相続した住宅の売却について



知人の親戚が亡くなって住宅をどうするかという話があって、いろいろとアドバイスしました。

亡くなった人(女性)は、娘と2人で住んでいたそうです。亡くなった人の配偶者は現在いなくて、子供はその娘1人だけだということです。つまり娘が全てを相続します。

その住宅は、駅からかなり離れた一軒家で、交通の便も良くなく、付近には街灯も少なく決して安全な立地ではないということで、母親が亡くなってすぐに、仕事の通勤に便利な賃貸マンションに引越したそうです。
それで、今まで住んでいた住宅をどうしようかという話です。
相続税を支払うほどの遺産では無いという事です。

相続後、3年に売却した場合には、払った相続税などが控除できるという特例はありますが、今回の場合は相続税が無いということなので、影響は無いと思われます。

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、当該家屋(耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。)又は取壊し後の土地を譲渡した場合には、当該家屋又は土地の譲渡所得から3,000万円を特別控除する
という制度がありますが
・相続開始直前において被相続人が1人で住んでいたこと
という条件があるので、今回の場合は該当しません。

このまま、相続してすぐに住宅を売却すると、短期譲渡扱いで39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)の所得税がかかります。

今回の例としては、居住の不動産を売却した場合の3000万円控除を有効に使うのがお得な選択だと思います。
とりあえず、相続してから、その住宅に住めば良いのです。そうすれば居住の不動産になります。
どれだけ住めば居住の不動産になるのかは、税務署に確認をとったほうが無難ですが、所有期間の長短に関係なくという事なので、期間が短くても大丈夫なのだと思います。

しばらく住んで、居住の不動産になってからは、引っ越ししても、引越してから3年後の年の12月31日までに売却すれば、3000万円の控除ができるので、不動産売却の所得税の節約ができます。

ちなみに不動産売却の取得税は売却した金額にかかるのでは無く、売却益(売却した金額から取得費を引いた額)にかかります。相続した場合の取得費は、死亡した人や贈与した人がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に減価償却費相当額を差し引いた額になります。
なお、業務に使われていない土地建物を相続や贈与により取得した際に相続人や受贈者が支払った登記費用や不動産取得税の金額も取得費に含まれます。
取得費が分からない場合などには、売却した金額の5%相当額とすることができます。5%ってあんまりだと思いますよねえ

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