住宅を購入するなら中古でリフォーム

2018年1月12日

よく聞く話ですが、ファイナンシャルプランナーの人は、ほとんどの人が賃貸住宅を利用していて、持ち家のファイナンシャルプランナーも、中古住宅を購入してリフォームして利用している場合が多いということです。ファイナンシャルプランナーの勉強をしていると、その気持ち分かるなあと思います。

前回はマイホームを購入するリスクについて考えてみましたが、決してマイホームを購入する事について、全面的に否定している訳ではありません。
「マイホームを買うな!」の著者も、何軒もの住まいを購入し大家として大成功しています。お金持ちになる本を読んでも、不動産はいつの時代にも最も有効な投資先であるというのは共通しています。
要は、不動産を購入する場合、金を生むような不動産を購入しなさいという事です。買った価格より高く売れる不動産、もしくは確実に家賃収入を見込める不動産を購入しなさいということです。地域を優先して選び、中古の優良な格安物件を購入するのがポイントです。

そのまま住めれば最も良いですが、場合によってはリフォームしても新築よりは投資対象として優れています。
但し、将来に売る事を前提に考えるなら、中古住宅を購入する場合、昭和56年(1981年)以降の耐震基準改正後の建物を選ぶという事は重要です。

「マイホームを買うな!」の著者は競売物件を中心に購入していたようです。
借金をしないで購入できれば言う事なしです。
でも借金しないで住宅を購入するなんて、ありえないって普通の人は思うんですよね。
そこで面白い本を見つけました。
「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」山崎純二著という本です。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」が最初に購入したのは、横浜駅から電車で10分の駅で徒歩1分の戸建て(2DK)が530万円だったということです。
戸建てといっても壁は隣と一体になっている建物です。
かなり古くてほこりにまみれた住宅ですが、汚れてきたないというのが格安の物件を購入する場合の狙い目だということです。安い理由が古くて汚いだけなら掃除してリフォームすれば見違えるように綺麗になります。
リフォームに一番お金がかかるのが水回りです。リフォームが安くすむ中古住宅の重要なポイントはトイレと風呂です。台所のキッチンは交換してもそれほどの費用はかからないようです。
掃除と床のクッションフロワー、壁のペンキ塗りや壁紙、襖、障子の交換などは、できれば自分でやっちゃえばリフォーム代が安くすみます。ホームセンターへ行けば材料は全部そろっています。多少の雑さを我慢すれば、業者に頼む費用の5分の1くらいでできるようです。
業者に頼まないとできない事だけ頼めば、リフォーム代はずいぶん安くなるようです。
一般的に、汚い中古住宅は掃除するだけで10%程度は価値があがるようです。リフォームすれば、価値はぐっと上がります。

530万円は家族でお金を出し合って購入したそうです。家族全員で530万円ならなんとか借金しないで購入できそうな気がしますよね。

自分の持ち家があるって、やっぱり安心ですよね。年取った時に住む家が無いという不安は誰しも持っていると思います。
自分の家だと、リフオームや改造が自由にできます。
自分の家を持つと家賃を払わないで済みます。家賃が仮に5万円だとすると1年で60万円で、2年に1回更新料が5万円かかります。
530万円で2年で125万円貯まると考えると年率11.7%の利息が付いたことになります。凄いですねえ。
その分を貯金して、将来もっと良い家を購入する事も可能ですし、別の家を買い増しすることも可能です。
自宅の住宅を売る場合は3000万円までの売却益は非課税です。売らずに貸せば家賃が入ります。そのために、借り手が付きやすい立地の良い物件を購入するのが重要です。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」の著者のお奨めは団地だそうです。金沢に民間の集合住宅で所有権(土地と武者)のあるものが存在するかどうかは、ぴんと来ないのですが、関東では団地のアパートでマンションのように所有権付きのものが一般的にいくらでもあるそうです。
団地のアパートは、せいぜい4階建てで駐車場や庭が付いていたり敷地も広くて財産的価値が大きいようです。当然、階数が少ない建物のほうが土地の所有権率が大きいです。民間の団地の場合は公園も団地世帯分の1の所有権があります。団地の集合住宅は、だいたい鉄筋コンクリート建てなので100年は住めるようですが、300万円で購入出来たりするそうです。
そういう建物は定期的な改修が必要になりますが、改修費を積み立ててある場合も多く、その積立金も結果的には自分の財産ということになります。著者の場合は200万円の改修費が積立てられていたとのいうことなので、実質100万円でマイホームを購入できたことになります。
集合住宅の購入は改修費の積立金がどの程度あるかということも重要なポイントです。

売る場合は、期間に余裕をもって売りに出すのが高く売る秘訣のようです。
販売活動を始めて1~2カ月で売ろうとした場合に比べて半年以上の余裕を持って売る場合には物件(格安物件)によっては2倍以上の差がつく場合もあるようです。
つまり、購入する場合にも売り急いでいる場合は格安で購入できる可能性が高いです。
ただ、格安な物件は不動産屋の利益も少ないため、広告費を使ったり、費用をかけて雑誌に掲載したりしない場合が多いので、探すにはそれなりに頑張る必要があるようです。

2018年2月8日

激安物件を購入し、リフォームして使うというのは裕福でなくてもマイホームを持つ有効な手段なのですが、自分で住まなく、販売・賃貸して収益を得るというのも有効な手段です。

空き家は使える! 戸建て賃貸 テッパン投資法 サーファー薬剤師著」を読みました。
利回り15%以上を目指すには、激安(300万円程度)で戸建て住宅を購入し、リフォームも可能な限り自分で作業し安くあげるのが必須だということです。

筆者は購入した戸建て物件の価格は一戸当たり318万円(土地付き)という事です。

やっぱり自分でリフォームするというのがポイントのようです。最低限のリフォーム(壁や床)だけしてリフォーム自由にして売るのも良い。井戸は避けた方が無難。
場合によっては外壁塗装(20年に1回は必要 50~80万円)が必要。放置すると雨漏り・シロアリ。外壁塗装するなら屋根の塗装(20万円程度)も一緒にしたほうが良い。

雨漏りのチェックは室内の壁や天井のチェック。トイレドア、浴室ドアのドア枠もチェック。床鳴りもシロアリの可能性。
シロアリ駆除は10万円程度

水準器で傾きのチェックも重要

いくらの家賃をいただけるかが基本で、物件をいくらで買うかの指標にする。借金するなら担保なしでも2000万円借りられる政策金融公庫。ただし日本政策金融公庫は融資期間が短い(長くても10年、15年)。

実質利回り15%以上を目標。初期費用(仲介手数料・登記費用・固定資産税)で物件価格の10%程度はかかる。
築20年程度の物件がねらい目。

戸建ては、騒音などのクレーム、家賃滞納などのリスクが少なく長く住んでくれる。戸建ての主な入居者はファミリーで入居期間の平均は6年。独身者の入居期間の平均は4年。 戸建ては不良入居者が少ない。

エコキュートは10年が寿命。プロパンに替えた方が無難。

トイレは下水・浄化槽を確認。汲み取り式は不可。

チッチンのリフォームは30万円程度、浴槽のユニットバスは50万円。キッチンはカッティングシートを貼ったり棚の取っ手を変えるだけでも効果的。浴室は浴槽塗装だけでも効果的。お風呂場のアクセントシートも効果的。

ファミリー向けは3DK、3LDKのスペックが需要が多くリフォーム費用も安くつく。

国の補助「住宅セーフティネット整備推進事業(高齢者や障害者を優先)」はリフォームの3分の1(上限100万円)の補助

滞納トラブルの対策は家賃保証会社(1か月の家賃の50%程度の掛け金で2年間の保証)  物件の管理は不動産管理会社(家賃の5%)

ネットで長期間売りに出されている物件は大幅な指値が通る場合あり。一般的には指値8%引き程度は通りやすい。

木材在来工法の戸建ては欠陥住宅を見分けやすく修理も比較的安く済む

登記費用は司法書士事務所によって2倍近く違う事もある。

地方は駐車場付き、もしくは駐車場が借りやすいというのは必須

アパートは近くにアパートが無いのは、需要が少ないからなのでデメリット、戸建ては近隣に賃貸物件が無いのはメリット

競売物件は内見できなく保証金も必要で、最近は個人での参加も増えてきて意外と安く買えない。仲介手数料や司法書士の手数料はかからない。

競売前の任意物件は安く買えるが債権者の承認に時間がかかる。1か月程度は最低かかる。賃貸で売主に住み続けてもらう(リースバック)のもリフォーム料金がかからないので魅力

格安物件は買い付け競合が多く、電話(夜間FAX)で買い付け 買い付けは取り消してもペナルティはないが、信用を無くすので、買う意思が強い場合のみ

検索で探す場合は戸建てだけでなく、土地でも探すと古家付の場合もある。木造ならリフォームが可能。

賃貸物件のエリア選択要素は人口が増えている、空き室が多くない、家賃相場、浸水・冠水リスク、

内見して断られる事が続いた場合、理由を聞いて改善

火災保険と地震保険は重要。古い建物は施設賠償責任保険は安くて安心(火災保険の特約)

家賃の値引き依頼に対しては、家賃を下げるより、一か月分の賃料無料の方が物件価値が下がらなく有利。

物件写真は、部屋の隅の低い位置から広角レンズで撮影、照明をつけて撮影、日中の一番明るい時間帯に自然光で撮影。照明を明るめのものを使うのも綺麗に見えるので効果がある。

ペット可は入居者を探しやすいが、猫は建具をひっかくし、うさぎも室内放し飼いは噛みつきで絨毯や建具を傷める。

2018年2月9日

まずは100万円で一等地の空き家を買いなさい 加藤ひろゆき著」を読みました。

買うべき物件
・近隣駐車場 月額3000円以上(ある程度の料金という事は需要がある)
・国道から1㎞以内 コンビニが近くにある
・住宅が密集している
・アパートメントがあるところ
・角地であれば なお良し 実際の面積の1.5倍の広さに見える
・学校と賃貸の不動産会社がある

購入費用は一戸建てて800万円以下 賃料8万円で12%  これでもきつい。

最低限のリフォーム(壁や床)だけして、入居者の希望を入れてリフォームの完成するのが良い
リフォームは家賃の3か月分が限度

入居者さんに修繕をお願いして材料費だけ家賃から引くという方法もある

2018年2月10日

アパート一棟、買いなさい 石原博光著」を読みました。
買っていけないボロ物件
・軟弱地盤で傾いた建物  水準器での確認は必須
・地下水脈の上や雨の貯まりやすい土地で、湿気が多い
・山や谷の多い土地の擁壁

値段の交渉は、最初は駅から遠いとか日当たりが悪いとか家主の努力ではどうにもできない弱点から指摘し、その後にリフォームの予定額を基に価格交渉
最初の値引き交渉は買付証明書を入れる時。その後はシロアリや金融機関の評価などを基に値引き交渉できる場合もあり。
購入を決意する前にリフォーム業者と下見して値引き交渉の説得材料になる。

賃貸物件には入居者の火災保険の他に、オーナーも住宅総合保険に入っている場合が多い。落雷・風災・雪災・水漏れ・盗難・車の当て逃げ・放火・もらい火などの対策。

管理会社は遠距離は避けた方が無難

大がかりなリフォームは賃料の15か月分が上限

リフォームは途中で見に行く事(差し入れという名目が自然)が重要。工事途中で、業者のいる前での写真撮影も有効。

仲介者による紹介で入居者が決まった場合、広告費名目で家賃1か月分を提供するのは有効(不動産屋に限らず、職人さんや入居者も含めて)。礼金目当ての偽の入居者の紹介を防ぐため、支払は3カ月後に。
不動産担当者に個人的に報奨金を渡すのは効果的(2~3万円程度)。

生活保護者の住居費は5万円が上限。生活保護者でも家賃保証会社への加入が可能な場合がある。

賃貸不動産の支出
固定資産税・都市計画税・不動産屋への仲介手数料や広告費・原状回復を含めた修理費やリフォーム費・大規模修繕費(屋根、外壁、給排水管やガス管、機械類)・給排水設備・電気設備・ガス設備の工事・火災保険料・地震保険料・定期清掃費・住宅用火災警報器・消防設備や消化器の詰め替え・浄化槽のメンテナンス・植栽の剪定費・除草剤の散布費・ゴミステーションのメンテナンス費・防火設備のメンテナンス費・自治会費

2018年2月11日

満室経営バイブル 今田信宏著」を読みました。

満室にするための3つの募集条件
・相場に合わせた家賃と敷金・礼金
・相場より若干多めの広告費(実際に広告するための費用ではなく、不動産屋へ謝礼 法律で定められた仲介手数料以上の報酬)
・担当者に対するキックバック

募集家賃は駐車場込にしない
家賃は千円単位は4000円か9000円に

空き室が埋まらない理由は、内見回数が少ないからか、成約率が低すぎるのか把握して、対応策を考える
内見回数が多くて決まらないなら家賃設定の調整で対応できる。

賃貸アパートは名前と看板、入口が重要(看板の変更が高額になる看板は要注意)

照明は明るいものを設置

整理(不用品の廃棄)・整頓(収納)・清掃(高圧洗浄)・躾(タバコの吸い殻他・粗大ごみを廊下)

入居者を募集する際には事前に全室リフォーム

空き室の臭いは致命的(下水からの臭いを防ぐため排水管のS字部分が空にならないように定期的に水を流す)

外装は表面積×2500円

内装は内装コーディネータに1部屋(10万円~15万円)だけ頼み、標準化

管理会社にリフォームを頼む場合は仕様は全て指定して、材料費もネット価格で指定して発注

入居者づけに有利な設備
ファミリー エアコン・照明・カラーテレビホン
シングル エアコン・照明・カラーテレビホン(冷蔵庫・フラット電熱器)
中古の温水洗浄便座は女性に嫌われる

管理費は安いところで家賃収入の2.5%、高いところで5%
管理費に清掃費が含まれるかは要チェック
清掃費の相場 週1回4時間 2万円~2.5万円(シルバー人材センター利用は安い)

水道料は各棟(世帯)ごとに契約すると安上がり(集合住宅全体で契約すると料金が高額)

死体処理を専門業者に依頼すると費用は100万円

家賃滞納の予防には入居者に「家賃保証会社に加入してもらう」(2年間で3万円辛5万円程度)

生活保護の家賃  敷金と礼金は上限・家賃も上限・管理費を家賃に含める・水道料金も家賃に含める・滞納保証は必須(生活保護の打ち切りもありえる)

ペット可は限定に(猛獣・爬虫類・猫は不可・小型ペットのみ・散歩時の敷地内は抱いて歩くのを条件。敷金の扱いについて、動物臭が残るため壁紙・床・畳などはすべて交換する事を明記して契約

入居募集時にプリザーブドフラワーを飾って、そのままプレゼントするのは効果的。

2018年2月12日

逆転不動産投資術 石渡浩著」を読みました。
全体的には融資方法が中心ですが、どれくらいの金額で購入すると利益がでるかの情報が参考になります。

(年間の賃料収入-運営経費)÷(不動産費用+購入経費)=利回り 10%以上が最低限必要

売却損を防ぐためにはあらかじめ安く購入  収益還元評価で購入し売る時は積算価格で

土地の積算評価の目安は路線価÷0.8
建物の建築単価(木造15万円/㎡ 鉄筋コンクリート18万円/㎡)×面積×(法定耐用年数から築年数をひいた年数から法定態様年数を割る)  木造は25年が法定耐用年数、鉄骨は35年、鉄筋コンクリートは45年

土地値−立ち退き費用−解体費用 より安い価格で購入できれば売却損を防げる
融資に重要なのは最初の物件選択

購入時の収益還元評価額-購入時の積算評価額+売却時までの建物経年評価額=売却損

満室賃料の70%が金利5%(融資時の金利よりかなり高くても対応可能)の融資返済料である事が必要
フルローンの場合は表面利回り10%以上は必要

新耐震基準(1981年6月以降に建築確認申請は安心
道路間口が広いと分割して売れるので価値が高い

宅建業法上、賃貸の仲介手数料は借主・貸主が半月分負担するのが原則で、例外的には一方が認めた場合には1方から1か月分の手数料を不動産会社が貰えるが、その例外が慣例となっている。多くの場合は借主から1か月分の仲介手数料を取った上に、さらに貸主から「広告料」等の名目で事実上の仲介の報酬をとっている。 宅建業法違反です。

融資は日本政策公庫は金利も安く、融資条件も甘いが融資期間が10年と短い
金利が安いのは都市銀行・地方銀行・信用金庫・信託銀行

インターネットサイト  健美家・アットホーム・ホームズ・Yahoo!不動産
路線価は地価マップで調べる

2018年2月18日

空き家を買って不動産投資で儲ける 三木章裕著」を読みました。
格安の空き家を購入してリニューアルして賃貸すれば、いかに資産を増やせるかという内容です。「金持ち父さん貧乏父さん」の日本版って感じです。

利回り15%は確保して、老後までいっさい家賃に手をつけず、怠りなく不動産投資を続けていくことです。

木造住宅は法定耐用年数は22年で、中古を買ってから40年たっても貸し続けることのできる色あせない物件を購入する事です。
日本の在来工法の住宅は、定期的なメンテナンスさえすれば100年以上もちます。

購入ポイント
・賃貸人口が増えているエリア
・周辺物件のまどりや家賃をちょうさしてそれ以上の優位性がある。たとえば、家賃、部屋の広さ、南向き、駅近など
・将来のリスク、近隣に新しい競合物件が増えないところ
・融資が受けられやすい担保(積算)価格が売却価格より高い物件

土地の積算評価の目安は路線価÷0.8
建物の建築単価(木造16万円/㎡ 鉄骨18万円/㎡ 鉄筋コンクリート20万円/㎡)×面積×(法定耐用年数から築年数をひいた年数から法定態様年数を割る)  木造は22年が法定耐用年数、鉄骨は34年、鉄筋コンクリートは47年
新築価格×残年数÷耐用年数分=残存価格 その70%程度で評価する金融機関が多い

自分の物件の差別化にかけるコストは手を抜いてはダメ(効果のある部分にコストをかける)
他の物件と変わらない家賃で少し質を上げるのが入居者を早く決めるのに有効
ホームアドパーク・ホームズで家賃相場情報が得られる
部屋の状態を中の上にして、家賃は中の下にする

節税対策について
・賃貸建物を法人に所有させる
・家族の会社に管理委託させる
・家族の会社に一括で借り上げさせる

空き室を案内される内見者のために「大家さん」の手紙を目立つところに貼っておくのは効果的
「ご内見ありがとうございます。このたびは***をご覧になっていただいたわけですが、いかがでしたでしょうか?
お客様のご要望は千差万別ですから、当然気に入っていただいた点、またご希望に沿わない点、いろいろあったことかと思います。
しかし、私どもでは、できるかぎりお客様のご要望を反映させて、より快適にお過ごしいただけるよう日々努力することを信条としています。
もし、ご入居の条件等ご要望がありましたら、お気軽にお問合せください
大家 ***」

2018年2月19日

借金ナシではじめる激安アパート経営 加藤ひろゆき著」を読みました。
この著者の本は2冊目という事で、目新しい事はありませんでした。

買付証明書に「もし、あの物件を譲っていただけるのであれば、末永く手入れして、保有し続けたいと思っています。よろしく、お願いいたします」

本気でアパート経営を考えているのであれば、不動産投資の本、住宅の本、金融の本、リフォームの本などで、いいと思った本は全て購入すべきだ。
「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」 加藤ひろゆき
「金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法」 ロバート・キヨサキ
「あなたに金持ちになってほしい」 ロバート・キヨサキ
「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」 藤山勇司
「大空のサムライ」 坂井三郎
「ワルが教える 不動産投資マニュアル」 風間俊二
「日本一不動産を買う男」 須田忠雄
「不動産が一番」邱永漢
「シノギのプロが教えるビジネスの極意」 沢田高士
「サラリーマンの私にもできた!アパート・マンション経営」 山田里志
「ナッシング・ダウン」 ロバート・アレン
「アパート投資の王道」 白岩貢
「そして私は金持ちサラリーマンになった」 吉川英一
「となりの億万長者-成功を生む7つの法則」 トーマス・J・スタンリー

CDが付いています。
「ハウスメーカーにアパート建築プランの見積もりを頼むと、全然違う内容でも見積価格は全部同じで、融資をひける最高額で見積もりをだしてくる(要は自分の儲けしか考えていない)
不動産屋に工務店を任せてアパートを建てる場合、良心的な不動産屋で30%、あくどい不動産屋だと50%マージンを抜かれる。」

2018年2月22日

ボロ物件をお宝に変える不動産投資 鈴木ゆり子著」を読みました。
カリスマ大家であり不動産業をしている人だそうです。

「明るさは大きな武器で、建物が古くても明るいととても清潔感が出て印象がアップ。部屋全体を白くすると効果的。白いクロス。玄関も明るい色。

柱・まわり縁・巾木はキッチンハイターを歯ブラシにつけて清掃、ダメなら塗りなおす。

草刈・ゴミ拾い・外廊下のフェンスの塗装・階段の手すりの塗装・網戸の張替え・クモの巣・蛇口はピカピカに・

利回りは15%、250万円から300万円で購入し、リフォームに100万円程度かけて7万円から7万5千円で貸す。
6万円の家賃のリフォームは60万円まで。

買ってから売るまでのサイクルは5年(内装で1部屋ずつ完成して入居者が入ってきて、満室になり安定して数年で稼ぎが溜まったら外壁の塗り直しなど大規模な修繕が終わった時が売り時

売りたい価格の2割増し程度の売価設定

不動産屋が優先して紹介する物件
・お客を連れて行けば高い確率で制約がとれる物件(手のかからない物件)
・できれば仲介料をたくさんくれる大家さんの物件
・それよりも広告料までくれる大家さんの物件
・さらに、謝礼までくれる大家さんの物件

2018年2月23日

ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 加藤ひろゆき著」を読みました。加藤ひろゆき著の本では3冊目です。
加藤ひろゆき著の最初の著書でもありますが、加藤ひろゆき著の本の中では、一番参考になりました。

物件を選ぶ基準
・現金で決済できる範囲
・古い物件でも現状が満室、あるいは満室に近い
・目標利回り30%以上、もしくはその利回りまで値引き可能
・あと10年くらいはしっかり建っていそう
・1部屋当たりのリフォーム代が家賃の半年以下
・引き渡し時に満室だと購入直後のリフォーム代がほとんどかからない
・手入れがされている
・購入後のリフォーム費用が推定50万円以下で稼働
・値引き交渉が出来る事

水回りのチェック
・蛇口という蛇口はすべて開ける
・上水道・下水道の稼働の確認
・電気・ボイラーの稼働確認

500万円から1000万円の物件で利回り30%以上がお奨め
・頑張れば現金決済
・諸費用が安い
・固定資産税が安い
・仲介手数料が安い
・ロットが小さく業者があまり参入しない
・もし失敗してもなんとか回復できる
・いざという時、売却しやすい
・小規模物件なので自分で管理ができる

訳アリ物件
・旗竿地・再建築不可・傾斜地・田舎・駐車場無し・古い・残置物あり・ボロい・汚い・クサい・汲取り式トイレ・住人が変

半径50kmなら自分での管理も可

畳をめくって、床を確認すると、ブスブスと足が沈んでいくような物件は不可

不動産屋への質問のポイント
・なぜ売りに出ているのか(売却を急いでいるか)
・売主さんはどんな人
・物件の手入れ
・過去の入居率
・近所の環境
・冬季間の雪の状況
・土地の価格と過去の変動
・値引きは可能か
・外壁の状態
・室内の状態
・いくらで貸せるか

近所の住民からの情報は重要

ケルヒャーの高圧洗浄機(2.30)は便利・インバクトドラバー(12V)も便利・

電球は明るいのに変える(トイレ、風呂以外)

リフォーム費用
・便座をウォシュレットに約3万円・フロリング1部屋に6万円から12万円・セキュリティライトの設置は1基2980円・敷地に砕石は1平米3000円から1万円・シーリングライト4000円より・電球を100ワットに1個130円・芳香剤を置く・入浴剤とシャンプーとせっけんとヒゲソリなどの備品を複数で設置、カップラーメン・カップ茶漬けなどをサービスで設置

ナラ材のフローリングは明るくてお奨め
寒冷地の内装は暖色系(淡い黄色など)
ウォシュレットの台座だけ交換(新品のシールは貼ったまま)
室内は水性ペンキ
敷金ゼロキャンペーン実施中の広告
前入居者が残していった机・イス・冷蔵庫・電子レンジのプレゼント

不動産屋へのご祝儀は効果的
・鬼のような指値が通った時には2~3万円
・入居者が決まった場合には1~2万円
・業者の車で物件を一緒に見学したが購入しなかった場合2千円
・入居者が直前でキャンセルになった場合1000円

物件の空き部屋には内覧者のために「レジャーロック」で合鍵を用意
賃貸物件の写真や図面を用意して不動産屋に営業

戸建てのメリット
・大幅な値引きが出来る可能性がある
・市場での需要が高い
・やや立地条件が悪くても入居者が決まる
・入居者に物件を管理してもらえる
・いつか売却しなければいけない時でも、自分で住み人も購入するので市場が広い
戸建てのデメリット
・古い物件であれば修繕費がかかるが、家賃に対しての修繕費の比率が高い場合がある

2018年2月24日

山田式元祖勝ち組大家術 山田里志著」を読みました。

利回り18%以上、稼働率80%以上、築10年以内(木造10年、鉄骨・RC15年)を目安に物件を探す
投資先の地域を分けてリスクヘッジ(起業の倒産・移転・縮小による派遣切り、凶悪犯罪の現場等、天災、災害)

銀行評価の計算実例
・建物の建築単価(木造15万円/㎡)×面積×(法定耐用年数から築年数をひいた年数から法定態様年数を割る)  木造は22年が法定耐用年数、
新築価格×残年数÷耐用年数分=残存価格 その70%程度で評価する金融機関が多い

事業性からの可能性
・家賃×空き室率(0.6~0.7)>支払いローン

解体費用  RC等で坪10万円 木造で坪5万円

エレベーターのメンテナンス費用は1部屋分の賃料程度かかる

管理会社の委託料が5%以内で信頼できる業者を選ぶ(遠距離の賃貸物件は管理会社の選択が重要)

初めての物件で融資が通らない場合は日本政策金融公庫

防犯対策で人気  ディンプルキー・センサーライト・防犯砂利・モニターフォン

銀行との交渉は、だましが多いので、FAXで証拠を残すなどの対処が必要

融資のOKを貰ってから価格交渉

不動産屋への顔出しとお土産の持参で情報収集。成約時の担当者へのお礼を提案すると効果てきめん

この部屋なら自分が住んでみたいと思う部屋を提供

成功した大家さんの実例がいろいろ掲載されていますが、なんせ資金の無い人が激安の物件に投資して大家になったという本は、だいたいが10年以上の発刊なので、今の時代でもどうなんかなあと思い、ブログなどチェックしてみました。

著者の山田里志氏のブログは大家関連のブログは2013年4月で更新が止まっていて、その後政治っぽいブログを運営していましたが2016年8月で更新が止まっています。

カリスマ大家たちの集まりのRIGというのは完全な法人になっていてコンサルタントっぽい業務をしているようです。

その他の大家さんのブログをチェックしてみましたが、ほとんど生き残っていて発展中のようです。

http://kashiya.blog.jp/ がリフォーム修繕などの説明があって特に気に入りました。

ワルが教える不動産投資 マニュアル 風間俊二著」を読みました。
不動産投資について幅広く浅く書かれています。不動産投資に興味がある場合に最初に読むのが良いかもしれません。でもインパクトが無いので、不動産投資をやってみようとそそられる事は無いかもしれません。

競売は、内覧ができない。しかも高額になりつつある。

2018年2月26日

新アパート投資の王道 白石貢」を読みました。
新築のしっかりしたアパートを経営して成功している人の著書です。
住む人の身になってアパートを作るというのが基本で、基礎と構造がしっかりした長持ちするアパートを建てて、入居しやすい広さがあって防犯・防音がしっかりした建物がお薦めということです。
やっぱり地方より需要のある地域が狙い目ということです。

あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方 山田里志著」を読みました。
大家業をするにあたって注意することがおおまかに書かれています。
関連の書籍とブログの紹介は参考になります。

大家さん学びの会  http://ooya-manabi.com/
となりの大家さん  http://t-oya.net/
てらちゃんの地方不動産ど素人日記  http://terachancom.cocolog-nifty.com/

2018年2月28日

サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣 藤山勇司著」 を読みました。

賃貸は特定の業者に任せずに幅広く情報を公開する

女性好みの物件であ事が重要
トイレと風呂が一緒のユニット形式はダメ 汚れが目立つ場合は取替
トイレは洋式
洗濯機置き場は室内
キッチンが玄関から見える間取りは不可
テレビ付きインターホン

鉄骨造りは錆びたらおしまい

競売物件は鍵を交換して初めて占有権

任意売却の出どころの多くは金融機関と弁護士

競売情報は「競売・公売物件情報」
家賃の相場は不動産総合情報サイト「at home web」

家賃5万~10万円クラスで15~40㎡が需要が多い

入居者選びは業者任せにせず慎重に
「動機」「保証人」「勤務先と勤続年数」「申し込み状況(年末の駆け込みなど)」「ペットの有無」はチェック

純利回り12%の家賃が見込めることが最低限必要

内装は大手の建築会社に頼まない 地元の土建組合の紹介が安くて仕事が丁寧
業務が複数にわたる場合はひとり監督を紹介してもらうのも良い

水回りの設備はB級品がコスト削減に有利
風呂は目地の塗り替えが効果的
ワンタッで給湯温度を調節できるシャワーと蛇口の取付

続・日本一不動産を買う男 須田忠雄著」を読みました。
全国チェーンで不動産現金買い取り専門店を運営している人の本です。
現在はインターネットでの不動産オークションも運営しているという事です。
事業の中心は競売で中古住宅を購入し、リフォームして販売する事です。
基本的には1つの店舗にスタッフは3人しかいなくて販売は地元の不動産屋に依頼することもあるそうです。

不動産オークションの出品は売主が出品料を払って出品しますが、最低価格(保証価格)が設定されて保証価格でも購入希望が無ければその価格で買い取るという事のようです。

ニーズに沿った物件を買っていれば、失敗しても小さな失敗ですむ。需給と供給のバランスを重要視する。

第3者が建ててくれたものを借り、製造設備を入れて工場にしたり、内装を施して店舗にしたりして仕事をし、お金を稼ぐのが最良の方法。

土地の価格が下がっても、賃貸料は土地に比例して下がる事は無く、不動産の賃貸は有利な投資

一戸建ての賃貸の需要はマンションやアパートの5倍以上
30坪の土地に建坪20坪の2階建てで駐車場2台分、バストイレを重要視してインターネット対応が理想的

2018年3月1日

そして私は『金持ちサラリーマン』になった  吉川英一著」を読みました。著者は富山県の人なので環境的に近く、不動産投資に必要な初歩的な情報が幅広く掲載されているので参考になりました。

競売物件のアパート一棟やマンションに過去の管理費や修繕費の滞納分は買主が負担
競売物件は物件明細書の他に、登記簿謄本も取り寄せ、昼と夜の周辺状況も確認しておくと良い。物件について不動産屋で意見を聞いてみるのも有効。

アパートの推定再建築費は坪単価40~45万円、木造の1年の償却費は4.5%

地名で河・沼・池・堀・浜・川等の漢字が付いているのは地盤に注意

ワンルームでも退去時の修繕費は2か月分かかる。

入居者には火災保険(住宅総合保険で借家人賠償責任保険と個人賠償責任保険の特約も)に入ってもらう。家財100~150万円、借家賠償保険2000~3000万円、個人賠償保険に2000~3000万円が妥当
大家は建物の火災保険(総合保険タイプで給排水事故による漏水、車の当て逃げ事故、盗難による鍵やドアの破損も含むもの)と施設賠償責任保険が良い

国民金融公庫の申込用紙の書き方が参考になります。

絶対に『儲かる大家さんになる』実践バイブル アパマン長者が集う大家さん学びの会著」を読みました。

貸物件の長所を作ってPR「多くの似たような物件がある中で、選ばれなければいけない」
「掃除と挨拶」が重要
窓用防犯センサーは安上がりで有効・カラーコーディネート

リフォーム費用の比較は、全国規模で多店舗展開しているリフォーム会社に見積をとって、それを基にひな形をつくり、同じ項目、同じ単位で他社からも相見積もりを取る。

いつでも連絡取れるようにしておく 24時間
修理業者への連絡体制もとっておく 早期対応が重要
築10~15年もすれば小さなトラブルが発生するようになる。

入居者には入居のしおり(室内の設備の使い方、ゴミの出し方、管理会社や大家への連絡先
「ご不明なこと、困ったことがあればご遠慮なくご連絡ください」

滞納者への5段階催促法
1.滞納1週間 管理会社から手紙で連絡
2.その後1週間、管理会社から電話で連絡
3.その後1週間、大家から手紙で連絡
4.その後1週間、大家から電話で連絡
5.その後1週間、サービスを止める

2018年3月2日

年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法  斎藤靖之著」を読みました。

不動産投資が中心ですが、ネット収入などその他全般の副業について掲載されています。
この著者も例にもれずロバート・キヨサキの「金持ち父さん 貧乏父さん」に影響受けている人が多いです。要は「資産を生み出してくれる資産を持つ」って事です。
マイホームを持つ前に不動産投資をしなさい

サラリーマンは銀行の融資に有利

投資向け物件を扱うサイト
・健美家
・クリスティ
・不動産投資連合隊
・楽待

不況に強い『不動産経営』50の戦略 石原博光著」を読みました。

任意売却は購入に時間がかかる(半年かかる事もある)し、メンテナンスを怠っていてリフォーム代が高くつく場合も多い。

基礎部分や外壁にクラック(ひび割れ)が無いか確認。

水道管は30年も経つと修繕や交換が必要になる。水道管の腐食の点検は止水栓を閉めて、空き室の水道メーターを外し、水道管の中に指を入れる。

不動産屋から外装を塗装しての引渡しを打診されたら、購入後に自分が発注したほうが手抜きなどの心配がなく安心
外装は値段だけで決めないで、信頼できる業者に頼む。

10年も住んでいると、ほぼフルリフォームが必要になりキッチン交換無しでも90万円程度はかかる。

和式トイレを洋式トイレにする場合、人気モデルではなく普及品を使えば安上がり

購入時の重要事項説明書は必ず事前に入手してチェック

売買対象になる土地の境界の確認は契約前の早めにしておく

最近はフローリングの床が人気だけど、畳の部屋にカーペットで対応する方法もある。

リフォームを頼む時は、電話帳の個人名で掲載している職人に連絡を取ると割安で工事して貰える可能性が高い。
一度、自分でリフォームすると段取りや相場が理解できる。
継続して仕事を頼める事を強調して仕事を頼むと安く誠実な工事をしてもらえる可能性が高い

管理費の安さだけに引かれて選ぶと、入居者の紹介もしてもらえず、リフォームが割高だったりするので注意が必要。管理会社が工務店の一部門であったりするとそういう例が多い。

管理会社に了解を取った上で、元付の不動産屋は3社程度が良い。
裏ワザとして、管理会社に了解を取った上で客付けの不動産業者に営業に行き、その業者が入居者を決めた場合にも管理会社にも広告費やインセンティブを支払う事を保証すると両者が積極的に入居者を探す。

自作のパンフレット(物件の長所や周辺の施設の紹介)も有効

巻末の「管理会社に聞くことリスト」は参考になります。

2018年3月3日

不動産は工夫しだいでゼッタイ儲かる!  中村一晴著」を読みました。

元不動産営業員の著者が不動産屋側の事情を書いてます。とても参考になるし一読する価値はあります。

とにかく貸して利益を出す事だけを求めるのではなく、最終的にどうするかの出口まで考えているところが秀逸です。

とにかく多くの売り情報の物件を見て、実際に現地で確認し、見る目を養う事が重要。

売り急ぎの客は不動産屋にとっては儲けるチャンス・・・・売る側からすれば入り急ぎは厳禁

仕入れた不動産にプラスアルファの価値(技術とアイデア)をつけて、相場より高い価値を付加

転売で確実に利益を出すためには3カ月で売却できる物件である事が必要

不動産は買いたい人がいる時に売ってしまうのが得策(最初からいくらなら売っても良いか決めておく)

加工された不動産には手を出すな(リフォームして、かなりの手間代が含まれている)。自分でリフォームしたほうが確実に安く入手できる。
自社物件は加工された物件で20~30%割高 仲介手数料がかからなく、実際にかかるリフォーム料が安くつく、すぐ使えるメリットがあっても結果的に高くつく

現状満室のアパートは一時的に満室を装っている(半年タダで貸すなど)物件もある

頼れる専門家(管理会社・建築会社・司法書士)は自分で探すか、複数の業者に聞く

住宅地は30~55坪が標準面積。東南角地は人気

隣接地の地主は高く買ってくれる可能性が高い。
中古住宅は土地値+1300万円以下の建物価が限度

新築のアパート・マンションはリスクが高い  今やアパート・マンションは供給過剰で競争が激しい  経営努力が必要
手持ちの土地を担保に中古アパート・マンションを購入した方が有利

デュープレックス(2戸1棟の2世帯住宅)で1戸に住み1戸を貸すのは有効(1戸は2LDK~3LDK)

地方でのファミリー対象は1世帯2台分の駐車場が必要

自宅を高く売る方法
1.いつでも内覧できる状態をつくる
2.雑草処理・クロスの汚れ・窓ガラスの汚れ・照明器具のホコリ・水回りの汚れやカビなどを綺麗にする
3.外観を綺麗にする(築15年以上なら外壁塗装・色のセンスが重要)
4.水回りは特にきれいいにする(トイレの黄ばみ・風呂のカビ・キッチンコンロと換気扇の汚れ)
5.部屋を明るくする
6.生活臭を消す
7.畳の部屋を減らす(簡易式のフローリングかカーペットでも可能)
8.風呂の追い炊き・カラーモニターホン
9.雨漏りをなくす
10.家具付きでコーディネート
11.明日から生活できるようにする
1~6は必須  半年でリフォーム工事費を回収できるのがポイント

物件資料・広告は自分で作る
入居者の選定は最終的には自分で

土日祝日に営業していない不動産業者は避ける

管理契約書の内容で注意する事
・期間契約は自動更新ではなく、何もなければ解約で1年ごとに契約する方式が望ましい
・管理料は入居している賃料を基の%で
・家賃の回収・送金は、早めに  滞納に対応しやすくする  最適はカード引き落とし
・契約してよい人の条件を明確に
・敷金は管理会社に預けない
・入居者とオーナーの負担する内容を記載
・リフォームはオーナーが自由に行える
・入居者募集は他の業者もできる契約に(契約書作成費は管理会社に1~2万円支払う)

ゼロからの不動産投資  赤井誠著」を読みました。

募集広告を自分で作って、仲介業者に直接FAXして借主を探してもらうのは有効(管理業者が積極的でない場合が特に有効)

フルローンの基準    家賃の80%から金利4%の返済と、管理費10%を引いて黒字になる事

空き部屋に置く、大家からのメッセージパンフレットは効果がある

会社設立の費用や顧問料は税理士によって倍以上違う

2年毎の更新料を一括か分割で一カ月の家賃か選択できるようにする方法もある

2018年3月4日

300万円を2年で3億円にしたサラリーマンの不動産投資  御井屋蒼大著」を読みました。

読み物としては面白かったのですが、あまり参考になる情報はありませんでした。

2013年12月初版の本ですが、賃貸で利益を上げるのは、20年も30年も続けられるものではないかもね
金利上昇リスクは周りの投資家たちも恐怖を感じている

入居者の入る火災保険や地震保険は入居者を守るためのもので、大家の入る火災保険や地震保険は建物や設備を守るためのもの
リフォームは表面の面積が大きいところをするのが効果的

2018年3月5日

億万長者より手取り1000万円が一番幸せ  吉川英一著」を読みました。

税金や株など投資全般について書かれています。

築15年程度経過の物件は設備の減価償却も終わり、家賃も大きく下落する時期で、エアコン・給湯器・屋上防水・外壁の目地補修などが必要になることの考慮が必要

給与所得別のアパート経営の収支・税金計算は参考になります。

誰でも金持ちサラリーマンになれるが、絶対になれない人は、本を読んだだけで絶対に行動しない人

全労災の火災保険は安くてお奨め(通常の火災保険の3分の1)

定期清掃はシルバー人材センターを利用が安い

北陸は洗濯物を干すサンルームとバルコニーの両方が人気
内装のダウンライト、シーリングファン、ダクトレール、アクセントクロス

木造の40年もたったアパートは半分くらい空き室になって、募集しても埋まらなければ、高い立ち退き料を払って、膨大な費用をかけて解体するしかありません。
古いアパートは雨漏りや給排水からの漏水などいろいろなトラブルが発生する。

古い物件が空いた時には、敷金礼金無し(備考デ」クリーニング費用とエアコンクリーニング費用のみ入居時に預かる 家電付希望は+3000円/月)

2018年3月6日

不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ  広瀬智也著」を読みました。

この本は他の一連の大家さん物とはポイントが違っていて、大家ににおける経済学みたいな感じです。
ちょっと難しい部分もありますが、大家さんという経営について知っておいたほうが良い事を幅広く掲載しています。

大家さんというものを、あくまでも経営として見ているので物件の自主管理には否定的です。
著者は、最終的には、手持ちの物件をどう始末するか、キャッシュフローを回して、お金を借りやすくするにはどうすれば良いかと、そいうような事を重要視しています。

他の本でも、よく触れられているのですが、不動産経営はチームが大切なので、良い専門家(仲介業者・管理会社・弁護士・司法書士・税理士・リフォーム会社・建築士・コンサアルタント・銀行員・保険)とのつながりは重要。

正しいキャッシュフロー
課税所得額=(家賃収入-経費-ローン返済利息-税金(固定資産税)-減価償却費)
年間に残るお金=課税所得額-税金-返済元金+減価償却費  ・・・・最大にする事が重要

投資効率(ROI)  投下資本利益率・・・最初に投入した自己資本を1年でどれだけ取り戻せるか?
年間キャッシュフロー÷自己資金×100

物件を売却して残る資金の計算例
手元に残るお金=売却価格-ローン残高-諸費用-税金
手元に残るお金-最初の自己資金=実際の売却益

銀行の木造建築に対する評価は低く、RCに対しては高く評価

コンテナ(貸倉庫)は土地の固定資産税は更地と同じで高い

空いている土地を活用する場合、一番よくないのはハウスメーカーや銀行などの営業マンの言いなりになること。
サブリースは途中で家賃保証金額を下げられる可能性が高い

クレーム対応など、お金を出すことが必要なときには、惜しまず迷わず、パッと払ってしまったほうがいい

仲介に弱い不動産会社に頼む時には、広くほかの業者にも情報を流してくれるように、しっかりと交渉する事が必要
合鍵を大量に作ってマイソクの見本と一緒に仲介業者に渡していくと他の仲介業者も紹介しやすい

中古の鉄骨造りの物件(特に1970年から90年)はアスベストに要注意

鉄筋はヒビ、シミだけでなく雨の降った翌日の赤さびも要チェック

滞納にたいする対応は1か月以内に必ず処理

原状回復とトラブルをめぐるガイドライン
貸主負担
フローリングの色落ち、家具の設置による床カーペットのへこみ設置跡、壁紙の画鋲・ピンなどの穴、クリーニングで除去できる程度のタバコのヤニ、網入りガラスの亀裂、浴槽風呂釜などの取り換え、トイレや台所の消毒、全体のクリーニング、冷蔵庫後部の黒ずみ、フローリングのワックスがけ、借主設置のエアコンによる壁のビス穴、壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの畳やクロスの変色
借主負担
借り主の不注意で雨が吹き込んでのフローリングの色落ち、カーペットに飲み物をこぼした事によるシミ・カビ、壁などのくぎ穴・ネジ穴、クリーニングで除去できないタバコのヤニ、通常を超える台所の油汚れ、清掃を怠った風呂・トイレ・洗面台の水垢カビ等、天井に直接付けた照明器具の跡、引っ越し作業で生じたひっかき傷、飼育ペットによる柱などのキズ、タボコの畳の焼け焦げ

滞納トラブル対処
ハウスコム(入居者が支払い)  保証人が無い場合

管理手数料 大家がどちらが支払いするかを決める

マンション建築で建築費の消費税を還付するには建築中の工事現場にジュースの自動販売機を置いて消費税の課税事業者(課税事業者選択届出書)になる。但しマンションの建築の年に非課税の売上が大きいと還付される比率は下がります。

相続対策  アパートやマンションなどの賃貸物件は物納できないので、売却用の物件とか物納できる土地の確保が必要。 大きい土地の場合、相続税として物納できる土地を残して建築する
角地は評価額が高いので、角地と角地でない土地に分割し2棟建てると片方の土地は評価を下げられる

2018年3月7日

一生お金に困らない家の買い方  浦田健著」を読みました。

中古住宅の保険制度「既存住宅売買瑕疵保険」 専門の建築士による検査のうえ瑕疵保険  期間5年最大1000万円の保証  検査料5万円 保証料が10万円程度
期間1年、保険金額500万円の少額短期タイプの保険もあり  検査・保険料で5万店程度
引渡し後リフォーム型既存住宅瑕疵保険もあり(リフォーム後の工事検査料の追加必要)

リフォーム会社にリフォームを依頼した時のリフォーム会社のマージンは3割~4割 業種ごとに分割発注すると3割程度は安上がり

数十万円を超えるリフォームなどの工事は必ず契約書を作成し、打ち合わせの記録は書類に残し当事者のサインをもらう。不備は引渡し前に行う。

節約の一番効果的なのは自動車を持たない。2番目は保険(特に終身保険には入らない)。独身時代は保険は不要。子供が生まれたら「逓減定期保険」がお薦め。
医療保険は不要。

2018年3月10日

中原 圭介氏 の「サラリーマン大家」の時代は間もなく終わる  これから「貸家の家賃」は大きく下落する
という記事を読みました。

貸家の建設は、2015年1月に相続税の増税がなされたことでブームに火が付き始め、2016年に日本銀行のマイナス金利政策によって、借金が以前よりも容易にできるようになったため貸家の建設が大きく伸びています。

人口減少社会に突入した日本では、すでに全国で820万戸の空き家があり、その半数超は貸家となっているのです。これから本格的な人口減少社会が到来し、空き家が増え続けていくのは間違いないというのに、供給過多にある貸家の供給がさらに増え続けるという状況は、遅くとも2026年には、全国的に貸家の賃料が大きく値下がりすることを決定づけてしまっています。

将来の需要と供給のバランスを考えると、アパートやマンションの建設ペースはバブルの状況にあるといえます。今のようなペースで貸家の供給が進むことになれば、空室率が上昇の一途を辿ることになり、家賃が大幅に下がることは避けられない事態になるからです。たとえ相続税の評価額引き下げと歴史的な低金利の双方が魅力的であったとしても、アパート・マンション経営には将来多大なリスクが想定されることを、余った土地を持っている人々は、しっかりと自覚する必要があるでしょう。

2018年3月11日

山田 徹也氏の : 東洋経済の「賃貸住宅市場が危ない」、日銀が異例の警鐘 金融緩和による住宅過剰、物価を下押し?
の記事を読みました。

賃貸物件の仲介業者等からは、郊外の築古物件など相対的に魅力の乏しい物件を中心に、空室率の上昇や家賃の下落が見られるとの声が聞かれている」などと、賃貸住宅市場の現状に警鐘を鳴らしている。

2015年1月に施行された改正相続税法により、相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきた。超低金利政策が長期化し、マイナス金利政策の導入でもう一段、金利が低下したこともこれを後押ししている。

不動産評価・情報提供会社「タス」は、首都圏や関西圏の空室率を毎月、集計・公表している。その空室率インデックスで見ると、首都圏では東京都心部はさほどでもないが、埼玉や神奈川、千葉の各県で特に2015年後半以降、空室率が急上昇している。

2033年の空き家数は約2166万戸、空き家率は3割超と、本格的な空き家時代が到来すると見込まれている。

2018年3月24日

選ばれる不動産屋さん 選ばれない不動産屋  行動する大家さんの会編 を読みました。

大家さんにとって良い不動産屋という意味でも参考になりますが、空き室を避けるために大家さんがする事という面でも、とても参考になる良書です。

大家業も昔ほど楽では無くて工夫が必要という事と、ひどい不動産屋も多いんだなあと思いました。

入居者さんの事を一番に考える不動産屋が大家さんにとっても良い不動産屋

トラブルが起こった時の作業手順書(マニュアル)を作っておく 修理業者の連絡先とか

エアコンは備品でなく大家からのプレゼント扱いにし長期保証に入っていて故障時は入居者からサポートセンターに連絡してもらう方法もあり

大家さんとって重要なのは不動産屋や入居者とのコミュニケーション

内見時のドレスアップ、ウェルカムバスケットが入居者に決めてもらうのに効果的  実費は大家さんに負担してもらう

賃貸経営は快適な住空間を提供するビジネス(植栽の飾りつけ、プランターに季節の花、清掃)

インターネット広告は写真・コピーライティングのテクニックが重要

入居者や内見者の感想を聞き参考にする

女性に嫌われる部屋は決まらない

DIY可能物件・ペット可物件・バイクガレージ付き物件・家具家電付き物件など特徴のある物件もメリット

根拠のある提案をする不動産屋は大家さんに歓迎される

滞納分の家賃は入金が無くても税金的には収入として扱われる・元金の返済は経費にならない・所得税や住民税は経費にならない
元本返済額が減価償却費より大きくなると、税金が増えて苦しくなる

大家さんが経済的に苦しい時に考える対策の順番 1.空室を埋めるにはどうするか 2.経費税金などの支出を減らすにはどうするか 3.将来性を検討 4.売却

問題物件なのに次々満室に変える、やりくり大家さん  牧和彦著 を読みました。

大家さんを始めたきっかけが「金持ち父さん貧乏父さん」だったというのは笑いましたし納得もしました。

上手くいっている人や成功している人のアドバイスを聞く(信じる)。やったこともないのにあれこれ言う人に囲まれていたら運は逃げて行く。
約束は守る(特に時間)。

想定する(満室にする自信があれば満室の)月々の総家賃から返済を引いて半分以上キャッシュフローを生まないものは買わない
固定資産税がキャッシュフローの2.5カ月以上は買わない
取得税が月々のキャッシュフローの6か月以上なら買わない
ハウスメーカーの新築物件の内見は流行りのデザインを知ることで参考になる
物件は女性目線で判断するのが良い

2018年3月24日

人生マル得不動産経営のススメ 内海芳美・加藤千春・石井由花著 を読みました。

夫婦で不動産投資に関わる秘訣という意味で有意義な本だと思いました。
こちらも「金持ち父さん貧乏父さん」の話題がよく出てきます。影響力の大きさに驚きます。

とにかく立地は最重要(人気の地域ということも重要)
賃料相場と地域の空き室率もチェック

駐車場の有無は重要

物件取得とリフォームは女性目線が重要

浴室乾燥機は便利(高齢者のヒートショック防止、衣類の乾燥)

賃貸は2DK以上が望ましい

男性は、女性がグチャグチャ文句を言うと、すぐに「だったらこうすればいい」「それはこうだから」などと理屈で解決しようとするものです。「そうだね」「心配させて悪かったね」という同意や共感のフレーズを待っています。

個人名義で購入の場合は、団体信用生命保険がつくが、法人名義の場合はそのままローンの返済は続く。

窓の防犯センサーは費用対効果が良い

若い人はタンス使わなくて、クローゼットとプラスティックの収納ケース(ウォークインクローゼット)

屋根の小窓は縦型のリーハー式は雨漏りしにくい

キッチンはクリナップのコルティーシリーズ、お風呂はブリジストンが安い 各10万円以下で可

防音効果は重要

リフォーム工事にいくらかかるか把握する事が重要。専門家の力を借りる。
屋根や壁が相当傷んでいる場合はNG
投資目的に建てられたものは、節約して建てられているので要注意
設備は20年が限度(配管から取り換えた方が無難) キッチン・洗面台・トイレ・風呂
収納は多めに
人の集まるLDKに予算の集中

再建築不可物件は融資が受けにくい
住宅ローンを使う場合はリフォーム代も含める

常識破りの「空き家不動産」投資術 村上祐章著 を読みました。

こちらは空き家を借りて(通常は3年契約)、自費でリフォームして、借りた価格に少し上乗せして(それでも周辺の半額程度の家賃など格安で)貸すというビジネスモデルです。
基本的には入居者が現れてから持ち主に賃貸料を支払うという事です。
本人は宅建業違反にならないと書いていますが、微妙なところで、厳密には違反だと思われます。

リフォームは掃除が中心で、掃除しても綺麗にならないところは隠す・塗る。最高額10万程度でおさめる。
ボランティアを募って作業を任せる方法もあり(地域紙や町の広報誌で募集)
それ以上のリフォームは入居者の費用で入居者の希望通りで行う。
DIYの好きな入居者が集まりやすく、リフォームの工具は無償で貸す。

管理も自分でしているようです。

入居者募集は不動産屋を使わないで、近辺へのポスティング(写真や特徴をふんだんに入れる)やネット(ジモシティなど)や貼り紙を使って行うという事です。

敷金礼金は1か月でずつで礼金は、自分が受け取るとの事です。入居者との契約は定期借家契約書にして、大家との契約期間が終了する前までにします。

物件の鍵は物件のどこかに置いておき、場所を教えて内覧してもらう。
ペット可、無職、生活保護者・外国人も受け入れる

初期投資が少なく収入が入ってくる魅力的なビジネスモデルなのですが、持ち主に修繕費などの負担を求めないということなので、トイレや風呂などの水回りやエアコンなどが壊れた場合やや雨漏りの修理費の負担も自分が行うという事だと思うけど、その場合の修繕費は高額になるのをどうしているかは不明です。

2018年3月27日

不動産投資 素人は今は手を出すな 桜木道順著 を読みました。

長年、不動産業に携わりながら、不動産投資を行ってきた筆者が、バブル崩壊・サブプライムローンを乗り越えてきた経験を書いた本です。

不動産事業にはキャッシュフローが重要。長い返済期間の資金調達が重要。築古物件や再建築できない物件の銀行からの返済期間は短い。

床下の調査は欠かせない。

2016年現在の市場には、素人が借金して購入しても「ババを引き、後悔するような物件」しか出回っていない。

大半の収益不動産は、この先5年前後(2021年前後)で必ず暴落する。

「今の東京一極だけの好景気の演出は、オリンピックの手前で破綻する」

不動産価格の変動は、過去を溯っても「東京から始まり、地方へ波及する」

投資不動産のウェブサイトをチェックすると世の中の情勢によって、供給する物件の微妙な変化を見る事ができる

これからは立地が最重要

銀行は土壇場で態度を変更するので、一般投資家は融資条件付契約にするのは必須

金融機関の人間が来ると必ず「抱き合わせ融資」の話をして、融資をしたければ任意整理の案件など「いい物件」を紹介てもらうようにする

ファミリー物件は空き室を埋めるのに時間がかかることが多いが、いったん入居すると平均6年位は入居する。

需給と供給のバランスが崩れると、たとえ駅近の物件でも、入居者の獲得に苦労する時代がすでに来ている

土地については地中埋設物に対しての特約を付けるのが無難

一人暮らし用でも居住面積は30平方メートル近くは欲しい

(表面利回り-借入金利)×借入年数 が200以上が望ましい。

2018年3月30日

はじめての不動産投資1年生 岡本公男著 を読みました。

不動産投資を始める人のための参考書という位置づけですが、不動産業を始める人にも参考になります。
初歩的な事しか書かれていないのですが、宅建の受験勉強だけでは判らない実務的な基本も理解できて参考になります。
2017年に発行なので、現時点の実情に即した内容なので参考になります。

都会では相続税評価額が時価よりかなり低いので、相続には有利。
銀行融資の積算価格は、実勢価格より低いので、融資を受けられる金額の割合が低い。
つまり地方の物件の方が融資のみでの取得をしやすい。

最初は小規模の投資から初めて、実績を積むと高額の融資も可能になる。

新築投資用区分マンションは最もリスクが大きい。

今後は、今まで以上に立地が重要になる。

現在は2LDK、3LDKが人気。

築古ボロ物件は、滞納の可能性が大きい。連帯保証人が重要。

軟弱地盤の地域は地震の被害が大きい。特に木造建築は影響が大きい。

不動産投資の無料セミナーは厳禁
電話セールスに優良物件は無い

中古区分マンションを購入する際には「重要事項調査報告書」で修繕履歴、修繕積立金、前オーナーの未納・滞納金の有無を確認。

最近は、投資に適した中古一棟物が少なくなった。

銀行が設定する経済耐用年数は法定耐用年数より2~7年程度短い。

リフォーム資金はリフォームローン(オリコ・イオンプロダクトファイナンス」の利用も可。クレジット会社と提携しているリフォーム業者しか利用できない。

投資用不動産のポータルサイト(健美家・楽待・HOME’S)

不動産売買契約の場合は、重要事項説明書・売買契約書は最低限、前日までにFAXかメールで送って貰う事。

売主が不動産屋でない場合、古い木造の建物は、売り出し時から瑕疵担保責任を負わない(瑕疵担保責任免責)という契約も可能

融資特約は融資申込先の金融機関名・支店名を明記(いざという時のために3社くらい入れるのも可)しておくのが良い(明記しないと、希望する金融機関の融資がダメだった場合に、融資条件の悪い金融機関の利用を押し付けられる)

火災保険は、銀行系損保代理店は避けた方が良い

管理会社を使う場合は、「管理契約の解除条件」も明記して契約すること。「解除通知後3カ月経過して解除できる」という文言うぃ入れる

効果的な空室対策(テーブルや人工植物・その他小物などの内見セット、照明の工夫)

個人の所得税・住民税  330万~695万円 30.42%  900万~1800万 43.693%  1800万以上 50.84%
法人の法人税・住民税・事業税  400万円以下  22.86%   800万円超  38.37%

法人は退職金も経費(退職金の所得税は優遇が大きい)
法人の場合は生命保険の控除も全額経費

2018年3月31日

第3版 これで解決!困った 老朽貸家・貸地問題 坪多晶子・江口正夫著 を読みました。

宅建の資格を持っていても知らない基礎的な事を理解できて有意義な本でした。空き家にかかわるには一度は読んでおいて損はない本です。

たくさん勉強した借地借家法って平成4年に施行された新しい法律だという事は全く知りませんでした。

借地の権利金(土地価格の2割から9割)の意味が、今までよくわからなったのですが、借地権割合というのがあって、相続税だけの問題でなく、借地権って、実際の地主の権利以上のものであったりするって事を始めて理解できました。

借地権は建物がある場合のみ成立する。

定期借家権でも再契約できる。定期借家権では期間満了時の立退料は不要。書類での契約が必要。定期借家権には期限の下限・上限がない。

定期借地権の権利金は1~3割と、普通借地権の権利金と比べて低い。
一般的には更地として変換が必要
定期借地権の相続時の底地割合は期間の経過とともに上がってくる

空き室が増えると、空き室分は自用家と判断され、相続税評価が上がってしまう。
親の土地に親が建てた賃貸住宅を子に贈与した場合、貸家建付地として評価が低くなるけど、借家人が退去すると、その部分の土地が親から子への使用貸借となり、その分の土地は親の自用地として評価される。その後、賃借人が決まっても、その分の土地は親の自用地として評価され続けて相続税対策にならない。

築古物件で安く賃貸する場合は貸主の修繕義務を免除する特約も可能

高額の修繕は生前実行が相続税対策として有利(修繕しても評価額に変化がない)
固定資産税は3年毎に評価。

立ち退きや取壊しも生前に行うのが相続税対策として有利。空き室が多いと相続税対策上不利

賃貸滞納を理由の貸家契約の解除は3か月分以上  その後相当期間を定めた催告(配達証明付内容証明郵便)

10年超所有の賃貸物件を売却し、1年以内に新たに賃貸物件を所有する場合は買換特例がある

賃貸物件で借家人が死亡した場合、相続人に家賃(解約予告期間の賃料も含める)の支払いと家財の処分の責任がある

老朽賃貸住宅は物納は難しく、相続税評価で売却するのも困難

空家等対策特別措置法により、空き家の所有者の管理義務が厳しくなった。
空き家とは1年にわたって使用されていないというのが基準(相続的には1か月程度までOK)
空き家管理代行サービスはおおむね1か月1万円程度

借主負担によるDIYを自由にして、工事について原状回復義務を免除し、工事分を家賃を安くするDIY型賃貸が有利

固定資産税程度の賃料は賃貸の対価とは言えず、使用貸借扱い。この場合、立退料は不要。
一般的には固定資産税額の2~3倍相当額(相続税評価額の1%未満)が1年の地代としている例が多い
固定資産税額の2~3倍相当額の地代では分割払いの延納でも相続税が払えない

地主が持つ借地の底地のみの売買の売却価格は相当に安くなる
半面、借地権は高額で取引される

借地の譲渡承諾料は借地権(土地の価格の借地権割合分)の10%程度
増改築禁止の契約での借地の増築承諾料の目安は公示価格の3%

借地人以外の名義の建物には裁判時の対抗力が無い

貸地の立退料は借地権の買戻しとされる
会社が地主の場合、個人の賃借人が立退料を貰わずに土地を返還した場合は、立退料分は借地料を無償譲渡したとして、個人に時価の立退料の譲渡税が請求される
地主と借地人の話し合いで、借地の返還に関して建物の取壊しは地主負担で立退料も払う事になった時には、立退料も建物の取り壊しの費用も必要経費では無く、借地権の取得価額の加算になる
借家の場合は、立退料も建物の取り壊しの費用も必要経費になる。
対策としては、返還後に定期借地契約でしばらく貸すのが税制上有利(立退料は借地権の買戻し、建物は減価償却、建物の取り壊し料はは必要経費)

2018年4月1日

不動産は、中古一戸建てが絶対にお得です 高橋隆明著 を読みました。

中古一戸建てを購入して、その後賃貸として利用し、最後に自分の住まいにするのが最もお得だというのが筆者の主張ですが、納得できます。
ただ全編に渡って、自分の会社の宣伝って感じがするのが大きな難点です。

木造の一戸建ての耐用年数は30~40年で、修繕すればもっと長く使える。
自分で住む気になる物件を購入するのが良い。
中古一戸建ては、空き室率がゼロか100%で、追い出しが簡単で、居住してれば100%の家賃が入るので中途半端な状態で放置する必要がない。

建物表示登記(土地家屋調査士) 1棟1階につき 18600円  1階増すたびに4200円
測量報酬 24000円
所有権保存登記(司法書士) 課税標準額1000万円  11100円~21800円
所有権移転登記(司法書士) 課税標準額500万円以下  18500円~21800円
抵当権設定登記(司法書士) 債権額500万円以下    16600円~19700円
不動産鑑定評価(不動産鑑定士) 30万円以上

減価償却費  木造モルタル住宅  20年 0.050

定期借家権は追い出しに有利  平成12年に新設
普通借家契約を定期借家権には変更できない

管理料は家賃の数パーセント

内装費用
キッチン(70~300万円、バス70~200万円、トイレ10~50万円、洗面10~30万円、床60㎡で50~100万円、内装6畳で20~30万円、外壁200㎡で70~100万円、屋根100㎡50~100万円)
取壊し費用は木造一戸建てで100万円~200万円

2018年4月4日

田舎大家流不動産投資術 多喜裕介著 を読みました。

2017年12月発刊で筆者が富山県在中という事で、参考になりました。

基本的にはアパート経営についての内容です。
この時代でもやっていけてるということは、アパート経営について真摯に取り組んで苦労もしているということです。

きちっとお金を貯めれて無駄遣いをしないというのが大切というのは不動産投資に共通な重要項目です。

地方では独身でも1台の駐車スペース、夫婦は2台の駐車スペースが必要。
地方での賃貸はポータルサイト経由の問い合わせが9割以上。
地方ではプロパンガス屋さんの過度なサービスは期待できない。

融資の必要資料
<購入物件資料>登記簿謄本(土地・建物)、公図、公課証明書またが固定資産税課税明細書、路線価図、マイソク(不動産会社からの物件概要書)、レントロール(家賃一覧)、シミュレーション結果
<個人資料>源泉徴収票または確定申告書(3年分)、頭金と余裕資金が入金されている通帳のコピー、住宅ローン・マイカーローンなどの返済予定表、住宅の公課証明書または固定資産税課税明細書、その他金融資産の所有がわかる資料(株券、投資信託、生命保険証書、所有不動産の謄本)
<法人資料>履歴事項全部証明書、法人決算書(3年分)、前月末までの試算表、代表者の経歴をまとめた資料
<所有物件資料>所有物件の入居状態・収支状態・返済・キャッシュフロー、物件を紹介する資料(いくらで購入したか、家賃総額、入居状態・物件の写真)、登記簿謄本(土地・建物)、公図、公課証明書またが固定資産税課税明細書、路線価図、最新の収支明細書・返済予定表

金融機関は賃貸の実績を積んで信用を得ることが大切

人気設備ランキング(全国賃貸住宅新聞)
<単身者向け>インターネット無料、追い炊き機構、エントランスのオートロック、浴室換気乾燥機、ウォ-クインクローゼット、ホームセキュリティ、独立洗面台、追い炊き機構、宅配BOX、24時間利用可能ごみ置き場
<ファミリー向け>インターネット無料、追い炊き機構、ホームセキュリティ、システムキッチン、浴室換気乾燥機、ウォ-クインクローゼット、太陽光パネル、床暖房、防犯カメラ

ポータルサイト(スーモ、athome)の検索条件を参考に、有利な設備を重点的に整備

2018年4月9日

買ってはいけない家と土地 高橋輝著 を読みました。

題名はインパクトがありますが、内容は初歩的な事しか掲載されていませんでした。それでも少しは参考になった部分もありました。

団体信用生命保険で加入できない場合は「ワイド団信」というのもある。

新築建物の登記には土地家屋調査士による建物表題登記費用が8万円から10万円ほどかかる。

契約書や重要事項説明書は契約する前3~4日前までには入手するようにしよう。

住宅ローンの審査を受ける前には不要なクレジットカ-ドは解約しよう

建築条件付きの土地の場合、制約が多く、自由な建物が建てられなくてトラブルになるケースも多い。

物置や車庫が、設定方法によって建ぺい率や固定資産税の対象の有無に影響する場合がある。(壁が2方向だけだと床面積の対象にならないとか、高さ1.5m未満だと床面積に含まれない、物置の基礎部分の固定など)

エレベーター、床暖房、屋根一体型ソーラーパネルは固定資産税が高くなる

2018年4月14日

戸建のDIY再生による不動産投資 を読みました。

2016年発行で、過去にいろんな本を読んで不動産投資を始めたという事だけあって、いろんな本の美味しいところをピックアップして整理したっていうような内容です。
でもリオフォームの実例集は参考になりました。

戸建ては3DK~4LDKが最適。ファミリー層は3LDK以上が基本

浴室は床交換と塗装、コーキング処理で済む物件が基本
キッチンと洗面はカッティングシートで対応できる物件が理想的

大家としての差別化
・物件のドレスアップ(アクセントクロスやアクセントペイントなど)
・POPを使って物件の特徴を客付け業者と内覧者に理解してもらう
・内見者にお礼の手紙
・不動産業者との連絡にはすぐに対応
・賃貸契約書用のプレゼント(エアコン・生活用品・ガスコンロ等)
・収納が少ない場合は収納棚の設置
・室内クリーニングをして清潔感を重要視
・建物周辺のゴミ・雑誌の確認
・入退去にアンケートを実施してニーズを把握(アンケートに答えてくれた人に商品券)

高圧洗浄機は便利

畳の部屋にフローリングカーペットは簡単に和室を洋室に変えられる

重要なポイントは一人ではできないって事です。

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