昨年の宅建の試験に受かったのですが、不動産の業界に無関係だった人は、実務経験が無くても実務講習というのを受けると宅地建物取引士の資格がとれるのです。それで実務講習を受けてきました。
２日間の講習で、講習後に試験もあります。
受講者は１２人で定員の２０名には達しなかったようです。不動産屋で仕事している人は実務経験があるので実務講習は不要ですし、今回の講習は時期的に一番最後の講習であり唯一の平日ではない曜日（土曜日）の講習だったので、どういう人が受講するのか興味がありました。
最初に独力で合格した人はいますかと聞かれたので手を上げたら、自分だけだったようです。意外でした。
年齢は自分が最年長かと思っていたのですが、明らかに自分より年上の人が３人もいてビックリしました。中には３０年前に宅建の試験に合格して実務講習を受けにきた人もいました。若い女の子もいました。
実務講習の試験は、授業さえきちんと受けていれば、ほぼ１００％合格できるということなので安心しました。
不動産業界の雰囲気や仕事の仕方は地域によって、全然違うようです。実際の不動産取引の仕方も、宅建受験で勉強した内容とは全く違うとの事でした。
宅建業試験で今年受かった人は、いろんな面でラッキーだったという事です。近々、民法の大改正があって、今までの教材や過去問が役に立たなくなるそうです。
宅建業でも、現在は従業員の５人に１人以上は宅地建物取引士の資格が必要というふうになっていますが、近い将来、宅地建物取引士の資格が無い人以外は、不動産の売買に係る仕事はできなくなるそうです。
ただ、賃貸借に関しては別の簡単な２種類の資格を新設し、それをとれば賃貸借の取引だけができるようになるそうです。つまり現在、地元の大手の不動産業界がやっているような、資格を持たないカウンターレディが並んでやっているような営業形態はできなくなるそうです。
石川県は不動産業者が１５年前には１４００社あったのですが、現在は８００社に減っているそうです。その中で実働しているのは２２０社で、そのうち賃貸専門が２０社、積水ハウスのような建築が主なハウス会社６０社なので、石川県で、不動産売買を中心に営業しているのは１４０社ということです。
それで、不動産業の社長の平均年齢が７１歳で従業員の平均年齢が６０歳という業界だそうです。それでも取引額は増えているそうです。凄い業界です。
不動産業は、外資の参入や、県外からの参入は少なく、ある意味、競争が少ない業界だそうです。
不動産の売買は、ほとんどが専任媒介だそうです。ということは、現在売買されている不動産のほとんどは、指定流通機構（レインズ）への物件登録がなされるということです。つまり、ほとんどの売買物件の情報は共有化されているということです。
不動産業を営業するにあたり、今でも駅前で窓じゅうに物件紹介の紙を貼り付けるのが最も効果があるそうです。
現場での広告・案内は道路の電柱に表示板をくくりつけるのが最も効果があるけど、既存の公告が隠れるような取付はまずいということで、標識などに取り付けるのは検挙されるので絶対に避けたほうが良いとの事でした。
建物の評価額は、固定資産税評価額はかなり正しい評価がされているので、参考になるそうです。一般的に固定資産税評価額の１．２倍が実際の評価額ということです。
土地の評価額は、路線価が参考になるそうです。
土地の固定資産税評価額は、ある程度は参考になるけど、地域によって実情より安かったり高かったりするそうです。東京などは実際の流通価格の１/１０が固定資産評価額と異様に安く設定されているのですが、昔から住んでいる人が税金を払えなくて住むことができなくなるというような事も配慮されているようです。
金沢の場合は固定資産評価額の１.３から１.４倍が実際の流通価格で、逆に七尾は固定資産評価額は実際の流通価格の２倍だそうです。
実務講習では、金沢の状況を中心に、いろいろ興味深い話を聞くことができました。
日本の土地って、元々、天皇の持ち物だったそうです。
豊臣秀吉の時代に太閤検地があったのですが、その時に初めて、測量がされて土地を境界が定められたという事だそうです。
その時には公図も作られたのですが、田畑が広いと年貢がきついので民は狭くなるよう（縄に目印つけて測っていたので、縄を濡らしたり、乾かしたりしたりして）に測り、山は年貢がかからないので広くなるように測ったので、実情とは合わない物となったそうです。その公図が現在も生きていたりするので、実際に売買する時に混乱したりするそうです。
その時代でも日本の土地は天皇の物で、大名は、その地域を自由に統治してよいと天皇に許可されて、自分の好きなように統治していたということです。
国民が土地を持つことが許可されたのは明治時代になってからですが、一部の人間が広大な土地の所有をして、地主制度が起こったそうです。
戦後にGHQによって地主の土地を小作に安く分け与えるようにして現在に至っているようです。
そういう訳で明治のころから住まれている土地には権利書は存在しなかったりするそうです。
金沢は人口の多い地域では、唯一爆弾が落とされなかった地域で、土地の区画が整理されていなく、測量図の無い地域がとても多いそうです。能登などでは、測量図どころか明治以前から居住している地域は、土地の権利書・登記すら存在しないので土地の売買ができない事もあるそうです。
そういう訳で、土地の形状もいびつで、狭い道路も多いそうです。通常、道路は１.８ｍ以上ないと公道として認められないのですが、金沢では１ｍでも公道として認められていたりするそうです。金沢では階段の公道も存在するそうです。
金沢の道って、ほとんどが前田家のものだったそうですが、明治時代に金沢市に寄付したので市道が多いそうです。
金沢は町全体が遺跡のような地域で、土地の場合には相当な慎重さが求められるということです。
かつて金沢って、東京・大阪・京都と並んで日本で４大都市だったこともあるそうです。
ちなみに金沢でも森本から大量の不発弾が出てきたという事件があったそうです。爆撃されていないのに不思議なんですが、戦後に軍隊が野田から運んで埋めたということでした。
金沢では水道管が鉄管のものが多く残っていて、サビによる赤水が多いという問題もあるそうです。
金沢市は旧町名復活を全国で先がけて積極的にやったのですが、金沢は爆撃されなかったこともあり、道路が昔のまま残っていた事で、交差点やバス停で旧町名が残っていて住んでいる人が旧町名に馴染みがあった事が復活できた大きな要因だったという事です。南町も町名復活したのですが、南町には金沢信用金庫本店があり、抵当関連の変更手続きが大量で大変だったということでした。
金沢では景観がらみなどで、看板など、規制が多いので、建物を建てるのも調べないといけない事が多いそうです。看板などは後から条例を作ったのに、既存の看板を、持ち主の自腹で撤去させたりしているそうです。
金沢では擁壁の規制も厳しくて、窪町などがけ崩れが起きやすい地域は特に注意が必要という事でした。
新神田町・黒田町は暴力団関連で、普通の人が住みたがらないので地価が安い。
昌永町・京町は宗教関連で、普通の人が住みたがらないので地価が安い。
駅西地区や小坂町近辺は、地下水が浅く地盤がゆるい。
金沢は全体的に地下水が浅いそうです。そのために道路の融雪が楽だったようです。全国的にもこれほど水による融雪設備が盛んにおこなわれている地域はないようです。地域的には星稜高校周辺や、駅西地区が特に地下水が浅く地盤がゆるい地域だそうです。駅西地区は、下水道整備ができてから、やっと町として発展できたという事でした。
ちなみに下水道が無ければ、各家庭で浄化槽で対応しないといけないのですが、浄化槽って、排便を貯めておいてバクテリアに処理させているそうです。それで１年ごとにバクテリアの補充が必要なんだそうです。バクテリアの補充を怠ると、排便が貯まって、その内に吹き出てまき散らすという事になるそうです。そういう事も全く知りませんでした。
金沢ではラブホテルを作らせないという事に対して執念を持って取り組んでいるようです。最初は有人受付の無い宿泊施設はラブホテルとして判断し許可を出さないという条例があったそうですが、最近の若い人は受付があっても平気な人が多くなったので、現在は施設のダブルベット比率が多い施設はラブホテルとして判断して許可を出さないという条例になったそうです。
最近では若者はラブホテルを使わないため、営業をやめて売りに出されても、なかなか売れない状況が続いていたのですが、珍しいもの見たさの中国人に人気を集め、中国人に買われる例が多かったそうです。
ちなみに、金沢ではラブホテルが随分減ったのですが、不倫目的にテルメが利用されることが多いそうです。一緒に入っても言い訳もできるし、経費でも落とせるというのが人気なのだそうです。金沢テルメではシングルＢというのがあって２人で利用でき、宿泊もできますが、11:00～16:00には貸室もできます。
北国新聞社の不動産広告（あの小さい広告）５４０００円、金沢情報の不動産広告（あの小さい広告）４３０００円。
北国新聞は田舎の人向き、金沢情報は若い人向けということです。最近の若い人は新聞を読まないからだそうです。
不動産を探す時に、特に子供のいる家庭は、その場所がどの校区に属するかということが重要になるのですが、石川県は校区で検索できる珍しい地域だそうです。校区（金沢では校下という）の意識が特別に強いんでしょうね。
いろんな手続きで役所との付き合いも多いそうですが、白山市と野々市市は、親切だそうです。小松市は横柄で不親切だそうです。
北陸全体では高岡市の役所の不親切ぶりは際立っているそうです。ちなみに普通、役所の食堂は、役所以外の人でも利用できるのが一般的ですが、高岡市では職員以外は利用禁止だそうです。
９：３０から１７：５０まで１時間の昼休みと、１時間毎の１０分の休憩だけで、びっしりの講義でしたが、今回の講師は、不動産会社の経営や実務もして、大学での講義もやっている人だったので、面白くて眠くなることも無く、楽しめました。
不動産屋になるに当たっては、防火管理者甲種の資格をとると良いと言われました。防火管理者甲種の資格をとるには消防署で２日間講習を受けるともらえるそうです。受講費用は５０００円だそうです。基本的は５月と１１月の平日に実施されるそうです。
防火管理者甲種の講習は、５月に３回、１１月に３回、各回１００名定員で行われるようです。
コメントする