マイホームを購入するリスクについて考えてみました。

「マイホームを買うな!」藤山勇司著を読みました。
作者は商社の建設不動産部に勤めていて、現在は専業の大家(自分所有の不動産を賃貸)をしています。

ファイナンシャルプランナーと宅建業の勉強をしていて、なんとなく感じていたのですが、この本を読んで改めて、マイホームを持って生活する事のリスクを感じました。
「マイホームを買うな!」は不動産購入について、社会情勢から、人生設計、お金を貯めるこつなど不動産購入について役に立つ情報が、もれなく掲載されています。
実際に住宅を購入する際には住宅ローンの本も併せて読めば完璧です。

本を購入するのが惜しいと思うなら図書館で借りるのも良いし、メルカリやアマゾンで中古を安く買うのも良いです。
絶対に一読する事をお奨めします。

「マイホームを買うな!」藤山勇司著を基本に、その他に知っている、マイホーム取得にお得な情報をまとめてみました。

新築住宅は購入した時点で価値が25%の低下します。(名義変更により中古になり値下げ10%、購入時の不動産仲介手数料・税金・司法書士・保険料などの諸経費10%、売る時の不動産仲介手数料3%+6万円、その他引越費用や書類作成料など2%)

木造住宅の建物価値は18年で0円、RC造りのマンションも40年で0円の査定になります。

人口減少で土地の価格の低下も避けられません。

売却時に建物付きで売れない場合の建物解体料は高額です。場合によっては建物解体料が売却価格より高くて、お金を払って引き取ってもらう結果になる事態もありえます。
建物を持つと10年に1度程度の大きな修繕が必要で固定資産税や都市計画税も毎年かかります。

年齢により家族構成も変わり、住みやすい家の条件も変わってきます。
近所付き合いに問題(困った人や施設)が発生して、住む場所を変えたいと思っても、簡単に引っ越しできません。
介護施設に入ることになれば家を手放さなくてはならなくもなります。

転勤・リストラ・会社の倒産・離婚・家族の不幸などにより大きな出費・健康問題・給料の低下などの要因で将来も住宅ローンを返せるかは不透明です。

退職金での住宅ローン返済は老後の生活が苦しくなるなど、かなりのリスクとなります。

60歳過ぎて住宅ローンが残っている場合は老後の生活に多大な悪影響を与えます。
住宅ローンが払えなくなった時に売ろうとすると、住宅ローン残債の方が売却額より高いという事態に陥る事も多いです。
住宅ローンが払えなくて、電話の催促を3ヵ月無視すると、債権回収会社により競売されます。
住宅ローンが残っていて競売や売却した時の売却額が残債より安くて住宅ローンを返せない事になると、サラ金より高い利息の違約金が請求されます。
その場合は自己破産が賢明です。自己破産のブラックリストは5年で消えるので一生影響が残る訳ではありません。ご安心を

ちなみに住宅ローンを利用して、借りた本人が亡くなると残債は保険で精算されるので、借金が残っていない状態で住宅が遺族のものになります。この点は安心要因ではあります。つまり借りた本人に無駄に多額な死亡保険をかける必要はありません。多額な死亡保険をかけている場合は解約して、その分余裕をもって返済にあてましょう。

土地の消費税は0円、建物も新築・中古問わず、個人から個人への売買は消費税0円です。
業者からの購入で消費税の負担がある場合でも、消費税値上げ後の税金の特例などがあるので、消費税の値上げ前に急いで購入するメリットは少ないです。

自宅を購入するなら優良な中古住宅を選んで、場合によってはリフォームするのが賢明なようです。
中古住宅を購入するなら、昭和56年(1981年)以降の耐震基準改正後の建物を選ぶのが賢明です。
その場合でも、物件よりも地域を優先して選ぶのが賢明です。

自宅を購入するには、将来売却することも考えておいたほうが良いです。将来的にも住みやすくて土地の値下がりが少ない地域が良いですし、そういう意味では、郊外より市街地がお奨めです。
新興住宅地の地価は造成費用が上乗せされていて2倍の地価で販売されている場合も多いです。という事は経年すると本来の地価(場合によっては購入価格の半額)に戻るのが一般的です。
新興住宅地は、交通の便が悪く、同じ年齢の人が集まりやすく、将来的には高齢者ばかりが住み、商店も撤退して、市町村のコンパクトシティの構想からも外れ、最悪の選択になる可能性が高いです。
自動車が無いと生活できない地域は、将来的にも価格が下がるし、高齢者の時には住みにくいので避けた方が良いです。

どちらにせよ、住宅ローンの上限は年収の3倍、20年返済で考えるのが賢明です。将来のリスクを考えると、ある程度、自己資金を用意してから住宅ローンを使うのが安心という事です。ただ、低金利の現在は住宅ローンを利用するのには良い時期という面もあるので、いろんな考え方があり一概に言えないと思います。

社内住宅融資制度は利息が安くて有益です。
財形貯蓄は利息が非課税で、財形貯蓄利用者は住宅購入時の融資の利息が安いのでマイホームを持つ気があるなら利用するのがお勧めです。

中古住宅の値段交渉はダメ元で持ち主に直接交渉(郵送で購入希望価格を連絡)するのが賢明ということです。持ち主の住所は登記簿で調べられます。

中古住宅のリフォーム見積もりは住宅メーカーに相談するのは愚策です。高くふっかけられて新築住宅を売りつけられます。地元の土建組合に相談して職人さんを紹介して貰うのが賢明です。

大型家電や家具など生活用品は中古品の使用が賢明です。メルカリアッテでは送料がかからないし、引越時の処分などで安くて良い物を入手しやすいです。運送手段さえ確保できるならお奨めです。

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