金沢で空き家を買う

お金の大学という本を見ていたら、賃貸料を節約する方法っていうのがあって、

1.賃貸契約時に、複数の仲介業者に見積もりを取る。
2.相見積もりを参考に適正料金で契約するよう交渉する。

というのがありました。

仲介手数料は上限は原則家賃の0.5か月と法律で決められているのに上乗せする業者が多い。
実際に、宅建業法では不動産業者が受け取れる手数料は、貸し手側から５％、借り手側から５％が上限で、特別に了解が得られた場合のみ借り手側から１０％を上限に手数料を受け取れるということになっています。
金沢では、そういう説明なしに、当たり前のように借り手に１０％の手数料を請求している事例が多いようですが、これは違法です。
石川県にも確認しましたが、黒に近いグレイだと言っていました。

火災保険は不動産業者が保険会社を指定する場合も多いようですが、マージンをとるためのぼったくり保険が多い（保証が薄くて価格が高い）
火災保険によっては、引っ越し時に壁に物をぶつけた傷や、子供が落書きした、うっかり物を落として洗面台を壊してしまったというような場合にも対応できる（借家人賠償の不測かつ突発的な事故による破損・汚損）場合があるので、よく検討して選ぶのが良いです。

退去費用も、クロス、床、ダボ、洗面台、諸経費など経年劣化まで請求される場合があるので、要注意です。

引っ越し業者は大手引越会社は割高

など納得できる記述がありました。

2022年9月15日

ハトマークサイトがリニューアルされました。
地図が無くなりました。
不動産屋に連絡しないで現地を見る事が困難になりました。
サイトで地図を無くするなんて馬鹿としか思えません。
画像が大きくなって、間取り図が見やすくなりました。

2022年9月16日

物件一覧で、MAPマークのついているところだけ地図を見る事ができるようです。
個別の物件のページには地図も無いですし、地図へのリンクもありません。
MAPマークのついている物件は少ないです。

2022年9月23日

ハトマークサイトで、個別の物件のページから地図を見るというリンクが加えられていました。

家族の引越しの手伝いをする機会があるので、いろいろ準備しています。

プチプチや段ボールや養生テープは、家にあったので、それを使います。
台車も各種持っているので利用できます。
以前購入した家具スベールも利用できそうです。

ネットで調べると、その他に便利なグッズがいろいろあるみたいなので、入手しました。

楽ちんパワフルキャリー
重い物を、梃子の原理で簡単に持ち上げて、下に10*7*2.5㎝ の下台（キャスターが１２個付いている）を４個入れて移動するグッズです。
上部の丸い部分が回転するので、方向を変えるのも自由自在です。
梃子の棒の耐荷重は１５０ｋｇ、下台の耐荷重は４個で３００ｋｇという事です。
メルカリで１２００円で購入しました。
実際に試してみましたが、思ったほどスムーズに動かないし、運ぶものが完全に平らで無いと脱輪しやすいです。
全く役絶たないとまでは言えないけど、期待外れでした。

引越キャリーベルト　楽々運べる運搬ベルト
運搬物の下にベルトを通して、ベルトを肩にかけて、楽な姿勢で重い物を運ぶグッズです。
耐荷重３００ｋｇだそうです。
金具は、かなりしっかりしてるし、ベルトも丈夫そうで、不安を感じさせません。
メルカリで１４００円で購入しました。
洗濯機で実際に使おうとしましたが、ベルトの設置が面倒でした。普通に２人で持ったほうがはかどります。
もっと重いものだと便利かもしれません。

その他に運搬のため、毛布、ブルーシート、ゴミ袋、ガムテープ、紐、ロープ、カッター、セロテープ、メージャー、内履き、ベットのマットの袋を用意しました。
家具の分解のために六角レンチとドライバーが役に立ちました。

冷蔵庫は倒して移動できないので、業者に頼んだようです。１万円以上したそうです。でも荷台の高さがあるトラックを借りて、窓から出すリスクを考えると、業者に頼んだ方が安心です。

洗濯機も倒して移動できないけど、Hondaベゼルにぎりぎり立てたまま乗せることができました。
ベットも長いので心配でしたがHondaオデッセイにぎりぎり乗せることができました。

引き渡しの日には不動産屋の下請けの業者がチェックがあるという事なので、汚れや傷は可能な限り修復する事にしました。

清掃や補修のために、接着剤、シールはがしスプレー、細かい目の紙やすり、紙やすりを均一に当てるための平らな面の木（８ｃｍ×４ｃｍ×１.５ｃｍ）、ペンキと筆、ワックス、メラミンスポンジ、金たわしソープパッド、研磨たわし、ステンレス研磨剤、雑巾、タオルなどが役に立ちました。

壁紙の薄い汚れは、メラミンスポンジで軽くこすると、綺麗にできました。メラミンスポンジできつくこすると壁紙が破損するので、あくまでも軽くこする程度でやめましょう。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

壁紙に、子供がつけたクレヨンの痕（細くてせいぜい２ｃｍ程度の汚れが複数個所）は１００円ショップで購入した白の塗料とクリーム色の塗料を、筆で少しずつ食品トレーに取り出して混合する事で壁紙と似た色を調合し、筆で塗りました。
塗料の調合は、一度に合わせる必要は無いです。
塗った時と乾いた時で色が変わるのし、乾いた後に、クレヨンの痕が浮き出てしまう場合もあるので、何度も重ね塗りをして少しづつ、色を近づけていけばよろしいです。
ほぼ、跡形もなく補修できました。
その他の小さい汚れも、同様に補修できました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

冷蔵庫の裏は、剥がれる壁紙シートを貼ってあったので、それほど壁紙の汚れが残らずに済みました。
メラミンスポンジで綺麗にできました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

台所のごみ箱の裏側が、広範囲に汚れが残っていました。
これも、メラミンスポンジで拭いた後、塗料を筆で塗って、かなり目立たなくなりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されクロス張替え料を請求されたようですが、通常使用による汚れだと主張すると請求を取り下げたようです。

テーブルに当たって傷ついた箇所については、広範囲でへこみや傷が残っていたのですが、塗料で何度も塗っても違和感が残りました。
ジョイントコークでへこみを埋めることも考えたのですが、壁紙に凹凸の模様があったので断念しました。
この部分はクロス張替え料を請求されたようです。さすがに、言い訳が出来ませんでした。
ただ、壁紙は経年劣化による残存価値は6年で1円になるという決まりがあるので、壁紙は入居期間の長さによって料金が違います。

家具を移動した時についたと思われる壁紙の角側の小さな傷が複数個所ありました。
接着剤で、壁紙の浮いた箇所を接着し、紙やすりを均一に当てるための平らな面の木（８ｃｍ×４ｃｍ×１.５ｃｍ）を押し付けたり、紙やすりで浮いた箇所を削ったりして平面にしたうえで、塗料を筆で塗って補修しました。
余程注意しないと気付かないくらいに綺麗になりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

柱も、壁紙を貼ってあるような素材だったのですが、今回の引っ越しで家具を移動した時に傷をつけたようです。壁紙の小さい傷と同様に、接着剤で壁紙を接着し、紙やすりを均一に当てるための平らな面の木（８ｃｍ×４ｃｍ×１.５ｃｍ）を押し付けたり、紙やすりで浮いた箇所を削ったりして平面にしたうえで、塗料（１００円ショップで購入したモカ茶と黒の塗料）を筆で塗って補修しました。
余程注意しないと気付かないくらいに綺麗になりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

床の傷も複数個所にありました。
１００円ショップで購入した塗料で厚めに塗って、浮いている部分を、平らな面の木（８ｃｍ×４ｃｍ×１.５ｃｍ）に紙やすりを巻いて、凹凸を完全に無くしました。違和感を無くするために、塗った箇所にワックスをかけときました。
余程、注意深く見ないと気がつかないようになりました。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

台所周りは、清掃のために、メラミンスポンジ、金たわしソープパッド、研磨たわし、ステンレス研磨剤、雑巾などが役に立ちました。
レンジの裏は、ガスコンロの隙間カバーをつけてあったので、それほど汚れがこびりついていなかったです。
不動産屋の下請けの業者に指摘されませんでした。

エアコンはフィルターとか掃除しておいたそうですが、クリーニング代を請求されたそうです。

最初はオートクリーン機能付きだからという事で２５０００円請求されたそうですが、そんな話は聞いていないと主張したら、通常のエアコンクリーニングの料金１２０００円の請求になったそうです。本来は、通常使用していたのだから支払う必要は無いと思うけど・・・・
ネットで調べると、賃貸時の契約書にエアコンのクリーニング代について明記されていない場合は、大家が負担するのが一般的なようです。
今回の場合は、入居時の契約書にエアコンのクリーニング代が必要と明記されていたようです。
エアコンは清掃するだけ無駄だったようです。

不動産屋って、油断していたら、支払わなくても良いお金をどんどん請求してくるので注意が必要です。

結果的に、最初は７５０００円を請求されていましたが４万円台の請求になったそうです。
基本クリーニング料３００００円とエアコンクリーニング料１２０００円と壁紙１枚分とのことです。
随分、節約できたと思います。

敷金は無かったので、請求された金額を全額支払わなければいけないです。

引き渡しの日の不動産屋の下請けの業者のチェックから１か月して正式な請求書が届きましたが、特に増額は無く安心しました。

最近、不動産の売却物件の掲載において、アットホームでの掲載が激減しているような気がします。
突如、アットホームの掲載だけ無くなる例も見られます。
以前はアットホームの掲載が一番多かったような気がするのですが、ここ１か月ほどで環境ががらっと変わっています。アットホームに何か起きているのかなあ。

不動産屋は高額な営業保証金を納めないといけません。
でも、不動産の協会に加入していて、弁済業務分担金を払えば高額な営業保証金を免除されるのです。
その額は１０分の１以下ですみます。
そういう訳で、不動産屋のほとんどは不動産の協会に加入しています。

不動産の協会は、石川県の場合は、全国宅地建物取引業協会連合会（ハートマークサイト運営）、全日本不動産協会（ラビーネット運営）の２つしかありません。現実には全国宅地建物取引業協会連合会（ハートマークサイト運営）のほうが圧倒的に加盟店が多いようです。
おのおのの協会には、不動産物件検索サイト（ハートマークサイト、ラビーネット）を運営しているので、その２つの不動産物件検索サイトを見れば、ほぼすべての物件を検索する事が出来ます。

その他に不動産ジャパンという不動産物件検索サイトがあります。
不動産売買を専属専任媒介契約、専任媒介契約で売買する時にはレインズというネットワークに登録しないといけません。レインズに登録されると、どの不動産屋も情報を見ることができて、どの不動産屋も買い手を見つけて取引できるようになります。
レインズに登録すると不動産ジャパンに売買物件を無料で掲載できます。

つまり、不動産売買については、その３つの不動産物件検索サイトだけで、インターネット広告は事足りるのです。
逆に、購入する立場からしても、ハートマークサイト、ラビーネットを検索すれば、目的は達成できると考えても差し支えないと言えます。

なにも、それ以外の不動産物件検索サイトに掲載料を払ってまで掲載する必要は無かったはずなのです。
現実にSUUMOなどでは、売買物件がほとんど掲載されていません。
想像するに、アットホームはハートマークサイトやラビーネットが立ち上がる前からか稼働していたので掲載数が多かったのではないかと思われます。
賃貸とのからみで、つきあいとして掲載していた面もあるのかもしれません。

今後は、アットホームの売買物件の掲載は減っていくのかもしれません。
もしアットホームが生き残っていくとしたら、画像を自社で撮影するサービスや、地図や住所など正確な情報を掲載するとか、契約時に必ず掲載しなければいけない制限などの情報を必ず掲載するなど、購入者に支持されるような掲載をするなどしないと差別化を図れないのではないかと思います。

金沢市で中山間地や田園地域にある空き家について賃貸住宅や飲食店として利用できるよう規制緩和する。
２０２０年４月からで市街化調整区域１４、８７９ヘクタールを対象とする。
地元住民との合意などの要件を満たすことが条件になっている

ちなみに、市街化調整区域の建物を賃貸として利用できないことを知りませんでした（苦笑！）

生活保護を受けた場合には、住宅扶助を受けることができます。

基本的には住宅や預貯金を所有している人には生活保護の認定がおりません。
資産になるような住宅を所有している人が生活保護を受ける場合、住宅を処分するのが前提になります。
住宅ローンが残っていなくて、資産にならないような住宅の場合は、売却しなくても生活保護を受けることができる場合もありますが、所有している不動産から収入を得られる可能性があれば、収入を得るように指導され、収入分は生活保護費から差し引かれます。

生活保護の認定がおりて、住宅扶助を受ける場合、各自治体の生活保護の窓口を担当する相談員(ケースワーカー)に相談する必要があります。
了承を得られた範囲内で物件を探した場合には、敷金・引越し費用・仲介手数料・火災保険料・保証料などの家賃以外の費用も保護金として支給されます。

金沢では１人で住む場合の生活保護の住宅扶助家賃上限額は１か月33,000円です。
内灘での生活保護の住宅扶助家賃上限額は１人で住む場合１か月31,000円です。

ただ、生活保護を受けている人に住居を貸してくれる不動産屋・家主は少ないです。
貸してくれるとしても、通常は、賃貸料の支払いの保証のため、身元のしっかりとした連帯保証人がいるか、生活保護者が加入できる保証会社をつける必要があります。
連帯保証人がいない場合、加入できる保証会社は少ないようです。

生活保護を受けることを検討している場合には、「路上からできる生活保護申請ガイド／ホームレス総合相談ネットワーク (著)」「本当に困った人のための生活保護申請マニュアル／湯浅誠」「生活保護のもらい方／茶々 天々」が参考になると思います。

先日から、不動産ジャパンの検索結果一覧画面の途中に複数の巨大広告が表示されるようになりました。
検索結果が著しく見にくくなりました。
広告入れても、それほどの収入になるとは思えないのに、利用者に著しい不便さを感じさせて何のメリットがあるのかなあ？

毎日新聞の記事によると、賃貸住宅を借りた際に、家賃1カ月分の仲介手数料を支払った借り主の男性が「原則は賃料0・5カ月分だ」として、仲介業者に手数料の一部返還を求めた訴訟で、東京地裁は「業者が男性から承諾を得ていなかった」として男性の請求を認めた。

住宅の賃貸物件の手数料は国の告示で原則0・5カ月、上限1カ月分と定められているが、金沢でも、当然のように借主から1カ月分の手数料を請求する業者が多いです。

本来は、不動産屋は、手数料を、借主と貸主から賃料0・5カ月分ずつ貰うのが原則で、借主から1カ月分受け取る場合は、手数料は原則賃料0・5カ月だけど、特別に１か月分の手数料を受け取る事について借主の承諾を得る必要があるのです。
これは手数料が原則として賃料0・5カ月であるという説明が必須という事です。

これは、娘がアーバンホームと交わした借家の契約書を見て不可解に思って、宅建の手続きをしに行ったついでに、石川県の土木部建築住宅課に問い合わせした事があるのですが、グレイなんだけどと口を濁していました。実情を知ってて放置している石川県の土木部建築住宅課には責任ないのかなあ？
監督不行き届きで石川県の土木部建築住宅課を訴えるっていうのも面白いかも。

時効の３年以内に賃貸契約を結んだ人は、不動産屋に要求すれば0・5カ月分の賃貸料が返還されるかもしれません。

ちなみに娘の契約を見ると、家賃の他に管理費まで請求されていました。
管理費って、元々は大家が管理すべきところを、他の業者に委託するのだから、本来は大家が負担するものではないのかなあと思います。

２０１９年２月１日

今日、弥生２丁目の戸建ての物件３５０万円が掲載されていました。
新しい物件は金曜日に掲載される事が多いんです。
土地面積４５.９㎡で築４３年（1976年6月）、駐車場があって、トイレ・風呂が別にあって、公営水道、都市ガス、下水完備です。
路線価は57Eなので２６０万円の土地です。
狭いのと、向かって左側の壁が隣とくっついているのが難点です。
1981年（昭和56年）の新耐震設計基準前の建物です。
小学校と中学校がすぐ近くで、バス停も近く、片町は徒歩圏です。野町駅・泉野図書館も徒歩圏で、文教地区とはちょっとズレていますが場所的には文句なしです。

HOME'Sは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。
SUUMOは正確な住所も掲載されていませんし、地図も明確な場所を表示していませんでした。
at homeは正確な住所は掲載されていませんが、地図は正確でした。

さっそく現場を見てきました。物件の前の道路も含めて大道路からの道路も広くてアクセスにストレスは感じない場所です。
基礎に大きめのヒビがありますが、建物はそれほど傷んでいないようです。
ただ、小学校と中学校にほぼ隣接しているので、静かな生活は望めないようです。

かなり気に入ったので、その物件の専任媒介である不動産屋に行ってきました。
賃貸が主な不動産屋で、物件購入の相談だと言うと、別のブースに案内されました。
ドリンクサービスが無料で、１０種類以上の飲み物から選べます。ホットミルクココアを頼みました。美味しかったです。
ちょっと待って、その物件の担当者が来ました。結構若い男性で感じの良い担当者でした。
いろいろと話をしました。サイトでは浴室の画像は掲載されていませんでしたが、ちゃんと撮ってあって見る事ができました。
担当者が見た感じでは、雨漏りは無いようで、シロアリについては検査してないので不明だけど、床が沈む場所が一か所あるので可能性はあるということでした。
エアコンは古いので使い物にならないかもしれないということでした。
水道関係での漏れもあるかもしれないということでした。

現状有姿渡しなので、建物の不具合については責任は持てないということのようです。

この物件は高齢の住人が亡くなられて、相続人が他に住居を持っているので売りに出したということです。空き家状態は５カ月程度だということです。
周りに、迷惑な住民がいないか聞いたのですが、売主は住んでいないので詳しい事は分からないけど、そのような話は聞いていないということでした。つまり不明という事です。
賃貸に出すとしたら5、6万円程度ではないかということでした。
賃貸に出す場合、どの程度のリフォーム代がかかるか聞いたのですが、明確な返答はありませんでした。

値段が安いので、業者からも含めて、かなりの問い合わせがあったという事です。
購入を前提に、建物の内部を見学させて貰う事にしました。不動産屋に行ったのが夕方で、電気が入ってないので暗くて見えないということなので明日の午後に内覧する事になりました。
一番最初の内覧です。
内覧無しで買い付けを入れる人もいるので、その場合は、ご容赦願いますと言われました。

物件の資料をプリントして渡してくれました。
帰る時に、担当者が店舗を出て、自動車が出るのを頭を深々と下げて見送っていました。

２０１９年２月２日

今日、弥生２丁目の物件を見てきました。
約束の時間の１５分前に着いたのですが、さすがに不動産屋さんも来ていました。
物件の前に駐車したのですが、駐車すると開けてあったドアが自動車に遮られて閉まらなくなりました。

築４３年ともなると、さすがに古さを感じました。
電気は入ってないし、水道も止まっていました。　
トイレは新しいようで綺麗で、風呂も少し狭いのですが使えなくはないようです。追い炊きはできません。
階段を上がる手前の床は、確かに沈みを感じましたし、２階の畳の部屋も沈みを感じました。
屋根の瓦も、少し手を入れないといけないようです。
天井に雨漏りの跡は無かったのですが壁に雨漏りかもしれない形跡がありました。
でも全体としては、程度の良い物件だと感じました。
不動産屋さんが、賃貸の場合３万円から４万円（高くても４万５千円）程度が相場だと言っていました。隣と壁が共用の長屋タイプの物件は人気が無いそうです。

担当者に基礎のヒビは大丈夫か聞いたのですが、明確な返事はいただけませんでした。

リフォームに１５０万円で諸経費込みで５５０万円として、月額４万円で計算すると１２年で償却ですから１０％を完全に切ってしまいます。途中に修繕の可能性も多いので、ちょっと厳しいです。

もうほとんど購入するつもりで、隣の人に話を聞こうとお土産を購入してあったのですが、とりあえず検討しますということで切り上げました。

この後、別の人の内覧の予定が入っているそうです。担当者は、とても感じの良い人でした。

多分、もう売れていると思うのですが、まだ迷っています。

２０１９年２月３日

まだ売れ残っていたら購入しようと、念のためネットを調べたのですが、もう売れたようです。

HOME'S、SUUMO、at homeの掲載も無くなっていました。

２０１９年３月２４日

担当者からメールでアパートの紹介がありました。広告前にお客に一斉に連絡しているようです。

今やっている仕事を続けながら同じ場所で別法人の不動産屋をする場合の設備的な規制について、石川県土木部建築住宅課に問い合わせに行ってきました。
思っていたほど厳しい制限ではなく、身長より高いパーテーションで囲ってあり、この部分が不動産会社だとの区切りがあれば良いとの事でした。
パーテーションにキャスターが付いていて簡単に移動できるものだとダメだけど、キャスターではなく足が付いたパーテーションなら大丈夫だということです。
不動産会社の広さの規定は無いので、不動産会社の区域は応接セットとパソコンがあるだけで、残りは共用スペースでも大丈夫ということでした。
これなら問題なくできるかな