住宅を購入するなら中古でリフォーム

よく聞く話ですが、ファイナンシャルプランナーの人は、ほとんどの人が賃貸住宅を利用していて、持ち家のファイナンシャルプランナーも、中古住宅を購入してリフォームして利用している場合が多いということです。ファイナンシャルプランナーの勉強をしていると、その気持ち分かるなあと思います。

前回はマイホームを購入するリスクについて考えてみましたが、決してマイホームを購入する事について、全面的に否定している訳ではありません。
「マイホームを買うな!」の著者も、何軒もの住まいを購入し大家として大成功しています。お金持ちになる本を読んでも、不動産はいつの時代にも最も有効な投資先であるというのは共通しています。
要は、不動産を購入する場合、金を生むような不動産を購入しなさいという事です。買った価格より高く売れる不動産、もしくは確実に家賃収入を見込める不動産を購入しなさいということです。地域を優先して選び、中古の優良な格安物件を購入するのがポイントです。

そのまま住めれば最も良いですが、場合によってはリフォームしても新築よりは投資対象として優れています。
但し、将来に売る事を前提に考えるなら、中古住宅を購入する場合、昭和56年(1981年)以降の耐震基準改正後の建物を選ぶという事は重要です。

「マイホームを買うな!」の著者は競売物件を中心に購入していたようです。
借金をしないで購入できれば言う事なしです。
でも借金しないで住宅を購入するなんて、ありえないって普通の人は思うんですよね。
そこで面白い本を見つけました。「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」山崎純二著という本です。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」が最初に購入したのは、横浜駅から電車で10分の駅で徒歩1分の戸建て(2DK)が530万円だったということです。
戸建てといっても壁は隣と一体になっている建物です。
かなり古くてほこりにまみれた住宅ですが、汚れてきたないというのが格安の物件を購入する場合の狙い目だということです。安い理由が古くて汚いだけなら掃除してリフォームすれば見違えるように綺麗になります。
リフォームに一番お金がかかるのが水回りです。リフォームが安くすむ中古住宅の重要なポイントはトイレと風呂です。台所のキッチンは交換してもそれほどの費用はかからないようです。
掃除と床のクッションフロワー、壁のペンキ塗りや壁紙、襖、障子の交換などは、できれば自分でやっちゃえばリフォーム代が安くすみます。ホームセンターへ行けば材料は全部そろっています。多少の雑さを我慢すれば、業者に頼む費用の5分の1くらいでできるようです。
業者に頼まないとできない事だけ頼めば、リフォーム代はずいぶん安くなるようです。
一般的に、汚い中古住宅は掃除するだけで10%程度は価値があがるようです。リフォームすれば、価値はぐっと上がります。

530万円は家族でお金を出し合って購入したそうです。家族全員で530万円ならなんとか借金しないで購入できそうな気がしますよね。

自分の持ち家があるって、やっぱり安心ですよね。年取った時に住む家が無いという不安は誰しも持っていると思います。
自分の家だと、リフオームや改造が自由にできます。
自分の家を持つと家賃を払わないで済みます。家賃が仮に5万円だとすると1年で60万円で、2年に1回更新料が5万円かかります。
530万円で2年で125万円貯まると考えると年率11.7%の利息が付いたことになります。凄いですねえ。
その分を貯金して、将来もっと良い家を購入する事も可能ですし、別の家を買い増しすることも可能です。
自宅の住宅を売る場合は3000万円までの売却益は非課税です。売らずに貸せば家賃が入ります。そのために、借り手が付きやすい立地の良い物件を購入するのが重要です。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」の著者のお奨めは団地だそうです。金沢に民間の集合住宅で所有権(土地と武者)のあるものが存在するかどうかは、ぴんと来ないのですが、関東では団地のアパートでマンションのように所有権付きのものが一般的にいくらでもあるそうです。
団地のアパートは、せいぜい4階建てで駐車場や庭が付いていたり敷地も広くて財産的価値が大きいようです。当然、階数が少ない建物のほうが土地の所有権率が大きいです。民間の団地の場合は公園も団地世帯分の1の所有権があります。団地の集合住宅は、だいたい鉄筋コンクリート建てなので100年は住めるようですが、300万円で購入出来たりするそうです。
そういう建物は定期的な改修が必要になりますが、改修費を積み立ててある場合も多く、その積立金も結果的には自分の財産ということになります。著者の場合は200万円の改修費が積立てられていたとのいうことなので、実質100万円でマイホームを購入できたことになります。
集合住宅の購入は改修費の積立金がどの程度あるかということも重要なポイントです。

売る場合は、期間に余裕をもって売りに出すのが高く売る秘訣のようです。
販売活動を始めて1~2カ月で売ろうとした場合に比べて半年以上の余裕を持って売る場合には物件(格安物件)によっては2倍以上の差がつく場合もあるようです。
つまり、購入する場合にも売り急いでいる場合は格安で購入できる可能性が高いです。
ただ、格安な物件は不動産屋の利益も少ないため、広告費を使ったり、費用をかけて雑誌に掲載したりしない場合が多いので、探すにはそれなりに頑張る必要があるようです。

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