り調査に協力しないと過料２０万円、修繕や解体の勧告が出た時に修繕しないと５０万円の過料
固定資産税が６倍、解体料も請求

現在は８２０万戸が空き家　　７.４戸に１戸

木造２階建て築４０年程度の４５坪での解体費が１３５万～２００万円

相続放棄は、相続権があると知ってから３か月以内のみ可能
相続放棄の手続きは自分ですると２０００円程度だけど、司法書士なら３万円から６万円、弁護士なら８万円から１５万円（相続放棄の手続きは１回しかできず不備があったら無効）
相続放棄しても保険金はもらえる。

空家等対策の推進に関する特別措置法の本当の狙いは市町村の固定資産税の増収
地方自治体は不動産の寄付を受け付けない

空き家管理　　換気　　上下水道の補水（少なくとも初夏と終期）・通水　　
空き家管理業者だと１回３０００円から６０００円
バルコニー・屋根・外壁の脱落の目視（風雨・風雪の時期）　最低でも１年に１回
樹木の手入れ　１年に１度
害獣やハエ・蚊・蜂・雑草　　季節ごとに１度

空家等対策の推進に関する特別措置法は数カ月空き地にしているだけでも適用される可能性

トタン屋根は７～８年毎に手入れ、ガルバリウム材の寿命は５０年、セメント瓦は３０～４０年、日本瓦は５０年以上が寿命
塗装費は６６㎡で９万円～２０万円

陸屋根の寿命は１３年　　１０年目から５年ごとの点検補修で５万～２０万円　　再塗装は５５㎡で３０～４５万円

基礎のコンクリート　幅０.３ｍｍ以下で深さ４ｍｍ以下であれば大きな心配はいらない
換気口の下方両面に４５度のヒビは強度不足
建物のコーナー部に垂直のひびがある場合は、建物の強度不足や地盤の不同沈下

ボイラーを使わないままにすると配管の破損の危険性があるので水抜きは必須

住宅の設計図面は絶対に必要
　　
借り手がいない場合の最後の手段はペット可にして貸す

リフォームするかの判断の目安は３～５カ月分の賃料

リフォーム費用　屋根の塗装改修６０万円～３００万円、畳の表替え　４０００～１５０００円、、襖の張替え６０００～１８０００円、壁のクロス張替え５０万～３００万円、トイレ改修３０万～８０万円、洗面化粧台交換１０～３５万円、お風呂の改修５０万円～１８０万円、手摺工事６万円～３０万円、バリアフリー工事１５０万円～２５０万円、高断熱ガラスの交換１５０万円～２５０万円、ボイラー交換１万円～１５万円

売却事例の検索は「不動産取引価格情報検索　http://wwwlandmlitgojp/webland/servlet/MainServlet」
実際に売れる価格は、不動産の査定価格の７０～９０％程度の場合が多い

業者にハウスクリーニングを頼むと３０～４５坪で６万円～１５万円

いい価格で売却するためのポイント
・水回りを清掃しておく
・室内を明るく見せるために照明をつけておく
・室内を明るく見せるためにカーテン等を開けておく
・生活臭、カビ臭を減らすため３０分以上前から換気
・雑草があれば７日以上前に除草剤を散布
・最低でも玄関から居間（リビング）までは歩きやすくしておく
・荷物は少なければ少ないほど良い

２０１８年４月１０日

「闘う！空き家術　　中山聡著」を読みました。
内容が深く良書です。

地方都市の空き家の維持管理費用（固定資産税１５万円、自治会費、年に２回の庭の剪定、偶発的な損傷、瓦の費用や外壁の交換）は、年間４０～６０万円。

空家等対策の推進に関する特別措置法で指定されると固定資産税が６倍になる。

住宅は２０年たてば０円の価値　　建物取壊し費用（３０坪で１５０万円）がかかるので、その分が更地より安くなる。

増築・改装などリフォームは不動産価値にプラスの影響は無い

行政の空き家バンクは購入する人にとって、役に立たない　　持ち主が勝手に値段付けて登録し、価格が適正かもチェック機能も無いので、必ずしも適正もしくは安い価格という訳でもない。

空き家は火災保険に入るのを断られるし、引き受けてくれても割高になる。そもそも火災保険は不要。
火災の対策は、電気のブレーカーを落とす、水道の元栓は閉じる、ガスは解約、プロパンガスは引き取ってもらう、灯油タンクは空にしておく、燃えやすいものは外に置かない

結露と地面の湿気の対策は、部屋の物はすべて撤去、ふすま・戸はすべて開けるか撤去、畳はすべて上げて立てかける、扇風機で中の空気をかき回す（毎日）

床下の湿気対策は、床下が土なら防湿シートと土間コンクリート、床下換気装置

駐車場・資材置き場・太陽発電所は雑種地で宅地より税額が安い

仏壇には魂は無い、仏壇はただの入れ物で、魂抜きなど不要　　大事なのは仏壇の中にある、掛け軸や彫像、位牌

不動産の価格を知るには、相続税路線価をみる、田舎の場合は全国地下マップ（固定資産税の評価額のため０.７か０.６で割り戻す）で調べる。

空家の直接売買の契約書のポイント　　売主が完全所有権を譲渡することを保証する、買主は建物の瑕疵であっても売主に責任追及しない

登記は司法書士に頼むのが無難

鉄骨・コンクリート構造のＤＩＹは避ける　　空き家改造は木造の在来工法に限る　２×４構造も避けた方が良い

瓦は長くても５０年で交換で１㎡で２万円

ＤＩＹに必須の工具　　巻き尺、差し金、鉛筆、１４.４Ｖの充電式電動ドリル、１４.４Ｖの充電式丸のこ

ドリル・丸ノコに手袋は厳禁、上向き作業は保護メガネ

柱と梁は絶対に切らない

第２種電気工事士の資格は取得しやすく便利

日本の借地借家法では、貸主に有利な条項（修理代は貸主が負担しない等）は、たとえ当事者が納得して契約しても無効とされるのが通常
必ず、定期借家契約にする。
貸主が修繕費の負担をしなくても済むのは無料の使用貸借（固定資産税程度は貰っても使用貸借）。
使用貸借の上、コンサルティング料、保守契約としての契約をして毎月の料金を貰ったり、最初の清掃料や家財処分費用としてまとまったお金をもらう方法もあり

空き家はリフォームしても賃料で回収できないので、そのまま貸すのが一番。家財道具は、そのまま使ってもらっても良し、捨ててしまっても良いとの契約
造作買取請求権を行使しない・原状回復しない特約で、改装の自由権を与える（柱・梁・基礎・屋根・土台・外壁などの構造部分の変更はしない）
さすがに、屋根や外壁のメンタナンヅは貸主が負担