マイホーム値引き交渉術って本を読んでみた

「マイホーム値引き交渉術 松村保誠著」という本を見つけて読んでみました。
マイホームの購入価格を安くするのは、全体からすると割合的には多くなく、その他の費用(住宅ローン、火災・地震保険、リフォーム費用)を安くするのを含めての話です。
ちょっと疑問に感じる箇所もありますが、参考にはなりました。

まず、売りに出ている価格は、あくまでも、この価格で売れれば良いなという価格に値引き予定分を加えた価格なので、5%程度は普通に値引きできるということです。ただ、値引き交渉する時には、個人的事情でも、客観的な根拠でも良いのですが、理由を添えて交渉するのが有利に交渉を進める方法だということです。なお、不動産について勉強して知識があると相手に思わせる事も交渉を有利に進める事が出来る要素になります。
路線価を調べて、建物の新築時の価格を想定して25年で減価償却する仮定で計算して、おおまかの適正価を判断するのも1つの方法です。
価格の交渉をする場合は購入申し込みする時にするのが一般的だということです。不動産屋にどれくらいまでなら安くできそうか聞くのもありですが、過信することなくあくまでも参考程度にしておくのが良いようです。購入申し込みには希望購入価格を記入します。希望購入価格を記入する場合は、実際に購入した価格より安く書くのが鉄則です。

「マイホーム値引き交渉術」の著者は、購入したい物件に目星をつけた場合、不動産屋に接触するのは得策ではないと主張しています。不動産屋と接触して、名刺を渡したり、名前や連絡先を教えたらアウトです。できれば顔も合わせないようにすることを奨めています。
なぜって、所有者本人と値段の交渉をしたり、格安で仲介して貰える不動産屋を利用するためです。

なんで、不動産屋に接触するのは得策ではないかを知るためには、不動産を不動産屋が仲介して売買する場合の仲介料がどういう仕組みになっているかを知らないといけません。
不動産の仲介料は売却価格もしくは賃貸料によって上限が決まっています。その仲介料を、地主から委託された不動産屋、お客に情報提供したり購入を決意させた不動産屋で分配します。
地主から委託された不動産屋とお客に紹介した不動産屋が同一ならば仲介料のすべてを一社で独占できます。
地主と地主から委託された不動産屋が、仲介契約をする場合には、誰もが地主とお客の間に入って仲介できる一般契約と、地主と契約した不動産屋が必ず間に入らなくてはいけない契約(専属専任媒介契約)があります。厳密にはその中間の契約もありますが大差ありません。実際にはほとんどが専属専任媒介契約を採用しています。

問題は、専属専任媒介契約です。この場合は、必ず地主と契約した不動産屋への仲介料がかかります。この場合、地主から委託された不動産屋とお客に紹介した不動産屋側の仲介料がすべて行きます。
なんでこんな手段を「マイホーム値引き交渉術」の著者が奨めるのか疑問に感じていましたが、ふと気づきました。専属専任媒介契約は3カ月が限度で、地主側から契約の更新を希望しないと更新できません。つまり、更新期間が終わった時点で、地主が更新しない場合には、地主側と直接交渉すれば、仲介料がからないのです。

でも、不動産屋に仲介してもらう事が、お金の無駄かというと、必ずそうとも言えません。不動産を売買する時には、不動産屋は重要事項説明書を作成し、説明する義務があります。不動産に瑕疵や不具合がある場合は必ず、お客に説明しないといけないので、安心です。
不動産屋を通さないで購入すると、不具合に気づかないで購入する事になったりします。

不動産屋と地主が専属専任媒介契約を結ぶ場合は、不動産屋は1週間以内にレインズという不動産屋なら誰もが利用できる情報ネットワークに登録することが義務になっています。
つまり基本的には、どの物件も、どの不動産屋もお客に紹介して媒介できるのです。もちろん、地主側の不動産屋も必ずかかわるので、仲介料は地主側の不動産屋とお客側の不動産屋と分け合う事になります。
つまり、仲介料を安くしてくれる不動産屋に相談して購入・賃貸すれば、仲介料の一部が安くなる可能性がある訳です。

そうことがあるので、無警戒に不動産屋とかかわりを持つと、契約時に、自分も紹介したんだと会っただけの不動産屋が間に入ってきて仲介料の分配を求めるなんて事もありますので注意が必要です。

未完成の戸建て物件は、へたに厳しい値段交渉をすると、工事が雑になったり、安い建材を使われたりするので、注意が必要だとか、中古物件はリフォーム前のを購入して自分でリフォームするのがお奨めだと説明していました。
リフォームは自分で手配した方が安くつくとか、リフォームで雨漏りを隠されたりするというのが理由です。

住宅ローンは不動産屋が奨めるところを無条件には頼まず、そちらは保険として確保しておき、自分でもっと良い条件の住宅ローンを探すのが絶対にお得です。ただ、むやみに何軒もの住宅ローンの金融機関に見積もりを依頼すると、その人は他の金融機関に断られていろんな金融機関に見積もりを頼んでいると判断されて融資を断わられる場合もあるそうです。金融機関の情報共有は結構あるのです。

リフォームが必要な場合は、不動産屋の紹介する業者に無条件に頼むのは得策ではないようです。大抵は仲介料を抜かれるので、高くつく場合が多いようです。自分でインターネットなどで調べて複数の会社から見積もりをとって、頼む業者を決めましょう。見積もりを頼む場合は他の業者にも見積もりを依頼することを言っておくのが安くしてもらえるコツだそうです。ただ安く見積もりしても追加料金をたくさんとられて結果的に高くつくなんてこともあるので、明細書を書いてもらい、どういう場合にどれくらい追加料金がかかるか確認して頼むのが大切です。

不動産屋は他に保険やインターネットの回線の加入を奨めたりする事も多いようです。

不動産屋はいろんな情報をもっていて、いろんな相談をして情報収集するには良いのですが、不動産以外の事を頼むと、ほぼ仲介料を抜かれますので必要以上に利用するのはお得では無いようです。
まあこれは、不動産屋ががめつくて、悪徳だという事では無く、法律で決められた報酬体系からすれば仕方のない面もあります。どれだけ誠実に、お客のために尽力しても、成約しなければ1円も入ってこないんです。しかも広告や看板など諸経費は不動産屋がもたないといけないのが一般的です。
動いた分だけ少しでも報酬があるという事では無く、成約する事が全てなので、どうしても強引になります。
それだけに成約した時に最大限の利益を確保しないと経営がなりたたないという事もあるようです。
不動産屋には、気分を害させることなく、なおかつ必要な事だけでつきあうのが鉄則のようです。

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