宅建業の話」カテゴリーアーカイブ

宅建法の改正があった

宅建法の改正があったようです。

400万円以下の空き家の場合、売主側からの報酬は、調査費など費用がかかる場合には、売主側からの報酬は18万円が上限になりました。

中古住宅の売買契約を締結する際に、仲介業者が買主に対して「重要事項説明」を行う際に、インスペクション(建物状況調査)の検査済みかどうかを記載します。インスペクション(建物状況調査)を実施済みの場合はその検査内容を説明することが義務付けられます。またインスペクション(建物状況調査)を実施していない場合は、またインスペクション(建物状況調査)を斡旋することが義務付けられました。1件5万円程度の費用がかかるそうです。

重要事項書面に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければいけなくなりました。

不動産業で備え付けが義務付けられている従業者名簿への記載事項のうち、「住所」の記載が不要となりました。

最近、リフォーム用の工具を買いそろえています。

2018年3月27日

最近、リフォーム用の工具を買いそろえています。

元々、電動丸鋸や電気ドリルやディスクグラインダー、電気ドライバー、コンプレッサー、エアインパクトレンチは持っていたのです。

今回、ジグゾー(2700円)と充電式インバクトドライバー12V(5000円)をメルカリで購入しました。

電気ノコギリや電動サンダーも興味があります。

2018年4月1日

高速電動サンダー(2500円)をメルカリで購入しました。

2018年4月15日

RYOBI リョービ 高圧洗浄機 AJP-1410(8000円)をメルカリで購入しました。
オズマ スチームクリーナー ハンディ&フロアモップ兼用(2300円)をメルカリで購入しました。

2018年4月18日

電気ノコギリARS-180A(3600円)をメルカリで購入しました。

発電機と2m程度の脚立と電気カンナも欲しいです。

2018年4月28日

電気カンナ マキタ1900-B(3444円)をメルカリで購入しました。

とりあえず、あとは発電機と2m程度の脚立が揃えば満足かな。

165cmのカーボングラススロープ(15000円)をジモティーで購入しました。

2018年4月29日

電気ノコギリARS-180A(3600円)を使ってみました。
意外とすんなりと切れません。薄いものは簡単に切れますが、厚いものは途中からあまり切れなくなります。それとかなりの振動があります。
新しい刃と交換すると、状況は良くなるのかもしれませんが、電動丸鋸のほうがあっという間に切れて使いやすいです。
電気ノコギリは平らなもの以外に使うのが良いのかもしれません。

2018年4月30日

電気ノコギリは、切る対象物が固定されていないと、うまく切れないようです。使うのにコツがあるようです。

基本的には、木材をまっすぐに切る場合は丸ノコ、木材以外を切る場合はディスクグラインダーのほうが短時間で切れるようです。

電気カンナも少し試してみました。ツルッツルに削れて感動しました。

小規模な宅地を相続する際の評価額80%減額の特例の見直し

今年(2018年)4月から、小規模な宅地を相続する際の評価額80%減額の特例が見直されました。

相続者自身が持ち家を持っていなくても、相続開始前3年以内に、相続者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある人は80%減額の対象にならなくなりました。

従来は相続人夫婦に持ち家が無ければ、80%減額の対象になっていました。

例えば遺言状で相続人を孫にした場合、被相続人の孫が被相続人の子(孫の親)の持ち家に住んでいても、孫(孫に配偶者がいる場合は孫の配偶者も含めて)に持ち家が無ければ、80%減額の対象になっていました。
改正では、被相続人の子供夫婦が持ち家ありで、被相続人の子供夫婦の持ち家に孫が3年以内に住んでいた場合には、孫に相続させた場合でも、80%減額の対象にならなくなりました。

自分が経営している会社(法人)が所有している家に住んでいる場合も対象になりません。

親が家を購入し、子供に住ませた場合も、子供は80%減額の対象になりません。

相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者も80%減額の対象になりません。
昔は自分が持っていた家の所有が他の人になって、今はその家に借りて住んでいても80%減額の対象になりません。

・既に家を購入した子供が、相続前にその家を孫に贈与する
・既に家を購入した子供が、相続前にその家を親に買い取らせる
・既に家を購入した子供が、相続前にその家を家族で経営する会社に買い取らせる

以上は、すべて80%減額の対象になりません。

平成30年3月31日までに従来の特例の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続に限り、80%減額の対象になるという経過措置があります

家賃を下げる交渉術

家賃を2割下げる方法 日向咲嗣著を読みました。

土地の価格が長期的に下がり続けているという事は、よく聞く事ですが、その割には家賃って変わっていないですよね。

それでもテナントなどは家賃が下がっていて、6か月無料なんて物件も随分あったりするそうです。
それほど下がっていない状況が続いた住宅の賃貸物件も、リーマンショック・東北地震などがあり、人口の減少も顕著になった今、シングルルームを中心に、賃貸が安くなった物件が増えてきているようです。

でも家賃が安くなっているのは、新たに賃貸する場合に限られていて、従来から住み続けている人は昔のままの家賃というのが多いようです。

大家にとっては、空き室になる事が一番困る事なので、値引き交渉すればむげに断る事もないようです。
ただ根拠無しに値段を下げて欲しいというのは効果が薄いようです。まずは自分が住んでいる部屋と同等な物件の家賃はいくらくらいか調べることが重要です。

家賃の調査は、今ではインターネットの賃貸住宅専門の検索サイトで楽に調べることができます。

場合によっては自分の住んでいる建物の他の部屋の家賃まで引っかかる事もあります。その場合は、その部屋に引っ越すという方法もあります。最近では敷金礼金が無料という物件も増えているので、意外に移転費用がからない場合も多いようです。

検索の場合は、あまり条件を絞らないほうが良い物件を探せるので、最初は地域と広さだけから検索するのが良いようです。最初は検索にひっかかる物件が多くて見るのが大変ですが、次回からは公開してからの日数で検索すると新しい情報だけが得られます。

不動産屋に行って調べるより、ネットで自分の希望する条件に合致した物件を探して案内してもらうほうが、わざと条件に合わない物件に案内されることが無く効率よく物件を選べます。

検索サイトで、同じ値段なのに。飛びぬけて新しかったり格安だったり、広かったりする物件はオトリの可能性もあり、同じ物件が複数のサイトから出ていない場合はオトリの可能性があるそうです。

敷金や管理費・更新料・清掃費など条件が違う物件を比較する場合は4年間借りた場合に支払う総額で比較すると良いです。

契約あっても、不増額の特約が無い場合は中途での値下げ要求の権利は法律(借地借家法第32条1項)で保証されている。やだし、近隣にある同じような建物の家賃に比較して不相当に高いなどの状況がある場合に限られます。

値引き交渉において交渉決裂になって困るのは空き室になってしまう大家のほうです。
ただ引っ越しには、敷金・礼金・不動産仲介手数料・引越費用がかかるので、このまま住んだほうが良いか引越したほうが良いかは2年間にかかる住居費総額(今まで住んでいた物件の24か月分の家賃+更新料)で比較すると良いです。

契約更新の案内が来た時に、文書で家賃減額請求の用件を書いた手紙を送るのが、最も有効な値引き交渉のようです。その場合、近隣同種の物件の家賃を根拠に希望額を明記する事が重要のようです。同じ建物内の物件の家賃の値引き交渉の場合は、はっきりとした事例をあげて交渉するのが良いですが、近隣同種の物件のデータで交渉する場合は、言い逃れされる可能性が多いため、はっきりとした事例を出さないのが鉄則だそうです。

交渉に対して、大家側からの返答がなかったり、ゼロ回答の場合は裁判所に家賃減額請求の調停申し込みをする方法があります。申し立て手続きは簡単で費用も安い(数千円)そうです。
調停に持ち込む前に、調停の申し立てをする旨を通告するのが良いです。その時点で解決することも多い。

大家側が裁判所の調停に出てこない場合は、更新の契約書に印を押さないで、家賃だけ払えば自動更新になり、更新料は払わなくても良いです。それ以降は期限の定めの無い契約となるので今後は更新料は払う必要が無くなります。
契約書に印を押さない場合は、出て行かなければいけないと不安を感じるかもしれませんが、そういう事は全くありません。
ただし、期限の定めの無い契約になると、借主が引越する場合には、3か月前からの通知が必要になります。
ちなみに、更新料は大家のためではなく不動産屋の収入という面が大きいようです。
でも、賃貸物件の供給が需要を上回っている現状からすると、将来的には更新料は無くなる運命にあるようです。

結論として、根拠のない家賃の値引き交渉は効果が小さく、長く住み続けて客観的に家賃が高い場合には値引き交渉は有効ですよという事です。

2006年から2007年にはミニバブルが起きて、都市部では賃貸住宅の家賃・不動産価格ともに急上昇しましたが2008年のリーマンショックで吹っ飛びました。
ボロ物件を購入して不動産収入を得るという本は2008年からのものが多いのはリーマンショックで物件が暴落して安く買えて、金利が安かった事も大きなポイントだったのでしょうね。

中古物件を購入しようとする場合は、売り出してからどれくらいの期間が経過しているかで高いか安いか決まると言っても良く、気になる物件をウォッチリストに登録して経過を見ると、どういう物件がどのような価格が適正であるか、判断する目が養われるようです。

「家賃を2割下げる方法 日向咲嗣著」は読む価値のある本だと思いました。

掃除の本を読んでみました。

リフォームには掃除がつきものということで、掃除の本を読んでみました。
「プロが教える掃除の速攻ワザ」「ラクラクお掃除新津式汚れ落とし術  新津春子」「プロに教わるシンプル掃除術」「汚れおとし大事典 佐光紀子」「目からウロコのお掃除の裏ワザ  沖幸子」の5冊です。

「プロが教える掃除の速攻ワザ」は、おそうじ本舗という掃除を職業にしている会社の本で、掃除のプロの宣伝みたいな感じで、難しいところはプロに任せましょうって感じです。
あまり参考になりません。

重曹はレンジフード・シンク・排水口のまわり・五徳・便器・下駄箱の消臭・窓ガラス・油汚れ
クエン酸は、シンク・蛇口のまわり、浴槽・洗面台・タバコや生ゴミの消臭
酢は浴室のドアの裏側・洗面台・蛇口まわり・浴槽・鏡
エタノールはドアノブ・冷蔵庫・下駄箱の棚板・洗い物のカゴ・鏡・歯ブラシ立て
カーペットはブラシでかきだして粘着クリーナーでとる
網戸は外側に新聞紙を貼りつけ掃除機で清掃
しつこい油汚れは重曹水を吹き付け、お湯で漬け洗い
水垢はクエン酸(電気ポット、シンク、トイレ)
排水口は重曹の後に重曹の2分の1のクエン酸でぬるま湯を入れて放置して発泡させる

「ラクラクお掃除新津式汚れ落とし術  新津春子」は2013,2014,2016年に世界一清潔な空港に選ばれた羽田空港の清掃スタッフの実技指導者をしている人が著者です。
どちらかというと普段からこまめに清掃して綺麗にしておきましょうというのが基本ですが、汚れのつき方、汚れの種類と洗剤の選び方、汚れ落としの基本などが中心で、理論的に説明していますが、掃除について一種の哲学のような印象も受ける本です。
写真が無いので、ちょっと具体的にイメージが湧きにくいという面があり、また頑固な汚れを落とす参考にはなりませんが、良い本だと思いました。

手垢 酸性   油性
尿・尿石 アルカリ性  水溶性または固着
便 酸性
水垢 アルカリ性  水溶性または固着
黄ばみ・黒ずみ 酸性  水溶性

酸性の汚れは、中性洗剤で落ちない場合はアルカリ性の洗剤で中和して落とす(重曹、石鹸、酸素系漂白剤など)
アルカリ性の汚れは、中性洗剤で落ちない場合は酸性の洗剤で中和して落とす(クエン酸、酢など)
油性の汚れは水で落ちないので油を溶かす処理が必要 中性洗剤など利用
固着の汚れは水・洗剤で落ちない場合は削る落とす・浮かす・溶かすなどの方法を選ぶ

酸性の洗剤やアルカリ性の洗剤を使った後は中和処理が必須

「汚れおとし大事典 佐光紀子」は、自然素材(重曹・クエン酸・石鹸)を使った汚れ落とし方法(方法・使う洗剤・順序)について、604の対象商品ごとに、掲載されいるので便利です。
「ラクラクお掃除新津式汚れ落とし術  新津春子」で基本を勉強してから、「汚れおとし大事典 佐光紀子」を参考にするのが有効だと思います。
ただ、洗剤を自然素材に絞っているのは個人的には物足りなさを感じます。どうしても落ちないような汚れは、強力な洗剤やスチームクリーナーなど使うと落ちますみたいな紹介もあった方が役立つと思います。

「目からウロコのお掃除の裏ワザ  沖幸子」は、全部で96ページで、しかも内容が掃除だけでは無いので、情報量は少ないですが、わかりやすく、一般的に知りたいなと思われている汚れの落とし方が具体的に掲載されているので気軽に楽しく読めます。
楽しく掃除できるようになる本を1冊選ぶとすれば、この本です。

ホコリ対策は濡らしてちぎった新聞紙、湿った茶殻
窓の四隅の汚れは水で濡らしたかたく絞ったタオルに塩
ブラインドのひどい汚れは重曹水で水拭き
網戸は片側に新聞紙をはりつけ掃除機でホコリをとる・清水で両側で挟んで拭く
フローリング・テーブルは使用済みの紅茶の煮出し液、ミカンの皮の煮出し
洗面台は牛乳・レモンの搾りかす
蛇口は歯磨き粉
冷蔵庫の庫内は沸騰したお湯にレモンを入れた洗剤で
におい対策は、コーヒーの出し殻
ガラスは酢水
レンジ台は小麦粉
レンジ台の受け皿と五徳 重曹
換気扇は小麦粉とみかんの皮の煮汁
キッチンの壁はみかんの皮の煮汁
炊飯器は重曹水
コーヒーメーカーは酢水
茶汁は塩・みかんの皮
陶器は牛乳
グラスの曇りはレモン汁
鍋の焦げ 玉ねぎの皮・酢
アルミ鍋の黒ずみ レモン汁
やかん&ポットの水垢 酢
シンクの汚れは 小麦粉・リンゴの皮
シールはがしは酢
お風呂場のカビはビールや日本酒
バスタブはボディソープ・小麦粉+牛乳
トイレの便器 牛乳  ガンコな水垢は酢の湿布

「プロに教わるシンプル掃除術」は、掃除の基礎みたいな内容の本で全く参考になりません。

おそうじの便利帖 おうち中のあきらめ汚れがみるみる落ちる! お掃除の裏ワザ大集合は、落としにくい汚れを綺麗にする方法を掃除箇所別に図解入りで判りやすく説明されています。
しかも自然素材だけでなく、いろんな洗剤を使って、一番良い洗剤を紹介していたりするので実用的です。
掃除用具についても、どこのメーカーのどの商品が優れているかの比較もあるので、どういった商品を購入すればよいか参考になります。
お掃除のお助けグッズも参考になりますし、家にあるものを有効利用して掃除しにくい場所を掃除する方法も紹介されています。

貯まった汚れを綺麗にするときのマニュアル本としては最適だと思います。超おすすめ本です。