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地価は下がる?

ファイナンシャルプランナーと宅建の勉強していた事で感じたのは、土地の価格が下がって住宅ローンをいっぱい抱えて高齢化すると大変なことになるって事なんですが、土地が下がる要因について考えてみました。

人口が減ってきて、しかも若者の多くが非正規雇用でいると、土地を買うどころか結婚もできない。ますます人口が減っていき、土地の需要は低くなる一方なので土地の価格は下がるというのは、ある意味当然と言えば当然です。

東京オリンピックが2020年に開催されますが、それを見込んでアジア系の人達による日本の不動産の買い付けが盛んな時期がありましたが、東京オリンピックが終わってからも投資対象として保有し続けるとはとても思えません。

不動産関連では、2022年問題というものがあるそうです

バブル景気が崩壊した1992年、農地を保全するために農地所有者が30年以上の営農継続意思がある場合に「生産緑地」として指定しました。
生産緑地に指定されることで、農地所有者には営農義務が課せられるものの、固定資産税の大幅な減免や相続税支払い猶予といったメリットを設けました。
生産緑地に指定されて30年が経過した時点で、生産緑地所有者は自治体に対して土地の時価での買取りを求める権利を手にすることができます。

ところが、実際には財政がひっ迫した自治体が生産緑地を買い取ることは難しい状況です。
さらに農家に斡旋しても買い手が付かない可能性も高く、その場合、生産緑地の指定を解除して宅地として売却される割合も少なくないと思われます。売却しないまでもアパートなどの賃貸住宅を建てる場合も多いようです。つまり不動産の供給は確実に増えます。
需要以上の供給があれば値段が下がるのは明らかです。

生産緑地の指定解除の最初の機会となるのが、1992年の制度改正後30年の2022年です。2022年に期限を迎える生産緑地は全体の8割だそうです。

終戦直後の1947から1949年に生まれた「団塊の世代」が75歳になる2022年以降には不動産の相続問題が増えてきますが、団塊の世代の人たちが購入した郊外の持ち家を相続した世代が利用するとはとても思えません。
相続財産については、申告期限となる被相続人の死亡から3年以内に売却すれば、税制上の優遇措置を受けることができます。
つまり住むつもりのない利用価値のない不動産は、結局はバーゲン価格で売りに出されます。

どう考えても不動産が値上げしていくとは思えません。但し、市街地で交通の便が良く住みやすい地域の不動産は、引き続き一定の需要があると思われるので、それほどの値下げは無いかもしれません。そういう意味で、不動産を購入したいという事なら市街地で交通の便が良く住みやすい地域が狙い目です。
また、不動産を購入したいという事なら値下げが見込まれる2022年以降にしましょうっていう感じです。
逆に、不動産を売る予定があるなら2022年より前に売ったほうが良いと思います。ただ売り急ぎは損なので、1年くらい余裕をみてじっくり売りましょう。

不動産が値下げして500万円以下で良質な中古住宅が普通に入手できるような時代が、やってくるのかもしれません。ある意味、チャンスです。

賃貸住宅の確認事項

娘が初めて賃貸住宅を選ぶということで、間取りや部屋の綺麗さだけではなく、確認しておいたほうが良い事についてアドバイスしました。

自家用車だからとはいえ、飲みに行った場合など自家用車以外を利用する事もあるので、バスの便数と最終便の時間、バス停の場所と住宅への通路の安全性の確認はしておくように言いました。 片町や金沢駅からのタクシー料金の確認もしておいたほうがいいです。

不動産屋には下記の件は確認しておくようにアドバイスしました。
・集合住宅の場合は、一緒に住んでいる居住者に迷惑な人がいないか?
・近所にヤクザなど住んでいないか?
・その部屋で過去に亡くなった人はいないか?
・住宅の防音性 隣や上階の音が響かないか?
・他の部屋で民泊に使われる可能性の有無
・WiFi設備の有無(集合住宅では建物全体で契約済みの場合もあり)
・ガスが都市ガスかLPガスか
聞くのは無料だし、返事した内容については、不動産屋に責任が生じるので嘘はつけないはずです。後から気づいて後悔するより、不動産屋に確認しておけば安心です。

住宅を購入するなら中古でリフォーム

よく聞く話ですが、ファイナンシャルプランナーの人は、ほとんどの人が賃貸住宅を利用していて、持ち家のファイナンシャルプランナーも、中古住宅を購入してリフォームして利用している場合が多いということです。ファイナンシャルプランナーの勉強をしていると、その気持ち分かるなあと思います。

前回はマイホームを購入するリスクについて考えてみましたが、決してマイホームを購入する事について、全面的に否定している訳ではありません。
「マイホームを買うな!」の著者も、何軒もの住まいを購入し大家として大成功しています。お金持ちになる本を読んでも、不動産はいつの時代にも最も有効な投資先であるというのは共通しています。
要は、不動産を購入する場合、金を生むような不動産を購入しなさいという事です。買った価格より高く売れる不動産、もしくは確実に家賃収入を見込める不動産を購入しなさいということです。地域を優先して選び、中古の優良な格安物件を購入するのがポイントです。

そのまま住めれば最も良いですが、場合によってはリフォームしても新築よりは投資対象として優れています。
但し、将来に売る事を前提に考えるなら、中古住宅を購入する場合、昭和56年(1981年)以降の耐震基準改正後の建物を選ぶという事は重要です。

「マイホームを買うな!」の著者は競売物件を中心に購入していたようです。
借金をしないで購入できれば言う事なしです。
でも借金しないで住宅を購入するなんて、ありえないって普通の人は思うんですよね。
そこで面白い本を見つけました。「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」山崎純二著という本です。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」が最初に購入したのは、横浜駅から電車で10分の駅で徒歩1分の戸建て(2DK)が530万円だったということです。
戸建てといっても壁は隣と一体になっている建物です。
かなり古くてほこりにまみれた住宅ですが、汚れてきたないというのが格安の物件を購入する場合の狙い目だということです。安い理由が古くて汚いだけなら掃除してリフォームすれば見違えるように綺麗になります。
リフォームに一番お金がかかるのが水回りです。リフォームが安くすむ中古住宅の重要なポイントはトイレと風呂です。台所のキッチンは交換してもそれほどの費用はかからないようです。
掃除と床のクッションフロワー、壁のペンキ塗りや壁紙、襖、障子の交換などは、できれば自分でやっちゃえばリフォーム代が安くすみます。ホームセンターへ行けば材料は全部そろっています。多少の雑さを我慢すれば、業者に頼む費用の5分の1くらいでできるようです。
業者に頼まないとできない事だけ頼めば、リフォーム代はずいぶん安くなるようです。
一般的に、汚い中古住宅は掃除するだけで10%程度は価値があがるようです。リフォームすれば、価値はぐっと上がります。

530万円は家族でお金を出し合って購入したそうです。家族全員で530万円ならなんとか借金しないで購入できそうな気がしますよね。

自分の持ち家があるって、やっぱり安心ですよね。年取った時に住む家が無いという不安は誰しも持っていると思います。
自分の家だと、リフオームや改造が自由にできます。
自分の家を持つと家賃を払わないで済みます。家賃が仮に5万円だとすると1年で60万円で、2年に1回更新料が5万円かかります。
530万円で2年で125万円貯まると考えると年率11.7%の利息が付いたことになります。凄いですねえ。
その分を貯金して、将来もっと良い家を購入する事も可能ですし、別の家を買い増しすることも可能です。
自宅の住宅を売る場合は3000万円までの売却益は非課税です。売らずに貸せば家賃が入ります。そのために、借り手が付きやすい立地の良い物件を購入するのが重要です。

「二十代、派遣社員、マイホーム4件 買いました」の著者のお奨めは団地だそうです。金沢に民間の集合住宅で所有権(土地と武者)のあるものが存在するかどうかは、ぴんと来ないのですが、関東では団地のアパートでマンションのように所有権付きのものが一般的にいくらでもあるそうです。
団地のアパートは、せいぜい4階建てで駐車場や庭が付いていたり敷地も広くて財産的価値が大きいようです。当然、階数が少ない建物のほうが土地の所有権率が大きいです。民間の団地の場合は公園も団地世帯分の1の所有権があります。団地の集合住宅は、だいたい鉄筋コンクリート建てなので100年は住めるようですが、300万円で購入出来たりするそうです。
そういう建物は定期的な改修が必要になりますが、改修費を積み立ててある場合も多く、その積立金も結果的には自分の財産ということになります。著者の場合は200万円の改修費が積立てられていたとのいうことなので、実質100万円でマイホームを購入できたことになります。
集合住宅の購入は改修費の積立金がどの程度あるかということも重要なポイントです。

売る場合は、期間に余裕をもって売りに出すのが高く売る秘訣のようです。
販売活動を始めて1~2カ月で売ろうとした場合に比べて半年以上の余裕を持って売る場合には物件(格安物件)によっては2倍以上の差がつく場合もあるようです。
つまり、購入する場合にも売り急いでいる場合は格安で購入できる可能性が高いです。
ただ、格安な物件は不動産屋の利益も少ないため、広告費を使ったり、費用をかけて雑誌に掲載したりしない場合が多いので、探すにはそれなりに頑張る必要があるようです。

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マイホームを購入するリスクについて考えてみました。

「マイホームを買うな!」藤山勇司著を読みました。
作者は商社の建設不動産部に勤めていて、現在は専業の大家(自分所有の不動産を賃貸)をしています。

ファイナンシャルプランナーと宅建業の勉強をしていて、なんとなく感じていたのですが、この本を読んで改めて、マイホームを持って生活する事のリスクを感じました。
「マイホームを買うな!」は不動産購入について、社会情勢から、人生設計、お金を貯めるこつなど不動産購入について役に立つ情報が、もれなく掲載されています。
実際に住宅を購入する際には住宅ローンの本も併せて読めば完璧です。

本を購入するのが惜しいと思うなら図書館で借りるのも良いし、メルカリやアマゾンで中古を安く買うのも良いです。
絶対に一読する事をお奨めします。

「マイホームを買うな!」藤山勇司著を基本に、その他に知っている、マイホーム取得にお得な情報をまとめてみました。

新築住宅は購入した時点で価値が25%の低下します。(名義変更により中古になり値下げ10%、購入時の不動産仲介手数料・税金・司法書士・保険料などの諸経費10%、売る時の不動産仲介手数料3%+6万円、その他引越費用や書類作成料など2%)

木造住宅の建物価値は18年で0円、RC造りのマンションも40年で0円の査定になります。

人口減少で土地の価格の低下も避けられません。

売却時に建物付きで売れない場合の建物解体料は高額です。場合によっては建物解体料が売却価格より高くて、お金を払って引き取ってもらう結果になる事態もありえます。
建物を持つと10年に1度程度の大きな修繕が必要で固定資産税や都市計画税も毎年かかります。

年齢により家族構成も変わり、住みやすい家の条件も変わってきます。
近所付き合いに問題(困った人や施設)が発生して、住む場所を変えたいと思っても、簡単に引っ越しできません。
介護施設に入ることになれば家を手放さなくてはならなくもなります。

転勤・リストラ・会社の倒産・離婚・家族の不幸などにより大きな出費・健康問題・給料の低下などの要因で将来も住宅ローンを返せるかは不透明です。

退職金での住宅ローン返済は老後の生活が苦しくなるなど、かなりのリスクとなります。

60歳過ぎて住宅ローンが残っている場合は老後の生活に多大な悪影響を与えます。
住宅ローンが払えなくなった時に売ろうとすると、住宅ローン残債の方が売却額より高いという事態に陥る事も多いです。
住宅ローンが払えなくて、電話の催促を3ヵ月無視すると、債権回収会社により競売されます。
住宅ローンが残っていて競売や売却した時の売却額が残債より安くて住宅ローンを返せない事になると、サラ金より高い利息の違約金が請求されます。
その場合は自己破産が賢明です。自己破産のブラックリストは5年で消えるので一生影響が残る訳ではありません。ご安心を

ちなみに住宅ローンを利用して、借りた本人が亡くなると残債は保険で精算されるので、借金が残っていない状態で住宅が遺族のものになります。この点は安心要因ではあります。つまり借りた本人に無駄に多額な死亡保険をかける必要はありません。多額な死亡保険をかけている場合は解約して、その分余裕をもって返済にあてましょう。

土地の消費税は0円、建物も新築・中古問わず、個人から個人への売買は消費税0円です。
業者からの購入で消費税の負担がある場合でも、消費税値上げ後の税金の特例などがあるので、消費税の値上げ前に急いで購入するメリットは少ないです。

自宅を購入するなら優良な中古住宅を選んで、場合によってはリフォームするのが賢明なようです。
中古住宅を購入するなら、昭和56年(1981年)以降の耐震基準改正後の建物を選ぶのが賢明です。
その場合でも、物件よりも地域を優先して選ぶのが賢明です。

自宅を購入するには、将来売却することも考えておいたほうが良いです。将来的にも住みやすくて土地の値下がりが少ない地域が良いですし、そういう意味では、郊外より市街地がお奨めです。
新興住宅地の地価は造成費用が上乗せされていて2倍の地価で販売されている場合も多いです。という事は経年すると本来の地価(場合によっては購入価格の半額)に戻るのが一般的です。
新興住宅地は、交通の便が悪く、同じ年齢の人が集まりやすく、将来的には高齢者ばかりが住み、商店も撤退して、市町村のコンパクトシティの構想からも外れ、最悪の選択になる可能性が高いです。
自動車が無いと生活できない地域は、将来的にも価格が下がるし、高齢者の時には住みにくいので避けた方が良いです。

どちらにせよ、住宅ローンの上限は年収の3倍、20年返済で考えるのが賢明です。将来のリスクを考えると、ある程度、自己資金を用意してから住宅ローンを使うのが安心という事です。ただ、低金利の現在は住宅ローンを利用するのには良い時期という面もあるので、いろんな考え方があり一概に言えないと思います。

社内住宅融資制度は利息が安くて有益です。
財形貯蓄は利息が非課税で、財形貯蓄利用者は住宅購入時の融資の利息が安いのでマイホームを持つ気があるなら利用するのがお勧めです。

中古住宅の値段交渉はダメ元で持ち主に直接交渉(郵送で購入希望価格を連絡)するのが賢明ということです。持ち主の住所は登記簿で調べられます。

中古住宅のリフォーム見積もりは住宅メーカーに相談するのは愚策です。高くふっかけられて新築住宅を売りつけられます。地元の土建組合に相談して職人さんを紹介して貰うのが賢明です。

大型家電や家具など生活用品は中古品の使用が賢明です。メルカリアッテでは送料がかからないし、引越時の処分などで安くて良い物を入手しやすいです。運送手段さえ確保できるならお奨めです。

実家の処分について失敗しないように

親戚や友人で実家の処分について、知らないで損したって話を耳にしました。
こういうのは知らないと損するのですよねえ。俊もファイナンシャルプランナーと宅建の資格をとらないとわからない事でした。

親戚の1人暮らしの女性高齢者が、身体が不自由になり、有料老人ホームに入所することになりました。
それで住居は誰も住まない状況が続いていたんです。
女性高齢者の息子が、どこからか3年間居住しないと不動産譲渡した場合の控除を受けられないという事を聞きつけて、3年経過する直前に実家を処分することにしたのです。それで家財をすべて二束三文で処分して、建物を自腹で壊して更地にして、更地として格安で不動産屋に売却しました。まんまと不動産屋にやられたって感じです。

不動産の税金については居住している住居(住んでいる住居又は住まなくなって3年経過後の12月末日まで)を譲渡すると譲渡益3000万円までが非課税になる特例があります。
3年の間に住居を貸したりすると特例が受けられなくなります。
ちなみに、10年間所持して住んでいる住居の譲渡益が6000万円までは非課税になるという特例もあります。

不動産って一般的には、すぐ売れる訳ではないので、もし有料老人ホームに入所して住居に戻ることが無く、住居を処分する事を考えているなら早めに処分する事をお奨めします。
使わない住居に固定資産税を毎年支払うのも大変ですしね。

友人は父親が亡くなった時に実家の建物(土地も)を相続したのです。実家には母親が1人で住み続けました。
母親が認知症になって友人の家に一緒に住むことになり、実家は誰も住まない事になりました。
ほどなく、その住居を売って欲しいという人が現れたのです。
母親と一緒に住むことになってお金も必要になるし、住まない住居を放置しておくだけ無駄だという事で売ることにしました。
結果的に、売った時に、税金が山ほどかかり大損したということでした。

この場合、友人はその住居に住んでいなかったので、3000万円控除の特例を受ける事をできなかったのです。
3000万円控除の特例には、住んでいた期間に規定がないので、短期間でも(1週間でも?)、住んでいれば3000万円の控除を受けられ税金は払わなくても良かったのです。
ちなみに3000万円控除の特例を受けられるのは3年に1回だけです。

本当に知らないと損するってことって多いですよね。