宅建業の話」カテゴリーアーカイブ

最近、リフォーム用の工具を買いそろえています。

2018年3月27日

最近、リフォーム用の工具を買いそろえています。

元々、電動丸鋸や電気ドリルやディスクグラインダー、電気ドライバー、コンプレッサー、エアインパクトレンチは持っていたのです。

今回、ジグゾー(2700円)と充電式インバクトドライバー12V(5000円)をメルカリで購入しました。

電気ノコギリや電動サンダーも興味があります。

2018年4月1日

高速電動サンダー(2500円)をメルカリで購入しました。

2018年4月15日

RYOBI リョービ 高圧洗浄機 AJP-1410(8000円)をメルカリで購入しました。
オズマ スチームクリーナー ハンディ&フロアモップ兼用(2300円)をメルカリで購入しました。

2018年4月18日

電気ノコギリARS-180A(3600円)をメルカリで購入しました。

発電機と2m程度の脚立と電気カンナも欲しいです。

小規模な宅地を相続する際の評価額80%減額の特例の見直し

今年(2018年)4月から、小規模な宅地を相続する際の評価額80%減額の特例が見直されました。

相続者自身が持ち家を持っていなくても、相続開始前3年以内に、相続者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある人は80%減額の対象にならなくなりました。

従来は相続人夫婦に持ち家が無ければ、80%減額の対象になっていました。

例えば遺言状で相続人を孫にした場合、被相続人の孫が被相続人の子(孫の親)の持ち家に住んでいても、孫(孫に配偶者がいる場合は孫の配偶者も含めて)に持ち家が無ければ、80%減額の対象になっていました。
改正では、被相続人の子供夫婦が持ち家ありで、被相続人の子供夫婦の持ち家に孫が3年以内に住んでいた場合には、孫に相続させた場合でも、80%減額の対象にならなくなりました。

自分が経営している会社(法人)が所有している家に住んでいる場合も対象になりません。

親が家を購入し、子供に住ませた場合も、子供は80%減額の対象になりません。

相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者も80%減額の対象になりません。
昔は自分が持っていた家の所有が他の人になって、今はその家に借りて住んでいても80%減額の対象になりません。

・既に家を購入した子供が、相続前にその家を孫に贈与する
・既に家を購入した子供が、相続前にその家を親に買い取らせる
・既に家を購入した子供が、相続前にその家を家族で経営する会社に買い取らせる

以上は、すべて80%減額の対象になりません。

平成30年3月31日までに従来の特例の条件を満たしている人の場合には、平成32年3月31日までに発生した相続に限り、80%減額の対象になるという経過措置があります

家賃を下げる交渉術

家賃を2割下げる方法 日向咲嗣著を読みました。

土地の価格が長期的に下がり続けているという事は、よく聞く事ですが、その割には家賃って変わっていないですよね。

それでもテナントなどは家賃が下がっていて、6か月無料なんて物件も随分あったりするそうです。
それほど下がっていない状況が続いた住宅の賃貸物件も、リーマンショック・東北地震などがあり、人口の減少も顕著になった今、シングルルームを中心に、賃貸が安くなった物件が増えてきているようです。

でも家賃が安くなっているのは、新たに賃貸する場合に限られていて、従来から住み続けている人は昔のままの家賃というのが多いようです。

大家にとっては、空き室になる事が一番困る事なので、値引き交渉すればむげに断る事もないようです。
ただ根拠無しに値段を下げて欲しいというのは効果が薄いようです。まずは自分が住んでいる部屋と同等な物件の家賃はいくらくらいか調べることが重要です。

家賃の調査は、今ではインターネットの賃貸住宅専門の検索サイトで楽に調べることができます。

場合によっては自分の住んでいる建物の他の部屋の家賃まで引っかかる事もあります。その場合は、その部屋に引っ越すという方法もあります。最近では敷金礼金が無料という物件も増えているので、意外に移転費用がからない場合も多いようです。

検索の場合は、あまり条件を絞らないほうが良い物件を探せるので、最初は地域と広さだけから検索するのが良いようです。最初は検索にひっかかる物件が多くて見るのが大変ですが、次回からは公開してからの日数で検索すると新しい情報だけが得られます。

不動産屋に行って調べるより、ネットで自分の希望する条件に合致した物件を探して案内してもらうほうが、わざと条件に合わない物件に案内されることが無く効率よく物件を選べます。

検索サイトで、同じ値段なのに。飛びぬけて新しかったり格安だったり、広かったりする物件はオトリの可能性もあり、同じ物件が複数のサイトから出ていない場合はオトリの可能性があるそうです。

敷金や管理費・更新料・清掃費など条件が違う物件を比較する場合は4年間借りた場合に支払う総額で比較すると良いです。

契約あっても、不増額の特約が無い場合は中途での値下げ要求の権利は法律(借地借家法第32条1項)で保証されている。やだし、近隣にある同じような建物の家賃に比較して不相当に高いなどの状況がある場合に限られます。

値引き交渉において交渉決裂になって困るのは空き室になってしまう大家のほうです。
ただ引っ越しには、敷金・礼金・不動産仲介手数料・引越費用がかかるので、このまま住んだほうが良いか引越したほうが良いかは2年間にかかる住居費総額(今まで住んでいた物件の24か月分の家賃+更新料)で比較すると良いです。

契約更新の案内が来た時に、文書で家賃減額請求の用件を書いた手紙を送るのが、最も有効な値引き交渉のようです。その場合、近隣同種の物件の家賃を根拠に希望額を明記する事が重要のようです。同じ建物内の物件の家賃の値引き交渉の場合は、はっきりとした事例をあげて交渉するのが良いですが、近隣同種の物件のデータで交渉する場合は、言い逃れされる可能性が多いため、はっきりとした事例を出さないのが鉄則だそうです。

交渉に対して、大家側からの返答がなかったり、ゼロ回答の場合は裁判所に家賃減額請求の調停申し込みをする方法があります。申し立て手続きは簡単で費用も安い(数千円)そうです。
調停に持ち込む前に、調停の申し立てをする旨を通告するのが良いです。その時点で解決することも多い。

大家側が裁判所の調停に出てこない場合は、更新の契約書に印を押さないで、家賃だけ払えば自動更新になり、更新料は払わなくても良いです。それ以降は期限の定めの無い契約となるので今後は更新料は払う必要が無くなります。
契約書に印を押さない場合は、出て行かなければいけないと不安を感じるかもしれませんが、そういう事は全くありません。
ただし、期限の定めの無い契約になると、借主が引越する場合には、3か月前からの通知が必要になります。
ちなみに、更新料は大家のためではなく不動産屋の収入という面が大きいようです。
でも、賃貸物件の供給が需要を上回っている現状からすると、将来的には更新料は無くなる運命にあるようです。

結論として、根拠のない家賃の値引き交渉は効果が小さく、長く住み続けて客観的に家賃が高い場合には値引き交渉は有効ですよという事です。

2006年から2007年にはミニバブルが起きて、都市部では賃貸住宅の家賃・不動産価格ともに急上昇しましたが2008年のリーマンショックで吹っ飛びました。
ボロ物件を購入して不動産収入を得るという本は2008年からのものが多いのはリーマンショックで物件が暴落して安く買えて、金利が安かった事も大きなポイントだったのでしょうね。

中古物件を購入しようとする場合は、売り出してからどれくらいの期間が経過しているかで高いか安いか決まると言っても良く、気になる物件をウォッチリストに登録して経過を見ると、どういう物件がどのような価格が適正であるか、判断する目が養われるようです。

「家賃を2割下げる方法 日向咲嗣著」は読む価値のある本だと思いました。

掃除の本を読んでみました。

リフォームには掃除がつきものということで、掃除の本を読んでみました。
「プロが教える掃除の速攻ワザ」「ラクラクお掃除新津式汚れ落とし術  新津春子」「プロに教わるシンプル掃除術」「汚れおとし大事典 佐光紀子」「目からウロコのお掃除の裏ワザ  沖幸子」の5冊です。

「プロが教える掃除の速攻ワザ」は、おそうじ本舗という掃除を職業にしている会社の本で、掃除のプロの宣伝みたいな感じで、難しいところはプロに任せましょうって感じです。
あまり参考になりません。

重曹はレンジフード・シンク・排水口のまわり・五徳・便器・下駄箱の消臭・窓ガラス・油汚れ
クエン酸は、シンク・蛇口のまわり、浴槽・洗面台・タバコや生ゴミの消臭
酢は浴室のドアの裏側・洗面台・蛇口まわり・浴槽・鏡
エタノールはドアノブ・冷蔵庫・下駄箱の棚板・洗い物のカゴ・鏡・歯ブラシ立て
カーペットはブラシでかきだして粘着クリーナーでとる
網戸は外側に新聞紙を貼りつけ掃除機で清掃
しつこい油汚れは重曹水を吹き付け、お湯で漬け洗い
水垢はクエン酸(電気ポット、シンク、トイレ)
排水口は重曹の後に重曹の2分の1のクエン酸でぬるま湯を入れて放置して発泡させる

「ラクラクお掃除新津式汚れ落とし術  新津春子」は2013,2014,2016年に世界一清潔な空港に選ばれた羽田空港の清掃スタッフの実技指導者をしている人が著者です。
どちらかというと普段からこまめに清掃して綺麗にしておきましょうというのが基本ですが、汚れのつき方、汚れの種類と洗剤の選び方、汚れ落としの基本などが中心で、理論的に説明していますが、掃除について一種の哲学のような印象も受ける本です。
写真が無いので、ちょっと具体的にイメージが湧きにくいという面があり、また頑固な汚れを落とす参考にはなりませんが、良い本だと思いました。

手垢 酸性   油性
尿・尿石 アルカリ性  水溶性または固着
便 酸性
水垢 アルカリ性  水溶性または固着
黄ばみ・黒ずみ 酸性  水溶性

酸性の汚れは、中性洗剤で落ちない場合はアルカリ性の洗剤で中和して落とす(重曹、石鹸、酸素系漂白剤など)
アルカリ性の汚れは、中性洗剤で落ちない場合は酸性の洗剤で中和して落とす(クエン酸、酢など)
油性の汚れは水で落ちないので油を溶かす処理が必要 中性洗剤など利用
固着の汚れは水・洗剤で落ちない場合は削る落とす・浮かす・溶かすなどの方法を選ぶ

酸性の洗剤やアルカリ性の洗剤を使った後は中和処理が必須

「汚れおとし大事典 佐光紀子」は、自然素材(重曹・クエン酸・石鹸)を使った汚れ落とし方法(方法・使う洗剤・順序)について、604の対象商品ごとに、掲載されいるので便利です。
「ラクラクお掃除新津式汚れ落とし術  新津春子」で基本を勉強してから、「汚れおとし大事典 佐光紀子」を参考にするのが有効だと思います。
ただ、洗剤を自然素材に絞っているのは個人的には物足りなさを感じます。どうしても落ちないような汚れは、強力な洗剤やスチームクリーナーなど使うと落ちますみたいな紹介もあった方が役立つと思います。

「目からウロコのお掃除の裏ワザ  沖幸子」は、全部で96ページで、しかも内容が掃除だけでは無いので、情報量は少ないですが、わかりやすく、一般的に知りたいなと思われている汚れの落とし方が具体的に掲載されているので気軽に楽しく読めます。
楽しく掃除できるようになる本を1冊選ぶとすれば、この本です。

ホコリ対策は濡らしてちぎった新聞紙、湿った茶殻
窓の四隅の汚れは水で濡らしたかたく絞ったタオルに塩
ブラインドのひどい汚れは重曹水で水拭き
網戸は片側に新聞紙をはりつけ掃除機でホコリをとる・清水で両側で挟んで拭く
フローリング・テーブルは使用済みの紅茶の煮出し液、ミカンの皮の煮出し
洗面台は牛乳・レモンの搾りかす
蛇口は歯磨き粉
冷蔵庫の庫内は沸騰したお湯にレモンを入れた洗剤で
におい対策は、コーヒーの出し殻
ガラスは酢水
レンジ台は小麦粉
レンジ台の受け皿と五徳 重曹
換気扇は小麦粉とみかんの皮の煮汁
キッチンの壁はみかんの皮の煮汁
炊飯器は重曹水
コーヒーメーカーは酢水
茶汁は塩・みかんの皮
陶器は牛乳
グラスの曇りはレモン汁
鍋の焦げ 玉ねぎの皮・酢
アルミ鍋の黒ずみ レモン汁
やかん&ポットの水垢 酢
シンクの汚れは 小麦粉・リンゴの皮
シールはがしは酢
お風呂場のカビはビールや日本酒
バスタブはボディソープ・小麦粉+牛乳
トイレの便器 牛乳  ガンコな水垢は酢の湿布

「プロに教わるシンプル掃除術」は、掃除の基礎みたいな内容の本で全く参考になりません。

おそうじの便利帖 おうち中のあきらめ汚れがみるみる落ちる! お掃除の裏ワザ大集合は、落としにくい汚れを綺麗にする方法を掃除箇所別に図解入りで判りやすく説明されています。
しかも自然素材だけでなく、いろんな洗剤を使って、一番良い洗剤を紹介していたりするので実用的です。
掃除用具についても、どこのメーカーのどの商品が優れているかの比較もあるので、どういった商品を購入すればよいか参考になります。
お掃除のお助けグッズも参考になりますし、家にあるものを有効利用して掃除しにくい場所を掃除する方法も紹介されています。

貯まった汚れを綺麗にするときのマニュアル本としては最適だと思います。超おすすめ本です。

マイホーム値引き交渉術って本を読んでみた

「マイホーム値引き交渉術 松村保誠著」という本を見つけて読んでみました。
マイホームの購入価格を安くするのは、全体からすると割合的には多くなく、その他の費用(住宅ローン、火災・地震保険、リフォーム費用)を安くするのを含めての話です。
ちょっと疑問に感じる箇所もありますが、参考にはなりました。

まず、売りに出ている価格は、あくまでも、この価格で売れれば良いなという価格に値引き予定分を加えた価格なので、5%程度は普通に値引きできるということです。ただ、値引き交渉する時には、個人的事情でも、客観的な根拠でも良いのですが、理由を添えて交渉するのが有利に交渉を進める方法だということです。なお、不動産について勉強して知識があると相手に思わせる事も交渉を有利に進める事が出来る要素になります。
路線価を調べて、建物の新築時の価格を想定して25年で減価償却する仮定で計算して、おおまかの適正価を判断するのも1つの方法です。
価格の交渉をする場合は購入申し込みする時にするのが一般的だということです。不動産屋にどれくらいまでなら安くできそうか聞くのもありですが、過信することなくあくまでも参考程度にしておくのが良いようです。購入申し込みには希望購入価格を記入します。希望購入価格を記入する場合は、実際に購入した価格より安く書くのが鉄則です。

「マイホーム値引き交渉術」の著者は、購入したい物件に目星をつけた場合、不動産屋に接触するのは得策ではないと主張しています。不動産屋と接触して、名刺を渡したり、名前や連絡先を教えたらアウトです。できれば顔も合わせないようにすることを奨めています。
なぜって、所有者本人と値段の交渉をしたり、格安で仲介して貰える不動産屋を利用するためです。

なんで、不動産屋に接触するのは得策ではないかを知るためには、不動産を不動産屋が仲介して売買する場合の仲介料がどういう仕組みになっているかを知らないといけません。
不動産の仲介料は売却価格もしくは賃貸料によって上限が決まっています。その仲介料を、地主から委託された不動産屋、お客に情報提供したり購入を決意させた不動産屋で分配します。
地主から委託された不動産屋とお客に紹介した不動産屋が同一ならば仲介料のすべてを一社で独占できます。
地主と地主から委託された不動産屋が、仲介契約をする場合には、誰もが地主とお客の間に入って仲介できる一般契約と、地主と契約した不動産屋が必ず間に入らなくてはいけない契約(専属専任媒介契約)があります。厳密にはその中間の契約もありますが大差ありません。実際にはほとんどが専属専任媒介契約を採用しています。

問題は、専属専任媒介契約です。この場合は、必ず地主と契約した不動産屋への仲介料がかかります。この場合、地主から委託された不動産屋とお客に紹介した不動産屋側の仲介料がすべて行きます。
なんでこんな手段を「マイホーム値引き交渉術」の著者が奨めるのか疑問に感じていましたが、ふと気づきました。専属専任媒介契約は3カ月が限度で、地主側から契約の更新を希望しないと更新できません。つまり、更新期間が終わった時点で、地主が更新しない場合には、地主側と直接交渉すれば、仲介料がからないのです。

でも、不動産屋に仲介してもらう事が、お金の無駄かというと、必ずそうとも言えません。不動産を売買する時には、不動産屋は重要事項説明書を作成し、説明する義務があります。不動産に瑕疵や不具合がある場合は必ず、お客に説明しないといけないので、安心です。
不動産屋を通さないで購入すると、不具合に気づかないで購入する事になったりします。

不動産屋と地主が専属専任媒介契約を結ぶ場合は、不動産屋は1週間以内にレインズという不動産屋なら誰もが利用できる情報ネットワークに登録することが義務になっています。
つまり基本的には、どの物件も、どの不動産屋もお客に紹介して媒介できるのです。もちろん、地主側の不動産屋も必ずかかわるので、仲介料は地主側の不動産屋とお客側の不動産屋と分け合う事になります。
つまり、仲介料を安くしてくれる不動産屋に相談して購入・賃貸すれば、仲介料の一部が安くなる可能性がある訳です。

そうことがあるので、無警戒に不動産屋とかかわりを持つと、契約時に、自分も紹介したんだと会っただけの不動産屋が間に入ってきて仲介料の分配を求めるなんて事もありますので注意が必要です。

未完成の戸建て物件は、へたに厳しい値段交渉をすると、工事が雑になったり、安い建材を使われたりするので、注意が必要だとか、中古物件はリフォーム前のを購入して自分でリフォームするのがお奨めだと説明していました。
リフォームは自分で手配した方が安くつくとか、リフォームで雨漏りを隠されたりするというのが理由です。

住宅ローンは不動産屋が奨めるところを無条件には頼まず、そちらは保険として確保しておき、自分でもっと良い条件の住宅ローンを探すのが絶対にお得です。ただ、むやみに何軒もの住宅ローンの金融機関に見積もりを依頼すると、その人は他の金融機関に断られていろんな金融機関に見積もりを頼んでいると判断されて融資を断わられる場合もあるそうです。金融機関の情報共有は結構あるのです。

リフォームが必要な場合は、不動産屋の紹介する業者に無条件に頼むのは得策ではないようです。大抵は仲介料を抜かれるので、高くつく場合が多いようです。自分でインターネットなどで調べて複数の会社から見積もりをとって、頼む業者を決めましょう。見積もりを頼む場合は他の業者にも見積もりを依頼することを言っておくのが安くしてもらえるコツだそうです。ただ安く見積もりしても追加料金をたくさんとられて結果的に高くつくなんてこともあるので、明細書を書いてもらい、どういう場合にどれくらい追加料金がかかるか確認して頼むのが大切です。

不動産屋は他に保険やインターネットの回線の加入を奨めたりする事も多いようです。

不動産屋はいろんな情報をもっていて、いろんな相談をして情報収集するには良いのですが、不動産以外の事を頼むと、ほぼ仲介料を抜かれますので必要以上に利用するのはお得では無いようです。
まあこれは、不動産屋ががめつくて、悪徳だという事では無く、法律で決められた報酬体系からすれば仕方のない面もあります。どれだけ誠実に、お客のために尽力しても、成約しなければ1円も入ってこないんです。しかも広告や看板など諸経費は不動産屋がもたないといけないのが一般的です。
動いた分だけ少しでも報酬があるという事では無く、成約する事が全てなので、どうしても強引になります。
それだけに成約した時に最大限の利益を確保しないと経営がなりたたないという事もあるようです。
不動産屋には、気分を害させることなく、なおかつ必要な事だけでつきあうのが鉄則のようです。