地価は下がる?

ファイナンシャルプランナーと宅建の勉強していた事で感じたのは、土地の価格が下がって住宅ローンをいっぱい抱えて高齢化すると大変なことになるって事なんですが、土地が下がる要因について考えてみました。

人口が減ってきて、しかも若者の多くが非正規雇用でいると、土地を買うどころか結婚もできない。ますます人口が減っていき、土地の需要は低くなる一方なので土地の価格は下がるというのは、ある意味当然と言えば当然です。

東京オリンピックが2020年に開催されますが、それを見込んでアジア系の人達による日本の不動産の買い付けが盛んな時期がありましたが、東京オリンピックが終わってからも投資対象として保有し続けるとはとても思えません。

不動産関連では、2022年問題というものがあるそうです

バブル景気が崩壊した1992年、農地を保全するために農地所有者が30年以上の営農継続意思がある場合に「生産緑地」として指定しました。
生産緑地に指定されることで、農地所有者には営農義務が課せられるものの、固定資産税の大幅な減免や相続税支払い猶予といったメリットを設けました。
生産緑地に指定されて30年が経過した時点で、生産緑地所有者は自治体に対して土地の時価での買取りを求める権利を手にすることができます。

ところが、実際には財政がひっ迫した自治体が生産緑地を買い取ることは難しい状況です。
さらに農家に斡旋しても買い手が付かない可能性も高く、その場合、生産緑地の指定を解除して宅地として売却される割合も少なくないと思われます。売却しないまでもアパートなどの賃貸住宅を建てる場合も多いようです。つまり不動産の供給は確実に増えます。
需要以上の供給があれば値段が下がるのは明らかです。

生産緑地の指定解除の最初の機会となるのが、1992年の制度改正後30年の2022年です。2022年に期限を迎える生産緑地は全体の8割だそうです。

終戦直後の1947から1949年に生まれた「団塊の世代」が75歳になる2022年以降には不動産の相続問題が増えてきますが、団塊の世代の人たちが購入した郊外の持ち家を相続した世代が利用するとはとても思えません。
相続財産については、申告期限となる被相続人の死亡から3年以内に売却すれば、税制上の優遇措置を受けることができます。
つまり住むつもりのない利用価値のない不動産は、結局はバーゲン価格で売りに出されます。

どう考えても不動産が値上げしていくとは思えません。但し、市街地で交通の便が良く住みやすい地域の不動産は、引き続き一定の需要があると思われるので、それほどの値下げは無いかもしれません。そういう意味で、不動産を購入したいという事なら市街地で交通の便が良く住みやすい地域が狙い目です。
また、不動産を購入したいという事なら値下げが見込まれる2022年以降にしましょうっていう感じです。
逆に、不動産を売る予定があるなら2022年より前に売ったほうが良いと思います。ただ売り急ぎは損なので、1年くらい余裕をみてじっくり売りましょう。

不動産が値下げして500万円以下で良質な中古住宅が普通に入手できるような時代が、やってくるのかもしれません。ある意味、チャンスです。

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