宅地建物取引士の試験に受かってから、不動産屋の仕事に興味がわいてきて、「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか/牧野知弘著」を読んでみました。
土地って、決して無くなる事や劣化する事が無く、なおかつ収益をもたらすことができる唯一最強な資産という事のようです。
地価は高くなったり安くなったりする事はあるけれど、売ることを前提に考えなければ、決して裏切られることが無い資産だという事です。長期的に見れば最高のリスクヘッジ商品という事です。
確かに、土地を有効利用して貸したりして収益を上げれば、地価は安い方が固定資産税が安くて助かります。
バブルがはじけた時、倒産したりした不動産業者が多かったようですが、それらの業者は過度に儲けようと、借金して不動産を購入して値上げを見込んだり、建物を建ててより多くの利益を得ようとして、銀行の資金回収にあってたちいかなくなったという事のようです。
昔から土地を購入して地主になり、その土地を売ることなく運用収益をあげているところで倒産したところは無いという事です。
不動産の売買仲介は１０００件の売買案件を取り扱って、やっと３件くらいの成約があるというのが普通ですが１件あたりの収益が大きいので、１年に４、５件も取れればなんとか生活できたりするそうです。
ひとりで不動産屋をやっている人は、不動産の売買仲介を中心にやっているので、有益な情報を得るため、不動産屋同士や地主とかのコミュニケーションを重要視して、あちこちで雑談し、日々の交流を深めるのが重要な仕事となるようです。
社員を雇っている小さな不動産屋の業務って、町内にあるマンションやアパート、駐車場の管理が主な仕事で、機器の故障などの設備のチェックから給水タンクなどの清掃、住民間のトラブル処理など結構あるそうで大変なようです。一般期には自分で対処するわけではなく、専門業者に対応させる事が多いそうです。
その他には、テナントや借家人からの契約の更新の手続き代行があり、通常の更新料である家賃１か月分の内、半分が収入になるようです。契約の更新は通常２年程度で発生するそうです。
そのような事が業務の中心になるので、小さな不動産屋はかなり地味な仕事だという事です。
たまに不動産の売買仲介に係ることができれば儲けものという感じだそうです。
どちらにせよ、お客が店舗にぶらりと入ってくることは、実際にはあまり無いのが普通だそうです。
不動産屋は、基本的には地域の人脈が重要なので、町内会、ロータリー、ライオンズクラブのお世話が基本中の基本で、花火大会への協賛や、市会議員選挙などのお手伝いとかで大勢の人と知り合いになる活動が重要だということです。
その他には、相続の発生は、土地の売却やマンションやアパートへの有効活用の話がでる可能性が大きいそうです。事業継続問題でも土地が動く出すことが多いそうです。
サラリーマン大家の話も出ていましたが、空調は住宅で６・７年、オフィスでも１５年で更新が必要になるそうです。トレや給湯器の水回りの機能は、特に女性には判断基準の重要点なので、入れ替わりにはリニューアルが必要なようです。
コメントする