今日も宅建の実務講習を受けてきました。今日の講義は比較的、実務講習の本道に近いものでした。
それでも興味深い話が多く有意義でした。
試験も無事クリアできたようで、安心しました。３月２１日に合格証が送られて県庁で手続きすれば、宅地建物取引士になれます。
実務講習が終了して試験に合格したら、修了証明書が発行されますが、修了証明書は１０年間は有効だそうです。つまり１０年以内だったら、いつでも登録可能だということです。登録手数料は３７０００円のようです。
宅建の試験に合格後1年以上経過している人は、宅地建物取引士証の交付を受けるためにその後さらに法定講習という別の講習を受けないといけないということなので、１年経過するギリギリの時に登録しようと思います。宅建の試験の合格日というのは発表のあった日（１１月２９日）なのかな？万が一という事もあるので１０月に手続きするのが良いかな。
ちなみに宅建協会に入会するには、石川県が日本一入会費が高く、３００万円程度必要だそうです。
宅建業協会は加入者１０万社で６００億円のプールがあり、利息や運用で毎年１０億円ほど運用益があり、その範囲なら、弁済金を負担しても宅建業者への負担はないそうです。過去２０年間は、１年で５～６億円の還付金で済んでいたのですが、去年は９８００００万円の還付金があり、将来的にはカット割負担が出る可能性があるということです。
不動産の売買契約はローンについての知識が重要だということです。一般的には、購入する不動産を売却するといくらになるかという事が前提で、それからの差額が確実に回収できるかどうかがローンの審査が通るかどうかになるそうです。「ローンをつけるから買って」とかいうのが有効なんだそうです。ローンアドバイザーの勉強をすると良いそうです。
個人から個人への不動産の売買には消費税がかかりませんが、不動産屋の持ち物物件の場合、建物には消費税がかかります。
不動産の売買では、土地と建物の金額別にしますが、購入側からすると建物は税金的に償却できるので、建物の比率を高くしたいというのが一般的で、売る側は建物が高いと税金が高くなるので、総額が一緒の場合、建物の比率を安く売りたがるそうです。
売主が不動産屋の場合、不動産屋の立場としては、瑕疵担保２年をつけることと、クーリングオフに注意する事が重要だということです。
建物の解体は、普通２百万円から３百万円程度でできるそうですが、アスベストが使われていると１０倍かかったりするそうです。
売買契約書については空白の乱は、必ず斜め線を入れるか-----------線で消しておくようにと言われました。
小切手を受け取る場合は右上に斜め線２本を入れて、銀行渡しにして、裏に会社名を記入すると、落として紛失しても、拾った人が換金する事はできないそうです。
建物や部屋を貸すのも、いろいろ大変なようです。
借地借家法では、部屋を貸していて、賃料を滞納された時に、１年滞納されてやっと、信頼関係が損なわれたとして追い出しができるそうです。でも、なんやかんやで追い出せるのは１年半というのが一般的だそうです。その場合でも弁護士料とかかかって大変だそうです。
追い出し目的に鍵を取り換えたりすると、器物損壊罪に問われたりするそうです。
あまりにも家賃を滞納がひどいので、大家さんが怒ってドアを取り外したという事があったそうです。その住人が法学部の女学生で裁判沙汰になってそうです。その時には、大家が女学生に３００万円程度の賠償金を払う事で和解になったそうです。
鍵を渡してしまった時点で、借地借家法が適用になるので、貸すにあたって慎重に行わないといけないようです。
金沢では賃貸の８割が５社で占められているそうです。賃貸の管理手数料は石川県では５％でアーバンホームだと１６０００室程度管理しているそうです。
田上や旭町では高い木１本と低い木１本を必ず植えないといけないという条例があるそうです。
上安原は土壌汚染に注意が必要との事です。
金沢では街灯の上向はダメとかいう条例もあり、景観法の規制も多いそうです。金沢では津波災害区域もかなり広いそうです。
もし不動産屋の開業をするなら、早い方が良いと力説されていました。不動産業の社長の平均年齢は７０歳くらいで、不動産業者が段々減っているのに、不動産業の収益は上がっているので、最初はお客が来なくて苦しいかもしれないけど、夜にアルバイトをするなり、なんとか凌げば、きっとやっていけるということでした。
やっぱり最初は買い手の仲介から始めるのが良いそうです。
起業において若い人と、高年齢の人の場合の補助金の額が凄いそうです。女の子が起業する時、補助金が２千万円出て、それを元にして金融機関から２千万円融資されて、別のスポンサーから１千万円出資してもらい、無一文なのに５千万円で起業したなんて話もあるそうです。しかも会社として補助金が出て融資されているから、失敗しても借金が残ったりするリスクなく起業できているとのことです。補助金は要チェックですね。
最近は、雑誌や新聞の広告よりFacebookのほうが効果があるそうです。やっぱり人脈が重要ですね。
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