宅建業の話」カテゴリーアーカイブ

実家の処分について失敗しないように

親戚や友人で実家の処分について、知らないで損したって話を耳にしました。
こういうのは知らないと損するのですよねえ。俊もファイナンシャルプランナーと宅建の資格をとらないとわからない事でした。

親戚の1人暮らしの女性高齢者が、身体が不自由になり、有料老人ホームに入所することになりました。
それで住居は誰も住まない状況が続いていたんです。
女性高齢者の息子が、どこからか3年間居住しないと不動産譲渡した場合の控除を受けられないという事を聞きつけて、3年経過する直前に実家を処分することにしたのです。それで家財をすべて二束三文で処分して、建物を自腹で壊して更地にして、更地として格安で不動産屋に売却しました。まんまと不動産屋にやられたって感じです。

不動産の税金については居住している住居(住んでいる住居又は住まなくなって3年経過後の12月末日まで)を譲渡すると譲渡益3000万円までが非課税になる特例があります。
3年の間に住居を貸したりすると特例が受けられなくなります。
ちなみに、10年間所持して住んでいる住居の譲渡益が6000万円までは非課税になるという特例もあります。

不動産って一般的には、すぐ売れる訳ではないので、もし有料老人ホームに入所して住居に戻ることが無く、住居を処分する事を考えているなら早めに処分する事をお奨めします。
使わない住居に固定資産税を毎年支払うのも大変ですしね。

友人は父親が亡くなった時に実家の建物(土地も)を相続したのです。実家には母親が1人で住み続けました。
母親が認知症になって友人の家に一緒に住むことになり、実家は誰も住まない事になりました。
ほどなく、その住居を売って欲しいという人が現れたのです。
母親と一緒に住むことになってお金も必要になるし、住まない住居を放置しておくだけ無駄だという事で売ることにしました。
結果的に、売った時に、税金が山ほどかかり大損したということでした。

この場合、友人はその住居に住んでいなかったので、3000万円控除の特例を受ける事をできなかったのです。
3000万円控除の特例には、住んでいた期間に規定がないので、短期間でも(1週間でも?)、住んでいれば3000万円の控除を受けられ税金は払わなくても良かったのです。
ちなみに3000万円控除の特例を受けられるのは3年に1回だけです。

本当に知らないと損するってことって多いですよね。

不動産屋の本を読んでみました

2017年6月11日

宅地建物取引士の試験に受かってから、不動産屋の仕事に興味がわいてきて、「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか/牧野知弘著」を読んでみました。

土地って、決して無くなる事や劣化する事が無く、なおかつ収益をもたらすことができる唯一最強な資産という事のようです。
地価は高くなったり安くなったりする事はあるけれど、売ることを前提に考えなければ、決して裏切られることが無い資産だという事です。長期的に見れば最高のリスクヘッジ商品という事です。
確かに、土地を有効利用して貸したりして収益を上げれば、地価は安い方が固定資産税が安くて助かります。

バブルがはじけた時、倒産したりした不動産業者が多かったようですが、それらの業者は過度に儲けようと、借金して不動産を購入して値上げを見込んだり、建物を建ててより多くの利益を得ようとして、銀行の資金回収にあってたちいかなくなったという事のようです。
昔から土地を購入して地主になり、その土地を売ることなく運用収益をあげているところで倒産したところは無いという事です。

不動産の売買仲介は1000件の売買案件を取り扱って、やっと3件くらいの成約があるというのが普通ですが1件あたりの収益が大きいので、1年に4、5件も取れればなんとか生活できたりするそうです。

ひとりで不動産屋をやっている人は、不動産の売買仲介を中心にやっているので、有益な情報を得るため、不動産屋同士や地主とかのコミュニケーションを重要視して、あちこちで雑談し、日々の交流を深めるのが重要な仕事となるようです。

社員を雇っている小さな不動産屋の業務って、町内にあるマンションやアパート、駐車場の管理が主な仕事で、機器の故障などの設備のチェックから給水タンクなどの清掃、住民間のトラブル処理など結構あるそうで大変なようです。一般期には自分で対処するわけではなく、専門業者に対応させる事が多いそうです。
その他には、テナントや借家人からの契約の更新の手続き代行があり、通常の更新料である家賃1か月分の内、半分が収入になるようです。契約の更新は通常2年程度で発生するそうです。
そのような事が業務の中心になるので、小さな不動産屋はかなり地味な仕事だという事です。
たまに不動産の売買仲介に係ることができれば儲けものという感じだそうです。

どちらにせよ、お客が店舗にぶらりと入ってくることは、実際にはあまり無いのが普通だそうです。

不動産屋は、基本的には地域の人脈が重要なので、町内会、ロータリー、ライオンズクラブのお世話が基本中の基本で、花火大会への協賛や、市会議員選挙などのお手伝いとかで大勢の人と知り合いになる活動が重要だということです。

その他には、相続の発生は、土地の売却やマンションやアパートへの有効活用の話がでる可能性が大きいそうです。事業継続問題でも土地が動く出すことが多いそうです。

サラリーマン大家の話も出ていましたが、空調は住宅で6・7年、オフィスでも15年で更新が必要になるそうです。トレや給湯器の水回りの機能は、特に女性には判断基準の重要点なので、入れ替わりにはリニューアルが必要なようです。

2017年6月15日

斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を読みました。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが先に出版されたのですが、内容的には「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」のほうが具体的で、不動産屋を始める場合に必要な事はだいたい掲載されています。不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては必携のバイブルのような本です。

「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」を持っていれば、「不動産屋が儲かる本当の理由」は不要だと思います。
両方の本を読んで参考になったところを列記すれば

宅建業の協会に入ると、契約書・重要事項説明書・媒介契約書の雛形がダウンロードできて、不動産屋の多くが使っている。

家賃管理と建物管理(共用部分の電球交換など)で月額3%から5%の手数料を大家さんから貰える

開業当初は他社の物件に買主を紹介するところから始める
最初は、自社の空き物件がないので、他社に広告・募集の承認貰って営業
不動産屋の前に出ている広告物件の多くは他社物件の不動産である

賃貸住宅情報誌の★マークがついていない物件は他の不動産屋の客付けに応じないので媒介の対象外

建築士・建設業者・測量士・司法書士・税理士との関係も重要

本当に良い物件(すぐに売れる不動産)はレインズに出さない一般媒介契約で販売する場合が多い

不動産の開業は自宅と違う出入口が必要

不動産屋開業時に必要なもの  電話(少人数は転送電話)、コピー・FAX、パソコン、デジタルカメラ、事務所(不動産屋は無店舗営業は認められない)、営業車(チャイルドシート)、印鑑、名刺、地図(住宅地図)

半径2キロが商圏の目安

空き物件の探し方 ベランダに物干し竿がない、カーテンが無い  
電気メーター・水道メーター・ポストにチラシ

複数の不動産屋の看板がある不動産物件は一般媒介である

賃貸はレインズを使う事は少ない

大家の見込み客名簿に情報を記載して大家さんとの対応に利用

不動産の広告費は5000円で1物件、インターネットだと月額数万円で25件(更新可)

問い合わせの入居希望者からは最初はFAX番号を聞いて、その後電話番号を聞くのが良い
FAX後にしばらくしてから物件の案内のアポイントをとるのが良い

不動産屋の仕事は土日・または夜が中心になる

案内の前日には確認、スリッパ5足程度は用意

賃貸物件の費用  前家賃・日割家賃、礼金、敷金、仲介手数料(消費税も)、保険料、鍵交換代

入居審査は慎重に  連帯保証人は必須(同棲、婚約、ルームシェアは全員から)

不動産賃貸契約に必要な書類
契約書3通、清算書、重要事項説明書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明、住民票 
鍵は書類が全部そろってから 慎重に

賃貸物件の2年後の更新手数料は5000円程度 準備は3から4か月前から

賃貸物件の更新の必要書類
更新契約書3通、清算書、家財保険契約書、連帯保証人の印鑑証明

解約の連絡後1か月は家賃が発生するとの契約書が一般的

タバコの畳の焼け焦げ、借主が結露を放置したため拡大したシミ・カビ、ペットによる柱やクロスの傷は借主負担
家具によるカーペットのへこみ、畳やクロスの変色、網戸の張替え、壁紙の画鋲跡、エアコン設置の壁の穴、冷蔵庫の裏の黒ずみ、は大家負担

入居率の高い物件
バス・トイレは別、ウォシュレット・浴室乾燥機、2口ガスコンロ、防犯対策(オートロック、防犯カメラ)、防音対策、
収納は大きめ、エアコンや照明付き、バス・トイレに窓、給湯器は大きめ

不動産の売買はチラシが有効  但し1から2万枚配って1件の反響があるかどうか

広告したい物件は元付の不動産屋に承諾をとらないといけない。
物件を見に行くにも不動産屋の承諾が必要

売主を探すのには査定無料が有効。

査定はレインズの成約情報を参考。実際に物件を見た方が正確な査定が出来るとと伝えてアポイント
財団法人不動産流通近代化センターが不動産の物件の査定マニュアル

権利関係の確認
登記事項証明書(仮登記があるのは論外)、権利証、固定資産税の納税通知書、マンションは敷地権

内部調査は家具などがあるため撮影は慎重に
前面道路の幅、水道・下水道、ガス種類、電気容量、排水、私道の有無、セットバックの有無

役所での物件調査の方法
都市計画課  都市計画区域内外、用途地域、建ぺい率、容積率、道路計画、地域地区の有無、土地区画整理法、国土利用計画法の制限など
建築指導課  道路の種類、道路幅員による容積率制限、壁面後退距離、壁面線の指定、斜線制限、日影規制、地方公共団体の制限、道路位置指定、接道義務、私道に関する制限、その他制限
道路課    前面道路が公道か私道か、道路越境についての確認
水道課・下水道課  上水道・汚水・雑排水・雨水の処理状況と設備状況
 
諸費用の目安
仲介手数料・建物代金消費税・固定資産税・登記費用・不動産取得税・ローン手数料・火災保険料  全体で売買価格の10%が目安

などです。

2017年6月17日

「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」を読みました。
「2時間で丸わかり 不動産の基本学ぶ 畑中学」「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」で大まかに説明してあった調査方法や取引の流れ、融資など具体的に詳しく説明されているので、不動産業界に無関係な人で不動産屋を始めようとする人にとっては、痛いところに手が届くような本です。
「誰も教えてくれない不動産屋の始め方・儲け方」と並んで必携の本だと思います。

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2017年8月12日

斎藤智明氏の「不動産屋が儲かる本当の理由としくみ」を読みました。2017年7月に出版された新しい本です。
以前、斎藤孝雄氏の「不動産屋が儲かる本当の理由」という本を読みましたが、斎藤智明氏と斎藤孝雄氏は同一人物なので、その改正版という感じです。
実務的な内容はありますせんが、不動産屋としての心得などソフト的な面で参考になり役立つ本です。

資金計画について、30代サラリーマンの平均年収が400万円とすれば、年間返済額がその20%から25%である80万円から100万円になります。それを月額で計算すると6万6千円4から8万3千円の支払いが可能ということのようです。

甲種防火管理新規講習会に行ってきました。

2017年6月1日

今日、甲種防火管理新規講習会に行ってきました。受付で5000円を支払いテキストを受け取りました。申し込み順に付けられた番号に従って座る場所が決められていました。
定員は100人でしたが、今回は60人でした。前回は80人だったそうです。見た感じ、欠席者もいなかったようです。
必要な人には、必須の資格なので、別にどうしても必要では無いのに講義を受けていた人は、かなり少なかったのだと思います。

昨日は忙しくて疲れたのですが夜遅くまでする事があって、しかも早めに目が覚めて作業をしていたので、朝から眠たかったです。
講習会ではDVDでの講習の時には2回とも眠ってしまいました。

お昼休みは1時間あったので、久しぶりにホットハウスに行きました。

2日目には、効果測定というテストみたいなものもあるのですが、講義の時に、重要ポイントを繰り返し説明していたので、その点は安心です。

10:00から16:30までぎっしり講習がありました。

金沢では去年1年で86件の火災があり、1件あたりの損害は220万円ということでした。意外に少ないなあと思いました。これくらいなら火災保険を使う必要ないなあと思いました。
金沢の火災の原因は、1番が放火で、2番がタバコの不始末、3番がコンロで、これで40%以上を占めるそうです。

2017年6月2日

今日、甲種防火管理新規講習会2日目でした。途中、効果測定のための重要ポイントの説明もありました。
午後からは実地講義もあり、水の入った消火器の実習や、ホースでの放水体験などもありました。
効果測定と称するテストは、自己採点で提出という方式でした。10問中2つも間違いました。
甲種の終了証は効果測定に関係なしに配布されました。

宅建業の実務講習を受けました

2017年3月4日

昨年の宅建の試験に受かったのですが、不動産の業界に無関係だった人は、実務経験が無くても実務講習というのを受けると宅地建物取引士の資格がとれるのです。それで実務講習を受けてきました。
2日間の講習で、講習後に試験もあります。

受講者は12人で定員の20名には達しなかったようです。不動産屋で仕事している人は実務経験があるので実務講習は不要ですし、今回の講習は時期的に一番最後の講習であり唯一の平日ではない曜日(土曜日)の講習だったので、どういう人が受講するのか興味がありました。

最初に独力で合格した人はいますかと聞かれたので手を上げたら、自分だけだったようです。意外でした。
年齢は自分が最年長かと思っていたのですが、明らかに自分より年上の人が3人もいてビックリしました。中には30年前に宅建の試験に合格して実務講習を受けにきた人もいました。若い女の子もいました。

実務講習の試験は、授業さえきちんと受けていれば、ほぼ100%合格できるということなので安心しました。

不動産業界の雰囲気や仕事の仕方は地域によって、全然違うようです。実際の不動産取引の仕方も、宅建受験で勉強した内容とは全く違うとの事でした。

宅建業試験で今年受かった人は、いろんな面でラッキーだったという事です。近々、民法の大改正があって、今までの教材や過去問が役に立たなくなるそうです。
宅建業でも、現在は従業員の5人に1人以上は宅地建物取引士の資格が必要というふうになっていますが、近い将来、宅地建物取引士の資格が無い人以外は、不動産の売買に係る仕事はできなくなるそうです。
ただ、賃貸借に関しては別の簡単な2種類の資格を新設し、それをとれば賃貸借の取引だけができるようになるそうです。つまり現在、地元の大手の不動産業界がやっているような、資格を持たないカウンターレディが並んでやっているような営業形態はできなくなるそうです。

石川県は不動産業者が15年前には1400社あったのですが、現在は800社に減っているそうです。その中で実働しているのは220社で、そのうち賃貸専門が20社、積水ハウスのような建築が主なハウス会社60社なので、石川県で、不動産売買を中心に営業しているのは140社ということです。
それで、不動産業の社長の平均年齢が71歳で従業員の平均年齢が60歳という業界だそうです。それでも取引額は増えているそうです。凄い業界です。
不動産業は、外資の参入や、県外からの参入は少なく、ある意味、競争が少ない業界だそうです。

不動産の売買は、ほとんどが専任媒介だそうです。ということは、現在売買されている不動産のほとんどは、指定流通機構(レインズ)への物件登録がなされるということです。つまり、ほとんどの売買物件の情報は共有化されているということです。

不動産業を営業するにあたり、今でも駅前で窓じゅうに物件紹介の紙を貼り付けるのが最も効果があるそうです。

現場での広告・案内は道路の電柱に表示板をくくりつけるのが最も効果があるけど、既存の公告が隠れるような取付はまずいということで、標識などに取り付けるのは検挙されるので絶対に避けたほうが良いとの事でした。

建物の評価額は、固定資産税評価額はかなり正しい評価がされているので、参考になるそうです。一般的に固定資産税評価額の1.2倍が実際の評価額ということです。

土地の評価額は、路線価が参考になるそうです。
土地の固定資産税評価額は、ある程度は参考になるけど、地域によって実情より安かったり高かったりするそうです。東京などは実際の流通価格の1/10が固定資産評価額と異様に安く設定されているのですが、昔から住んでいる人が税金を払えなくて住むことができなくなるというような事も配慮されているようです。
金沢の場合は固定資産評価額の1.3から1.4倍が実際の流通価格で、逆に七尾は固定資産評価額は実際の流通価格の2倍だそうです。

実務講習では、金沢の状況を中心に、いろいろ興味深い話を聞くことができました。

日本の土地って、元々、天皇の持ち物だったそうです。
豊臣秀吉の時代に太閤検地があったのですが、その時に初めて、測量がされて土地を境界が定められたという事だそうです。
その時には公図も作られたのですが、田畑が広いと年貢がきついので民は狭くなるよう(縄に目印つけて測っていたので、縄を濡らしたり、乾かしたりしたりして)に測り、山は年貢がかからないので広くなるように測ったので、実情とは合わない物となったそうです。その公図が現在も生きていたりするので、実際に売買する時に混乱したりするそうです。
その時代でも日本の土地は天皇の物で、大名は、その地域を自由に統治してよいと天皇に許可されて、自分の好きなように統治していたということです。
国民が土地を持つことが許可されたのは明治時代になってからですが、一部の人間が広大な土地の所有をして、地主制度が起こったそうです。
戦後にGHQによって地主の土地を小作に安く分け与えるようにして現在に至っているようです。
そういう訳で明治のころから住まれている土地には権利書は存在しなかったりするそうです。

金沢は人口の多い地域では、唯一爆弾が落とされなかった地域で、土地の区画が整理されていなく、測量図の無い地域がとても多いそうです。能登などでは、測量図どころか明治以前から居住している地域は、土地の権利書・登記すら存在しないので土地の売買ができない事もあるそうです。
そういう訳で、土地の形状もいびつで、狭い道路も多いそうです。通常、道路は1.8m以上ないと公道として認められないのですが、金沢では1mでも公道として認められていたりするそうです。金沢では階段の公道も存在するそうです。
金沢の道って、ほとんどが前田家のものだったそうですが、明治時代に金沢市に寄付したので市道が多いそうです。

金沢は町全体が遺跡のような地域で、土地の場合には相当な慎重さが求められるということです。

かつて金沢って、東京・大阪・京都と並んで日本で4大都市だったこともあるそうです。
ちなみに金沢でも森本から大量の不発弾が出てきたという事件があったそうです。爆撃されていないのに不思議なんですが、戦後に軍隊が野田から運んで埋めたということでした。

金沢では水道管が鉄管のものが多く残っていて、サビによる赤水が多いという問題もあるそうです。

金沢市は旧町名復活を全国で先がけて積極的にやったのですが、金沢は爆撃されなかったこともあり、道路が昔のまま残っていた事で、交差点やバス停で旧町名が残っていて住んでいる人が旧町名に馴染みがあった事が復活できた大きな要因だったという事です。南町も町名復活したのですが、南町には金沢信用金庫本店があり、抵当関連の変更手続きが大量で大変だったということでした。

金沢では景観がらみなどで、看板など、規制が多いので、建物を建てるのも調べないといけない事が多いそうです。看板などは後から条例を作ったのに、既存の看板を、持ち主の自腹で撤去させたりしているそうです。

金沢では擁壁の規制も厳しくて、窪町などがけ崩れが起きやすい地域は特に注意が必要という事でした。

新神田町・黒田町は暴力団関連で、普通の人が住みたがらないので地価が安い。
昌永町・京町は宗教関連で、普通の人が住みたがらないので地価が安い。

駅西地区や小坂町近辺は、地下水が浅く地盤がゆるい。
金沢は全体的に地下水が浅いそうです。そのために道路の融雪が楽だったようです。全国的にもこれほど水による融雪設備が盛んにおこなわれている地域はないようです。地域的には星稜高校周辺や、駅西地区が特に地下水が浅く地盤がゆるい地域だそうです。駅西地区は、下水道整備ができてから、やっと町として発展できたという事でした。

ちなみに下水道が無ければ、各家庭で浄化槽で対応しないといけないのですが、浄化槽って、排便を貯めておいてバクテリアに処理させているそうです。それで1年ごとにバクテリアの補充が必要なんだそうです。バクテリアの補充を怠ると、排便が貯まって、その内に吹き出てまき散らすという事になるそうです。そういう事も全く知りませんでした。

金沢ではラブホテルを作らせないという事に対して執念を持って取り組んでいるようです。最初は有人受付の無い宿泊施設はラブホテルとして判断し許可を出さないという条例があったそうですが、最近の若い人は受付があっても平気な人が多くなったので、現在は施設のダブルベット比率が多い施設はラブホテルとして判断して許可を出さないという条例になったそうです。

最近では若者はラブホテルを使わないため、営業をやめて売りに出されても、なかなか売れない状況が続いていたのですが、珍しいもの見たさの中国人に人気を集め、中国人に買われる例が多かったそうです。
ちなみに、金沢ではラブホテルが随分減ったのですが、不倫目的にテルメが利用されることが多いそうです。一緒に入っても言い訳もできるし、経費でも落とせるというのが人気なのだそうです。金沢テルメではシングルBというのがあって2人で利用でき、宿泊もできますが、11:00~16:00には貸室もできます。

北国新聞社の不動産広告(あの小さい広告)54000円、金沢情報の不動産広告(あの小さい広告)43000円。

北国新聞は田舎の人向き、金沢情報は若い人向けということです。最近の若い人は新聞を読まないからだそうです。

不動産を探す時に、特に子供のいる家庭は、その場所がどの校区に属するかということが重要になるのですが、石川県は校区で検索できる珍しい地域だそうです。校区(金沢では校下という)の意識が特別に強いんでしょうね。

いろんな手続きで役所との付き合いも多いそうですが、白山市と野々市市は、親切だそうです。小松市は横柄で不親切だそうです。

北陸全体では高岡市の役所の不親切ぶりは際立っているそうです。ちなみに普通、役所の食堂は、役所以外の人でも利用できるのが一般的ですが、高岡市では職員以外は利用禁止だそうです。

9:30から17:50まで1時間の昼休みと、1時間毎の10分の休憩だけで、びっしりの講義でしたが、今回の講師は、不動産会社の経営や実務もして、大学での講義もやっている人だったので、面白くて眠くなることも無く、楽しめました。

不動産屋になるに当たっては、防火管理者甲種の資格をとると良いと言われました。防火管理者甲種の資格をとるには消防署で2日間講習を受けるともらえるそうです。受講費用は5000円だそうです。基本的は5月と11月の平日に実施されるそうです。
防火管理者甲種の講習は、5月に3回、11月に3回、各回100名定員で行われるようです。

2017年3月11日

今日も宅建の実務講習を受けてきました。今日の講義は比較的、実務講習の本道に近いものでした。
それでも興味深い話が多く有意義でした。

試験も無事クリアできたようで、安心しました。3月21日に合格証が送られて県庁で手続きすれば、宅地建物取引士になれます。
実務講習が終了して試験に合格したら、修了証明書が発行されますが、修了証明書は10年間は有効だそうです。つまり10年以内だったら、いつでも登録可能だということです。登録手数料は37000円のようです。

宅建の試験に合格後1年以上経過している人は、宅地建物取引士証の交付を受けるためにその後さらに法定講習という別の講習を受けないといけないということなので、1年経過するギリギリの時に登録しようと思います。宅建の試験の合格日というのは発表のあった日(11月29日)なのかな?万が一という事もあるので10月に手続きするのが良いかな。

ちなみに宅建協会に入会するには、石川県が日本一入会費が高く、300万円程度必要だそうです。

宅建業協会は加入者10万社で600億円のプールがあり、利息や運用で毎年10億円ほど運用益があり、その範囲なら、弁済金を負担しても宅建業者への負担はないそうです。過去20年間は、1年で5~6億円の還付金で済んでいたのですが、去年は980000万円の還付金があり、将来的にはカット割負担が出る可能性があるということです。

不動産の売買契約はローンについての知識が重要だということです。一般的には、購入する不動産を売却するといくらになるかという事が前提で、それからの差額が確実に回収できるかどうかがローンの審査が通るかどうかになるそうです。「ローンをつけるから買って」とかいうのが有効なんだそうです。ローンアドバイザーの勉強をすると良いそうです。

個人から個人への不動産の売買には消費税がかかりませんが、不動産屋の持ち物物件の場合、建物には消費税がかかります。

不動産の売買では、土地と建物の金額別にしますが、購入側からすると建物は税金的に償却できるので、建物の比率を高くしたいというのが一般的で、売る側は建物が高いと税金が高くなるので、総額が一緒の場合、建物の比率を安く売りたがるそうです。

売主が不動産屋の場合、不動産屋の立場としては、瑕疵担保2年をつけることと、クーリングオフに注意する事が重要だということです。

建物の解体は、普通2百万円から3百万円程度でできるそうですが、アスベストが使われていると10倍かかったりするそうです。

売買契約書については空白の乱は、必ず斜め線を入れるか———–線で消しておくようにと言われました。

小切手を受け取る場合は右上に斜め線2本を入れて、銀行渡しにして、裏に会社名を記入すると、落として紛失しても、拾った人が換金する事はできないそうです。

建物や部屋を貸すのも、いろいろ大変なようです。
借地借家法では、部屋を貸していて、賃料を滞納された時に、1年滞納されてやっと、信頼関係が損なわれたとして追い出しができるそうです。でも、なんやかんやで追い出せるのは1年半というのが一般的だそうです。その場合でも弁護士料とかかかって大変だそうです。
追い出し目的に鍵を取り換えたりすると、器物損壊罪に問われたりするそうです。
あまりにも家賃を滞納がひどいので、大家さんが怒ってドアを取り外したという事があったそうです。その住人が法学部の女学生で裁判沙汰になってそうです。その時には、大家が女学生に300万円程度の賠償金を払う事で和解になったそうです。
鍵を渡してしまった時点で、借地借家法が適用になるので、貸すにあたって慎重に行わないといけないようです。

金沢では賃貸の8割が5社で占められているそうです。賃貸の管理手数料は石川県では5%でアーバンホームだと16000室程度管理しているそうです。

田上や旭町では高い木1本と低い木1本を必ず植えないといけないという条例があるそうです。

上安原は土壌汚染に注意が必要との事です。

金沢では街灯の上向はダメとかいう条例もあり、景観法の規制も多いそうです。金沢では津波災害区域もかなり広いそうです。

もし不動産屋の開業をするなら、早い方が良いと力説されていました。不動産業の社長の平均年齢は70歳くらいで、不動産業者が段々減っているのに、不動産業の収益は上がっているので、最初はお客が来なくて苦しいかもしれないけど、夜にアルバイトをするなり、なんとか凌げば、きっとやっていけるということでした。
やっぱり最初は買い手の仲介から始めるのが良いそうです。

起業において若い人と、高年齢の人の場合の補助金の額が凄いそうです。女の子が起業する時、補助金が2千万円出て、それを元にして金融機関から2千万円融資されて、別のスポンサーから1千万円出資してもらい、無一文なのに5千万円で起業したなんて話もあるそうです。しかも会社として補助金が出て融資されているから、失敗しても借金が残ったりするリスクなく起業できているとのことです。補助金は要チェックですね。

最近は、雑誌や新聞の広告よりFacebookのほうが効果があるそうです。やっぱり人脈が重要ですね。

宅地建物取引士資格試験に合格しました

2016年10月16日

今日、宅地建物取引士資格試験に行ってきました。朝早く起きて、覚えきれていない部分(用途地域の制限、税金の軽減措置、37条重要説明の項目)の最終チェックをしました。不必要な物は試験会場に持ち込めないって事だったので、参考書は持たず、単語カードから自信のない部分20枚だけピックアップして持っていきました。
10:30に家を出て、頭の回転を良くするために、いつもなら金沢駅まで自転車で行くのですが、金沢駅まで歩いて行きました。ちなみに会場の金沢工業大学へは自動車で行くことも自動車で送迎する事も禁止されています。
金沢駅から、バスで行くのですが、宅地建物取引士資格試験用の臨時バスがいっぱい出ているので、それほど待たなくてもよく、しかも混雑することなくバスに乗れました。全員が楽に座れるような感じです。バスの中では、単語カードを何度も見て、記憶を確かなものにします。

金沢工業大学には11:30に着きました。集合時間の12:30までには時間の余裕があるので食事をしました。付近のお店の駐車場では、宅地建物取引士資格試験の受験者が駐車しないように厳重に見張りをしていました。
試験会場には12:00前に着きました。試験会場の入り口に、どこの部屋は何番から何番という掲示があったのですが、それを見ると受験者数は1480人ということのようです。仮に15%合格すると222人宅地建物取引士が新たに誕生するって事です。ちょっと多すぎなんじゃないのって気がします。

試験会場では、参考書や電子機器などの持ち込みは自由になっていました。こんなんなら参考書も持ってきたら良かったかなあって思いました。12:30には勉強はやめて飴をなめながら、心安らかに待つことにしました。何故か、自分の周り(前後左右斜め)8席のうち4人が欠席になっていました。
試験前には、スマートフォンなど電子機器は、既定の紙袋に入れて、3人掛けの真ん中の席の机の上に置くことになっていました。筆記用具以外は、通路側の床に置くことになっていました。
13:00から2時間の試験ですが、ギリギリに入室する人や遅刻してくる人もいました。試験が始まって30分過ぎに遅刻してくる人もいました。所要時間から考えると、30分遅れたらそれだけでアウトでしょう。
試験問題は、さすがに見慣れない問題も多く、過去問を完璧にやっていても出来ない問題も多いです。特に最初のほうは戸惑う問題が多かったように思います。やっぱり数字を覚える事は重要で、テキストの隅から隅まで覚えないと解けない問題も少なくは無かったです。
過去問をやっている時には、いつも時間ぎりぎりだったのですが、勉強のかいあって迷うような事は少なく、20分前には全問解けて、残りの時間は余裕をもって、確認ができました。分かっているのにミスしている問題も2問ほど見つかって一安心です。

試験が終わると、受験者が一斉に帰るので、人数の多さに圧倒されます。やっぱり学生さんって感じの若い人が圧倒的に多いのですが、自分より年上の人もいました。
バス停には大勢の人が待っていましたが、すぐにバスが来て、次のバスを待つことなく乗ることができました。さあすがに、ぎゅうぎゅう詰めでした。

問題用紙は持ち帰りができるので、自分の回答を控えておきました。
夜には、ネットで解答速報(非公式)が掲載されていました。自分の点数は50点中39点でした。予想合格ラインは34点ということなので合格は間違いなさそうです。ヤッター!

2016年12月1日

宅地建物取引士資格試験で50点中39点だったので合格は間違いないと思っていたので、もうすっかり過去の事になっていたのですが、11月30日の朝刊に宅地建物取引士資格試験の合格者が29日に発表されたとの記事が出てて、宅地建物取引士資格試験を受験したことを思い出しました。
石川県内では1207人が受験し合格者は去年より24人少ない167人合格率は13.8%だったそうです。
2016年の宅建試験の合格点は35点だったようで、全国の合格率は15.4%だったようです。
万が一って事もあるので、30日に県庁に合格者受験番号を見に行ってきました。間違いなく、自分の受験番号が掲載されていました。
それで、今日、合格証書在中の簡易書留が届きました。その中に、登録実務講習実施期間一覧も入っていました。20の講習機関が掲載されていましたが、金沢の講習機関はありませんでした。まさか東京まで講習を受けに行かないといけないのかと思いましたが、ネットを調べると日建学院、TAC、総合資格には金沢校があって、金沢でも講習が受けられることがわかりました。
すでに講習予定が発表されていました。複数回開催している講習機関もあるのですが、平日に行われる講習もありますし、土日に行われる講習もありました。講習は2万円程度です。
さすがに仕事を休んで行くのは都合が悪いので、土日に行われる講習がある講習機関を選びました。
1月22日に3級のファイナンシャル・プランニング技能検定があり、旅行業務取扱管理者の資格試験は9月初めなので、スクリーニングが3月4日(土)、11日(土)に行われるTACの登録実務講習を受けようと思います。
宅建士登録実務講習は、講習機関によっては教室講座やDVD講座、通信講座などを選べますが、2日間のスクリーニングは必ず講習の機関で受けないといけなくて、スクリーニングの後に試験があって80点以上で宅建士登録実務講習に合格ということになるようです。TACの登録実務講習は、WEB講義とスクリーニングだけのようです。DVD講座のほうが良いんですけど。
宅建の知識はすでに忘れてしまっているので、ちょっと不安です。
ネットで調べると、試験はテキスト持ち込み可で、試験に出るところは前もって重要個所として説明があるそうです。
TACの登録実務講習は2万円です。

宅建士登録実務講習に合格して37000円の登録料を支払って、宅地建物取引士の資格を取得ということのようです。